Forza maggiore e agevolazioni: quando è esclusa?

Una società immobiliare perde le agevolazioni fiscali per non aver rivenduto degli immobili entro tre anni. La Corte di Cassazione ha respinto la sua difesa basata sulla forza maggiore, sostenendo che le azioni legali dei conduttori erano un rischio prevedibile, data la complessa struttura dell’operazione di acquisto, e non un evento imprevedibile. La decisione sottolinea che il rischio d’impresa non giustifica l’inadempimento degli obblighi fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Forza maggiore e agevolazioni fiscali: il rischio d’impresa non giustifica la decadenza

L’applicazione del concetto di forza maggiore in ambito fiscale è un tema delicato, specialmente quando si tratta di giustificare il mancato rispetto di termini perentori legati a benefici tributari. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha chiarito che il normale rischio d’impresa, incluse le possibili azioni legali di terzi, non rientra in questa nozione, confermando la revoca di importanti agevolazioni fiscali a una società immobiliare.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare aveva acquistato in blocco dodici appartamenti, beneficiando di un regime fiscale agevolato (imposta di registro all’1% e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa). Tale beneficio era subordinato a una condizione risolutiva: la rivendita degli immobili entro tre anni dall’acquisto.

Scaduto il triennio senza che la rivendita fosse avvenuta, l’Amministrazione Finanziaria notificava un avviso di liquidazione per le maggiori imposte dovute, revocando di fatto l’agevolazione. La società si opponeva, sostenendo di essere stata impossibilitata a vendere a causa di una serie di azioni giudiziarie intentate dai conduttori degli appartamenti. Questi ultimi, lamentando la violazione del loro presunto diritto di prelazione, avevano avviato cause di riscatto, simulazione e revocatoria, trascrivendo le relative domande giudiziali e rendendo di fatto incommerciabili gli immobili.

La società invocava quindi la forza maggiore, ritenendo che tali iniziative legali costituissero un evento imprevedibile e inevitabile. Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto questa tesi, ritenendo le azioni legali un evento prevedibile nel contesto della specifica operazione immobiliare.

La particolare struttura dell’operazione e la prevedibilità del rischio

Un elemento chiave, valorizzato dai giudici di merito e dalla Cassazione, è stata la modalità con cui si è svolta la compravendita. La fondazione originariamente proprietaria degli immobili li aveva venduti a una società intermediaria, la quale, lo stesso giorno, li aveva a sua volta ceduti alla società ricorrente.

Questa struttura, con un passaggio di proprietà intermedio e contestuale, è stata interpretata come un possibile tentativo di eludere o rendere più difficoltoso l’esercizio del diritto di prelazione da parte degli inquilini. Di conseguenza, la reazione legale di questi ultimi non poteva essere considerata un fulmine a ciel sereno, ma una conseguenza del tutto prevedibile delle scelte contrattuali operate dall’acquirente.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione dei giudici di appello. Il ragionamento dei giudici supremi si è concentrato sulla corretta interpretazione della nozione di forza maggiore.

La Corte ha ribadito che la forza maggiore deve consistere in un evento eccezionale, imprevedibile e non imputabile al contribuente, che impedisce oggettivamente l’adempimento. Nel caso specifico, le iniziative giudiziarie dei conduttori non possedevano tali caratteristiche. La prevedibilità dell’evento era insita nella natura stessa dell’operazione. Un operatore economico diligente, di fronte a una compravendita strutturata in modo così anomalo (con un duplice trasferimento di proprietà nella stessa giornata), avrebbe dovuto mettere in conto la possibile reazione dei terzi che si ritenevano lesi nei loro diritti.

La condotta della società, secondo la Corte, non era quella di una “vittima di una situazione di fatto imprevista e imprevedibile”, ma quella di un soggetto che poteva e doveva prevedere le conseguenze delle proprie scelte negoziali. Pertanto, il contenzioso legale insorto rientrava nell’alveo del normale rischio d’impresa, e non poteva essere invocato come causa esimente per giustificare la decadenza dal beneficio fiscale.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame fornisce un importante principio di diritto: la forza maggiore non può essere invocata per neutralizzare le conseguenze negative derivanti da rischi commerciali che un imprenditore prudente avrebbe dovuto prevedere. Le scelte contrattuali, soprattutto se complesse o potenzialmente lesive dei diritti di terzi, comportano un’alea che non può essere scaricata sul Fisco per giustificare il mancato rispetto di obblighi e scadenze.

Per i contribuenti, la lezione è chiara: per beneficiare delle agevolazioni fiscali è necessario non solo rispettare i termini di legge, ma anche dimostrare che l’eventuale inadempimento sia derivato da eventi veramente eccezionali, estranei alla propria sfera di controllo e non riconducibili, neanche indirettamente, alle proprie decisioni strategiche e commerciali.

Le azioni legali intentate da terzi possono essere considerate “forza maggiore” per evitare la decadenza da un’agevolazione fiscale?
No, non se tali azioni sono una conseguenza prevedibile delle scelte negoziali del contribuente. La Corte ha stabilito che se la struttura di un’operazione immobiliare è tale da poter ingenerare contenziosi (ad esempio, perché appare elusiva dei diritti di prelazione degli inquilini), le conseguenti cause legali rientrano nel normale rischio d’impresa e non costituiscono forza maggiore.

Cosa intende la Cassazione per evento “imprevedibile” ai fini della forza maggiore?
Per la Cassazione, un evento è imprevedibile quando è eccezionale, anomalo e sopraggiunge inaspettatamente, non potendo essere prevenuto o evitato nonostante l’adozione di tutte le possibili precauzioni. Un evento che è una potenziale e logica conseguenza delle proprie azioni non è considerato imprevedibile.

In che modo la struttura di un’operazione immobiliare può influire sulla valutazione della forza maggiore?
La struttura dell’operazione è fondamentale. Nel caso di specie, un duplice e contestuale trasferimento di proprietà (dalla fondazione a una società intermediaria e da questa all’acquirente finale, tutto nello stesso giorno) è stato considerato un indice dell’apparenza di un intento elusivo. Questa anomalia rendeva prevedibile la reazione legale degli inquilini, escludendo quindi che tale reazione potesse configurare una forza maggiore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20557 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20557 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1806/2017 R.G., proposto

la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘, con sede in Napoli, in persona dell’amministratore unico pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale della Campania il 14 giugno 2016, n. 5554/47/2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25 giugno 2024 dal AVV_NOTAIO COGNOME AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO AGEVOLAZIONI DECADENZA FORZA MAGGIORE

1. la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale della Campania il 14 giugno 2016, n. 5554/47/2016, che, in controversia su impugnazione di avviso di liquidazione RAGIONE_SOCIALE maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria (con contestuale irrogazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni amministrative) in relazione al la compravendita ‘ in blocco ‘ di dodici appartamenti compresi nel fabbricato del condominio ‘ Torre Azzurra ‘ in Napoli alla INDIRIZZO, is. C/8, con rogito notarile del 24 giugno 2009, a seguito della decadenza dalle agevolazioni previste dall’art. 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa -parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, per l’avveramento della condizione risolutiva della mancata rivendita entro il termine di tre anni dall’acquisto (imposta di registro in misura ridotta dell’1%, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa), ha rigettato l ‘appello proposto dalla medesima nei confronti dell ‘RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Napoli il 15 giugno 2015, n. 14549/27/2015, con la condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali;
il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva accolto il ricorso originario con limitato riguardo alle sanzioni amministrative – sul rilievo che la proposizione (con la trascrizione RAGIONE_SOCIALE domande giudiziali) dell’azione di prelazione e riscatto, nonché dell’azione di simulazione e dell’azione revocatoria avverso la suddetta compravendita da parte dei conduttori dei singoli appartamenti non poteva costituire causa di forza maggiore per evitare la decadenza della contribuente dalle agevolazioni fruite per la mancata rivendita degli immobili entro il triennio dal loro acquisto;
l’ RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso;

la ricorrente ha depositato memoria illustrativa, eccependo, tra l’altro, l’inammissibilità del controricorso « per difetto di specificità , autosufficienza, rilevanza e decisività in relazione agli atti e documenti processuali ed alle allegazioni-eccezioni difensive su cui si fonda il controricorso, oltre ad essere privo della chiara esposizione dei fatti di causa, della specifica confutazione dei motivi di ricorso , della localizzazione e della trascrizione RAGIONE_SOCIALE statuizioni dei precedenti giudici di merito e, quindi, RAGIONE_SOCIALE ragioni giuridiche e dei motivi di diritto su cui si fonda il controricorso »;
CONSIDERATO CHE:

il ricorso è affidato a due motivi;

1.1 con il primo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1256, primo comma, 12, secondo comma, disp. prel. cod. civ., 54 cod. pen. e 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa -parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che la proposizione (con la trascrizione RAGIONE_SOCIALE domande giudiziali) dell’azione di prelazione e riscatto, nonché dell’azione di simulazione e dell’azione revocatoria avverso la suddetta compravendita da parte dei conduttori dei singoli appartamenti non potesse costituire causa di forza maggiore per giustificare la mancata rivendita degli immobili ed evitare la decadenza della contribuente dalle agevolazioni fruite alla scadenza del triennio dal loro acquisto, essendo irrilevante la mera prevedibilità di tali eventi;
1.2 con il secondo motivo, si denunciano, al contempo, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1256, primo

comma, 1337, 1358, 1366, 1375, 1540 cod. civ., 12, secondo comma, disp. prel. cod. civ., 132 (, secondo comma,) n. 4, cod. proc. civ., 54 cod. pen., 2, 41 Cost., 1, comma 38, della legge 23 agosto 2004, n. 243, 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa -parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, del d.m. 24 novembre 1995, nonché nullità della sentenza impugnata per motivazione carente o apparente ed omesso esame di fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, cod. proc. civ., per essere stato rigettato l’appello dal giudice di secondo grado con argomentazioni inadeguate, senza tener conto : a) che la RAGIONE_SOCIALE ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ aveva venduto gli appartamenti alla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ dopo avere comunicato ai singoli conduttori, con nota trasmessa il 6 luglio 2006, che i suddetti immobili sarebbero stati alienati ‘ in blocco ‘ ad un unico acquirente senza alcun intento elusivo; b) che i conduttori non potevano vantare alcun diritto di prelazione (legale o convenzionale) sugli immobili concessi in locazione; trattandosi, in ogni caso, di impedimenti imprevedibili ed inevitabili dalla contribuente, che erano idonei ad escludere l’imputabilità del la decadenza dalle agevolazioni fruite per l’acquisto ;
preliminarmente, si deve disattendere l’eccezione di inammissibilità del controricorso; invero, come è stato recentemente ribadito dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass., Sez. Un., 20 giugno 2024, n. 17048), avendo il controricorso la sola funzione di resistere all’impugnazione altrui ─ quale atto non dotato di autonomia processuale, bensì finalizzato a sostenere la decisione impugnata solo quale replica al ricorso e sollecita difesa ─, deve ritenersi che il

requisito in questione possa valutarsi in maniera meno rigorosa rispetto a quanto prescritto per il ricorso; si è in tal senso affermato che nel giudizio per cassazione, l’autosufficienza del controricorso è assicurata, ai sensi dell’art. 370, secondo comma, cod. proc. civ., che dichiara applicabile l’art. 366, primo comma, cod. proc. civ. « in quanto possibile », anche quando l’atto non contenga l’autonoma esposizione sommaria dei fatti della causa, ma si limiti a fare riferimento ai fatti esposti nella sentenza impugnata (Cass., Sez. 3^, 22 febbraio 2006, n. 2262; Cass., Sez. 5^, 28 maggio 2010, n. 13140; Cass., Sez. 6^-Lav., 7 gennaio 2015, n. 27); a fortiori alla stessa conclusione deve giungersi con riferimento al requisito di cui al n. 6 del primo comma dell’art. 366 c od. proc. civ., essendo questo esplicitamente dettato ─ anche nella formulazione anteriore alla modifica introdotta dalla c.d. ‘ Riforma Cartabia ‘ ( Cass., Sez. Un., 31 ottobre 2007, n. 23019; Cass., Sez. Un., 5 luglio 2013, n. 16887), applicabile nella specie, ratione temporis ─ in funzione della illustrazione dei motivi su cui il ricorso si fonda, esigenza ovviamente non ipotizzabile per il controricorso di per sé finalizzato, come detto (salvo, ovviamente, che con lo stesso atto non venga proposto ricorso incidentale), solo a resistere al ricorso altrui e dunque a controdedurre sui motivi ex adverso proposti e non già a proporne altri e diversi;
ciò detto, i suddetti motivi -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta per la comune attinenza, ancorché sotto differenti profili, alla sussistenza della forza maggiore in relazione alla decadenza dalle agevolazioni invocate – sono infondati;

3.1 come è noto, la figura della ‘ forza maggiore ‘ è stata codificata dall’art. 6, comma 5, del d.lgs. 18 dicembre 1997, n.

472 (in materia di sanzioni amministrative per violazioni di norme tributarie), come ‘ causa di non punibilità ‘ del contribuente che abbia commesso un fatto integrante l’infrazione di una norma tributaria;

3.2 posto che, nel caso di specie, l’annullamento RAGIONE_SOCIALE sanzioni amministrative da parte del giudice di prime cure non è stato oggetto di appello da parte dell’amministrazione finanziaria, per cui si è incontrovertibilmente formato il giudicato interno in parte qua , l’esimente viene, comunque, in rilievo con riguardo alla decadenza dalle agevolazioni invocate per la mancata rivendita degli immobili acquistati nel termine triennale ed alla conseguente debenza RAGIONE_SOCIALE imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria;
3.3 invero, questa Corte non ha mancato di ampliare l’operativit à della forza maggiore, estendendola, in particolare, nel campo RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali, all’impossibilit à per il contribuente di adempiere l’obbligazione assunta verso l’a mministrazione finanziaria di trasferire entro diciotto mesi la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato per evitare la decadenza dall’agevolazione della c.d. ‘prima casa’ ; a tale riguardo, l’orientamento interpretativo si è consolidato nel senso di ritenere che, in tema di imposta di registro, l’art. 2 del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, richiede, per la fruizione dei benefici c.d. ‘ prima casa ‘ , previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però
tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilit à ed imprevedibilità dell’evento ; ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 7 giugno 2013, n. 14399; Cass., Sez. 5, 26 marzo 2014, n. 7067; Cass., Sez. 5^, 26 marzo 2014, n. 7067; Cass., Sez. 6^-5, 2 aprile 2014, n. 7764; Cass., Sez. 6^-5, 14 luglio 2014, n. 16082; Cass., Sez. 6^-5, 10 marzo 2015, n. 4800; Cass., Sez. 6^-5, 12 marzo 2015, n. 5015; Cass., Sez. 6^-5, 8 novembre 2019, n. 28838; Cass., Sez. 5^, 5 giugno 2020, n. 10719; Cass., Sez. 5^, 21 giugno 2021, n. 17629; Cass., Sez. 5^, 16 febbraio 2022, n. 5021; Cass., Sez. 5^, 19 luglio 2022, n. 22557);
3.4 quanto alla ricorrenza della forza maggiore, quale causa di giustificazione del mancato trasferimento della residenza, si è precisato che per forza maggiore deve intendersi un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di ‘abitare’ nella prima casa entro il termine suddetto (Cass., Sez. 5^, 26 marzo 2014, n. 7067; Cass., Sez. 5^, 26 marzo 2014, n. 7067; Cass., Sez. 5^, 11 luglio 2014, n. 13177); un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento (Cass., Sez. 5^, 7 giugno 2013, n. 14399; Cass., Sez. 6^-5, 4 gennaio 2016, n. 25; Cass., Sez. 6^-5, 19 gennaio 2016, n. 864; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2016, n. 13148; Cass., Sez. 6^-5, 9 marzo 2017, n. 6076; Cass., Sez. 5^, 5 marzo 2020, n. 6213; Cass., Sez. 5^, 14 dicembre 2021, n. 39788).
3.5 più specificamente, nel confermare, sempre in tema di benefici fiscali cosiddetti ‘prima casa’, che la forza maggiore idonea ad impedirne la decadenza dell’acquirente di un immobile ubicato in un Comune diverso da quello di sua residenza, qualora egli non abbia trasferito ivi quest’ultima nel perentorio termine di diciotto mesi dall’acquisto, deve consistere in un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto, si è ritenuta la sussistenza della forza maggiore negli ostacoli frapposti da un’inquilina all’esecuzione per rilascio in tre diversi accessi, con differimento di circa dieci mesi nell’acquisizione del possesso dell’immobile (Cass., Sez. 6 ^-5, 17 dicembre 2015, n. 25437); ancora, è stato di recente affermato che, in tema di agevolazioni c.d. ‘prima casa’, l’occupazione abusiva dell’immobile da parte di un terzo integra un’ipotesi di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dal beneficio fiscale, trattandosi di un evento imprevedibile ed indipendente dalla volontà del contribuente (in termini: Cass. Sez. 6^-5, 18 aprile 2019, n. 10936), precisando ancora che, essendo il terzo un occupante abusivo, e dunque privo di titolo, vi era una legittima aspettativa da parte dell’acquirente – a prescindere dalla conoscenza del previo stato di occupazione -all’immediato escomio, sicch è le vicende successive all’invito al rilascio ed i conseguenti atti di resistenza ben configurano la forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dell’acquirente, trattandosi di eventi non prevedibili, che sopraggiungono inaspettati e sovrastanti la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine dei diciotto mesi;
3.6 u n’ulteriore estensione dell’esimente (sempre in difetto di specifica previsione) è stata operata dalla Corte in relazione all’agevolazione per i trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, allorquando l’utilizzazione edificatoria dell’area non possa avvenire entro il termine di cinque anni dal trasferimento; sul punto, componendo un precedente conflitto di orientamenti (in senso favorevole: Cass., Sez. 5^, 20 luglio 2016, n. 14892; Cass., Sez. 6^-5, 9 febbraio 2017, n. 3535; Cass., Sez. 5^, 19 aprile 2017, n. 9851; in senso contrario: Cass., Sez. 6^-5, 19 novembre 2014, n. 24573; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2018, n. 3198), si è detto che, in tema di agevolazioni tributarie, il beneficio di cui all ‘art. 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, nella formulazione vigente ratione temporis , si applica anche qualora l’edificazione non sia realizzata nel termine di legge, purché tale esito derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, tale da configurare la forza maggiore ovvero il factum principis , ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto (in termini: Cass., Sez. Un., 23 aprile 2020, n. 8094);
3.7 a lla luce dell’evoluzione esegetica che ha condotto a dilatare il campo d’azione della forza maggiore oltre il ristretto ambito RAGIONE_SOCIALE sanzioni amministrative per la violazione di norme tributarie, questa Corte (Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2020, n. 4757) si è chiesta se sia concepibile un’ulteriore estensione alla sopravvenienza di impedimenti al godimento di un trattamento

fiscale più favorevole connesso al decorso di un certo termine da un determinato atto o fatto ; in particolare, l’ evenienza considerata è quella della tassazione della plusvalenza, in cui l’imposta sostitutiva trova applicazione soltanto nell’ipotesi di cessione a titolo oneroso di beni immobili che siano stati acquistati o costruiti da non oltre cinque anni e che non siano stati destinati ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o l a costruzione e la cessione, trattandosi di stabilire se possa assumere rilevanza di forza maggiore l’impossibilit à di destinare ad abitazione principale per sé o per i propri familiari l’immobile che sia stato acquistato e, a causa di tale impedimento, rivenduto entro il successivo quinquennio, con la conseguente applicazione dell’imposta sostitutiva ; a tal riguardo, sulla premessa che, nel sistema del diritto tributario, la forza maggiore assurge al rango di esimente con riguardo all’inadempimento di obbligazioni aventi, direttamente o indirettamente, ad oggetto un’imposta, tanto se la conseguenza sia l’irrogazione di una sanzione amministrativa, quanto se la conseguenza sia la perdita di un’agevolazione , per cui, allorquando non si delinei la preesistenza di una qualche obbligazione del contribuente verso il fisco, si deve escludere che la sopravvenienza di circostanze idonee ad influenzare il compimento di un atto presupposto di imposizione configuri un esimente e giustifichi la successiva ripetizione dell’imposta versata, si è ritenuto che, per quanto la perdurante occupazione del cessato conduttore dopo l’esito negativo della convalida di sfratto per finita locazione possa aver condizionato o vincolato la libertà di agire del contribuente, la destinazione dell’immobile acquistato ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari non costituiva, comunque,
oggetto di un’obbligazione verso il fisco rispetto alla quale la successiva rivendita entro il quinquennio non può considerarsi coartata o indotta da un impedimento imprevedibile ed inevitabile (Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2020, n. 4757);

3.8 pertanto, una volta intesa come « espressione di una regola generale dell’ordinamento, per cui non può essere preteso un comportamento quando lo stesso sia divenuto impossibile senza responsabilità di chi vi sia tenuto » (in termini: Cass., Sez. Un., 23 aprile 2020, n. 8094), la forza maggiore può valere ad impedire anche la decadenza dalle agevolazioni previste dall’art. 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nel caso di sopravvenienza di circostanze anomale e imprevedibili, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere prevenute né evitate dal contribuente, malgrado l’adozione di tutte le precauzioni del caso, nel corso del triennio successivo all’acquisto degli immobili non rivenduti;
3.9 nel caso di specie, sia pure con motivazione succinta – ma, comunque, sufficiente a raggiungere la soglia del minimo costituzionale -sulla rilevanza della forza maggiore (in presenza di « eventi eccezionali ed imprevedibili », che non sono stati ravvisati nella fattispecie scrutinata), sul presupposto che « dal contratto intercorso tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE risulta che la RAGIONE_SOCIALE aveva venduto gli immobili alla RAGIONE_SOCIALE lo stesso giorno, con un passaggio intermedio che non pare avere altra causa che quello di impedire agli inquilini (o rendere più difficoltoso) di valersi del diritto di prelazione, se, in ipotesi, spettante », il giudice di appello ha coerentemente escluso che le circostanze addotte dal contribuente potessero impedire la rivendita degli immobili e la decadenza dall’agevolazione alla scadenza del termine di
tre anni dall’acquisto , con la valutazione che « la condotta della RAGIONE_SOCIALE, lungi dall’appalesarsi come quella di un soggetto in buona fede, vittima di una situazione di fatto imprevista e imprevedibile (forza maggiore), appare chiaramente come quella di un soggetto che -proprio per la situazione obiettiva -poteva agevolmente prevedere fin dal momento della stipula dell’atto di acquisto il comportamento dei conduttori, i quali, lamentando, in ipotesi, la violazione RAGIONE_SOCIALE norme in tema di diritto di prelazione, potevano avere interesse a paralizzare gli effetti del contratto »;
3.10 con tali argomentazioni, il giudice di appello ha apprezzato in punto di fatto che le iniziative giudiziarie dei conduttori nei confronti dell’acquirente degli appartamenti, lungi dall’integrare gli estremi di eventi eccezionali ed imprevedibili, costituivano sopravvenienze prevedibili e prevenibili in correlazione alle anomale modalità della compravendita ‘ in blocco ‘, la cui articolazione in un duplice e contestuale trasferimento di proprietà (nell’ordine, prima, dalla RAGIONE_SOCIALE ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ alla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ , e poi, dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ alla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, nell’arco di una sola giornata) era di per sé idonea ad ingenerare, per la sua singolarità, l’ oggettiva apparenza di un intento elusivo o fraudolento, essendo irrilevante a tale fine la verosimiglianza RAGIONE_SOCIALE ragioni addotte dai conduttori, così da evidenziare (in disparte ogni ulteriore considerazione sulla preclusione della c.d. ‘ doppia conforme ‘ ex art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ., in vigore ratione temporis ) che le circostanze asseritamente pretermesse secondo il tenore della censura, oltre ad essere state tenute in adeguata considerazione sul piano motivazionale, erano prive di decisività;
in conclusione, alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, valutandosi la infondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere respinto;

le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo;

a i sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 6.000,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto dell’obbligo, a carico della ricorrente, di pagare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 25 giugno

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

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