Fatto notorio e valore terreni IMU: la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un Ente locale contro la decisione di merito che aveva ridotto il valore di un terreno edificabile ai fini IMU. La Commissione Tributaria Regionale aveva giustificato tale riduzione basandosi esclusivamente sul fatto notorio della crisi economica del 2009. La Suprema Corte ha stabilito che il richiamo generico a una crisi di mercato non costituisce una motivazione sufficiente per determinare il valore specifico di un bene, definendo tale ragionamento come arbitrario e privo di nesso logico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Fatto notorio e accertamento IMU: quando la crisi non basta

La valutazione delle aree edificabili è spesso oggetto di aspro contenzioso tra contribuenti ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema del fatto notorio applicato alla determinazione del valore dei terreni, chiarendo i limiti del potere decisionale dei giudici di merito.

Il caso in esame

La controversia nasce da un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune nei confronti di una contribuente. L’ente impositore aveva valutato i terreni sulla base di una relazione di stima allegata a una delibera di giunta. La Commissione Tributaria Regionale (CTR), confermando la decisione di primo grado, aveva ridotto drasticamente il valore al metro quadro, portandolo da circa 190 euro a 100 euro. La giustificazione addotta dai giudici era legata alla crisi economica mondiale del 2009, considerata un evento di comune esperienza.

La decisione della Suprema Corte

L’Ente locale ha impugnato la sentenza denunciando la violazione delle norme sulla motivazione e sull’uso del fatto notorio. La Cassazione ha ritenuto fondati i motivi di ricorso, evidenziando come la sentenza della CTR fosse affetta da un vizio di motivazione apodittica. Secondo gli Ermellini, non basta citare una crisi generale per giustificare la svalutazione automatica di uno specifico immobile senza fornire un’analisi concreta del bene in questione.

Le motivazioni

Le motivazioni della Cassazione si concentrano sull’assenza di un nesso logico tra il dato macroeconomico generale e la situazione specifica del terreno. La Corte ha rilevato che la CTR, pur richiamando precedenti stime giudiziali passate in giudicato (che fissavano il valore a 120 euro), se ne era discostata ulteriormente senza spiegare perché la crisi del 2009 dovesse comportare una perdita di valore esattamente quantificata in 20 euro al metro quadro nel periodo considerato. Il ricorso al fatto notorio della crisi finanziaria dei mutui subprime è stato giudicato insufficiente a coprire una conclusione definita come arbitraria e tautologica, poiché scollegata dalle caratteristiche peculiari del singolo bene e dalla realtà del mercato locale.

Le conclusioni

Le conclusioni della Corte portano all’annullamento della sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. Il giudice del rinvio dovrà procedere a una nuova determinazione del valore dei terreni, fornendo questa volta una motivazione adeguata e verificabile. Questo provvedimento ribadisce un principio fondamentale: la crisi economica può essere un elemento di contesto, ma non può sostituire l’onere della prova o una valutazione tecnica specifica. Per i contribuenti e i professionisti, ciò significa che ogni contestazione sul valore venale deve essere supportata da dati oggettivi e non può poggiare su semplici generalizzazioni storiche o economiche.

Il giudice può ridurre il valore di un terreno citando solo la crisi economica?
No, la Cassazione ha stabilito che il richiamo generico alla crisi economica come fatto notorio non è sufficiente a motivare la svalutazione di uno specifico terreno senza un nesso logico concreto.

Cosa si intende per motivazione apodittica in una sentenza tributaria?
Si tratta di una motivazione che afferma una conclusione in modo arbitrario, senza spiegare i passaggi logici o le prove che hanno portato a determinare un valore specifico.

Qual è l’effetto della sentenza di Cassazione in questo caso?
La sentenza è stata cassata con rinvio, il che significa che un nuovo giudice di merito dovrà rivalutare il caso fornendo una motivazione corretta e dettagliata sul valore del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27942 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27942 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15829/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE (-) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), GRUOSSO CARMINE (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. RAGIONE_SOCIALE n. 5660/2020 depositata il 26/11/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.in causa su avviso di accertamento emesso dal Comune di Salerno nei confronti di NOME COGNOME per maggior IMU dell’anno 2013, pretesa dal Comune su terreni edificabili valutati € 189,95 al mq in base ad una ‘relazione di stima’ allegata alla delibera (ex art. 52 d.lgs. 30 ottobre 1992, n.446) della giunta comunale n.240/07 e tenuto conto della entrata in vigore, il 5 maggio 2009, di un piano attuativo di comparto ‘con cui erano state superate problematiche generate da una diversa classificazione dell ‘area sotto il profilo idrogeologico’, la CTR della Campania, con la sentenza in epigrafe, ha respinto l’appello del Comune contro la decisione dei primi giudici che avevano valutato ‘equo fissare un prezzo al mq. dei terreni oggetto di causa parti ad € 100’. La sentenza d’appello è basata su queste considerazioni (che ricalcano quelle dei primi giudici): con sentenza passata in giudicato per identiche pretese impositive degli anni 2008 e 2009, il valore delle aree era stato stimato in € 120,00; costituiva ‘nozione di comune esperienza’ la crisi economica mondiale verificatasi nel 2009 e che aveva comportato una diminuzione del valore degli immobili; ‘tale crisi aveva anche assorbito e vulnerato il fatto positivo della intervenuta approvazione, nel 2009, del piano attuativo del comparto’. La CTR ha poi aggiunto che ‘nessun valore può essere attribuito alla relazione di stima approvata con delibera n.240/2007 … in quanto essa quantifica i valori di riferimento in via generale e astratta prescindendo dalla peculiarità delle caratteristiche del singolo bene’;
il Comune di Salerno ricorre per la cassazione della sentenza della CTR con tre motivi avversati dalla contribuente con controricorso e memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene lamentata, la ‘violazione o falsa applicazione dell’art. 115, comma 2, cod. proc. civ.’ e ‘l’insufficiente motivazione per non avere la CTR correttamente applicato il principio del fatto notorio’. In sostanza il Comune contesta che potesse es sere considerato ‘fatto notorio’ la ‘crisi immobiliare del 2009’ e sostiene che la CTR abbia quantificato il valore per mq dei terreni in € 100 ‘con un procedimento argomentativo non controllabile nella sua correttezza e logicità’;
con il secondo motiv o di ricorso viene lamentata la ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 36 del d.lgs. n.546/92, 132, secondo comma, n.4, cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ. Nullità della sentenza per motivazione apparente. Omesso esame di fatti decisivi p er il giudizio’. Il Comune ritiene che l’affermazione per cui la ‘crisi aveva anche assorbito e vulnerato il fatto positivo della intervenuta approvazione, nel 2009, del piano attuativo del comparto’, sia non motivata e si traduca in una omessa valutazione del suddetto ‘fatto positivo’;
3. con il terzo motivo di ricorso viene lamentata, in riferimento all’art. 360, comma primo, n.5, c.p.c., la ‘nullità della sentenza per omesso esame di fatti decisivi per il giudizio e oggetto di discussione tr a le parti’. Il Comune deduce che la CTR abbia ‘inopinatamente’ accolto la tesi della contribuente secondo cui la stima allegata alla delibera n.240/2007 era ‘astratta’, laddove invece avrebbe dovuto ritenere detta delibera ‘fonte di presunzioni idonea a costituire un indice di valutazione con funzione analoga agli studi di settore’ e non abbia rilevato che la parte privata si era limitata a richiamare i valori OMI, notoriamente non probanti;
il primo e il secondo motivo di ricorso, strettamente connessi in quanto convergenti nella critica di difetto di motivazione veicolata da ciascuno di essi contro la sentenza impugnata, sono fondati.

4.1. La motivazione della sentenza è apodittica: dall’assunto della, secondo la CTR, ‘notoria’ crisi del mercato immobi liare a livello globale nel periodo successivo al 2009, la CTR ha fatto conseguire, come se fosse una conseguenza immediata e necessitata, che il valore dello specifico terreno oggetto di causa, stimato per il 2008 e il 2009 in €120,00 al metro quadro, pot esse essere ‘equitativamente’ stimato in €100,00 al metro quadrato nel 2013. Al di là della correttezza o meno della riconduzione della crisi finanziaria dei mutui subprime , alla nozione di ‘fatto notorio’, è assorbente il rilievo che la conclusione per cui i terreni in questione avrebbero assunto nel 2013 un valore di € 100 al mq. è del tutto arbitraria. Non vi è alcun nesso logico -e la CTR inevitabilmente non ha indicato alcun nessotra il dato generale della ‘crisi del 2009′ e il dato della perdita di valore dei terreni per come quantificata (€20 nel corso del quadriennio 2008-2009);
E’ vero che, nel recepire la motivazione resa sul punto dai primi giudici, la Commissione Tributaria Regionale ha richiamato la stima operata, con riguardo a precedenti annualità, da due sentenze di merito passate in giudicato, e tuttavia anche da questa stima alla fine essa si discosta (riducendo da 120 a 100 euro il valore a metro quadro), senza in ciò fornire spiegazione diversa dalla menzionata crisi generale di settore, come detto di per sé tautologica e scollegata dalla concretezza della fattispecie.
in ragione di quanto precede i primi due motivi di ricorso devono essere accolti;

il terzo motivo resta assorbito;

la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla corte di giustizia tributaria di secondo grado

della Campania perché la stessa procede alla motivata determinazione del valore dei terreni in questione;

7. il giudice del rinvio dovrà anche liquidare le spese del processo; PQM

la Corte accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in diversa composizione.

Roma 28 settembre 2023.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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