Esenzione IMU sisma: quando è esclusa l'agevolazione

Una società ha richiesto l’esenzione IMU sisma per il proprio immobile, sostenendo un’inagibilità parziale a seguito del terremoto del 2012. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. La Corte ha chiarito che l’agevolazione fiscale richiede la distruzione dell’edificio o, in alternativa, una formale ordinanza sindacale di sgombero che ne attesti l’inagibilità totale o parziale. In assenza di tale provvedimento e di una prova certa del nesso causale tra sisma e inagibilità, l’esenzione non può essere concessa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Sisma: Inagibilità Parziale Non Basta Senza Ordinanza di Sgombero

L’esenzione IMU sisma è una misura di sostegno fondamentale per i proprietari di immobili danneggiati da eventi calamitosi. Tuttavia, il diritto a tale agevolazione non è automatico e dipende da presupposti ben precisi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito i confini applicativi della norma, specificando che la semplice inagibilità parziale di un immobile non è sufficiente se non accompagnata da un formale provvedimento di sgombero emesso dall’autorità comunale.

I Fatti del Caso

Una società proprietaria di un immobile industriale, situato in uno dei comuni colpiti dal sisma del 2012 in Emilia-Romagna, ha impugnato un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2012. La società sosteneva di avere diritto all’esenzione prevista dalla normativa emergenziale (d.l. n. 74/2012), a causa dei danni subiti dalla struttura.

In particolare, una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) aveva rilevato l’inagibilità di una parte del complesso immobiliare (Blocco 1), attribuendola però alla “cattiva tenuta del controsoffitto” pur in un contesto di danni sismici. Un’altra parte dell’edificio (Blocco 2) presentava danni da terremoto, ma non tali da comprometterne l’agibilità. Nonostante ciò, la società riteneva che l’inagibilità parziale dovesse giustificare l’esenzione per l’intero immobile.

La Decisione nei Gradi di Merito

Sia la Commissione Tributaria di primo grado che la Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia-Romagna avevano respinto le pretese della società. I giudici di merito hanno concluso che non sussistevano i presupposti di legge per l’applicazione dell’esenzione. La norma, infatti, non prevede una generalizzata esenzione per tutti gli immobili nei comuni colpiti, ma la riserva ai soli fabbricati distrutti o oggetto di ordinanze sindacali di sgombero per inagibilità totale o parziale, emesse entro un termine specifico (30 novembre 2012). Inoltre, la CTU aveva escluso la sussistenza di un nesso di causalità diretto tra il sisma e l’inagibilità conclamata, requisito fondamentale per beneficiare dello sgravio fiscale.

L’Ordinanza della Cassazione e la corretta applicazione dell’esenzione IMU sisma

La società ha quindi proposto ricorso per cassazione, denunciando un’errata applicazione della legge. La Suprema Corte, tuttavia, ha dichiarato i motivi di ricorso inammissibili, confermando la decisione impugnata e condannando la ricorrente al pagamento delle spese legali.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha sviluppato il suo ragionamento su due pilastri fondamentali.

In primo luogo, ha sottolineato la natura eccezionale della norma sull’esenzione IMU sisma. Tale “ratio” normativa è volta a compensare la totale inutilizzabilità di un immobile distrutto o sgomberato. Di conseguenza, è logicamente inconcepibile che un contribuente possa beneficiare di un vantaggio fiscale pur mantenendo il godimento, totale o parziale, del fabbricato. L’esenzione presuppone una “inutilizzazione di fatto” che, nel caso di specie, non era stata provata.

In secondo luogo, i giudici hanno evidenziato una carenza probatoria decisiva: l’assenza di un’ordinanza sindacale di sgombero. La legge richiede espressamente questo atto formale come titolo per l’esenzione in caso di inagibilità. La ricorrente non ha mai menzionato l’esistenza di tale provvedimento, alludendo genericamente a una “chiusura del blocco inagibile” da parte dei Vigili del Fuoco, atto che non può sostituire l’ordinanza del sindaco.

La Corte ha inoltre qualificato il ricorso come un tentativo di riesaminare nel merito gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice precedente, attività preclusa nel giudizio di legittimità. La valutazione della CTU, secondo cui l’inagibilità non era direttamente e unicamente causata dal sisma, era un accertamento di fatto insindacabile in Cassazione.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio chiave in materia di agevolazioni fiscali post-calamità: i requisiti previsti dalla legge devono essere interpretati in modo rigoroso. Per ottenere l’esenzione IMU a seguito di un sisma, non basta dimostrare un danno o un’inagibilità parziale. È indispensabile che sussista una delle due condizioni alternative previste dalla norma: la distruzione completa dell’immobile oppure l’emissione di una formale ordinanza sindacale di sgombero per inagibilità. In assenza di questi presupposti formali e sostanziali, il diritto all’esenzione non sorge, e l’imposta resta dovuta.

È sufficiente un danno parziale a un immobile per ottenere l’esenzione IMU prevista per le zone terremotate?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la semplice inagibilità parziale non è sufficiente. L’esenzione è concessa solo se l’immobile è distrutto oppure se è stato oggetto di una formale ordinanza sindacale di sgombero a causa di inagibilità totale o parziale.

L’esenzione IMU sisma si applica se non c’è una formale ordinanza di sgombero del Sindaco?
No. La sentenza chiarisce che l’ordinanza sindacale di sgombero è un requisito formale indispensabile per ottenere l’esenzione quando l’immobile non è completamente distrutto. Un semplice verbale dei Vigili del Fuoco o altre comunicazioni non sono sufficienti a sostituirla.

Cosa deve dimostrare il contribuente per beneficiare dell’esenzione IMU per inagibilità post-sisma?
Il contribuente deve dimostrare l’esistenza di una delle due condizioni previste dalla legge: la distruzione dell’immobile o l’emissione di un’ordinanza sindacale di sgombero per inagibilità entro i termini stabiliti dalla normativa. Inoltre, deve essere provato il nesso di causalità tra l’evento sismico e l’inagibilità che ha portato all’emissione dell’ordinanza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21647 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21647 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 28/07/2025

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29579/2021 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-ricorrente –

contro

Comune di Terre del Reno (P_IVA), in persona del suo Sindaco p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE; angeloEMAIL;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1021/2021, depositata il 5 agosto 2021, della Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025, dal Consigliere dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

-Con sentenza n. 1021/2021, depositata il 5 agosto 2021, la Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna ha rigettato l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE così confermando la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso per il recupero a tassazione dell’I MU dovuta dalla contribuente per l’anno 2012 .

1.1 -Il giudice del gravame ha considerato che:

-nella fattispecie, non ricorrevano i presupposti dell’esenzione prevista dal d.l. 6 giugno 2012, n. 74, art. 8, comma 3, conv. in l. 1° agosto 2012, n. 122, disposizione, questa, che «non ha previsto una generalizzata esenzione IMU per i fabbricati ubicati nei comuni colpiti dal sisma, ma solo per i ‘ … fabbricati, ubicati nelle zone colpite dal sisma del 20 e del 29 maggio 2012, purché distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, comunque adottate entro il 30 novembre 2012, in quanto inagibili totalmente o parzialmente…’ »;
-per di più, l’assunta CTU aveva escluso la sussistenza «dei presupposti di fatto richiesti per usufruire della pretesa esenzione; ovvero l’inagibilità dell’immobile oggetto del possibile sgravio fiscale e la sussistenza del nesso di causalità tra il sisma e lo stesso.».

RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi.

Il Comune di Terre del Reno resiste con controricorso, ed ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Il ricorso risulta articolato sui seguenti motivi:

1.1 – il primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa

applicazione del d.l. 6 giugno 2012, n. 74, art. 8, comma 3, cit., assumendo la ricorrente che -così come emergeva dall’assunta CTU l’inagibilità era stata accertata con riferimento al Blocco 1 («inagibile per il terremoto ma per effetto della cattiva tenuta del controsoffitto»), ed esclusa a riguardo del Blocco 2 («danni del terremoto ma non tali da compromettere l’agibilità»), così che l’esenzione trovava titolo nell’inagibilità parziale che andava estesa all’intero immobile;

1.2 -col secondo motivo, sempre ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia «errore di diritto» riproponendo, in buona sostanza, la medesima quaestio iuris dedotta col primo motivo e, dunque, che -tenuto conto anche degli orientamenti di prassi (circolare n. 25501 del 20 novembre 2012) -l’inagibilità parziale dell’immobile avrebbe dovuto fondare il riconoscimento del diritto all’esenzione.

-I due motivi -che vanno congiuntamente trattati siccome connessi e che pur prospettano profili di inammissibilità -sono destituiti di fondamento.

-La norma tributaria di favore evocata si inserisce nel quadro degli interventi di sostegno delle «popolazioni colpite dagli eventi sismici che hanno interessato il territorio delle province di Bologna, Modena, Ferrara, Mantova, Reggio Emilia e Rovigo, il 20 e il 29 maggio 2012»; e, per quel che qui rileva, dispone(va) ratione temporis nei seguenti termini:

«I redditi dei fabbricati, ubicati nelle zone colpite dal sisma del 20 e del 29 maggio 2012, purchè distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, comunque adottate entro il 30 novembre 2012, in quanto inagibili totalmente o parzialmente, non concorrono alla formazione del reddito imponibile ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta sul reddito delle società, fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati medesimi e comunque

fino all’anno di imposta 2013. I fabbricati di cui al periodo precedente sono, altresì, esenti dall’applicazione dell’imposta municipale propria di cui all’articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e successive modificazioni, a decorrere dall’anno 2012 e fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati stessi e comunque non oltre il 31 dicembre 2014. Ai fini del presente comma, il contribuente può dichiarare, entro il 30 novembre 2012, la distruzione o l’inagibilità totale o parziale del fabbricato all’autorità comunale, che nei successivi venti giorni trasmette copia dell’atto di verificazione all’ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente.»( d.l. 6 giugno 2012, n. 74, art. 8, comma 3, conv. in l. 1° agosto 2012, n. 122).
3.1 -La Corte ha già avuto modo di rilevare che, ai fini dell’applicazione dell’esenzione in discorso, «l’eccezionalità della “ratio” normativa di concedere l’esenzione ai fabbricati distrutti o sgomberati per il periodo strettamente necessario alla reintegrazione dell’utilizzabilità secondo la originaria destinazione presuppone la loro inutilizzazione di fatto, non essendo logicamente concepibile che si possa beneficiare di un vantaggio fiscale connesso alla incidenza rovinosa degli eventi sismici in presenza del godimento totale o parziale dei fabbricati» (così Cass., 20 dicembre 2022, n. 37343).
E, può soggiungersi, la cennata «inutilizzazione di fatto» non risulta nemmeno in pieno contrasto con le evocate indicazioni di prassi in quanto l’inagibilità parziale in queste presa in considerazione si raccorda pur sempre ad un provvedimento contingibile e urgente di sgombero e presuppone l’esistenza «di un bene unitariamente accatastato» (rispetto al quale non risulterebbe possibile «una quantificazione parziale dell’esenzione riferita alla sola parte inagibile»).

3.2 -Ad ogni modo, il giudice del gravame ha, nella fattispecie, escluso che la pretesa inagibilità avesse trovato riscontro in un qualche provvedimento di sgombero [del quale, per vero, non v’è menzione nemmeno nel ricorso ove si allude (solo) ad una chiusura del «blocco inagibile» da parte dei VV.FF; v. il ricorso, fol. ottavo); e, per quel che più rileva, ha accertato in fatto che, come anticipato, non sussisteva (alla stregua del l’assunta CTU ) «l’inagibilità dell’immobile oggetto del possibile sgravio fiscale e la sussistenza del nesso di causalità tra il sisma e lo stesso.».
I due motivi di ricorso, pertanto, risultano inammissibili nella misura in cui -senza dar conto della stessa connotazione catastale dei beni (genericamente indicati nei termini di Blocco 1 e Blocco 2) -già precludono, secondo la stessa prospettazione di parte, l’emersione della rilevanza della dedotta «inagibilità parziale»; deduzione, questa, che, a sua volta, nemmeno censura il rilevato difetto di un provvedimento di sgombero (sia pur parziale), quale titolo della stessa pretesa inagibilità parziale.
Il primo motivo di ricorso, poi, si risolve in una personale rilettura della consulenza tecnica di ufficio che -puntualmente ripercorsa dal giudice del gravame secondo le coordinate di accertamento sopra riassunte -viene assunta a fondamento di una inagibilità parziale che, per l’appunto, è stata esclusa (oltreché ex se ) anche in connessione all’azione del sisma; così che la censura finisce per sollecitare, sotto il velo della denuncia di violazione di legge, un inammissibile riesame del merito del giudizio.
– Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari

a quello previsto per il ricorso proposto, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-condanna parte ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in € 3.000,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge;

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il proposto ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.