Forza maggiore agevolazioni prima casa: il Fisco perde

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che un ritardo burocratico imprevedibile e non imputabile al contribuente costituisce causa di forza maggiore. Questo evento eccezionale giustifica il mancato accorpamento di un immobile entro i termini di legge, salvando così le agevolazioni prima casa. La decisione sottolinea che la prova della forza maggiore spetta al contribuente e che le lungaggini della pubblica amministrazione possono esonerarlo dalle decadenze fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Forza maggiore agevolazioni prima casa: i ritardi della P.A. salvano il contribuente

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della ‘prima casa’ sono subordinate a precisi impegni, tra cui l’obbligo di unificare due immobili contigui entro 18 mesi. Ma cosa succede se il contribuente non riesce a rispettare la scadenza a causa di intoppi burocratici? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che la forza maggiore per le agevolazioni prima casa può essere invocata quando i ritardi sono causati dalla Pubblica Amministrazione, salvando il cittadino dalla perdita dei benefici.

I fatti di causa: l’avviso di liquidazione

Una contribuente aveva acquistato un’unità immobiliare adiacente alla sua abitazione principale, usufruendo delle agevolazioni ‘prima casa’. L’atto di acquisto prevedeva l’impegno a fondere i due immobili entro diciotto mesi. Scaduto il termine, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione per recuperare la maggiore imposta di registro, contestando la decadenza dal beneficio fiscale.

Il contenzioso iniziava con il ricorso della contribuente presso la Commissione Tributaria Provinciale, la quale accoglieva le sue ragioni. La decisione veniva confermata anche in secondo grado dalla Commissione Tributaria Regionale.

La difesa della contribuente e la forza maggiore

La difesa della contribuente si è basata su un punto cruciale: il mancato accorpamento non era dovuto a sua negligenza, ma a una causa di forza maggiore. Nello specifico, aveva avviato tempestivamente la pratica amministrativa per ottenere l’autorizzazione comunale all’accorpamento. Tuttavia, la pratica era rimasta bloccata perché gli uffici comunali non riuscivano a reperire la documentazione storica relativa all’intero isolato in cui si trovava l’immobile.

Secondo i giudici di merito, questa circostanza integrava una causa di forza maggiore, in quanto l’ostacolo era imprevedibile, inevitabile e non imputabile alla contribuente, che aveva fatto tutto quanto in suo potere.

L’analisi della Corte di Cassazione sulla forza maggiore nelle agevolazioni prima casa

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che le ‘lungaggini burocratiche’ non costituiscono forza maggiore, in quanto prevedibili. La Corte, tuttavia, ha dichiarato il ricorso inammissibile, di fatto confermando la validità della tesi difensiva della contribuente. La Suprema Corte ha specificato che il suo ruolo non è quello di riesaminare i fatti, ma di valutare la corretta applicazione della legge. In questo caso, i giudici di merito avevano correttamente identificato i requisiti della forza maggiore nell’evento specifico: un ostacolo insormontabile (il mancato reperimento di documenti essenziali da parte del Comune) che ha impedito l’esecuzione dei lavori necessari all’unificazione fisica e funzionale degli immobili.

Le motivazioni della decisione

La Corte ha ritenuto che il ragionamento dei giudici di merito fosse logico e giuridicamente fondato. Essi hanno correttamente individuato la causa di forza maggiore nel fatto che il mancato reperimento della documentazione da parte del Comune, un evento non imputabile alla contribuente, ha di fatto impedito l’esecuzione dei lavori di accorpamento. Questa ratio decidendi è stata considerata sufficiente a giustificare la decisione, rendendo l’appello dell’Agenzia delle Entrate, che mirava a una rivalutazione dei fatti, inammissibile.

La Cassazione ha ribadito che la forza maggiore deve consistere in un evento inevitabile, imprevedibile e non attribuibile al contribuente, principi già sanciti dalle Sezioni Unite. Nel caso di specie, la paralisi della pratica edilizia a causa di una mancanza interna all’amministrazione comunale rientrava pienamente in questa definizione.

Le conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un importante precedente per i contribuenti che si trovano ad affrontare le inefficienze della Pubblica Amministrazione. Stabilisce che, se un cittadino si attiva tempestivamente per adempiere ai propri obblighi fiscali ma viene bloccato da cause esterne, imprevedibili e non a lui imputabili, non può essere penalizzato con la perdita di benefici fiscali. La decisione sottolinea che l’onere di provare la forza maggiore ricade sul contribuente, ma una volta dimostrato che l’inadempimento è dovuto a un fatto esterno e insormontabile, come un blocco burocratico eccezionale, le agevolazioni fiscali sono salve.

Un ritardo burocratico può essere considerato causa di forza maggiore per salvare le agevolazioni prima casa?
Sì, a condizione che il ritardo sia causato da un evento imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente. Nel caso specifico, il mancato reperimento di documentazione essenziale da parte degli uffici comunali è stato ritenuto un ostacolo insormontabile che integra la forza maggiore.

Cosa deve dimostrare il contribuente per invocare la forza maggiore in caso di mancato accorpamento di immobili?
Il contribuente deve documentare di aver agito tempestivamente e diligentemente per avviare le pratiche necessarie all’accorpamento. Deve inoltre provare che l’impedimento è derivato da una causa esterna, sopravvenuta e non prevedibile, come un blocco della pratica amministrativa per ragioni non dipendenti dalla sua volontà.

Qual è la differenza tra unificazione fisica e aggiornamento catastale ai fini del bonus prima casa?
La sentenza chiarisce che il requisito fondamentale per il mantenimento dell’agevolazione è l’effettiva unificazione fisica, strutturale e funzionale degli immobili, tale da creare un’unica abitazione. L’aggiornamento catastale è una conseguenza necessaria, ma la Corte sottolinea che l’evento rilevante è la fusione concreta delle unità immobiliari.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3701 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3701 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 2600/2022 proposto da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

Bisignano NOME;

– intimata –

-avverso la sentenza 5805/10/2021 emessa dalla CTR Sicilia l’ 11/06/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la sentenza della

Avviso liquidazione imposta di registro – Agevolazioni prima casa -Mancato accorpamento – Causa forza maggiore

Commissione Tributaria Provinciale di Messina del 15.6.2017 con la quale era stato accolto il ricorso proposto da Bisignano NOME contro l’avviso di liquidazione di maggiore imposta di registro, avente come presupposto la decadenza dalle agevolazioni prima casa per non avere ottemperato, nei diciotto mesi dall’acquisto , all’impegno di unificare l’immobile acquistato con l’abitazione principale.

I giudici di primo grado, in particolare, annullavano l’avviso di liquidazione sul presupposto che l’omessa unificazione degli immobili nel termine di diciotto mesi era dovuta a causa di forza maggiore (lungaggini burocraticoamministrative).

La CTR Sicilia rigettava il gravame, evidenziando che la contribuente aveva documentato di avere intrapreso tempestivamente la pratica amministrativa per ottenere l’autorizzazione all’accorpamento dell’unità immobiliare acquistata con regime fiscale agevolato con l’appartamento destinato ad abitazione principale, e che la pratica era rimasta inevasa dall’amministrazione comunale a causa del mancato rinvenimento negli uffici amministrativi della documentazione inerente l’isolato in cui ricadeva l’immobile in questione, sicchè l’omessa unificazione era dipesa da cau se non imputabili alla contribuente e non prevedibili dalla stessa, integranti quindi causa di forza maggiore.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di un unico motivo. Bisignano NOME non ha svolto difese.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1 Tariffa, parte I, nota 11, e 76, comma 2, d.P.R. n. 131 del 1986 e 14 disp. att. c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che, se il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite) può costituire (in chiave probatoria) adempimento rilevante, ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se l’evento dell’accorpamen to delle unità immobiliari contigue, che deve identificarsi con l’effettività dell’unificazione
delle unità immobiliari finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente; evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente.

1.1. Il motivo è inammissibile.

L’Agenzia sostiene che, al fine di dimostrare l’accorpamento di unità immobiliari contigue, possono concorrere (oltre alla variazione catastale) anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell’atto, quale la documentazione di riscontro delle opere realizzate che offrano la prova della «effettiva unione sia funzionale che impiantistica» delle unità immobiliari oggetto di accorpamento.

In definitiva, secondo la ricorrente, il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all’Ufficio per l’esercizio dei poteri di accertamento (ex art. 76 d.P.R. n. 131 del 1986), è rispettato se il contribuente realizza l’effettiva unifi cazione delle unità immobiliari, non essendo necessario che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata.

Inoltre, sostiene che, perché si possa parlare di forza maggiore, occorre che ci si trovi di fronte ad un avvenimento di gravità estrema, assolutamente fuori da ogni possibile previsione, in quanto del tutto eccezionale ed inevitabile, e che non dipenda in alcun modo da avvenimenti connessi per qualsiasi motivo al comportamento della parte interessata, laddove nessuna causa esimente di forza maggiore poteva essere ravvisabile nella fattispecie in esame, in cui tutte le difficoltà burocratiche invocate dalla contribuente erano connotate da una sicura prevedibilità.
Orbene, le espressioni violazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a) quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenuta regolatrice del caso concreto; b) quello afferente l’applicazione della norma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata. Il vizio di violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto, risolvendosi nella negazione o affermazione erronea della
esistenza o inesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenuto che non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il vizio di falsa applicazione di legge consiste, o nell’assumere la fattispecie concreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché la fattispecie astratta da essa prevista – pur rettamente individuata e interpretata – non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che contraddicano la pur corretta sua interpretazione. Non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 360, comma 1, n. 3, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa che è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato di legittimità.
A ben vedere, la ricorrente sollecita, avuto riguardo al profilo della forza maggiore, una rivalutazione delle risultanze istruttorie, preclusa nella presente sede.

La censura, tuttavia, astrattamente possibile sul piano motivazionale, sarebbe preclusa dalla circostanza che si è in presenza di una cd. doppia conforme, né la ricorrente ha dedotto che le decisioni di merito fossero fondate su differenti ragioni di fatto.

Del resto, la forza maggiore o il caso fortuito, idonei ad impedire la decadenza dell’acquirente che non abbia unificato all’abitazione principale l’immobile contiguo acquistato nel termine di diciotto mesi dell’acquisto, devono consistere in un evento inevitabile ed imprevedibile ed essere caratterizzati dal requisito della non imputabilità al contribuente.

In particolare, come ha avuto modo di chiarire Cass., Sez. U, Sentenza n. 8094 del 23/04/2020. <>.

I giudici di merito hanno individuato la causa di forza maggiore nel fatto che il mancato reperimento (non imputabile) della documentazione sull’isolato, nell’ambito di una pratica edilizia tempestivamente attivata, ostava all’esecuzione in tempo utile dei lavori necessari all’accorpamento . Questa ratio , che presuppone la riconoscibilità dell’agevolazione solo all’esito dell’unificazione (non catastale ma) effettiva (strutturale, funzionale ed impiantistica), è almeno astrattamente idonea ad integrare una ipotesi di forza maggiore, non potendosi logicamente escludere che l’inizio o il prosieguo dei lavori di accorpamento necessitassero in effetti di permessi amministrativi, a loro volta necessitanti di documentazione concernente l’isolato (da altra riferita sentenza di merito sullo stesso avviso a fini mutuo si evince che si trattava di fabbricato con amianto in zona sottoposta a vincolo di Sovrintendenza) , né avendo, comunque, l’Agenzia dedotto alcunchè in senso contrario.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Nessuna pronuncia va adottata in ordine alle spese del presente giudizio, non avendo l’intimata svolto difese.

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater, dPR 30 maggio 2002, nr. 115 (Cass. Sez. 6 – Ordinanza nr. 1778 del 29/01/2016).

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 21.1.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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