Forza maggiore prima casa: no se è scelta economica

La Corte di Cassazione ha escluso la sussistenza della forza maggiore prima casa per un contribuente che non ha rivenduto l’immobile precedente entro un anno. Il ritardo, dovuto all’attesa del completamento di una procedura di affrancazione per ottenere un prezzo di vendita più alto, è stato qualificato come una scelta di convenienza economica e non come un’impossibilità oggettiva e assoluta, confermando così la revoca delle agevolazioni fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Forza maggiore prima casa: quando la scelta economica esclude l’agevolazione

L’acquisto di una nuova abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali comporta obblighi precisi, tra cui la vendita dell’immobile precedente entro un anno. Ma cosa succede se la vendita ritarda a causa di lungaggini burocratiche? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini della forza maggiore prima casa, stabilendo che non può essere invocata se alla base del ritardo c’è una scelta di convenienza economica piuttosto che un’impossibilità oggettiva.

I Fatti del Caso: L’Acquisto e il Vincolo sulla Vendita

Il caso riguarda un contribuente che, dopo aver acquistato un nuovo immobile con i benefici “prima casa”, si è visto revocare l’agevolazione dall’Agenzia delle Entrate per non aver venduto la precedente abitazione entro il termine di un anno.
Il vecchio immobile, proveniente da una cooperativa e in edilizia convenzionata, era gravato da un vincolo sul prezzo massimo di vendita. Per superare tale vincolo e ottenere un ricavo maggiore, il contribuente aveva avviato una procedura di “affrancazione” presso il Comune. Tuttavia, i tempi della burocrazia si sono allungati oltre il previsto, causando il superamento del termine annuale per la vendita. Il contribuente ha quindi sostenuto di trovarsi di fronte a una causa di forza maggiore, attribuendo il ritardo all’inefficienza della Pubblica Amministrazione.

La Decisione della Cassazione sulla forza maggiore prima casa

La Corte di Cassazione, confermando la decisione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, ha rigettato il ricorso del contribuente. Secondo i giudici, il concetto di forza maggiore prima casa richiede un evento imprevedibile e inevitabile che renda oggettivamente impossibile l’adempimento dell’obbligo. Nel caso specifico, questa impossibilità non sussisteva.

La Distinzione tra Impossibilità Oggettiva e Scelta Economica

Il punto centrale della decisione è la distinzione tra un’impossibilità assoluta di vendere e una scelta dettata da convenienza economica. La Corte ha osservato che il contribuente avrebbe potuto vendere l’immobile entro l’anno, rispettando il vincolo del prezzo massimo. La decisione di attendere l’esito della procedura di affrancazione per massimizzare il profitto è stata interpretata non come un impedimento insormontabile, ma come una legittima, ma pur sempre volontaria, scelta economica. Tale scelta, tuttavia, è incompatibile con la nozione di forza maggiore, che presuppone l’assenza di alternative.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su un principio consolidato: la forza maggiore deve consistere in un ostacolo oggettivo, cogente e non imputabile al contribuente. Sebbene l’anomalo ritardo della Pubblica Amministrazione possa, in alcuni contesti, integrare una causa di forza maggiore, ciò non avviene quando il contribuente ha comunque una via d’uscita per rispettare la legge, anche se meno vantaggiosa economicamente. La Corte ha evidenziato che l’immobile poteva essere venduto anche prima dell’affrancazione; esisteva solo una “minor convenienza economica”. Il contribuente, scegliendo di attendere, si è assunto il rischio di non rispettare i termini di legge. La valutazione del giudice di merito, che ha accertato in fatto l’assenza di una reale impossibilità di vendere, è stata ritenuta insindacabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza offre un importante monito per i contribuenti che si trovano in situazioni simili. Non è sufficiente invocare un ritardo della Pubblica Amministrazione per giustificare il mancato rispetto dei termini per le agevolazioni “prima casa”. È necessario dimostrare una vera e propria impossibilità oggettiva di adempiere. Se esiste un’alternativa percorribile, anche se economicamente meno vantaggiosa, la scelta di non seguirla ricade interamente sul contribuente, con il rischio di perdere i benefici fiscali. La decisione di perseguire un maggior guadagno non può essere utilizzata come scudo per eludere gli obblighi normativi legati alle agevolazioni fiscali.

Il ritardo della Pubblica Amministrazione nel completare una procedura è sempre considerato causa di forza maggiore prima casa?
No. Secondo la Cassazione, il ritardo della P.A. non costituisce forza maggiore se il contribuente aveva comunque la possibilità di adempiere all’obbligo (in questo caso, vendere l’immobile) anche se a condizioni economiche meno favorevoli.

Una minore convenienza economica nella vendita di un immobile può giustificare la perdita dei benefici ‘prima casa’?
No, la scelta di attendere per ottenere un prezzo di vendita più alto, ritardando oltre i termini di legge, è considerata una valutazione di interesse economico personale e non una causa di forza maggiore. Tale scelta è incompatibile con la sussistenza della forza maggiore e non impedisce la decadenza dalle agevolazioni.

Cosa distingue una causa di forza maggiore da una scelta di convenienza economica secondo la Corte?
La forza maggiore è un evento oggettivo, imprevedibile e inevitabile che impedisce in modo assoluto di compiere un’azione (vendere l’immobile). Una scelta di convenienza economica, invece, implica che l’azione era possibile, ma il soggetto ha preferito attendere condizioni più vantaggiose, assumendosi il rischio delle conseguenze.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18246 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 18246 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 04/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10113/2024 R.G. proposto da : COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOMETARGA_VEICOLO

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LAZIO n. 5861/2023 depositata il 19/10/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CGT di secondo grado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello dell’Agenzia delle entrate e rigettava l’originario ricorso del contribuente avverso atto di recupero di imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione degli immobil i (aliquota agevolata o ordinaria); ciò in dipendenza della revoca agevolazione prima casa per mancata rivendita entro un anno di altro immobile già acquistato con beneficio.
ricorre per cassazione il contribuente con due motivi di ricorso;

resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate che chiede il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve respingersi con la compensazione delle spese, in considerazione della giurisprudenza contrastante sulla questione della forza maggiore, consolidatasi in corso di giudizio; raddoppio del contributo unificato.

La sentenza impugnata, con valutazione di fatto, evidenzia che non sussisteva una causa di forza maggiore che ha impedito la vendita del primo immobile.

I fatti sono pacifici, come accertati nelle due decisioni di merito. Il ricorrente era titolare in proprietà superficiaria dal 2012, assegnazione dell’immobile da parte della cooperativa tra appartenenti alle forze armate, di un appartamento, in edilizia convenzionata, con vincolo di prezzo m assimo nell’ipotesi di rivendita; il diritto di superficie era stato poi trasformato in piena proprietà. Il Comune di Roma, con sua specifica deliberazione (delibera di Giunta del 5 agosto 2016 n. 15), aveva previsto un termine, massimo, di 180 giorni per l’affrancazione. Termine non rispettato nel caso in giudizio, il che ha costretto il ricorrente a numerosi solleciti e ad attivare controversie.
L’anomalo ritardo della Pubblica amministrazione è stato ritenuto una causa di forza maggiore ‘poiché l’inefficienza e il non motivato ritardo dell’ente pubblico non rientrano nella sfera di disponibilità del contribuente’ ; si è anche osservato: «In tema di benefici fiscali “prima casa” la forza maggiore – idonea ad impedire la decadenza dell’acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove è ubicato l’immobile nel termine previsto – deve consistere in un evento imprevedibile ed inevitabile, che può essere ravvisato nell’anomalo ritardo della P.A. nel concedere un’autorizzazione aggiuntiva conseguente alla complessità sopravvenuta di lavori di rifacimento di un vecchio stabile, poiché l’inefficienza e il non motivato ritardo dell’ente pubblico non rientrano nella sfera di disponibilità del contribuente» (Cass. Sez. 5, 23/12/2015, n. 25880, Rv. 638204 -01; vedi anche Cass. Sez. U., 23/04/2020, n. 8094, Rv. 657535 – 01 e Cass. Sez. 6, 12/03/2015, n. 5015, Rv. 634480 -01; per un’ipotesi di forza maggiore in relazione all’occupazione dell’immobile vedi Cass. Sez. 6, 18/04/2019, n. 10936, Rv. 653730 – 01).
In materia tributaria, quindi, la forza maggiore deve essere intesa in maniera elastica in considerazione degli interessi in contestazione , ed anche in rapporto alla prevedibilità dell’evento ostativo.

Tuttavia, nel caso in giudizio la CTR ha evidenziato come il ritardo era dipeso dalla procedura di affrancazione ‘che il contribuente era ben consapevole che era ancora in corso’. In sostanza la CTR, con accertamento in fatto insindacabile in sede di legittimità, ha evidenziato l’insussistenza di una forza maggiore, in quanto l’immobile anche con il prezzo imposto (vincolo di prezzo massimo di eventuale cessione) poteva essere venduto, non sussisteva quindi una oggettiva e cogente impossibilità di vendere, ma solo una minor convenienza economica legata al minor prezzo di vendita ante-affrancazione. Il contribuente, quindi, ha effettuato una
scelta di interesse economico, incompatibile con la sussistenza della causa di forza maggiore.

La CTR ha dato univoco e logico conto del proprio convincimento circa la insussistenza della forza maggiore e la ritenuta legittimità dell’avviso opposto, il che attesta l’infondatezza anche del secondo motivo di ricorso.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

compensa le spese del giudizio;

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 21/01/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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