Esenzione IMU: residenza anagrafica è obbligatoria

Un comune ha contestato una decisione che concedeva un’agevolazione fiscale su un immobile. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che per ottenere l’esenzione IMU per l’abitazione principale non basta viverci, ma è indispensabile che vi coincida anche la residenza anagrafica. La vendita della precedente abitazione non è rilevante se non si aggiorna la propria posizione anagrafica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU: Senza Residenza Anagrafica non c’è Agevolazione

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia di tributi locali: per beneficiare dell’esenzione IMU sull’abitazione principale, non è sufficiente dimostrare di viverci stabilmente, ma è necessario e imprescindibile che in quell’immobile il contribuente abbia anche la propria residenza anagrafica. Questa pronuncia chiarisce che la norma richiede una coincidenza tra la situazione di fatto (la dimora abituale) e quella di diritto (la registrazione anagrafica).

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da un avviso di rettifica emesso da un Comune nei confronti di un contribuente per il pagamento dell’IMU relativa all’anno 2013, per un totale di sei unità immobiliari. L’erede del contribuente originario impugnava l’atto, sostenendo un errore nel calcolo dell’imposta per uno specifico appartamento, per il quale riteneva spettasse l’agevolazione per abitazione principale.

Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribaltava la decisione, accogliendo l’appello del contribuente. Secondo la CTR, sebbene il defunto proprietario risultasse anagraficamente residente in un altro immobile, quest’ultimo era stato venduto prima dell’accertamento. Di conseguenza, la CTR aveva dato prevalenza alla situazione di fatto, ovvero alla dimora effettiva nell’immobile per cui si chiedeva l’agevolazione, ritenendo che le risultanze anagrafiche avessero un valore solo presuntivo e potessero essere superate da prove contrarie.

L’Analisi della Cassazione sull’Esenzione IMU

Il Comune, non condividendo la decisione della CTR, ha proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione dell’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011. L’amministrazione comunale ha sostenuto che la normativa sull’IMU richiede espressamente e simultaneamente due requisiti per l’esenzione IMU: la dimora abituale e la residenza anagrafica del possessore e del suo nucleo familiare.

La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo fondato, accogliendo il ricorso del Comune.

La Differenza tra IMU e ICI

I giudici di legittimità hanno sottolineato come la CTR abbia commesso un errore nel trattare la disciplina IMU alla stessa stregua della precedente ICI, che permetteva una maggiore flessibilità nell’accertamento della residenza. Con l’introduzione dell’IMU, il legislatore ha imposto un’interpretazione più rigorosa, che non lascia spazio a presunzioni basate sulla sola dimora di fatto.

Il Ruolo Indispensabile della Residenza Anagrafica

La Cassazione ha richiamato la propria giurisprudenza consolidata (Cass. n. 4166/2020), la quale afferma che l’agevolazione per la casa principale richiede non solo che il possessore vi dimori stabilmente, ma anche che vi risieda anagraficamente. Anche un recente intervento della Corte Costituzionale (sentenza n. 209/2022), pur eliminando la necessità che l’intero nucleo familiare risieda nello stesso immobile, ha lasciato intatto il doppio requisito della dimora abituale e della residenza anagrafica per il solo possessore.

Le Motivazioni

La motivazione della Suprema Corte si fonda sulla chiara lettera della legge. La norma sull’IMU (art. 13, comma 2, D.L. n. 201/2011) definisce l’abitazione principale come l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare “dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. L’uso della congiunzione “e” indica che i due requisiti sono cumulativi e non alternativi. La formalizzazione del cambio di residenza all’anagrafe non è un mero adempimento burocratico, ma un elemento costitutivo del diritto all’agevolazione, necessario per portare a conoscenza dell’amministrazione la variazione rilevante ai fini fiscali. La Corte ha chiarito che la vendita dell’immobile precedente non è incompatibile con il mantenimento della residenza anagrafica in quel luogo, ma il contribuente ha l’onere di aggiornare la propria posizione per poter beneficiare delle agevolazioni sulla nuova abitazione.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e, decidendo nel merito, ha rigettato l’originario ricorso del contribuente. Il principio affermato è netto: per ottenere l’esenzione IMU, la residenza anagrafica deve coincidere con la dimora abituale. I contribuenti devono quindi prestare la massima attenzione a formalizzare tempestivamente presso gli uffici anagrafici ogni cambio di abitazione, poiché la sola prova della dimora di fatto non è sufficiente a garantire il beneficio fiscale.

Per ottenere l’esenzione IMU sull’abitazione principale è sufficiente dimostrare di viverci abitualmente?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini dell’esenzione IMU, il contribuente deve sia dimorare abitualmente nell’immobile sia avervi stabilito la propria residenza anagrafica.

Se vendo la casa dove ho la residenza anagrafica e vado a vivere in un’altra di mia proprietà, ottengo automaticamente l’esenzione IMU sulla nuova casa?
No. La cessione della proprietà dell’immobile di precedente residenza non è rilevante di per sé. È necessario formalizzare il cambio di residenza presso l’anagrafe del Comune, trasferendola nel nuovo immobile per poter beneficiare dell’agevolazione.

La regola che richiede la coincidenza tra dimora abituale e residenza anagrafica vale anche dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 209 del 2022?
Sì. La sentenza della Corte Costituzionale ha eliminato il requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale per l’intero nucleo familiare nello stesso immobile, ma ha mantenuto fermo il requisito della contemporanea presenza di dimora abituale e residenza anagrafica per il possessore dell’immobile che richiede il beneficio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34021 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34021 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21467/2021 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME (erede di COGNOME NOME)

-intimata- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, in RAGIONE_SOCIALE, n. 2186/2021 depositata il 10/03/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con l’avviso di rettifica prot. n. 290037/2259 del 26/03/2018, il Comune di Napoli, relativamente all’annualità 2013, ha chiesto la somma di euro 2.763,00 a titolo di IMU, sanzioni ed interessi per complessive n. 6 unità immobiliari di proprietà di COGNOME NOME.

COGNOME NOME, in qualità di erede di COGNOME NOME, ha impugnato l’avviso di rettifica innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Napoli, eccependo, quale unico motivo di ricorso, una presunta erronea determinazione dell’imposta per l’unità immobiliare di INDIRIZZO int. 8 (SFE/4/5/147) per la quale l’Ente impositore non avrebbe tenuto conto delle agevolazioni spettanti per l’abitazione principale.

Il giudizio è stato definito dalla Commissione Tributaria Provinciale di Napoli, con sentenza n.5631 depositata il 10/05/2019 con la quale la CTP ha respinto il ricorso.

La contribuente ha interposto appello.

La CTR di Napoli ha accolto l’appello, ritenendo che la tesi dei giudici di primo grado si basasse esclusivamente sulle risultanze anagrafiche, senza considerare che l’appartamento in cui il COGNOME risultava formalmente residente non era più nella sua disponibilità. Tale immobile era stato infatti ceduto a terzi prima dell’accertamento, come dimostrato anche dalla documentazione contabile che ne attesta il possesso da parte degli acquirenti, con conseguente venir meno del presupposto impositivo, atteso che le risultanze anagrafiche hanno solo valore presuntivo e possono essere superate da prove contrarie.
Avverso la suddetta sentenza di gravame il comune ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo

L’intimata non ha depositato controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art.360 c.p.c. comma 1, n.3, in relazione all’art 13, comma 2, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201.

1.1. Il Comune di Napoli contesta la decisione della Commissione Tributaria Regionale che ha riconosciuto l’agevolazione IMU per abitazione principale all’immobile di INDIRIZZO, intINDIRIZZO, per l’anno 2013. Secondo il Comune, la CTR ha erroneamente ritenuto sufficiente la sola dimora abituale del contribuente nell’immobile, nonostante la sua residenza anagrafica risultasse formalmente in un altro appartamento. L’amministrazione comunale sottolinea che, ai sensi dell’articolo 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, l’agevolazione fiscale per l’abitazione principale richiede la contemporanea presenza sia della dimora abituale sia della residenza anagrafica. La CTR, invece, ha ritenuto questa doppia condizione eccessivamente formalistica, valorizzando la prova della dimora effettiva del contribuente e considerandola sufficiente per il riconoscimento dell’agevolazione.
1.2. Il Comune critica inoltre l’errore della CTR nel trattare la disciplina IMU alla stregua di quella dell’ICI, che in passato permetteva maggiore flessibilità nell’accertamento della residenza. A supporto della propria posizione, ha richiamato la Circolare del Ministero delle Finanze del 18 maggio 2012 e la giurisprudenza costante della Cassazione, che impongono una stretta interpretazione delle norme agevolative e confermano la necessità che residenza anagrafica e dimora abituale coincidano.
Il motivo è fondato e merita accoglimento.

2.1. È giurisprudenza consolidata che in tema di IMU, l’esenzione prevista per la casa principale dall’art. 13 comma 2 del d.l. n. 201 del 2011 richiede non soltanto che il possessore e il suo nucleo familiare dimorino stabilmente in tale immobile, ma altresì che vi risiedano anagraficamente (Cass. 19/02/2020, n. 4166 (Rv. 657312 – 01)).

2.2. A seguito dell’intervento della Corte Costituzionale è venut a meno la esigenza che a risiedervi sia l’intero nucleo familiare, ma il requisito della contemporaneità del titolo proprietario e della residenza anagrafica è rimasto: in tema di esenzione IMU per la casa principale, a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 209 del 2022, che ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 13, comma 2, quarto periodo, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, va escluso che la nozione di abitazione principale presupponga la dimora abituale e la residenza anagrafica del nucleo familiare del possessore, per cui il beneficio spetta al possessore dell’immobile ove dimora abitualmente e risiede anagraficamente, anche se il coniuge abbia la residenza anagrafica in diverso comune (Cass. 03/11/2022, n. 32229 (Rv. 666357 – 01)).
2.3. La cessione del titolo proprietario, del resto, non è incompatibile con il mantenimento della residenza, sicché è ben possibile che anche dopo la vendita si continui a risiedere nell’immobile. La formalizzazione anagrafica del cambio di residenza è invero elemento necessario per portare l’amministrazione a conoscenza dell a variazione, sicché la sua esistenza è requisito che risponde a logica della buona amministrazione.

2.4. Ne consegue che il motivo è fondato e va accolto.

Pertanto, la sentenza impugnata va cassata e la causa, non necessitando di accertamenti, può essere decisa nel merito con il rigetto dell’originario ricorso del contribuente che, in quanto infondato, non merita di essere accolto.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della contribuente.

Condanna la parte intimata al pagamento delle spese del giudizio di merito che si liquidano per il primo grado in euro 1.500,00, e per il secondo grado in euro 1.700,00, e al pagamento delle spese di legittimità, in euro 1.500,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 13/11/2025.

Il Presidente LIBERATO PAOLITTO

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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