Esenzione IMU: spetta al co-proprietario non agricoltore

Un contribuente, co-proprietario di un immobile rurale gestito da un altro co-proprietario con qualifica di agricoltore, si è visto negare l’esenzione IMU. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che l’esenzione IMU si estende a tutti i co-proprietari se i requisiti oggettivi di ruralità sono soddisfatti da almeno uno di essi, indipendentemente dalle qualifiche personali degli altri. Il ricorso del Comune è stato dichiarato inammissibile per non aver contestato una delle ragioni giuridiche autonome della sentenza d’appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU: La Cassazione la estende al co-proprietario non agricoltore

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato una questione cruciale per molti contribuenti: l’esenzione IMU su immobili rurali in comproprietà. La domanda al centro del dibattito era se un co-proprietario, privo delle qualifiche di coltivatore diretto o imprenditore agricolo, potesse comunque beneficiare dell’esenzione fiscale se un altro comproprietario possiede tali requisiti. La risposta della Suprema Corte è stata affermativa, consolidando un principio di diritto di notevole importanza pratica.

Il caso: la disputa sulla ruralità di un immobile

La vicenda nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2013, notificato a una contribuente comproprietaria per un terzo di un fabbricato e di alcuni terreni. La contribuente sosteneva il suo diritto all’esenzione in virtù della natura rurale dei beni, utilizzati per l’attività agricola da un’azienda facente capo a un altro comproprietario, in possesso delle qualifiche professionali richieste dalla legge.

I primi gradi di giudizio

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni della contribuente. In particolare, la corte d’appello, pur riconoscendo che l’immobile aveva le caratteristiche oggettive della ruralità (come l’iscrizione in categoria catastale D/10), aveva negato l’esenzione sulla base di un requisito soggettivo: la contribuente non era né coltivatrice diretta né imprenditrice agricola professionale.

Il ricorso in Cassazione

La contribuente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando che i giudici di merito avessero erroneamente escluso il suo diritto all’esenzione. Parallelamente, il Comune ha proposto un ricorso incidentale, sostenendo che gli immobili avessero perso la loro ruralità a seguito dell’inserimento in un Piano di Recupero Edilizio che ne prevedeva la trasformazione a scopo residenziale.

La decisione della Cassazione e il principio dell’esenzione IMU

La Suprema Corte ha prima esaminato il ricorso incidentale del Comune, dichiarandolo inammissibile. La ragione risiede in un vizio processuale: la sentenza d’appello si basava su una doppia e autonoma ratio decidendi. Una di queste era proprio il riconoscimento della ruralità sulla base della classificazione catastale (D/10). Il Comune ha criticato la ruralità effettiva dei beni ma non ha specificamente contestato la validità di questa autonoma ragione giuridica. Di conseguenza, non avendo attaccato tutte le motivazioni autosufficienti della sentenza, il suo ricorso è stato giudicato inammissibile per difetto di interesse.

Il principio di diritto sull’esenzione IMU per i co-proprietari

Accolto, invece, il ricorso principale della contribuente. La Corte ha riaffermato un principio di diritto ormai consolidato (ius receptum): in tema di agevolazioni fiscali, la qualità agricola di un terreno posseduto e condotto da uno dei comproprietari che abbia i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge si estende anche agli altri comproprietari che non esercitano direttamente l’attività agricola.

La prevalenza del carattere oggettivo

Secondo la Cassazione, ciò che rileva è la destinazione oggettiva dell’area, che è incompatibile con lo sfruttamento edilizio. Citando anche le Sezioni Unite, la Corte ha sottolineato che un fabbricato classificato come ‘rurale’ (ad esempio in categoria D/10) è automaticamente escluso dall’area di imponibilità ai fini dell’imposta comunale, e questo carattere oggettivo si ‘riverbera’ a favore di tutti i titolari dei diritti dominicali.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La motivazione della Corte si fonda sulla preminenza della natura oggettiva del bene rispetto alle qualifiche soggettive dei singoli comproprietari. Se il fondo è oggettivamente e di fatto destinato all’attività agricola da parte di un soggetto qualificato, tale destinazione imprime un carattere unitario all’immobile che non può essere scisso in base alle singole quote di proprietà. Negare l’esenzione agli altri comproprietari significherebbe creare una disparità di trattamento irragionevole e frammentare la natura fiscale di un bene unitariamente utilizzato.

Conclusioni: cosa significa questa ordinanza per i contribuenti

Questa ordinanza offre un’importante tutela per i comproprietari di immobili e terreni agricoli. Stabilisce con chiarezza che l’esenzione IMU non è un beneficio personale legato esclusivamente a chi lavora la terra, ma un’agevolazione legata alla destinazione rurale del bene. Pertanto, se anche un solo comproprietario soddisfa i requisiti di legge per la conduzione agricola del fondo, tutti gli altri contitolari hanno diritto all’esenzione, a condizione che l’immobile mantenga effettivamente la sua destinazione e classificazione rurale.

A un co-proprietario di un immobile rurale che non è agricoltore spetta l’esenzione IMU?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, la qualità agricola di un terreno posseduto e condotto da un comproprietario qualificato si estende anche agli altri comproprietari che non esercitano l’attività agricola, i quali hanno quindi diritto all’esenzione.

Perché il ricorso del Comune è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché il Comune non ha impugnato tutte le ragioni giuridiche autonome (ratio decidendi) su cui si fondava la sentenza d’appello. In particolare, non ha contestato la motivazione secondo cui la classificazione catastale in D/10 era di per sé sufficiente a giustificare la ruralità, rendendo il suo ricorso inefficace.

La classificazione catastale di un immobile (es. D/10) è determinante per ottenere l’esenzione IMU?
Sì, la Corte ha confermato che l’iscrizione di un fabbricato al catasto come rurale (ad esempio in categoria A/6 o D/10) a seguito del riconoscimento dei requisiti di legge, lo esclude dall’imposizione ai fini IMU. Questa classificazione ha un carattere oggettivo che prevale e si estende a tutti i comproprietari.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1919 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1919 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18405/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME (CODICE_FISCALE, giusta procura a margine del ricorso per cassazione

-ricorrente-

contro

COMUNE DI PESCHIERA COGNOME, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in MILANO INDIRIZZO COGNOME, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale rilasciata su separato atto

alla del

-controricorrente e ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 540/2022 depositata il 17/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME proprietaria in ragione di un terzo di un fabbricato e di alcuni terreni siti in comune di Peschiera Borromeo (MI) – ricompresi nel perimetro del Piano di Recupero Edilizio ‘Cascina Monasterolo’ approvato e convenzionato con atto per Notai Setti di Milano nell’anno 2009 -impugnava l’avviso di accertamento IMU per l’anno 2013 concernente detto fabbricato censito al foglio 51, mapp. 11, sub. 701, nonché i terreni di cui ai mappali 11, 76, 28, 29, 39, 47 e 50 del foglio 51.
Con sentenza n. 1756 dell’8 ottobre 2020, la Commissione Tributaria Provinciale di Milano rigettava il ricorso della contribuente.

Sull’appello della proprietaria , il Giudice dell’impugnazione respingeva il ricorso della contribuente, in quanto, pur ritenendo che gli immobili oggetto di accertamento presentassero i requisiti della ruralità in quanto adibiti all’esercizio effettivo dell’attività agricola dell’Azienda RAGIONE_SOCIALECOGNOME Antonio RAGIONE_SOCIALE NOME RAGIONE_SOCIALE e che , tuttavia escludeva che l’appellante, NOME COGNOME potesse beneficiare della rivendicata esenzione in quanto, ancorché proprietaria in ragione di 1/3 dei fondi, era priva della qualifica soggettiva di coltivatrice diretta o imprenditrice agricola professionale (al contrario dell’altro comproprietario NOME COGNOME).

La contribuente ricorre per la cassazione della summenzionata decisione sulla base di un unico motivo.

Replica con controricorso e ricorso incidentale, corredato di memorie difensive, il Comune di Peschiera Borromeo. La contribuente ha presentato controricorso al ricorso incidentale.

MOTIVI DI DIRITTO

Con l’unico motivo di ricorso principale, NOME COGNOME deduce violazione dell’art. 2, comma 1, lett.a), del d.lgs. n. 505/1992 nonché dell’art. 9, comma 1, d.l. n. 201/2011, convertito in legge n. 214/2011; per avere il decidente riconosciuto che l’iscrizione in Catasto in categoria D) del fabbricato rurale e delle sue pertinenze esenta dall’Imu il proprietario che esercita sul fondo l’attività agricola, erroneamente escludendo il diritto della ricorrente, priva della qualità di coltivatrice diretta o di imprenditore agricolo, dal diritto di usufruire dell’esenzione di cui alla norma rubricata.
Si assume che alla stregua delle norme summenzionate, la qualità e la destinazione agricola di un terreno, posseduto e condotto da uno dei comproprietari in possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi di cui agli artt. 2 e 9 citati in rubrica, si riverberano in favore degli altri comproprietari.

Con il primo motivo di ricorso incidentale, il Comune di Pescheria Borromeo prospetta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione

dell’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, nonchè dell’art. 36, comma 2, del decreto -legge n. 203 del 2006; per avere il decidente trascurato la circostanza che gli immobili avevano perso il carattere della ruralità, in quanto inseriti nel perimetro del Piano di Recupero Edilizio ‘Cascina Monasterolo’ adottato con deliberazione del Consiglio comunale n.75 del 28 novembre 2007 ed approvato definitivamente con delibera del Consiglio comunale n.32 del 5 maggio 2008, previa acquisizione dei pareri di ARPA e del Parco Agricolo Sud Milano. Si assume che nel parere ARPA del 21 dicembre 2007, allegato alla delibera di approvazione del Piano di Recupero ‘Cascina Monasterolo’, al paragrafo « Salubrità del sito edificabile», si attesta che il Piano di recupero Edilizio « insiste sull’area di una struttura agricola dismessa » ; -che dalla presentazione della DIA del 9 marzo 2009 prot. 5909 si sono susseguite plurime trasformazioni edilizie finalizzate all’esecuzione del Piano di Recupero ai fini residenziali mediante realizzazione di una nuova palazzina, di box auto); – che con DIA del 20 ottobre 2009 prot. 24405 è stata effettuata la ristrutturazione (manutenzione straordinaria) dell’esistente fabbricato cui al fg. 51, mapp. 11 sub. 701, al quale però i lottizzanti non hanno dato il corretto accatastamento residenziale ma hanno lasciato quello D/10.
4. Con la seconda censura del ricorso incidentale si deduce in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c. l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti rappresentato dalla denuncia di inizio attività, concernente l’«intervento di demolizioni dei fabbricati per l’attuazione del piano di recupero della Cascina Monasterolo», nonché dall’autorizzazione paesaggistica, sottoscritta dal Direttore del Settore Parco Agricolo Sud Milano, avente ad oggetto «interventi di completamento del piano di recupero della INDIRIZZO
Monasterolo», la quale faceva proprio riferimento alle aree dedotte nell’avviso di accertamento gravato in primo grado.

Si obietta che detto documento comprova che, durante l’anno 2011, erano già in fase di completamento gli interventi finalizzati a trasformare gli edifici rurali dismessi in residenziali. Dallo stesso atto risulterebbe anche che l’intervento, in fase di completamento, prevede la demolizione del capannone prefabbricato, risalente agli anni novanta, nonché la realizzazione di un nuovo corpo residenziale.

Si afferma che tali circostanze sono state oggetto di discussione tra le parti sia nel primo che nel secondo grado di giudizio, come si evince dalla sentenza di primo grado, ove il primo Giudice ha rilevato che l’immobile non è rurale, giacché: – « il Comune di Peschiera Borromeo ha prodotto la Denuncia di Inizio Attività con protocollo datato 09 marzo 2009, presentata tra gli altri dalla ricorrente, avente ad oggetto, ‘l’intervento di demolizioni dei fabbricati per l’attuazione del piano di recupero della INDIRIZZO il Comune di Peschiera Borromeo ha versato in atti copia dell’autorizzazione Dirigenziale, a firma del Direttore del Settore Parco Agricolo Sud Milano, Prot. n. 55525/2011 del 01 aprile 2011, avente ad oggetto ‘intervento di completamento del piano di recupero della INDIRIZZO, Comune di Peschiera Borromeo dunque comprensivo anche le aree oggetto dell’accertamento in discussione>.
Si osserva, infine, che se il giudicante avesse esaminato i documenti descritti, avrebbe accertato la perdita della ruralità per cessazione dell’attività agricola dei fondi oggetto dell’avviso di accertamento.

5. Il terzo strumento di ricorso incidentale veicola il vizio di cui al n. 5, art. 360, primo comma, c.p.c. per l’erronea valutazione del fascicolo aziendale , in cui, contrariamente a quanto statuito dai

giudizi distrettuali, non si fa alcun riferimento al fabbricato rurale rispetto al quale la contribuente rivendica l’esenzione dall’imposta.

6. In via preliminare deve essere accolta l’eccezione di inammissibilità del ricorso incidentale proposto dall’amministrazione comunale, non risultando censurata la ratio decidendi che sorregge la sentenza impugnata per cui l’accatastamento in categoria D/10 del fabbricato e delle pertinenze esclude la loro imposizioni ai fini Imu.

L’ente locale, nel dolersi di non avere i giudici regionali considerato gli elementi probatori dimostrativi della perdita di ruralità dei fabbricati e delle relative aree non risulta aver censurato la seconda, perdipiù preminente, ratio decidendi in base alla quale il giudice d’appello ha ravvisato la ruralità, secondo cui «in tema di imposta comunale l’immobile che sia iscritto al catasto fabbricati come rurale con l’attribuzione della relativa categoria A/6 oppure D/10 in conseguenza della riconosciuta ricorrenza dei requisiti previsti dal d.l. n. 557/1993, art. 9 convertito con legge n. 133 del 1994 e successive modificazioni non è soggetto all’imposta ai sensi del combinato disposto del d.l. m. 207 del 2008, art. 23, comma 1bis>. Prima ancora, a pagina 5 della sentenza di appello si legge .
6.1. La seconda ratio, concernente la dirimente classificazione catastale degli immobili, dunque, non viene attinta dai motivi di ricorso incidentale. Giova considerare al riguardo che, diversamente da quanto obiettato in memoria, alle pagine 8 e 9 del controricorso con ricorso incidentale il Comune si è limitato a riportare il contenuto della sentenza impugnata, ma non ha poi aggredito la ratio in questione , puntando, invece, sull’asserito venir meno della ruralità. Consolidandosi, per tale ragione, la
motivazione che dà rilievo alla classificazione catastale dei beni immobili come affermato dalle S.U. (aggiuntiva rispetto a quella censurata con i tre motivi del ricorso incidentale), tanto basta a determinare l’inammissibilità dell’intero ricorso incidentale.

Invero, le questioni oggetto dei motivi di ricorso non possono essere esaminate, perché, quand’anche fossero fondate, ciò non impedirebbe alla sentenza di passare in giudicato sulla motivazione alternativa concernente la ruralità, non censurata dall’amministrazione comunale. Costituisce principio consolidato, difatti, quello secondo cui, ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, non potrebbe produrre in nessun caso l’annullamento della sentenza (S.U. n. 20107/2024, in motiv.; Cass. n. 5102/2024; Cass. n. 27388/2022; Cass. 18641/2017; Cass. 22753/2011; Cass., 11/2/2011, n. 3386; Cass., 12/10/2007, n. 21431; Cass., 18/9/2006, n. 20118; Cass., 24/5/2006, n. 12372; Cass., Sez. Un., 8/8/2005, n. 16602; in termini, in relazione al parallelo avviso concernente il comproprietario, vedi Cass. 3/1/2025, n. 91).
7.Il ricorso principale merita accoglimento.

Costituisce, infatti , ius receptum il principio di diritto secondo cui in tema di agevolazione ai fini ICI, la qualità agricola di un terreno posseduto e condotto da uno dei comproprietari avente i requisiti soggettivi e oggettivi di cui agli artt. 2, lett b), e 9, comma 1, del d.lgs. n. 504 del 1992, trova applicazione anche in favore degli altri comproprietari che non esercitano l’attività agricola, in quanto la destinazione agricola di un’area è incompatibile con la possibilità dello sfruttamento edilizio della stessa (Cass. 25/05/2017, n.
13261 e 30/06/2010, n. 15566; conf. Cass. 27/10/2017, n. 25596; 27/09/2017, n. 22486; 05/07/2011, n. 14824; 29/07/2011, n. 16636).

In realtà, come hanno chiarito le Sezioni Unite (con la sentenza n. 18565/09), : ne rileva, quindi, il carattere oggettivo, che si riverbera in favore di ciascuno dei contitolari dei diritti dominicali.

Segue, in accoglimento del ricorso principale, dichiarato inammissibile quello incidentale, la cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa con l’accoglimento del ricorso originario della contribuente.

Sussistono i presupposti per la compensazione delle spese del giudizio di merito.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza della parte controricorrente e ricorrente incidentale nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’impugnazione proposta, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1-quater).

P.Q.M.

Accoglie il ricorso principale, dichiarato inammissibile quello incidentale; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente;

-condanna il Comune al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in € 4.300,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso

forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge;

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del Comune, controricorrente in via incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’impugnazione proposta, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1-quater).

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della

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