Frazionamento Catastale: la Cassazione dice no alla banca

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16738/2024, ha respinto il tentativo di un istituto di credito di effettuare un frazionamento catastale per separare gli uffici direzionali (da classificare in A/10) dai locali operativi (D/5). La Corte ha stabilito che la legge sui cosiddetti “imbullonati” non consente di modificare la categoria catastale di porzioni di un immobile che mantengono una strumentalità permanente con l’attività principale, in questo caso quella bancaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Frazionamento Catastale: No alla divisione degli uffici direzionali della banca

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande interesse per il settore immobiliare e tributario: la possibilità di effettuare un frazionamento catastale di un edificio bancario per separare gli uffici direzionali dai locali operativi. La Suprema Corte ha fornito un’interpretazione restrittiva, stabilendo che la funzionalità complessiva dell’immobile prevale sulla diversa destinazione dei singoli spazi, specialmente quando si invoca la normativa sui cosiddetti “imbullonati”.

I fatti di causa: un tentativo di riclassificazione

Il caso ha origine dalla decisione di un importante istituto di credito di presentare una dichiarazione di variazione catastale (procedura DOCFA) per un proprio immobile. L’obiettivo era quello di dividere l’edificio, originariamente classificato per intero nella categoria D/5 (Istituti di credito, cambio e assicurazione), in più unità. In particolare, la banca intendeva mantenere in categoria D/5 solo i locali strettamente operativi, dotati di impianti di sicurezza specifici, e riclassificare gli uffici direzionali e di consulenza nella categoria A/10 (uffici e studi privati).

L’Agenzia delle Entrate si opponeva a questa operazione, emettendo un avviso di rettifica e ripristinando l’unica categoria D/5 per l’intero fabbricato. Dopo un contenzioso nei primi due gradi di giudizio con esiti alterni, la questione è giunta all’esame della Corte di Cassazione.

Frazionamento Catastale e la Legge sugli “Imbullonati”

La tesi difensiva dell’istituto di credito si fondava principalmente sulla Legge n. 208/2015, nota come “legge sugli imbullonati”. Secondo la banca, questa normativa, che esclude dal calcolo della rendita catastale il valore di macchinari e impianti funzionali al processo produttivo, avrebbe giustificato la separazione. Gli uffici direzionali, privi di impianti specifici come caveau o cassette di sicurezza, non sarebbero più stati intrinsecamente legati all’attività bancaria “classica”, potendo quindi assumere un’autonoma classificazione catastale come A/10.

La Commissione tributaria regionale aveva inizialmente dato ragione al contribuente, ritenendo che gli uffici, essendo destinati ad attività di agenzia, consulenza e gestione, potessero essere considerati un cespite indipendente e non necessitassero di strutture tipiche della categoria D/5. Questo approccio, tuttavia, è stato completamente ribaltato dalla Suprema Corte.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, smontando la tesi del contribuente. Il punto centrale della decisione risiede nel concetto di strumentalità permanente dell’immobile rispetto alla funzione originaria. Secondo i giudici, non è possibile procedere a un frazionamento catastale quando le porzioni che si intendono separare, come gli uffici direzionali, rimangono oggettivamente e funzionalmente asservite all’attività bancaria complessiva.

La Corte ha chiarito in modo inequivocabile la portata della Legge n. 208/2015. Tale norma ha lo scopo esclusivo di rideterminare la rendita catastale degli immobili già censiti, scorporando il valore degli “imbullonati”. Non è, invece, uno strumento per giustificare una riclassificazione catastale o un frazionamento di un immobile la cui unità funzionale permane. Gli uffici direzionali, pur non avendo dotazioni di sicurezza, sono parte integrante e indispensabile dell’attività di un istituto di credito, che non si esaurisce nelle sole operazioni di sportello.

L’intera struttura, quindi, deve essere considerata come un’unica unità immobiliare con destinazione speciale, poiché costruita e adibita per le esigenze complessive di un’attività commerciale non suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. La separazione proposta dal contribuente è stata quindi ritenuta illegittima perché basata su un’errata interpretazione della legge, che non autorizza a scindere ciò che è funzionalmente unito.

Conclusioni: il principio di diritto e le implicazioni pratiche

In conclusione, la Corte ha formulato un principio di diritto molto chiaro: non è consentito al contribuente, attraverso la procedura DOCFA prevista dalla legge sugli “imbullonati”, proporre l’attribuzione della categoria A/10 a porzioni di un fabbricato bancario (categoria D/5) sul presupposto della separazione degli uffici direzionali dai locali operativi. Ostacolano questa riclassificazione sia la permanente strumentalità degli immobili alla funzione originaria, sia l’esclusiva rilevanza degli impianti ai soli fini della rideterminazione della rendita.

Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche: rafforza un’interpretazione unitaria della classificazione degli immobili a destinazione speciale e pone un freno a tentativi di frazionamento catastale volti a ottenere un risparmio fiscale attraverso una parcellizzazione artificiosa di complessi immobiliari funzionalmente unitari.

È possibile procedere al frazionamento catastale di un immobile bancario per separare gli uffici direzionali dai locali operativi?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che non è consentito se gli uffici, pur privi di specifiche dotazioni di sicurezza, mantengono una strumentalità permanente e funzionale con l’attività bancaria complessiva dell’immobile.

La legge sui cosiddetti “imbullonati” (L. 208/2015) può giustificare una riclassificazione catastale di una porzione di immobile?
No, la sentenza chiarisce che tale legge ha il solo scopo di permettere la rideterminazione della rendita catastale, escludendo dal calcolo il valore di macchinari e impianti. Non può essere utilizzata come presupposto per cambiare la categoria catastale di porzioni di un immobile che restano funzionalmente connesse all’attività principale.

Qual è il criterio decisivo per classificare un intero immobile nella categoria D/5 (istituti di credito)?
Il criterio determinante è la destinazione complessiva dell’immobile all’esercizio dell’attività bancaria. Se l’edificio è stato costruito o adattato per le speciali esigenze di tale attività, e le sue diverse parti (inclusi gli uffici direzionali) sono funzionalmente connesse, l’intero complesso deve essere classificato unitariamente in D/5, poiché rappresenta un’unica unità immobiliare con unicità reddituale e funzionale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16738 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16738 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27199/2021 R.G., proposto

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, c on sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

RICORRENTE

CONTRO

la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Roma, in persona del dirigente preposto alla redazione di documenti contabili societari e Chief Financial Officer pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, entrambi con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata, giusta procura in allegato al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale RAGIONE_SOCIALEa Lombardia il 26 luglio 2021, n. 2907/12/2021;

CATASTO ACCERTAMENTO IMMOBILI IN CATEGORIA D PRINCIPIO DI DIRITTO

Rep.

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 31 maggio 2024 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

l RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale RAGIONE_SOCIALEa Lombardia il 26 luglio 2021, n. 2907/12/2021, la quale, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione d i avviso di rettifica catastale – con il ripristino dei mappali originari in categoria D/5 in luogo del proposto frazionamento dei medesimi in un mappale in categoria D/5 e di tre mappali in categoria A/10 -per una porzione costituita da due piani sotto terra e quattro piani fuori terra (in catasto con le particelle graffate 4260 sub. 510 e 4303 sub. 514 del foglio 9) del fabbricato ubicato in Brescia alla INDIRIZZO, sviluppato su otto livelli (di cui sei fuori terra e due sotto terra), all’esito di procedura ‘ DOCFA ‘ RAGIONE_SOCIALE‘anno 2016 (per una diversa distribuzione degli ambienti interni), ha accolto l’ appello proposto in via principale dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE S.p.A. ‘ e rigettato l’appello proposto in via incidentale dall’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Brescia 16 novembre 2018, n. 858/03/2018, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali;
il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure -che aveva rigettato il ricorso originario -nel senso di annullare l’atto impositivo, sul presupposto che la rettifica catastale fosse ingiustificata in relazione alle diverse e specifiche caratteristiche degli uffici direzionali (in categoria A/10) rispetto ai locali operativi (in categoria D/5);

la ‘ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE S.p.A. ‘ ha resistito con controricorso;

la controricorrente ha depositato memoria illustrativa;

CONSIDERATO CHE:

il ricorso è affidato a tre motivi;

1.1 con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 5 e 8 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, in relazione a ll’ art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che la rettifica catastale non era giustificata in considerazione RAGIONE_SOCIALE peculiari caratteristiche degli uffici direzionali (in categoria A/10) che, essendo destinati all’esercizio di attività di gestione e consulenza, erano stati separati sul piano materiale e funzionale dai locali operativi, che erano destinati all’esercizio RAGIONE_SOCIALE‘attività bancaria ‘classica’ (in categoria D/5);
1.2 con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 7 RAGIONE_SOCIALEa legge 27 luglio 2000, n. 212, 3 RAGIONE_SOCIALEa legge 7 agosto 1990, n. 241, 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, in relazione a ll’ art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che la rettifica catastale era stata inadeguatamente motivata;
1.3 con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALEa legge 28 dicembre 2015, n. 208, in relazione a ll’ art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che la contribuente si era correttamente avvalsa RAGIONE_SOCIALEa legge 28 dicembre 2015, n. 208, per separare gli uffici direzionali dai

locali operativi , « creando RAGIONE_SOCIALE nuove unità immobiliari che, se fossero cedute ad altro diverso soggetto, sarebbero pacificamente ricondotte alle categorie A/10 o C/1, benché l’Ufficio abbia diversamente (quanto immotivatamente) opinato », senza tener conto che la porzione di fabbricato in questione non conteneva impianti interessati dalla citata legge; 2. Il primo motivo è fondato per quanto di ragione, derivandone l’assorbimento del terzo motivo ;

2.1 secondo il tenore RAGIONE_SOCIALEa censura, la sentenza impugnata « viola i generali principi in materia di accatastamento degli immobili », giacché « l’immobile in questione, per le caratteristiche oggettive e tipologiche, deve essere classificato nel gruppo RAGIONE_SOCIALE categorie speciali e non ordinarie, in quanto trattasi, nel caso di specie, di immobile costruito ed adibito a speciali esigenze di un’attività ‘bancaria’ e non suscettibile di altra destinazione senza radicali trasformazioni », con la conseguenza che, « come riscontrato in esito al sopralluogo del 22 novembre 2017, è stata inequivocabilmente accertata, nel caso concreto, l’esistenza di un’unica unità immobiliare, avente unicità reddituale e funzionale »;
2.2 il mezzo attinge l ‘articolata motivazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata, nella parte in cui si afferma che: « Ebbene, è del tutto evidente che la categoria D/5 che l’RAGIONE_SOCIALE pretende di estendere all’intero immobile sia destinata ad abbracciare fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze legate all’attività bancaria, come tali ‘non suscettibili di des tinazione diversa senza radicali trasformazioni ‘ (‘requisito’ desumibile dalla sottocategoria residua prevista sub lett. ‘D/7’) e non, invece, le comuni agenzi(e) bancarie o quelle assicurative che devono rientrare, secondo il concetto RAGIONE_SOCIALE‘ordinarietà prevalente (cioè non occasionale), in una RAGIONE_SOCIALE categorie dei
gruppi A (tipicamente A/10) o C (tipicamente C/1), in base alle caratteristiche costruttive e all’uso appropriato di specie. L a categoria D/5 si riferisce invece a quei locali qualificabili come ‘banca’ che sono dotati di ‘impianti’ o strutture specificamente (e imprescindibilmente) rivolte allo svolgimento RAGIONE_SOCIALE‘attività bancaria in senso ‘classico’, quali (a titolo meramente esemplificativo) caveau, cassette di sicurezza, bussole d’ingresso, bancomat, casse continue … etc. , strutture che per definizione non sono suscettibili di destinazione diversa se non a seguito di radicali (cioè irreversibili). Sono infatti tali ‘impianti’ o ‘ imbullonati ‘ che conferiscono allo stesso quel quid pluris insuscettibile di una destinazione diversa che ne consente la caratterizzazione (divenendo altresì indici di una diversa capacità contributiva, sussunta sotto specie di diversa rendita catastale). BNL, dal momento in cui ha proceduto a separare i piani relativi agli uffici direzionali, ha di fatto scorporato una parte del l’immobile che non abbisogna di alcun intervento di radicale trasformazione per procedere, per esempio, alla vendita di tali particelle con destinazione d’uso ‘uffici’. H a quindi correttamente operato nell’ambito RAGIONE_SOCIALEa L. n. 208/2015 (la cosiddetta ‘svuota impianti’), creando RAGIONE_SOCIALE nuove unità immobiliari che, se fossero cedute ad altro diverso soggetto, sarebbero pacificamente ricondotte alle categorie A/10 o C/1, benché l’Ufficio abbia diversamente (quanto immotivatamente) opinato. Meritevoli di accoglimento sono dunque tutte le doglianze e i motivi dedotti in giudizio dalla Contribuente, che ha costantemente affermato che gli spazi dedicati agli uffici direttivi abbiano ormai assunto una autonoma caratterizzazione catastale, che deriva dalla separazione degli impianti che, invece, tipicamente ‘giustificano’ la permanenza sotto la categoria D/5 degli
ambienti riservati alle attività bancarie che, come tali, non poterebbero essere ceduti ad altro soggetto esercente la medesima attività terziaria (se non a seguito di significativi interventi di adattamento e trasformazione. (…) Alla luce del quadro di riferimento, è del tutto evidente che gli uffici dirigenziali collocati nell’immobile bresciano debbano considerarsi come un cespite indipendente, dal momento che gli stessi non sono dedicati ad attività bancarie ‘classiche’, ma piuttosto a rapporti di agenzia, consulenza e gestione dei clienti che esulano dalla necessità di strutture e impianti specifici e non destinabili ad altra attività »;
2.3 tuttavia, il giudice di appello non ha tenuto conto del combinato disposto degli artt. 8, 40, 61 e 63 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, a tenore dei quali: « ART. 8 La classificazione non si esegue nei riguardi RAGIONE_SOCIALE categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell’art. 28 RAGIONE_SOCIALEa legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Egualmente si procede per la determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche »; « art. 40 – Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente »; « ART. 61 -Il classamento consiste nel riscontrare sopraluogo per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi
prestabilite per la zona censuaria a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento »; « 63 Ad una unità immobiliare costituita da parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse, deve attribuirsi la categoria che ha destinazione conforme alla parte che è prevalente nella formazione del reddito »;
2 .4 secondo la circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE il 16 maggio 2006, n. 4 (§ 3.2.1) « fattore discriminante (…) è costituito dalla specifica finalizzazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile ad ‘attività industriale o commerciale’, prevista dall’art. 8 del Regolamento, approvato con DPR 1° dicembre 1949, n. 1142. Peraltro, già in precedenza il RDL 13 aprile 1939, n. 652, istitutivo del catasto edilizio urbano, aveva già previsto che gli opifici, i fabbricati di cui all’art. 28 RAGIONE_SOCIALEa legge 8 giugno 1936, n. 1231, destinati a teatri, cinematografi ed alberghi, nonché più in generale i fabbricati costruiti per speciali esigenze di una specifica attività industriale o commerciale (grandi magazzini, banche, stabilimenti di bagni, ecc.) costituissero un distinto gruppo di categorie, da denunciare ed accertare con specifiche modalità rispetto al patrimonio immobiliare ‘ordinario’ . Detta innovativa locuzione, attesa la natura del provvedimento in cui è inserita, non poteva avere che carattere interpretativo RAGIONE_SOCIALEa specifica finalizzazione ad ‘attività industriale o commerciale’, prevista dalle normative istitutive e regolamentari del catasto edilizio urbano. Nondimeno la stessa ha influenzato nel tempo l’adozione di prassi, che hanno individuato nell’esistenza o meno di un ‘fine di lucro’, correlato spesso alla natura del soggetto, il ‘criterio’ discriminante anche per il classamento
nelle categorie del gruppo D, ovvero in quelle del gruppo E »; inoltre, « il quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie – pubblicato nel 1942 in allegato alle Istruzioni II e IV RAGIONE_SOCIALEa Direzione RAGIONE_SOCIALE e dei SSRAGIONE_SOCIALEEE -(…) introduce, per alcune categorie dei gruppi B, C, e D, il concetto del ‘fine di lucro’ »; 2.5 secondo la tabella RAGIONE_SOCIALE categorie catastali, la categoria D/5 si riferisce ad « Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) », con la specificazione che si tratta di « immobili destinati ad attività del settore terziario provvisti di specifiche dotazioni di sicurezza non classificabili in categoria ordinaria »; mentre la categoria D/10 si riferisce a « Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni »;
2.6 in base alle suddette istruzioni: « Si censiscono in categoria A/10 gli uffici o studi privati utilizzati nell’ ordinarietà, da liberi professionisti (notai, commercialisti, dentisti, ecc.) aventi consistenze anche notevoli. Si censiscono in categoria D/8 quei fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività commerciale, non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Elemento discriminante può essere il contesto in cui è sita l’unità immobiliare (ad esempio un ufficio in contesto abitativo andrà censito in Cat.”A/10″; una palazzina uffici comprendente un intero stabile, avente la stessa destinazione appartenente alla stessa ditta, andrà censita in Cat. “D/8” »;
2.7 su tali premesse, dunque, si comprende senz’altro la rettifica RAGIONE_SOCIALEa categoria attribuita agli uffici direzionali, con il ripristino RAGIONE_SOCIALEa categoria D/5, non essendo consona la categoria A/10 per la destinazione all’attività bancaria ;

2.8 peraltro, nemmeno è pertinente il richiamo all’osservanza RAGIONE_SOCIALEa legge 28 dicembre 2015, n. 208, che, secondo la sentenza impugnata, consentirebbe di separare con un’autonoma classificazione sul piano catastale, anche in vista RAGIONE_SOCIALE‘eventualità di una futura cessione ad altri soggetti – gli spazi dedicati ad uffici direttivi dagli impianti caratterizzanti la permanenza sotto la categoria D/5 degli ambienti riservati all’attività bancaria;

2.9 l’art. 1, comma 21, RAGIONE_SOCIALEa legge 28 dicembre 2015, n. 208 , stabilisce che: « A decorrere dal 10 gennaio 2016, la determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti RAGIONE_SOCIALE‘ordinario apprezzamento »; e che: « Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo »;
2.10 con una tecnica legislativa ‘ per esclusione ‘ , tale disposizione descrive, nella sua prima parte, le caratteristiche di bene immobile o parte integrante di esso (suolo, costruzioni ed altri elementi ad essi strutturalmente connessi), che ne accresce l’utilità ed il valore, per poi escludere, nella sua ultima parte, tutte quelle componenti che sono funzionali al processo produttivo (macchinari, congegni, attrezzature, impianti), meglio noti con la denominazione di ‘ imbullonati ‘; l a scelta legislativa è, quindi, quella di sottrarre dal carico impositivo del tributo locale il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori RAGIONE_SOCIALEa siderurgia, manifattura, energia
indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che fosse o meno infisso al suolo (Cass., Sez. 6^-5, 30 settembre 2020, n. 20726; Cass., Sez. 5, 22 settembre 2021, n. 25784; Cass., Sez. 5^, 18 luglio 2022, n. 22551);

2.11 la nozione normativa di macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali e strutturali allo specifico processo produttivo e sottratti al regime fiscale « prescinde dal fatto che i manufatti siano o meno infissi stabilmente al suolo, essendo invece essenziale il loro impiego nel processo produttivo. È irrilevante la consistenza fisica RAGIONE_SOCIALEa costruzione, ciò che interessa è il rapporto di strumentalità rispet to al processo produttivo. (…) È, quindi, ben possibile che un elemento strutturalmente connesso al suolo o alla costruzione che ne accresce la qualità o l’utilità debba essere espunto dalla valutazione catastale in ragione RAGIONE_SOCIALEa sua specifica funzionalità rispetto al processo produttivo » (Cass., Sez. 6^-5, 30 settembre 2020, n. 20726; Cass., Sez. 5^, 18 luglio 2022, n. 22551);
2.12 la giurisprudenza di legittimità ha anche affermato che la norma in esame non ha natura impositiva, ma catastale e che, soprattutto, essa non delinea l’eccezionalità di una esenzione o di un trattamento di favore, quanto il regime ordinariamente applicabile a tutti quei beni che – per quanto infissi al suolo e non privi di connotati ‘ immobiliari ‘ -rientrino nella tipologia generale dei « macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo » (Cass., Sez. 5^, 18 luglio 2022, n. 22551);
2.13 nel caso in esame, si tratta di un’unità immobiliare che la contribuente ha descritto, in controricorso, come porzione di un fabbricato « comprendente i due piani interrati ed il piano

terra destinati all’esercizio di attività bancaria, nonché del primo e del secondo piano adibiti ad uso uffici »;

2.14 in subiecta materia , la circolare emanata dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE l’1 febbraio 2016, n. 2/E, ha chiarito che l’art. 1, comma 21, RAGIONE_SOCIALEa citata l egge ridefinisce l’oggetto RAGIONE_SOCIALEa stima catastale per gli immobili in argomento, stabilendo quali siano le componenti immobiliari da prendere in considerazione nella stima diretta, finalizzata alla determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita, e quali, al contrario, siano gli elementi – tipicamente di natura impiantistica – da escludere da detta stima, in quanto funzionali solo allo specifico processo produttivo;
2.15 i l legislatore ha previsto, all’art. 1, comma 22, RAGIONE_SOCIALEa citata legge, che: « A decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21 »; 2.16 come è stato correttamente chiarito dalla predetta circolare, si tratta di una rideterminazione preordinata al fine di realizzare l’uniformità nei riferimenti estimativi catastali tra le unità immobiliari già iscritte in catasto e quelle oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione; l ‘aggiornamento catastale, per la rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita degli immobili già censiti nel rispetto dei nuovi criteri deve avvenire, attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale; a tal fine è stata adeguata la procedura ‘ DOCFA ‘ per la dichiarazione RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane al RAGIONE_SOCIALE, considerata l’esigenza di monitorare tali variazioni da parte RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE,
anche al fine di effettuare le specifiche comunicazioni al RAGIONE_SOCIALE, previste dall’art. 1, comma 24, RAGIONE_SOCIALEa citata legge; la richiamata circolare ha affermato che tale previsione introduce una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto, finalizzata a rideterminare la rendita con l’ esclusione degli eventuali componenti impiantistici che non sono più oggetto di stima diretta; nella nuova procedura ‘ DOCFA ‘ è stata introdotta un ‘ ulteriore specifica tipologia di documento di variazione, denominata « dichiarazione resa ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 22, L. n. 208/2015 », a cui è automaticamente connessa la causale « rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 22, L. n. 208/2015 »;
2.17 l a previsione normativa di cui all’art. 1, commi 21 e 22, RAGIONE_SOCIALEa legge 28 dicembre 2015, n. 208, si innesta, dunque, sulla originaria procedura ‘ DOCFA ‘ con la conseguenza che il regime degli oneri probatori resta invariato; va riaffermato, pertanto, in tema di classamento di immobili, il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale avvenga a seguito RAGIONE_SOCIALEa procedura ‘ DOCFA ‘ , l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e RAGIONE_SOCIALEa classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno
esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto RAGIONE_SOCIALE‘eventuale contenzioso;

2.18 nel caso in esame, la sentenza impugnata si è palesemente discostata dai principi enunciati, avendo ritenuto che la normativa in tema di ‘imbullonati’ giustificasse la separazione (mediante frazionamento catastale) degli uffici direzionali con l’attribuzione RAGIONE_SOCIALEa categoria A/10, sull’erroneo presupposto che « gli stessi non sono dedicati ad attività bancarie ‘classiche’, ma piuttosto a rapporti di agenzia, consulenza e gestione dei clienti che esulano dalla necessità di strutture e impianti specifici e non destinabili ad altra attività », e quindi ad un complesso di operazioni « che pare invece pacificamente riconducibile ad altro tipo di attività professionale, coerente per dotazione di impianti e finiture con la categoria A/10 », là dove tale classificazione non era coerente con la permanente destinazione dei locali -nonostante le opere di ristrutturazione – ad attività strumentali ed accessorie all’attività bancaria, la quale imponeva il ripristino RAGIONE_SOCIALEa categoria D/5, anche in considerazione RAGIONE_SOCIALEa esclusiva rilevanza degli impianti e RAGIONE_SOCIALE attrezzature al solo fine RAGIONE_SOCIALEa « rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale degli immobili già censiti » (art. 1, comma 21, RAGIONE_SOCIALEa legge 28 dicembre 2015, n. 208);
2.19 in conclusione, il collegio ritiene di poter formulare il seguente principio di diritto: « In materia di catasto, non è consentito al contribuente, mediante la presentazione di apposita dichiarazione di variazione ex art. 1, comma 22, RAGIONE_SOCIALEa legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge sui c.d. ‘imbullonati’) , in sede di procedura ‘ DOCFA ‘, di proporre l’attribuzione RAGIONE_SOCIALEa categoria A/10 (‘uffici e studi privati’) in luogo RAGIONE_SOCIALEa categoria D/5 (‘istituti di

assicurazione, cambio o credito con fine di lucro’, con la peculiarità di specifiche dotazioni di sicurezza non classificabili in categoria ordinaria) a porzioni di un fabbricato con destinazione all’esercizio RAGIONE_SOCIALE‘attività bancaria, sul presupposto RAGIONE_SOCIALEa separazione (materiale e organizzativa) degli uffici direzionali dai locali operativi, ai quali ultimi soltanto gli impianti e le attrezzature di sicurezza (riconducibili alla previsione RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma, 21 RAGIONE_SOCIALEa legge 28 dicembre 2015, n. 208) sono asserviti, ostando a tale riclassificazione sia la permanente strumentalità degli immobili alla funzione originaria, sia l’ esclusiva rilevanza degli impianti e RAGIONE_SOCIALE attrezzature per la sola rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita di immobili già censiti »;
il secondo motivo è inammissibile;

3.1 difatti, il mezzo è carente di autosufficienza in relazione alla motivazione RAGIONE_SOCIALE‘atto impositivo, di cui si rivendica l’adeguatezza e la congruenza con riguardo all’esposizione dei « presupposti di fatto » e RAGIONE_SOCIALE « ragioni giuridiche » che hanno determinato la decisione RAGIONE_SOCIALE‘amministrazione finanziaria ex art. 7, comma 1, RAGIONE_SOCIALEa legge 27 luglio 2000, n. 212;

3.2 invero, in base al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, sancito dall’art. 366 cod. proc. civ., qualora il ricorrente censuri la sentenza di una commissione tributaria regionale sotto il profilo RAGIONE_SOCIALEa congruità del giudizio espresso in ordine alla motivazione di un avviso di accertamento – il quale non è atto processuale, bensì amministrativo, la cui motivazione, comprensiva dei presupposti di fatto e RAGIONE_SOCIALE ragioni di diritto che lo giustificano, costituisce imprescindibile requisito di legittimità RAGIONE_SOCIALE‘atto stesso – è necessario, a pena di inammissibilità, che il ricorso riporti testualmente i passi RAGIONE_SOCIALEa
motivazione di detto atto che si assumono erroneamente interpretati o pretermessi dal giudice di merito, al fine di consentire alla Corte di Cassazione di esprimere il suo giudizio sulla suddetta congruità esclusivamente in base al ricorso medesimo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2013, n. 8312; Cass., Sez. 5^, 19 aprile 2013, n. 9536; Cass., Sez. 5^, 13 febbraio 2015, n. 2928; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2017, n. 16147; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570; Cass., Sez. 5^, 10 dicembre 2021, n. 39283; Cass., Cass., Sez. 5^, 14 marzo 2022, n. 8156; Cass., Sez. 6^-5, 11 maggio 2022, n. 14905; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2023, n. 33442); ciò in quanto non è altrimenti possibile per il giudice di legittimità verificare la corrispondenza di contenuto RAGIONE_SOCIALE‘atto impositivo rispetto alle doglianze del contribuente, venendo preclusa ogni attività nomofilattica (Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2015, n. 16010; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570); ovviamente, analogo principio è destinato a valere anche per l’amministrazione finanziaria, che intenda difendere in sede di legittimità l’adeguatezza motivazionale RAGIONE_SOCIALE‘atto impositivo; 4. alla stregua RAGIONE_SOCIALE precedenti argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza del primo motivo, l’inammissibilità del secondo motivo e l’assorbimento del terzo motivo, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto; non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 384, primo comma, ultima parte, cod. proc. civ., con il rigetto del ricorso originario; 5. le spese dei giudizi di merito possono essere compensate tra le parti in ragione RAGIONE_SOCIALE‘andamento processuale, mentre le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, dichiara l’inammissibilità del secondo motivo e l’assorbimento del terzo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario; compensa tra le parti le spese dei giudizi di merito; condanna la controricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità in favore RAGIONE_SOCIALEa ricorrente, liquidandole nella misura di € 4.500,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 31 maggio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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