Fondi immobiliari: guida alla tassazione 2023

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della tassazione applicata ai fondi immobiliari per i partecipanti non istituzionali con quote superiori al 5%. I contribuenti avevano richiesto il rimborso dell’imposta sostitutiva versata nel 2011, sostenendo che la normativa italiana fosse retroattiva, confiscatoria e in contrasto con il diritto dell’Unione Europea. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, precisando che la disciplina mira a prevenire l’abuso dei fondi immobiliari usati come semplici veicoli societari. Poiché la materia delle imposte dirette non è armonizzata a livello europeo, non sussiste alcun obbligo di disapplicazione della norma interna rispetto alla Carta di Nizza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Fondi immobiliari: la Cassazione conferma la tassazione per trasparenza

La gestione fiscale dei fondi immobiliari rappresenta un tema di cruciale importanza per gli investitori che detengono quote significative. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla legittimità dell’imposta sostitutiva e sul regime di trasparenza introdotto dal legislatore per contrastare fenomeni elusivi.

Il caso dei fondi immobiliari e l’imposta sostitutiva

La controversia nasce dal rifiuto dell’Amministrazione finanziaria di rimborsare l’imposta sostitutiva versata da alcuni contribuenti in relazione alla loro partecipazione in un fondo comune d’investimento immobiliare. I ricorrenti sostenevano che l’art. 32 del d.l. n. 78/2010 violasse i principi di affidamento e di capacità contributiva, oltre a porsi in contrasto con l’art. 17 della Carta di Nizza (diritto di proprietà).

Secondo la tesi difensiva, la norma avrebbe natura confiscatoria e retroattiva, colpendo valori non più espressivi di ricchezza attuale. Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno rigettato le istanze, portando la questione davanti ai giudici di legittimità.

La distinzione tra investitori istituzionali e privati

Il cuore della normativa risiede nella distinzione tra soggetti istituzionali e partecipanti privati. Per questi ultimi, se la quota di partecipazione supera il 5%, i redditi del fondo vengono imputati per trasparenza. Questa scelta legislativa è finalizzata a colpire i cosiddetti fondi “veicolo”, ovvero strutture create per gestire patrimoni familiari o ristretti godendo di regimi fiscali agevolati non spettanti.

La decisione della Cassazione sulla compatibilità UE

La Suprema Corte ha stabilito che non sussiste alcun contrasto con il diritto dell’Unione Europea. La tassazione diretta, infatti, non è una materia armonizzata. Pertanto, le norme nazionali sui fondi immobiliari non devono essere disapplicate, poiché non rientrano nell’attuazione del diritto unionale stricto sensu. La Carta di Nizza si applica agli Stati membri solo quando agiscono nell’ambito di applicazione del diritto UE, condizione non verificata in questo caso.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura transitoria e strumentale della norma. Il passaggio dal sistema di tassazione “per cassa” a quello “per trasparenza” richiedeva una misura che evitasse la creazione di sacche di esenzione definitiva per i redditi maturati e non ancora distribuiti. La Corte Costituzionale aveva già evidenziato come l’eliminazione di tale imposta creerebbe un privilegio irragionevole per i titolari di quote qualificate. Inoltre, la Cassazione ha rilevato che i ricorrenti non hanno dimostrato di essersi spogliati delle partecipazioni, rendendo infondata la doglianza sulla mancanza di capacità contributiva. L’urgenza dell’intervento legislativo è stata giustificata dalla necessità di prevenire pratiche elusive segnalate anche dalla Banca d’Italia.

Le conclusioni

Le conclusioni dei giudici confermano che il regime fiscale dei fondi immobiliari per i grandi investitori privati è pienamente legittimo. Il ricorso è stato respinto con condanna alle spese, ribadendo che la discrezionalità del legislatore in materia di norme intertemporali è ampia, purché non manifestamente irragionevole. Per gli operatori del settore, questa sentenza consolida l’orientamento secondo cui le partecipazioni superiori al 5% in fondi non istituzionali comportano un carico fiscale certo e non contestabile sotto il profilo della legittimità costituzionale o europea.

Quando scatta la tassazione per trasparenza nei fondi immobiliari?
Il regime di trasparenza si applica ai partecipanti non istituzionali che detengono una quota superiore al 5% del patrimonio del fondo.

La norma sull’imposta sostitutiva dei fondi è retroattiva?
No, la Cassazione la considera una norma transitoria legittima volta a gestire il passaggio tra diversi regimi fiscali senza creare esenzioni ingiustificate.

Cosa sono i fondi immobiliari veicolo?
Sono strutture d’investimento prive di reale autonomia gestionale, spesso usate per gestire patrimoni di pochi soggetti eludendo la tassazione ordinaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28087 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28087 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4802/2019 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in INDIRIZZO, presso l ‘ AVVOCATURA RAGIONE_SOCIALE DELLO STATO (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-controricorrente-

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE

-intimati- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. VENETO n. 785/2018 depositata il 29/06/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

I ricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME rappresentano di aver depositato istanza di rimborso dell’imposta sostitutiva versata per l’anno d’imposta 2011 in relazione alla loro partecipazione ad un RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE d’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in base alle previsioni di cui all’art. 32, commi 4 bis e 4 ter, d.l. 31 maggio 2010, n. 78.

A fronte del silenziorifiuto dell’amministrazione i contribuenti ricorrevano alla CTP, che respingeva la domanda. In sede di gravame la CTR confermava la sentenza di primo grado.

Ricorrono in cassazione i contribuenti con separati speculari ricorsi qui riuniti, formulando cinque identici motivi.

Si è cos tituita con controricorso l’Amministrazione.

I ricorrenti hanno depositato memorie ex art. 380.1 bis cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso i contribuenti chiedono la disapplicazione dell’art. 32, d.l. n. 78/2010, in quanto contrastante con il diritto unionale. In particolare gli stessi, ricordato il compito di disapplicare anche d’ufficio le disposizioni nazionali contrastanti con quelle unionali, denunciano come la normativa in esame impatterebbe sull’art. 17 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione (c.d. Carta di Nizza), attesa la natura confiscatoria della misura, la violazione dell’affidamento conseguente alla natura retroattiva della norma, che così ris ulta imprevedibile per l’operatore economico.
La normativa inoltre violerebbe gli standard previsti dalla CEDU, e d’altronde il solo interesse finanziario dello Stato non giustificherebbe un intervento di natura retroattiva.

1.1. Il motivo è infondato, come già affermato in analoghe fattispecie da questa Corte (v. Cass. n. 19481/2023; n.16921/2023).

1.2. Va preliminarmente ricordato che l’art. 32 del d.l. n. 78 del 2010, così come modificato nel 2011, prevede al comma 3-bis, tra l’altro, che i redditi co nseguiti dal RAGIONE_SOCIALE non partecipato esclusivamente dai soggetti istituzionali indicati dal precedente comma 3 e rilevati nei rendiconti di gestione siano imputati «per trasparenza» ai partecipanti non istituzionali che possiedano quote di partecipazione superiori al 5 per cento del patrimonio del RAGIONE_SOCIALE, in tale percentuale computandosi anche le partecipazioni detenute dai familiari indicati nell’art. 5, comma 5, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi), mentre, al comma 4-bis, dispone che i partecipanti non istituzionali che
detenevano al 31 dicembre 2010 una quota superiore al 5 per cento determinata secondo i criteri di cui al comma 3-bis debbano corrispondere un’imposta sostitutiva di quelle sui redditi pari al 5 per cento del valore medio della quota posseduta nel periodo d’imposta 2010 risultante nei prospetti periodici redatti in detto periodo.

In ordine all’obbligo di disapplicazione, deve osservarsi come il Giudice delle leggi abbia chiarito che presupposto per l’ applicabilità della Carta di Nizza è che «la fattispecie sottoposta all’esame del giudice sia disciplinata dal diritto europeo -in quanto inerente ad atti dell’Unione, ad att i e comportamenti nazionali che danno attuazione al diritto dell’Unione, ovvero alle giustificazioni addotte da uno Stato membro per una misura nazionale altrimenti incompatibile con il diritto dell’Unione e non già da sole norme nazionali prive di ogni legame con tale diritto» (Corte Cost. n. 80 del 2011).
D’altronde va ricordato che gli Stati riuniti a Lisbona hanno espresso il concetto che, pur rappresentando la Carta un’opportuna tensione verso la generalizzata promozione dei diritti umani, l’Unione non ha inteso estendere le proprie competenze in tale direzione. Tale concetto è stato trasfuso nell’art. 6 del Trattato UE, che al paragrafo 1, primo alinea, stabilisce che «le disposizioni della Carta non estendono in alcun modo le competenze dell’Unione definite nei trattati».

La stessa Carta di Nizza, all’art. 51, stabilisce che le relative disposizioni si applicano «alle istituzioni, organi e organismi dell’Unione nel rispetto del principio di sussidiarietà, come pure agli Stati membri esclusivamente ne ll’attuazione del diritto dell’Unione».

Tali principi hanno trovato puntuale applicazione nella giurisprudenza della CGUE (cfr. sent. CGUE 05/10/2010, C-400/10 PPU). Trattandosi qui di imposizione diretta e non armonizzata, emerge chiaramente l’estraneità della disciplina denunciata rispetto al diritto unionale.

D’altronde , nel merito, la disposizione è stata dettata dall’intento di scongiurare l’abuso dei fondi immobiliari ‘veicolo’, secondo una specifica segnalazione della Banca d’Italia, confinando il regime fiscale più favorevole ai soli fondi che siano caratterizzati da autonomia gestionale e pluralità di partecipanti, dunque gestori del risparmio diffuso, situazione ben differente da quella dei fondi assoggettati all’imposta di cui si discute.

Con il secondo motivo i contribuenti denunciano l’illegittimità costituzionale della citata disposizione, per contrasto con gli artt. 3, 24, 53, 41, 77, 97, 117, Cost.

Il motivo non è fondato, come già affermato da questa Corte in relazione ad analoghe controversie (v. Cass. n. 19481/2023, cit.; n.16921/2023, cit.).

Premettono gli stessi ricorrenti che l’intervenuta sentenza n. 231 del 2015 della Corte Cost. non è preclusiva della denuncia in esame, dal momento che si tratta di pronuncia di semplice inammissibilità, e dunque non decisoria.

2.1. Deve in proposito osservarsi come tale pronuncia (con riferimento alla denunciata violazione degli artt. 3, 53 e 97, Cost.) abbia peraltro già chiarito che ‘la norma censurata ha natura transitoria, strumentale all’introduzione del regime fiscale per «trasparenza», ed è funzionale al passaggio a ques t’ultimo dal precedente, fondato sulla tassazione ‘per cassa’ dei redditi derivanti dal RAGIONE_SOCIALE. Ove la norma venisse dichiarata incostituzionale, il suo venir meno ex tunc produrrebbe di rendere definitivamente esenti da imposizione i redditi eventualmente generati prima dell’introduzione del nuovo regime e non ancora distribuiti. In tal modo sarebbero privilegiati, senza plausibile ragione, i titolari di quote di partecipazione qualificata rispetto agli altri in palese contraddizione con le finalità della novella legislativa. Si verrebbe così a realizzare un regime di diritto transitorio, il quale si scosterebbe, in modo irragionevole, sia dal regime precedente (per
cassa), sia da quello successivo (per trasparenza). Ne deriverebbe un esito manipolativo non costituzionalmente obbligato (sentenza n. 274 del 2011) in un ambito -quello delle norme intertemporali -connotato da ampia discrezionalità del legislatore (ex plurimis v. sentenza n. 217 del 1998 ed ordinanza n. 327 del 2001)’.

Tali osservazioni appaiono sufficienti a far ritenere la manifesta infondatezza delle questioni sollevate dalla contribuente.

D’altronde , la denunciata violazione degli artt. 24 e 53 Cost. non ha rilievo nella fattispecie, posto che la stessa contribuente non allega di essersi spo gliata della partecipazione nell’anno di applicazione dell’imposta, per cui non può neppure in thesi sostenersi che l’imposizione colpisca un valore non più espressivo di capacità contributiva.

Nel trattare il precedente motivo è stata già esclusa la sussistenza della portata discriminatoria della norma, in violazione dell’art. 117, Cost. , censura riproposta con il motivo in esame.

Circa poi l’art. 77 Cost. , occorre considerare come la Corte Cost., con orientamento costante, abbia affermato che il proprio sindacato è circoscritto ai casi di evidente mancanza dei presupposti di straordinaria necessità ed urgenza richiesti dalla disposizione, o di manifesta irragionevolezza o arbitrarietà della relativa valutazione (ex multis C. Cost. n. 22 del 2012, n. 93 del 2011), ipotesi estreme che non si ravvisano affatto nella fattispecie.

Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ. La CTR non avrebbe minimamente preso in esame le censure proposte, che non risulterebbero partitamente analizzate, né vi sarebbe stata alcuna indicazione sulla questione della disapplicazione della norma interna per contrasto col diritto unionale.

3.1. Il motivo è infondato. Come noto la giurisprudenza di questa Corte ha, in plurime occasioni, statuito che ‘Ad integrare gli

estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, ma è necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto: ciò non si verifica quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione, dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l’impostazione logicogiuridica della pronuncia’ (Cass. 13/10/2017, n. 24155).
Con il quarto moti vo si denuncia l’omessa o insufficiente motivazione su un punto fondamentale. I contribuenti osservano in particolare come la sentenza sia afflitta da carenza motivazionale, lamentandosi che ‘una motivazione poco chiara o carente, rende ardua anche la poss ibilità di proporre un gravame adeguato…’. Nella specie si imputa alla sentenza di aver travisato l’effettiva portata della sentenza della Corte Costituzionale n. 231 del 2015, che si pronunciò sull’inammissibilità e dunque non aveva contenuto decisorio. La sentenza poi sarebbe errata laddove afferma che l’opzione normativa adottata è stata resa necessaria dalla possibilità che venissero poste in essere pratiche elusive.
4.1. Il motivo è inammissibile. Va infatti ricordato che, a seguito della modifica reca ta all’art. 360, cod. proc. civ., il vizio motivazionale è limitato all’ipotesi di sentenza priva di motivazione o con motivazione meramente apparente, di guisa che eventuali carenze inferiori al minimo costituzionale non possono assurgere ad ipotesi rilevanti ai fini della cassazione della pronuncia.

Orbene è invece evidente che i contribuenti nella prima parte del motivo lamentano una mera carenza motivazionale, ritenendo tuttavia rilevante la stessa (come denuncia la stessa epigrafe del motivo); dall’al tra poi censurano il contenuto della motivazione, offrendo la propria lettura del tenore della sentenza della Corte

Costituzionale citata e utilizzata dalla RAGIONE_SOCIALE nella propria motivazione, con ciò palesando l’errore di prospettiva che affligge la censura proposta.

Con il quinto motivo si denuncia violazione e falsa applicazione della legge n. 212/2000, dei relativi principi fissati da questa Corte e dell’art. 112, cod. proc. civ, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., omessa o insufficiente motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ.

5.1. Il motivo è inammissibile. In parte esso ripropone censure già oggetto dei precedenti motivi; in parte si risolve nella denuncia di profili tra loro confusi e inestricabilmente combinati; in parte richiama un’ipotesi di carenza motivazionale, rispetto alla quale si devono richiamare le osservazioni svolte a proposito del motivo precedente.

Anche l’unica osservazione univoca contenuta, inerente al ruolo dei principi espressi dallo Statuto del contribuente, risulta inconferente rispetto al caso, poiché nella specie si discute dell’eventuale illegittimità costituzionale della norma, o del suo contrasto con la disciplina unionale, e non della scelta di una interpretazione della norma che sia costituzionalmente orientata rispetto ad altre che tali non sono. Tra l’altro , di una interpretazione non è neppure oggetto di allegazione, e di una norma che, sotto i profili denunciati, ha superato il vaglio di manifesta infondatezza della denunciata contrarietà a Costituzione e di insussistenza dei presupposti per la relativa disapplicazione ai sensi della disciplina unionale.
I ricorsi devono dunque essere respinti, con aggravio di spese per i ricorrenti soccombenti.

P.Q.M.

La Corte rigetta i ricorsi riuniti.

Condanna i ricorrenti al pagamento in favore dell’Agenzia delle spese, che liquida in € 6.000,00 oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 20/09/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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