Fabbricato rurale tassazione: decisiva la categoria

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha chiarito un punto cruciale in materia di tassazione ICI/IMU. Ha stabilito che, ai fini dell’esenzione per i fabbricati rurali, l’elemento determinante è l’oggettiva classificazione catastale e non l’uso effettivo dell’immobile. Nel caso specifico, un opificio vinicolo, pur essendo strumentale all’attività agricola, è stato ritenuto soggetto a imposta perché accatastato nella categoria D/7 (industriale) anziché in una categoria rurale (come la D/10). La Corte ha cassato la sentenza precedente, affermando che il contribuente avrebbe dovuto prima impugnare il classamento catastale per poter beneficiare dell’esenzione. Di conseguenza, anche il terreno circostante non può essere considerato esente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Fabbricato Rurale Tassazione: La Classificazione Catastale Vince sul Concetto di Pertinenza

La questione del fabbricato rurale e la sua tassazione ai fini ICI/IMU è da sempre fonte di dibattito. Un immobile utilizzato per attività agricole è automaticamente esente? O contano di più le carte, ovvero la sua iscrizione al catasto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito una risposta netta, ribadendo un principio fondamentale: per le esenzioni fiscali, la classificazione catastale è sovrana rispetto all’uso di fatto. Analizziamo insieme questa importante decisione e le sue implicazioni pratiche per i contribuenti.

I Fatti del Contenzioso

Una società agricola riceveva alcuni avvisi di accertamento per il mancato pagamento di ICI e IMU per gli anni dal 2001 al 2004, relativi a un opificio (utilizzato per la trasformazione vinicola dei prodotti del fondo) e al terreno circostante. La società si opponeva, sostenendo che tali immobili, essendo strumentali all’attività agricola, dovessero essere considerati rurali e quindi esenti da imposta.

La Decisione della Commissione Tributaria Regionale

In secondo grado, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva dato ragione alla società contribuente. I giudici avevano ritenuto che l’opificio e il terreno fossero pertinenze del fondo agricolo e, di conseguenza, non assoggettabili a imposta. Avevano quindi riformato parzialmente la decisione di primo grado, escludendo la tassazione per gli anni 2002, 2003 e 2004 (mentre per il 2001 si era già formato un giudicato sulla cessata materia del contendere).
Contro questa decisione, il Comune ha proposto ricorso in Cassazione.

Fabbricato Rurale Tassazione: Il Principio della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando completamente la prospettiva della CTR. Il punto centrale della decisione è che, in tema di fabbricato rurale e tassazione, non si può prescindere dalla classificazione catastale oggettiva dell’immobile.

L’irrilevanza della Destinazione d’Uso Effettiva

I giudici di legittimità hanno chiarito che, ai fini del trattamento esonerativo, è fondamentale la categoria catastale attribuita all’immobile. Perché un fabbricato sia considerato “rurale” e quindi esente da imposta, deve essere iscritto nelle specifiche categorie catastali previste dalla legge (A/6 per le abitazioni rurali o D/10 per i fabbricati strumentali all’agricoltura).
Nel caso di specie, l’opificio era accatastato nella categoria D/7, che identifica i fabbricati costruiti per esigenze industriali. Questa classificazione, di per sé, esclude la possibilità di beneficiare dell’esenzione prevista per i fabbricati rurali, a prescindere dal fatto che l’attività svolta al suo interno fosse la trasformazione di prodotti agricoli.

La Necessità di Impugnare il Classamento

La Corte ha inoltre precisato un onere fondamentale a carico del contribuente. Se un proprietario ritiene che il proprio immobile abbia i requisiti di ruralità ma sia erroneamente classificato in una categoria diversa, non può semplicemente autodeclararlo esente. È suo onere impugnare l’atto di classamento catastale e chiedere la sua rettifica. Solo una volta ottenuta la corretta classificazione (o una specifica annotazione di ruralità), potrà legittimamente beneficiare dell’esenzione.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su una consolidata giurisprudenza che privilegia la certezza giuridica derivante dai dati catastali. Ammettere un’esenzione basata esclusivamente sull’uso di fatto dell’immobile creerebbe incertezza e renderebbe difficile l’attività di accertamento da parte degli enti locali. La classificazione catastale rappresenta un dato oggettivo e predeterminato, essenziale per definire il regime fiscale di un bene. La Corte ha sottolineato che, in assenza di una classificazione come D/10 e di una specifica annotazione di ruralità (che può avere effetti retroattivi solo a determinate condizioni), un immobile accatastato come D/7 non ha diritto all’esenzione, in quanto la sua natura fiscale è quella di un immobile industriale. Di conseguenza, cade anche l’esenzione per il terreno, che non può essere considerato pertinenza di un fabbricato a sua volta non esente.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un monito cruciale per tutti gli imprenditori agricoli e i proprietari di immobili strumentali all’agricoltura. Per evitare contenziosi e accertamenti fiscali, è indispensabile verificare la corretta classificazione catastale dei propri beni. Non è sufficiente che un fabbricato sia utilizzato per scopi agricoli: deve essere formalmente riconosciuto come tale dal Catasto. In caso di classificazione errata, l’unica via per ottenere l’esenzione ICI/IMU è quella di attivare le procedure per la rettifica della categoria catastale. Affidarsi esclusivamente alla natura dell’attività svolta è un approccio rischioso che, come dimostra questo caso, non trova tutela davanti alla Corte di Cassazione.

Ai fini dell’esenzione ICI/IMU, un fabbricato strumentale all’attività agricola può essere considerato ‘rurale’ anche se non è accatastato nelle categorie A/6 o D/10?
No. Secondo la Corte di Cassazione, ai fini del trattamento esonerativo è rilevante l’oggettiva classificazione catastale. Se un immobile non è iscritto nelle categorie rurali (A/6 o D/10), non può beneficiare dell’esenzione, indipendentemente dalla sua effettiva destinazione d’uso.

Cosa deve fare un contribuente che ritiene il proprio fabbricato rurale, ma accatastato in una categoria diversa (es. D/7)?
Il contribuente ha l’onere di impugnare l’atto di classamento catastale per far riconoscere la ruralità del fabbricato. Non può semplicemente chiedere l’esenzione dall’imposta basandosi sull’uso effettivo dell’immobile se la categoria catastale non è corretta.

Il riconoscimento della ruralità di un fabbricato può avere effetto retroattivo?
Sì, ma solo a condizione che venga apposta una specifica annotazione negli atti catastali, come previsto dalla normativa. In assenza di tale annotazione, il riconoscimento non ha effetti retroattivi per le imposte passate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24578 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24578 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 05/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16988/2020 R.G. proposto da : COMUNE DI OLBIA, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Sardegna, SEZ.DIST. SASSARI n. 171/2019 depositata il 20/03/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, ha riformato parzialmente la decisione di primo grado relativamente all’immobile di cui al mappale 329, foglio 33 di mq 5750 e dell’opificio dichiarandoli non assoggettabili ad imposta, confermando nel resto la decisione di primo grado (che aveva dichiarato cessata la materia del contendere relativamente al ricorso di cui al n. RG 244 del 2008, anno di imposta 2001, respingendo il ricorso della società contribuente avverso quattro avvisi di accertamento per ICI / Imu anni di imposta dal 2001 al 2004); l’opificio dichiarato non assoggettabile ad imposta è stato considerato una pertinenza del terreno agricolo (trasformazione vinicola dei prodotti del fondo agricolo);
ricorre per cassazione il Comune con tre motivi di ricorso;

la società contribuente è rimasta intimata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato (relativamente agli anni di imposta 2002, 2003 e 2004, per il 2001 è stata dichiarata cessata la materia del contendere) e la sentenza deve essere cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria della Sardegna, Sez. Sassari, in diversa composizione anche per la determinazione delle spese del giudizio di legittimità.

Il primo ed il secondo motivo sono fondati, il terzo motivo logicamente è assorbito. Con il primo motivo, il Comune prospetta violazione di legge, art. 2, d. lgs. n. 504 del 1992, 9, commi 3 e 3 bis d. l. n. 557 del 1993 e dell’art. 7, comma 2 bis d. l. n. 70 del 2011 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ..

Per l’anno 2001 la CTR ha confermato la cessata materia del contendere come dichiarata dal primo grado, sul punto pertanto si è creato il giudicato, in mancanza di impugnazione.

Per i restanti anni di imposta (anni 2002, 2003 e 2004) la CTR ha escluso la tassazione, dell’opificio e del terreno, in quanto pertinenze dei terreni agricoli coltivati dalla società contribuente.

È pacifico che l’immobile, opificio, non era classificato D/10 ma D/7, ed il terreno -area di sedime e corte -era edificabile. La CTR esclude la tassazione in quanto gli immobili risulterebbero pertinenza poiché il fabbricato è adibito a lavorazione dei prodotti del fondo agricolo (trasformazione vitivinicola).

Deve richiamarsi sul punto la giurisprudenza di questa Corte di Cassazione alla quale deve darsi continuità: « In tema d’ICI, ai fini del trattamento esonerativo, è rilevante l’oggettiva classificazione catastale, per cui l’immobile che sia iscritto come “rurale”, con attribuzione della relativa categoria (A/6 o D/10), in conseguenza della riconosciuta ricorrenza dei requisiti previsti dall’art. 9 del d.l. n. 557 del 1993 (conv., con modif., in l. n. 133 del 1994), non è soggetto all’imposta, ai sensi dell’art. 23, comma 1- bis, del d.l. n. 207 del 2008 (conv., con modif., nella l. n. 14 del 2009, n. 14) e dell’art. 2, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 504 del 1992, mentre, qualora l’immobile sia iscritto in una diversa categoria catastale, è onere del contribuente, che richieda l’esenzione dall’imposta, impugnare l’atto di classamento per la ritenuta ruralità del fabbricato» (Cass. Sez. 5, 12/04/2019, n. 10283, Rv. 653370 – 01).
Inoltre, gli effetti retroattivi del riconoscimento della ruralità presuppongono una specifica annotazione, che nel caso in giudizio non risulta effettuata: «In tema di fabbricati rurali, gli effetti retroattivi del riconoscimento della ruralità, previsti dall’art. 2, comma 5-ter, del d. l. n. 102 del 2013, conv. dalla l. n. 124 del 2013, presuppongono, quale unico dato rilevante, l’apposizione di una specifica annotazione in atti, risultando superate le originarie previsioni normative, che invece correlavano tale effetto ad una variazione del classamento catastale» (Cass. Sez. 5, 05/08/2024, n. 22009, Rv. 672248 -01; vedi, anche, Cass. Sez. 5, 11/01/2025, n. 726, Rv. 673824 – 01).
In assenza di classificazione e di eventuale annotazione l’immobile opificio accatastato nella categoria D/7 (attività industriali) non ha diritto all’esenzione di imposta quale immobile rurale (D/10).

Risulta fondato anche il secondo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 2, d. lgs. 504/1992, art. 817 cod. civ. e 115, cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.).

Il terreno è stato considerato pertinenza dell’opificio ed escluso a sua volta dalla tassazione (motivi 2 e 3 del ricorso). Esclusa la ruralità del fabbricato conseguentemente cade anche l’esenzione (per questo motivo) per il terreno edificabile. Comunque, non sussiste un accertamento di fatto sulla pertinenzialità o no del terreno al fabbricato che potrebbe portare all’esclusione dell’imposta , quale pertinenza del fabbricato. Da qui la necessità di rinviare al giudice di merito che effettuerà questo accertamento e rideterminerà di conse guenza l’imposta dovuta.

P.Q.M.

Accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso, assorbito il terzo; cassa la sentenza impugnata, con rinvio per nuovo giudizio alla CGT di secondo grado della Sardegna, in diversa composizione, cui si demanda di provvedere anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 30/04/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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