Esenzione IMU prima casa e immobili contigui

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un contribuente che richiedeva l’esenzione IMU prima casa per due unità immobiliari contigue utilizzate come unica abitazione ma rimaste distinte al catasto. Nonostante il richiamo alla sentenza 209/2022 della Corte Costituzionale, la Suprema Corte ha stabilito che, per beneficiare dell’agevolazione su immobili unificati di fatto, è necessaria l’iscrizione unitaria in catasto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 17 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Fiscali: Esenzione IMU Prima Casa su Immobili Contigui

Il tema dell’agevolazione fiscale per l’abitazione principale è da sempre al centro di numerosi contenziosi tributari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione torna a fare chiarezza su un punto fondamentale: l’esenzione IMU prima casa può essere applicata a due appartamenti confinanti utilizzati come un’unica abitazione?

La questione nasce dal tentativo di molti contribuenti di estendere i benefici previsti per la singola unità immobiliare anche a immobili che, pur essendo fisicamente uniti, risultano ancora distinti nei registri del Catasto.

Il caso: Esenzione IMU prima casa per unità contigue

La vicenda riguarda un contribuente proprietario di una quota di un’unità immobiliare in un comune toscano. La moglie risultava proprietaria esclusiva dell’appartamento confinante, situato nello stesso fabbricato. I coniugi sostenevano che le due unità, pur catastalmente distinte, costituissero di fatto un unico “terratetto” utilizzato dall’intero nucleo familiare come abitazione principale.

Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale aveva dato ragione al contribuente. Tuttavia, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ha ribaltato il verdetto, accogliendo l’appello della società di riscossione. Secondo i giudici di appello, la normativa IMU è rigorosa: per godere del beneficio fiscale su immobili uniti di fatto, è indispensabile procedere all’accatastamento unitario.

La decisione della Corte di Cassazione

Il contribuente ha proposto ricorso in Cassazione, invocando la storica sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale. Tale pronuncia ha rimosso il vincolo che obbligava i coniugi ad avere la stessa residenza anagrafica per ottenere l’esenzione IMU prima casa. Il ricorrente sosteneva che, alla luce di questo principio, la doppia esenzione non potesse essere negata se i coniugi utilizzano due immobili contigui per le necessità della vita familiare.

La Suprema Corte ha però rigettato il ricorso, confermando la legittimità degli avvisi di accertamento. I giudici hanno chiarito che la sentenza della Consulta non autorizza l’esenzione su più unità immobiliari se queste non sono state formalmente fuse al catasto.

le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un’interpretazione letterale e restrittiva dell’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011. La norma definisce l’abitazione principale come l’immobile iscritto o iscrivibile in catasto come “unica unità immobiliare”.

Secondo la Cassazione, la natura di stretta interpretazione delle norme agevolative impedisce di estendere il beneficio a immobili contigui ma distinti, anche se utilizzati unitariamente. La sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022 ha mirato a eliminare la discriminazione tra coppie sposate e conviventi di fatto riguardo alla possibilità di avere residenze diverse, ma non ha mai inteso trasformare le “seconde case” in abitazioni principali esenti da imposta.

In assenza di una fusione catastale, il legislatore e la giurisprudenza richiedono che l’esenzione sia limitata ad un solo subalterno. La contiguità fisica resta un dato di fatto irrilevante ai fini tributari se non accompagnata dalla variazione dei registri immobiliari. Inoltre, nel caso specifico, i coniugi avevano la stessa residenza anagrafica, rafforzando l’idea che l’esenzione spettasse una sola volta per l’unità abitativa principale del nucleo.

le conclusioni

In conclusione, per ottenere l’esenzione IMU prima casa su due appartamenti uniti, non basta abbattere un muro o utilizzarli insieme. È necessario procedere all’unificazione catastale formale. La protezione offerta dalla Corte Costituzionale riguarda la libertà dei coniugi di stabilire dimore separate per esigenze lavorative o personali, ma non permette di moltiplicare le esenzioni su immobili che catastalmente rimangono entità indipendenti. Chi possiede immobili contigui deve quindi valutare attentamente la convenienza di una fusione catastale per poter legittimamente accedere ai benefici fiscali previsti per l’abitazione principale, evitando così costosi accertamenti e sanzioni da parte dei Comuni.

Posso non pagare l’IMU su due appartamenti vicini se li uso come un’unica casa?
No, l’esenzione spetta solo per una singola unità immobiliare iscritta in catasto. Per averla su entrambi, devi procedere alla fusione catastale dei due immobili in un unico subalterno.

Cosa ha cambiato la sentenza 209/2022 della Consulta sull’esenzione IMU?
La sentenza permette a ciascun coniuge di avere un’esenzione IMU se vivono in case diverse, ma non consente di avere due esenzioni su immobili contigui usati insieme se questi restano separati al catasto.

La residenza anagrafica è sufficiente per ottenere l’agevolazione prima casa?
No, oltre alla residenza anagrafica è necessaria la dimora abituale e l’immobile deve essere accatastato come singola unità abitativa non di lusso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4499 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4499 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 27/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22327/2023 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO COGNOME -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME -controricorrente- avverso la sentenza della Corte Di Giustizia Tributaria Ii Grado della Toscana n. 282/2023 depositata il 31/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/02/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.Il contribuente impugnava dianzi alla C.T.P. di Grosseto gli avvisi di accertamento nn. 706 e 520 del 31.05.2018, notificatogli in data 11.7.2018, relativi all’IMU per l’anno 2014, nonché l’avviso n. 388 del 31.05.2018, relativo all’IMU per l’anno 2016 e l’avviso n. 240 del

31.05.2018, relativo alla TASI per l’anno 2016, sul rilievo di essere proprietario dal 2002 (per 8/9) dell’unità immobiliare sita nel Comune di Monte Argentario, SINDIRIZZO e censita al Catasto Fabbricati del citato comune, al Foglio 19, part. 37, sub. 8. Assumeva che al piano primo del medesimo fabbricato vi è un altro appartamento, di proprietà esclusiva di sua moglie (COGNOMEa NOME COGNOME), censito al Catasto Fabbricati del citato comune, al Foglio 19, part. 37 e che le due unità immobiliari, ancorché catastalmente distinte, sono contigue e costituiscono complessivamente un terra tetto utilizzato dal COGNOME e dal coniuge (e dai loro figli) come se fossero un’unica abitazione.
1.2. La C.T.P. di Grosseto con sentenza 129/02/2019 accoglieva il ricorso del COGNOME richiamando la sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 3397 del 10.2.2010

1.3.Sull’appello della società concessionaria, la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado per la Toscana accoglieva l’impugnazione riformando integralmente la sentenza di primo grado.

1.4. La Corte toscana, in particolare, così statuiva. 1.5.Per la cassazione della menzionata sentenza, ricorre il contribuente svolgendo due motivi. Replica con controricorso la concessionaria del comune di Monte Argentario.
Entrambe le parti hanno depositato memorie difensive in prossimità dell’udienza.

MOTIVI DI DIRITTO

1. Il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., denuncia la . Si afferma che la Corte Costituzionale con sentenza n. 209 del 13.10.2022 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del quarto periodo del comma 2 dell’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011, come convertito e successivamente modificato dalla legge n. 147 del 2013, nella parte in cui stabilisce: «er abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente», anziché disporre: «er abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente » ‘. Alla luce dei principi affermati dal giudice delle leggi, il ricorrente sostiene che egli e la moglie sono proprietari di due unità immobiliari che per ciascuno
costituiscono rispettivamente dimora e residenza, ragion per cui non può essere negata la doppia esenzione per entrambi gli immobili nei quali i coniugi hanno avuto l’esigenza, in forza delle necessità della vita, di stabilirla, assieme, ovviamente, alla residenza anagrafica (che è identica nella misura in cui i due appartamenti costituiscono insieme un unico fabbricato complessivamente costituente un terratetto con giardino).

1.2.La censura è infondata.

1.3.In materia di IMU, il tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull’ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale: la disposizione de qua contiene, difatti, un’inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare, statuendo che: «L’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9»; e che: «Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». Ne consegue, pertanto, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l’impossibilità di estendere all’IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI (Cass., Sez. 5^, 12 febbraio 2010, n. 3397; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2010, n. 12269; Cass., Sez. 5^, 7 ottobre 2011, n. 20567; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2014, n. 15198; Cass., Sez. 6^-5, 6 aprile2017, n. 9030; Cass., Sez. 6^-5, 25 giugno 2019, n. 17015; Cass., Sez. 6^-5, 22 febbraio 2021, n. 4727; Cass., Sez. Trib., 24 marzo 2023, n. 8551; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530) e la necessità di limitare ad un’unica unità immobiliare, destinata ad abitazione principale, l’esenzione dall’IMU (Cass., Sez. 6^ -5, 31 luglio 2018, n. 20368).
1.4.Pertanto, in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch’esse come abitazione principale (in termini: Cass., Sez. 6^-5, 31 luglio 2018, n. 20368; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530; Cass. 17 aprile 2025, n. 10216; Cass. n. 28475/2025).
1.5.La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo l’articolo 13, comma 2, quarto periodo, del decreto legge 201/2011, definendo come abitazione principale il luogo dove il soggetto passivo ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, a nulla rilevando il luogo di residenza e dimora degli altri membri della famiglia. Ai fini del riconoscimento dell’esenzione sulla ‘prima casa’, ritenere sufficiente, per ciascun coniuge o persona legata da unione civile, la residenza anagrafica e la dimora abituale in un determinato immobile, determina, dunque, un’evidente discriminazione rispetto ai conviventi di fatto i quali, in presenza delle medesime condizioni, si vedono invece accordato, per ciascun rispettivo immobile, il suddetto beneficio. La Corte costituzionale ha, pertanto, ristabilito il diritto all’esenzione per ciascuna abitazione principale delle persone sposate o in unione civile, ritenendo tuttavia ‘opportuno chiarire’ che le dichiarazioni di illegittimità costituzionale non determinano, in alcun modo, una situazione di esenzione delle cosiddette ‘seconde case’, mirando le dichiarazioni di illegittimità costituzionale a responsabilizzare «i Comuni e le altre autorità preposte ad effettuare adeguati controlli», controlli che «la legislazione vigente consente in termini senz’altro efficaci».
1.6.Nel caso in esame, osserva la Corte che non può ritenersi legittima l’esenzione dall’imposta municipale propria per l’abitazione adibita a

dimora principale in mancanza di scissione del nucleo familiare ovvero di esigenze lavorative non prospettate nel giudizio di merito.

La seconda ragione di contestazione deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 13 d.l. n. 201/2011 così come integrato/modificato dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 209 del 13.10.2022 con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.; per avere la Corte regionale erroneamente affermato che. La Corte di merito avrebbe omesso di esaminare il fatto che le due unità immobiliari sono al medesimo numero civico e che tra le parti è pacifico e indiscusso che le stesse sono utilizzate entrambe come unica abitazione.
2.1. Il mezzo è inammissibile.

2.2. La Corte regionale ha considerato, contrariamente all’assunto del ricorrente, come si evince dalla parte della motivazione relativa allo svolgimento del fatto, la circostanza che le due unità immobiliari sono contigue, a nulla rilevando detta contiguità alla luce dei principi di diritto espressi al paragrafo precedente, così decidendo .
2.3. Dunque, per risultare rilevante, l’omesso esame di un fatto decisivo sotto l’intitolazione di cui al n. 5 dell’art. 360, primo comma, c.p.c. deve consistere in un difetto di attività del giudice di merito che si verifica soltanto se vi sia traccia evidente (Cass. 22 marzo 2007, n. 7065; Cass. 8

giugno 2007, n. 13426; Cass. 9 agosto 2007, n. 17477; Cass. 8 giugno 2009, n. 13157; Cass. n.2961/2025) che egli abbia trascurato non già la deduzione o l’argomentazione che la parte ritiene rilevante per la sua tesi, bensì una circostanza obiettiva acquisita alla causa mediante prova scritta od orale, idonea di per sé, qualora fosse stata presa in considerazione, a condurre con giudizio di certezza e non di mera probabilità ad una decisione diversa da quella adottata (Cass. 3 febbraio 2000, n. 1203; Cass. 23 dicembre 2003, n. 19679). Rimarcato, quindi, che la censura di omesso esame di un fatto decisivo deve concernere un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia), va escluso nella presente fattispecie l’omesso esame di allegazioni difensive; la predicata omissione di valutazione non solo risulta insussistente ma neppure integra il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico (immobile in esame sebbene di nuova costruzione «perfettamente integrato nel complesso preesistente» cfr. pag. 23 ricorso), rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie. (cfr. Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053 cui adde, ex plurimis, Cass., 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass., 13 agosto 2018, n. 20721; Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881) . Sostituito al ‘punto’ il ‘fatto’ decisivo, secondo la nota evoluzione normativa che ha avuto l’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., l’omesso esame cui si riferisce detta norma non si identifica con l’argomentazione della parte la quale, svolgendo le proprie tesi difensive, non fa che manifestare il proprio pensiero sulle conseguenze derivanti da un certo fatto o da una determinata situazione giuridica.
In definitiva, si impone il rigetto del ricorso.

Le spese del presente giudizio seguono l’orinario criterio della soccombenza.

P.Q.M.

La Corte

rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rifondere le spese di lite sostenute dalla concessionaria liquidandole, tenuto conto del valore della controversia risultante dai plurimi atti impositivi impugnati, in complessivi euro 2.000,00, oltre 200,00 euro per esborsi, rimborso forfettario sui compensi ed accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso stesso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della Corte di cassazione dell’11 febbraio 2026

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.