Esenzione IMU per immobili occupati abusivamente

La Corte di Cassazione ha sancito il diritto all’**Esenzione IMU** per i proprietari di immobili occupati abusivamente, recependo l’orientamento della Corte Costituzionale. Il caso riguardava alcuni contribuenti che, nonostante avessero sporto denuncia e ottenuto un decreto di sequestro preventivo (mai eseguito per ragioni di ordine pubblico), erano stati costretti a pagare l’imposta per l’anno 2013. La Suprema Corte ha chiarito che la tassazione di un bene di cui il proprietario ha perso la disponibilità materiale e giuridica viola il principio della capacità contributiva, rendendo non dovuta l’imposta per tutto il periodo dell’occupazione documentata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU per immobili occupati abusivamente: la decisione della Cassazione

Il tema dell’Esenzione IMU per gli immobili sottratti alla disponibilità dei legittimi proprietari ha subito una svolta decisiva. Con una recente ordinanza, la Suprema Corte ha affrontato il caso di alcuni contribuenti che si erano visti negare lo sgravio fiscale nonostante il loro immobile fosse oggetto di un’occupazione abusiva persistente e denunciata alle autorità.

Il caso della mancata Esenzione IMU

La vicenda trae origine dall’impugnazione di avvisi di accertamento relativi all’annualità 2013. I proprietari avevano dimostrato di aver intrapreso ogni iniziativa legale possibile, inclusa la denuncia penale, per ottenere la liberazione dei locali. Nonostante l’emissione di un provvedimento di sequestro preventivo da parte del giudice penale, l’immobile era rimasto occupato poiché le forze dell’ordine non avevano dato esecuzione allo sgombero per motivi di ordine pubblico. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado aveva inizialmente confermato la debenza del tributo, ritenendo che la titolarità del diritto di proprietà fosse di per sé sufficiente a giustificare l’imposizione fiscale.

Il contrasto con i principi costituzionali

La decisione dei giudici di merito si scontrava tuttavia con i principi fondamentali del nostro ordinamento. La Corte di Cassazione, richiamando la storica sentenza n. 60 del 2024 della Corte Costituzionale, ha evidenziato come sia irragionevole tassare un soggetto per un bene che non può utilizzare e di cui non ha il possesso. L’Esenzione IMU deve quindi operare ogniqualvolta il proprietario sia spogliato del bene per fatto illecito di terzi e si sia attivato tempestivamente per rientrarne in possesso.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte poggiano sulla violazione dell’articolo 53 della Costituzione. Il prelievo tributario deve sempre essere giustificato da indici concreti di ricchezza. Un immobile occupato abusivamente, che il proprietario non può né abitare né affittare, non rappresenta un indice di capacità contributiva. I giudici hanno sottolineato che l’obbligo di versare l’imposta viene meno dal momento della presentazione della denuncia all’autorità giudiziaria fino al giorno dell’effettiva liberazione dell’immobile. Questa interpretazione estende retroattivamente i benefici già previsti dalla legislazione più recente, sanando situazioni di palese ingiustizia fiscale verificatesi negli anni passati.

Le conclusioni

Le conclusioni della Corte portano all’annullamento della sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria per un nuovo esame. I giudici di merito dovranno ora accertare esclusivamente se i contribuenti abbiano effettivamente presentato la denuncia e se abbiano adottato le misure necessarie per sollecitare l’intervento della forza pubblica. Questa pronuncia consolida un principio di civiltà giuridica: lo Stato non può pretendere il pagamento di un’imposta su un patrimonio che non è in grado di tutelare dall’arbitrio altrui, garantendo così una protezione reale al contribuente vittima di occupazioni illecite.

L’IMU è dovuta se l’immobile è occupato abusivamente ma non ancora sgomberato?
No, secondo la Cassazione e la Corte Costituzionale, l’imposta non è dovuta se il proprietario ha presentato denuncia o iniziato un’azione giudiziaria penale per l’occupazione abusiva.

L’esenzione si applica anche per gli anni precedenti al 2023?
Sì, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima la norma precedente nella parte in cui non prevedeva l’esenzione, rendendo lo sgravio applicabile anche ai contenziosi pendenti per le annualità passate.

Quali documenti servono per ottenere l’esenzione in caso di occupazione?
È fondamentale disporre della copia della denuncia presentata all’autorità giudiziaria per i reati di invasione di terreni o edifici o violazione di domicilio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3543 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3543 Anno 2026

Presidente: COGNOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 16069-2023 proposto da:

COGNOME NOME

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentati e difesi da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale alle liti in atti

-ricorrente-

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale alle liti in atti

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 68/2023 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO della TOSCANA, depositata il 30.1.2023; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/1/2026 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE hanno proposto ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana aveva accolto l’appello del Comune di Asciano avverso la sentenza n. 210/2019, emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Siena, in accoglimento del ricorso proposto avverso avvisi di accertamento IMU 2013 relativi ad immobile in comproprietà indivisa dei contribuenti.

Il Comune resiste con controricorso.

Nelle more, a seguito del decesso del ricorrente NOME COGNOME, si sono costituiti in giudizio, quali eredi, NOME, NOME e NOME COGNOME.

Entrambe le parti hanno da ultimo depositato memoria difensiva

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 9, comma 1 del D.Lgs. 23/2011 per avere la Corte di giustizia tributaria di secondo grado erroneamente escluso l’esenzione dal pagamento dell’IMU in conseguenza dell’occupazione abusiva degli immobili dei contribuenti, pur essendosi questi ultimi attivati in via giudiziaria per ottenere la liberazione degli stessi.

1.2. La doglianza va accolta.

1.3. Con ordinanze interlocutorie n. 9956 e 9957 del 13/4/2023, questa Sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto rilevante e non manifestamente infondata, in riferimento agli articoli 3, 42 e 53 Cost., la

questione di legittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23/2011 (nel testo applicabile ratione temporis ), nella parte in cui non prevede l’esenzione d’imposta nell’ipotesi di occupazione abusiva dell’immobile che non possa essere liberato pur in presenza di denuncia agli organi istituzionali preposti, rimettendo, dunque, la relativa questione di legittimità costituzionale alla Corte Costituzionale.

1.4. La Corte Costituzionale, con la pronuncia n. 60 del 5 marzo 2024, ha ritenuto fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis , sollevata in riferimento agli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost. affermando i seguenti principi: «Indipendentemente dalla nozione di possesso cui debba farsi riferimento a proposito dell’IMU, è irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subì to l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto, tanto che il legislatore, come già rilevato, è intervenuto con la legge n. 197 del 2022 per dichiarare non dovuta l’imposta in questione. Emblematico è il caso oggetto dei giudizi a quibus in cui la società proprietaria aveva assunto tutte le necessarie iniziative per prevenire l’occupazione dell’immobile e aveva tempestivamente provveduto a denunciare all’autorità giudiziaria penale l’avvenuta occupazione contro la sua volontà. Benché nell ‘agosto 2013 fosse stato disposto un sequestro preventivo dell’immobile ex art. 321 del codice di procedura penale da parte del giudice per le indagini preliminari, lo stesso sequestro non aveva avuto esecuzione per ragioni di ordine pubblico. Pertanto, la società proprietaria non era riuscita a tornare nel possesso dell’immobile nonostante l’uso di una diligenza adeguata. Questa Corte ha costantemente affermato che «ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza ( ex plurimis , sentenze n. 156 del 2001, n. 111 del 1997, n. 21 del 1996, n. 143 del 1995, n. 179 del 1985 e n. 200 del 1976)» (sentenza n. 10 del 2023) e ha sottolineato che «la sottrazione all’imposizione (o la sua riduzione) è resa necessaria dal rilievo di una minore o assente
capacità contributiva (che il legislatore può riscontrare in relazione ad alcune circostanze di fatto)» (sentenza n. 120 del 2020). È dunque irragionevole e contrario al principio della capacità contributiva che il proprietario di un immobile occupato abusivamente, il quale abbia sporto tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria penale, sia, ciò nonostante, tenuto a versare l’IMU per il periodo decorrente dal momento della denuncia a quello in cui l’immobile venga liberato, perché la proprietà di tale immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso. Del resto, questa impostazione è coerente con una ipotesi impositiva per certi versi simile in cui, in caso di perdita della disponibilità del bene per fatto di terzo, l’ordinamento giuridico stabilisce il venir meno dell’obbligo del pagamento dell’imposta. È questo il caso della tassa automobilistica: l’art. 5 del decreto -legge 30 dicembre 1982, n. 953 (Misure in materia tributaria), convertito, con modificazioni, in legge 28 febbraio 1983, n. 53, stabilisce infatti, ai commi trentasettesimo e trentottesimo, che, nonostante il soggetto passivo sia il proprietario del bene, «a perdita del possesso del v eicolo o dell’autoscafo per forza maggiore o per fatto di terzo o la indisponibilità conseguente a provvedimento dell’autorità giudiziaria o della pubblica amministrazione, annotate nei registri indicati nel trentaduesimo comma, fanno venir meno l’obbligo del pagamento del tributo per i periodi d’imposta successivi a quello in cui è stata effettuata l’annotazione. L’obbligo del pagamento ricomincia a decorrere dal mese in cui avviene il riacquisto del possesso o la disponibilità del veicolo o dell’autoscafo ». Deve pertanto affermarsi l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis , per violazione degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., nella parte in cui non prevede che -sul modello dell’art. 1, comma 81, della legge n. 197 del 2022 citato dal rimettente -non sono soggetti all’imposta municipale propria, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, Corte di Cassazione – copia non ufficiale
secondo comma, o 633 cod. pen. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale».

1.5. Sulla scorta di quanto affermato dal Giudice delle leggi, ne consegue nel caso in esame la mancata conformità della sentenza impugnata ai principi dianzi illustrati avendo la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ritenuto legittima la tassazione dell’immobile in oggetto, sulla scorta delle seguenti affermazioni: «… Non sfugge certamente a questa Commissione come esistano situazioni nelle quali l’impossibilità di godere del bene per fatto altrui renda particolarmente gravosa l’imposta, che trova la sua sostanziale ragione proprio nel libero e pieno possesso dell’immobile, conseguente all’esistenza di un titolo legittimo, e quindi nella totale disponibilità materiale e giuridica di detto bene. Si tratta di contingenze particolari che, all’evidenza, si richiamano al caso in cui, com’è per l’occupazione abusiva, la piena disponibilità sia preclusa dall’illegittimo comportamento di un terzo; di talché, per converso, non appare certo dubitabile la debenza dell’imposta allorquando, come del resto deciso dalla stessa Suprema Corte, la disponibilità sia limitata da un legittimo provvedimento di sequestro. Ma se questo è il discrimine, della debenza: la quale, cioè, verrebbe a dipendere non già da un titolo giuridico, ma dalla possibilità del suo esercizio in concreto, risulta evidente che il presupposto impositivo viene a trasformarsi, in questa visione della fattispecie, in una quaestio facti, che potrà essere, tra l’altro, anche di difficoltosa dimostrazione, e che, comunque, si presenta del tutto estranea al dettato normativo. Ne consegue che l’interpretazione costituzionalmente orientata, che esclude altresì, in tal senso, qualsiasi dubbio di costituzionalità, appare quella che, al netto delle più varie vicende del caso concreto, mantiene la titolarità dell’imposta al legittimo titolare del bene, qual era in questo caso il ric orrente per l’annualità di cui si tratta; essendo egli il proprietario/possessore che esercita il proprio dominio anche nell’attuare la legittima pretesa che l’arbitrario e precario detentore renda libero l’immobile. Viene di conseguenza, ovviamente, che tutto quanto appartiene all’area del fatto illecito, e segnatamente un’occupazione abusiva che ha precluso la piena disponibilità dell’immobile
per cui si è comunque dovuto corrispondere l’IMU, come qualunque altro tipo di spesa, esporrà chi ha commesso il fatto a risarcire il danno».

1.6. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha quindi omesso di accertare, in fatto, se i contribuenti avessero adottato, senza alcun esito, tutte le misure necessarie allo sgombero dei locali, all’uopo debitamente e tempestivamente, sollecitando l’intervento della forza pubblica e presentando denuncia o iniziando anche azione giudiziaria penale.

Il ricorso va dunque accolto quanto al primo motivo, assorbito il secondo motivo (con cui si denuncia violazione « dell’art. 1140 cod. civ. in comb. disp. con gli artt. 9, comma 2, D.Lgs. 23/2011; 13, comma 2, D.L. 201/2011; 1, comma 639, L. 147/2013, 1, commi 740 e 743, L. 160/2019» per mancato possesso degli immobili da parte dei ricorrenti), con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana in diversa composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sull’istanza relativa all’intrasmissibilità delle sanzioni agli eredi e sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 13.1.2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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