Forza maggiore agevolazioni fiscali e rivendita

Una società beneficia di agevolazioni fiscali per l’acquisto di un immobile, con l’obbligo di rivenderlo entro tre anni. La rivendita diventa impossibile a causa di una domanda giudiziale di revoca trascritta sull’immobile, intentata contro il venditore. L’Agenzia delle Entrate revoca le agevolazioni. La Corte di Cassazione, però, dà ragione alla società, stabilendo che la trascrizione della domanda giudiziale costituisce una causa di forza maggiore. Questo evento, essendo imprevedibile, inevitabile e non imputabile all’acquirente, giustifica la mancata rivendita nel triennio, preservando il diritto alle agevolazioni fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Forza maggiore e agevolazioni fiscali: quando la rivendita è impossibile

Il concetto di forza maggiore e agevolazioni fiscali è cruciale quando un contribuente non riesce a rispettare le condizioni imposte dalla legge per ottenere un beneficio fiscale. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha chiarito che la trascrizione di una domanda giudiziale su un immobile può costituire una valida causa di forza maggiore, impedendo la revoca delle agevolazioni per mancata rivendita entro il triennio. Analizziamo questo caso emblematico.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare acquistava un fabbricato usufruendo di un’aliquota d’imposta di registro agevolata, a condizione di rivendere l’immobile entro tre anni. Successivamente, veniva trascritta nei pubblici registri una domanda giudiziale di simulazione e revoca relativa all’atto di acquisto del dante causa della società (cioè del soggetto da cui la società aveva comprato). Questa trascrizione rendeva di fatto l’immobile commercialmente invendibile, poiché qualsiasi potenziale acquirente sarebbe stato esposto al rischio di perdere la proprietà in caso di accoglimento della domanda giudiziale.

Nonostante ciò, l’Agenzia delle Entrate notificava alla società un avviso di liquidazione, revocando il beneficio fiscale e richiedendo il pagamento delle imposte ordinarie, maggiorate di sanzioni e interessi. L’amministrazione finanziaria sosteneva che la società non avesse rispettato la condizione della rivendita nel triennio. La società impugnava l’atto, sostenendo di essere stata impossibilitata a vendere a causa di un evento di forza maggiore.

L’analisi del caso e la forza maggiore per le agevolazioni fiscali

La questione è giunta fino alla Corte di Cassazione, dopo che i giudici di merito avevano dato ragione al contribuente. Il punto centrale del dibattito era se la trascrizione di una domanda giudiziale, avviata da terzi nei confronti del venditore originario, potesse qualificarsi come forza maggiore idonea a giustificare le agevolazioni fiscali anche in assenza della rivendita.

L’Agenzia delle Entrate, nel suo ricorso, contestava questa interpretazione, ritenendo che la situazione non integrasse gli estremi della forza maggiore e che la società avrebbe dovuto comunque adoperarsi per vendere l’immobile. La Corte, tuttavia, ha rigettato le argomentazioni dell’Agenzia, fornendo una chiara definizione dei requisiti della forza maggiore in ambito tributario.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha affermato un principio di diritto fondamentale. La forza maggiore è configurabile in presenza di un impedimento oggettivo, caratterizzato da non imputabilità (indipendenza dalla volontà del contribuente), inevitabilità e imprevedibilità dell’evento. Nel caso specifico, i giudici hanno ritenuto che tutti questi elementi fossero presenti.

L’evento (la trascrizione della domanda giudiziale) era:
1. Sopravvenuto: si è verificato dopo la stipula dell’atto di acquisto.
2. Imprevedibile e non addebitabile: la società acquirente non poteva prevedere né aveva causato l’azione legale contro il suo venditore.
3. Oggettivamente impeditivo: la presenza della trascrizione rendeva la prestazione (la rivendita) inesigibile. Non si poteva pretendere che la società vendesse l’immobile a un prezzo vile o si esponesse a rischi commerciali enormi pur di rispettare il termine triennale.

La Corte ha specificato che la trascrizione di una domanda di simulazione o revocatoria sull’immobile, intentata nei confronti del dante causa del contribuente, crea un ostacolo concreto e insormontabile alla libera commercializzazione del bene, integrando pienamente la nozione di forza maggiore.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e ha stabilito il seguente principio: la situazione di forza maggiore che giustifica le agevolazioni fiscali per la mancata rivendita di un immobile nel triennio è ravvisabile quando un impedimento oggettivo, non imputabile, inevitabile e imprevedibile ostacola la vendita. La trascrizione di una domanda di simulazione e di revocatoria avente ad oggetto l’immobile, nei confronti del venditore del contribuente, rientra pienamente in questa casistica. Questa decisione rafforza la tutela del contribuente di fronte a eventi esterni che rendono impossibile l’adempimento di obblighi fiscali, bilanciando la rigidità della norma con i principi di equità e ragionevolezza.

Quando un evento esterno può giustificare il mancato rispetto di un obbligo fiscale, come la rivendita di un immobile entro tre anni?
Un evento esterno può giustificare il mancato rispetto di un obbligo fiscale quando integra gli estremi della “forza maggiore”. Secondo la sentenza, ciò avviene quando l’evento è oggettivo, sopravvenuto, imprevedibile, inevitabile e non è in alcun modo imputabile al contribuente, nemmeno a titolo di colpa.

La trascrizione di una domanda giudiziale sull’immobile acquistato costituisce sempre una causa di forza maggiore?
Sì, secondo la Corte, la trascrizione di una domanda giudiziale di simulazione o revocatoria sull’immobile, intentata nei confronti del venditore del contribuente (dante causa), costituisce una causa di forza maggiore. Questo perché tale trascrizione crea un impedimento oggettivo alla rivendita del bene a condizioni di mercato, rendendo l’obbligo di rivendita inesigibile.

Cosa significa che un evento deve essere “non addebitabile” al contribuente per essere considerato forza maggiore?
Significa che l’evento deve essere completamente estraneo alla sfera d’azione e di controllo del contribuente. L’evento non deve derivare da un suo comportamento, diretto o indiretto, né da una sua negligenza. Nel caso di specie, la società acquirente non aveva alcun ruolo o colpa nell’azione legale intentata contro la parte da cui aveva acquistato l’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3699 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3699 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 30849/2019 proposto da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE;

– intimata –

-avverso la sentenza 2072/2/2019 emessa dalla CTR Campania l’ 08/03/2019 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

Avverso l’avviso di liquidazione n. 6980000207/2017 la RAGIONE_SOCIALE

Avviso liquidazione imposte registro ed ipocatastali -Agevolazioni prima casa Rivendita immobile nel triennio -Causa forza maggiore

proponeva ricorso con cui chiedeva l’annullamento del predetto atto deducendo la presenza di causa di forza maggiore, che rendeva impossibile rivendere l’immobile nel triennio previsto dalla norma, dovuta a domanda giudiziale di simulazione e revoca relativa all’atto di acquisto della contribuente e del suo dante causa, trascritta nei pubblici registri.

La CTP di Avellino accoglieva il ricorso, evidenziando che la società acquirente non aveva potuto rivendere l’immobile, in quanto nel triennio vi era stata una domanda giudiziale di revoca della vendita regolarmente trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. che integrava gli estremi della forza maggiore.

Sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la CTR Campania rigettava il gravame, sostenendo l’inammissibilità del primo motivo, dal momento che la doglianza dell’Ufficio integrava una domanda nuova vietata dall’art. 57 d.lgs. n. 546/1992, e l’infondatezza del secondo motivo, non potendosi addebitare alla contribuente l’evenienza, sopravvenuta ed imprevedibile, della domanda di revoca dell’acquisto im mobiliare.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di due motivi. La RAGIONE_SOCIALE non ha svolto difese.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 57 d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che l’Ufficio non aveva avanzato alcuna nuova domanda rispetto a quanto dedotto in primo grado, essendosi limitato ad illustrare il contenuto della norma su cui si basava la pretesa impositiva ed a sviluppare le argomentazioni a sostegno della revoca delle agevolazioni già rappresentate nel grado precedente di giudizio.
Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, sesto periodo, della tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che non era invocabile la causa di forza maggiore, non sussistendo, nel caso di specie, le condizioni per considerare impossibile la prestazione dovuta (rivendita entro tre anni) per fatti

straordinari ed imprevedibili, estranei alla sfera d’azione della contribuente. 3. Il secondo motivo è inammissibile e, comunque, infondato, con conseguente assorbimento del primo.

In primo luogo, a ben vedere, la ricorrente sollecita una rivalutazione delle risultanze istruttorie , sul piano dell’addebitabilità alla contribuente dell’evenienza sopravvenuta della domanda di revocatoria dell’acquisto immobiliare, rivalutazione che è preclusa nella presente sede.

Le espressioni violazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a) quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenuta regolatrice del caso concreto; b) quello afferente l’applicazione della norma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata. Il vizio di violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto, risolvendosi nella negazione o affermazione erronea della esistenza o inesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenuto che non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il vizio di falsa applicazione di legge consiste, o nell’assumere la fattispecie concreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché la fattispecie astratta da essa prevista – pur rettamente individuata e interpretata – non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che contraddicano la pur corretta sua interpretazione. Non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 360, comma 1, n. 3, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa che è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato di legittimità.
Del resto, lo scrutinio operato dalla CTR si rivela congruo sul piano logicoformale e corretto dal punto di vista giuridico.

3.1. In base all’art. 1, sesto periodo, della tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131/1986, si applica l’aliquota agevolata dell’1% (anziché quella ordinaria del 7%) «se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato è esente dall’imposta sul valore aggiunto ai sensi

dell’articolo 10, primo comma, numero 8-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (Istituzione e disciplina dell’imposta sul valore aggiunto), ed è effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni».

Alla luce dell’art. 2652, primo comma, nn. 4) e 5), c.c., vanno trascritte, qualora si riferiscano, come nel caso di specie, a diritti immobiliari, le domande giudiziali dirette all’accertamento della simulazione o di revoca di atti soggetti a trascrizione. La successiva sentenza che dovesse accogliere una di tali domande non pregiudicherebbe solo i diritti acquistati dai terzi in buona fede in base a un atto trascritto anteriormente alla trascrizione delle stesse.

Sia l’art. 1415, primo comma, c.c. (che stabilisce l’inopponibilità della simulazione a coloro che abbiano acquistato in buona fede dal titolare apparente, ‘salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione’), sia l’art. 2652, n. 4, c.c. (c he esclude poter essere pregiudicati i diritti acquistati da terzi in buona fede dalla sentenza dichiarativa di atti soggetti a trascrizione, purchè l’acquisto sia avvenuto per atto trascritto o iscritto prima della trascrizione della domanda di simulazion e) si riferiscono all’ipotesi del trasferimento del diritto controverso dal simulato acquirente ad un terzo, predisponendo una tutela per quest’ultimo.
Come è noto, la situazione di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula è ravvisabile a fronte di impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (nel senso della indipendenza dalla volontà del contribuente), anche a titolo di colpa, inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 1588 del 23/01/2018; Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 28838 del 08/11/2019). In particolare, la causa di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dell’acquirente che non abbia rivenduto l’immobile entro tre anni dall’acquisto, deve essere sopravvenuta, imprevedibile e non addebitabile al contribuente (Cass., Sez.
5, Sentenza n. 13148 del 24/06/2016; Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 17225 del 12/07/2017).

In questo contesto si è inserita Cass., Sez. U, Sentenza n. 8094 del 23/04/2020, la quale ha chiarito che, in tema di agevolazioni tributarie, il beneficio di cui all’art. 33, comma 3, della l. n. 388 del 2000, nella formulazione vigente ratione temporis , si applica anche qualora l’edificazione non sia realizzata nel termine di legge, purché tale esito derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, tale da configurare la forza maggiore ovvero il factum principis , ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto.
Orbene, nel caso di specie, da un lato, l’evento era sopravvenuto e non era prevedibile nè addebitabile alla contribuente, e, dall ‘altro, non poteva esigersi dalla stessa una condotta consistente nell’alienare ad un prezzo vile l’immobile nel triennio pur in pendenza di una domanda giudiziale di simulazione e di revocatoria trascritta.

4. Il ricorso va, pertanto, rigettato in applicazione del seguente principio di diritto: <>.
La mancanza di precedenti specifici di questa Corte sulla questione principale giustifica la compensazione delle spese del presente giudizio.

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a

debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater, dPR 30 maggio 2002, nr. 115 (Cass. Sez. 6 – Ordinanza nr. 1778 del 29/01/2016).

Rigetta il ricorso;

compensa integralmente le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 21.1.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.