Esenzione IMU: non spetta se l'immobile è locato

La Cassazione chiarisce che l’esenzione IMU per immobili destinati ad attività sanitarie non spetta al proprietario privato che lo loca a un ente, percependo un canone. L’esenzione richiede l’uso diretto e non commerciale da parte del possessore. Annullata, però, la condanna alle spese a favore dell’ente rimasto contumace in appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU: No se l’immobile è locato, anche se per fini sanitari

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia di imposte locali: l’esenzione IMU per gli immobili destinati a specifiche attività di rilevanza sociale, come quelle sanitarie, non si applica se il proprietario è un soggetto privato che concede il bene in locazione ricavandone un reddito. Questa decisione chiarisce i rigidi confini del beneficio fiscale, legandolo indissolubilmente all’utilizzo diretto e non commerciale del bene da parte del possessore. Analizziamo il caso e le motivazioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa: Il Contesto della Controversia

Una contribuente, proprietaria di un immobile costruito appositamente per l’erogazione di servizi sanitari, ha ricevuto un avviso di accertamento IMU da parte del Comune. La proprietaria aveva concesso in locazione l’immobile all’Azienda Sanitaria Locale (ASL) e, per tale ragione, riteneva di avere diritto all’esenzione prevista dalla legge per gli immobili utilizzati per attività sanitarie. A suo avviso, la destinazione d’uso effettiva del bene avrebbe dovuto prevalere sulla sua posizione di locatrice. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto i suoi ricorsi, sottolineando che l’esenzione spetta solo a chi svolge direttamente l’attività agevolata e non a chi, come la proprietaria, realizza una finalità economica incassando un canone di locazione.

La Decisione della Cassazione sull’Esenzione IMU

La Suprema Corte ha affrontato due questioni distinte sollevate dalla ricorrente. La prima, di natura procedurale, riguardava la condanna al pagamento delle spese legali del giudizio d’appello a favore del Comune, nonostante quest’ultimo non si fosse costituito in quel grado di giudizio. La seconda, di merito, verteva sull’applicabilità o meno dell’esenzione IMU.

Il Principio dell’Utilizzo Diretto del Bene

Sul punto centrale della controversia, la Corte ha rigettato il motivo della ricorrente. Ha chiarito che l’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504/1992 è una norma agevolativa e, come tale, va interpretata in modo restrittivo. Il beneficio fiscale spetta, in linea di principio, solo in caso di utilizzo diretto del bene da parte dell’ente possessore per lo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività previste dalla norma (sanitarie, assistenziali, ecc.).

L’utilizzo indiretto è ammesso solo in ipotesi eccezionali e a condizioni molto stringenti:
1. La concessione del bene deve essere totalmente gratuita.
2. L’utilizzatore deve essere un altro ente non commerciale.
3. Deve esistere un collegamento strumentale tra l’ente proprietario e l’utilizzatore, nel perseguimento delle medesime finalità istituzionali.

Nel caso di specie, nessuno di questi presupposti era soddisfatto. La proprietaria era una persona fisica, non un ente non commerciale, e percepiva un canone di locazione non simbolico, configurando un’attività con finalità economica.

La Questione Procedurale: Spese Legali e Parte Contumace

La Corte ha invece accolto il motivo relativo alla condanna alle spese legali. I giudici hanno affermato un principio consolidato: la condanna alla refusione delle spese processuali ha lo scopo di ristorare la parte vittoriosa dei costi sostenuti per difendere i propri diritti. Di conseguenza, non può essere pronunciata a favore della parte che, pur risultando vittoriosa, è rimasta contumace, ovvero non si è costituita in giudizio. Non avendo svolto alcuna attività difensiva, la parte contumace non ha sopportato spese di cui possa chiedere il rimborso. Per questo motivo, la sentenza di secondo grado è stata annullata (cassata) su questo specifico punto.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione netta tra la natura del soggetto proprietario e l’attività svolta dall’utilizzatore dell’immobile. Ai fini dell’esenzione IMU, non è sufficiente che l’immobile sia adibito a un’attività meritevole (come quella sanitaria), ma è cruciale verificare la posizione del soggetto passivo d’imposta. Se il proprietario concede il bene in locazione, la sua attività è di natura economica e genera un reddito. Questo fa venir meno il presupposto soggettivo e oggettivo per l’applicazione del beneficio fiscale, che è pensato per enti che non perseguono scopi di lucro attraverso l’utilizzo del proprio patrimonio immobiliare. La Corte sottolinea che la locazione, anche a un canone modesto, instaura un rapporto sinallagmatico a carattere economico, incompatibile con la gratuità richiesta per le rare ipotesi di utilizzo indiretto.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre due importanti indicazioni pratiche. In primo luogo, ribadisce che i proprietari di immobili locati non possono beneficiare dell’esenzione IMU, anche se l’inquilino svolge attività di alta rilevanza sociale. L’esenzione è strettamente legata all’assenza di finalità commerciali nell’utilizzo del bene da parte del possessore stesso. In secondo luogo, la decisione riafferma un principio di equità processuale: nessuna condanna alle spese può essere inflitta a favore di una parte che non ha partecipato attivamente al giudizio, poiché non ha sostenuto alcun costo difensivo.

Un proprietario privato che affitta un immobile a un ente sanitario ha diritto all’esenzione IMU?
No, la Cassazione ha stabilito che l’esenzione non si applica. L’attività di locazione genera un reddito e manca il requisito dell’utilizzo diretto del bene da parte del possessore per le finalità non commerciali previste dalla norma.

L’esenzione IMU è possibile se l’immobile viene utilizzato da un altro soggetto?
Sì, ma solo a condizioni molto restrittive. L’uso indiretto è ammesso solo se la concessione del bene è a titolo completamente gratuito e a favore di un altro ente non commerciale, collegato strutturalmente al proprietario, che persegue le stesse finalità istituzionali.

Si può essere condannati a pagare le spese legali a una controparte che non si è presentata in giudizio?
No. La Corte ha chiarito che la parte vittoriosa ma contumace (cioè che non si è costituita in giudizio) non ha diritto al rimborso delle spese legali, poiché non ha svolto alcuna attività processuale e di conseguenza non ha sopportato costi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17967 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17967 Anno 2024

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 3444/2023 proposto da:

NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), nata a Nola il DATA_NASCITA ed ivi residente alla INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE), presso il cui studio in Roma, alla INDIRIZZO, elettivamente domicilia (indirizzo di posta elettronica certificata:

EMAIL), giusta procura ad litem resa su foglio separato, allegato al ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P.IVA: P_IVA; C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante, il Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso, in virtù di determinazione n. 140 del 15.02.2023, nonché di procura speciale rilasciata su foglio separ ato, dall’AVV_NOTAIO (C.F.:

Avviso accertamento IMU

-Esenzione ex art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992

CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO);

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 5058/2022 emessa dalla CTR RAGIONE_SOCIALE in data 29/06/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 15 marzo 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

NOME impugnava dinanzi alla CTP di Napoli l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO con il quale il Comune di Nola le aveva chiesto il pagamento di 22.368,00 € a titolo di Imu per l’annualità fiscale 2014 relativamente all’immobile sito in quel Comune in INDIRIZZO, rappresentando di essere proprietaria del suddetto immobile costruito per l’erogazione di servizi sanitari resi dall’RAGIONE_SOCIALE e di averlo concesso in locazione il 22.8.2001 alla RAGIONE_SOCIALE e, pertanto, di non essere destinataria dell’Imu in base agli artt. 7, co. 1, lett. i), del d.lgs. n. 504/1992 e 73 e 74 del dPR n. 917/1986, atteso il costante svolgimento dell’attività sanitaria.
La CTP rigettava il ricorso, ritenendo inapplicabile l’esenzione invocata in quanto il soggetto passivo dell’imposta non era l’ente sanitario bensì la RAGIONE_SOCIALE nella qualità di soggetto privato che, avendo stipulato un contratto di locazione, realizzava una finalità economica riscuotendo i relativi canoni, e ribadendo che l’esenzione poteva essere goduta unicamente da un ente pubblico o privato che utilizzava un proprio immobile direttamente per svolgervi attività di assistenza o equiparate, con esclusione quindi di ogni beneficio nel caso in cui l’attività venisse svolta dai locatari o dagli affittuari.
Sull’impugnazione della contribuente, la CTR RAGIONE_SOCIALE rigettava il gravame, evidenziando che la RAGIONE_SOCIALE, oltre a non svolgere l’attività sanitaria direttamente, ne traeva un reddito consistente nell’incasso del canone che non poteva sfuggire alla tassazione, tanto più che esso non era né minimo

né simbolico.

Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME sulla base di due motivi. Il Comune di Nola ha resistito con controricorso.

Considerato che

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 91 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per averla la CTR condannata al rimborso, in favore del Comune di Nola, delle spese del secondo grado di giudizio, nonostante quest’ultimo fosse rimasto contumace in quel grado di giudizio.

1.1. Il motivo è fondato.

La condanna alle spese in favore della parte vittoriosa che non si sia difesa e non abbia, quindi, sopportato il corrispondente carico non può essere disposta ed è assimilabile ad una pronuncia resa in mancanza del suddetto potere (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 16786 del 26/06/2018). In particolare, la condanna alle spese processuali, a norma dell’art. 91 cod. proc. civ., ha il suo fondamento nell’esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che abbia dovuto svolgere un’attività processuale per ottenere il riconoscimento e l’attuazione di un suo diritto; sicché essa non può essere pronunziata in favore del contumace vittorioso, poiché questi, non avendo espletato alcuna attività processuale, non ha sopportato spese al cui rimborso abbia diritto (Cass., Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 16174 del 19/06/2018; conf. Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 7361 del 14/03/2023).
Anche nel processo tributario, come implicitamente confermato dall’art. 15, comma 2 sexies, del d.lgs. n. 546 del 1992, poiché la condanna alle spese processuali ha il suo fondamento nell’esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale per la parte che ha dovuto svolgere un’attività processuale per ottenere il riconoscimento e l’attuazione di un suo diritto, la stessa non può essere pronunciata in favore del contumace vittorioso, il quale, non avendo espletato alcuna attività processuale, non ha sopportato spese al cui rimborso abbia diritto (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 17432 del 19/08/2011; conf. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 12195 del 18/05/2018 e Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 7361 del 14/03/2023).
Nel giudizio di cassazione è ammissibile il ricorso per la correzione di errore materiale avverso il provvedimento di condanna alle spese della parte intimata che non si sia ivi costituita, in quanto la violazione dell’art. 91

c.p.c., integra un errore, ai sensi dell’art. 287 e 391 bis c.p.c., rilevabile ictu oculi dal testo del provvedimento (Cass., Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 12185 del 22/06/2020).

Orbene, risulta ex actis (e, in particolare, dal relativo verbale d’udienza, nel quale si dà atto proprio che <>) che il Comune di Nola è rimasto contumace nel giudizio di appello e, quindi, non era presente neanche all’udienza del 20 giugno 2022: ciò che si evince dalla lettura del relativo verbale.

Del resto, è la stessa RAGIONE_SOCIALE a dare atto che <>.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7 d.lgs. n. 504 del 30 dicembre 1992 e ss. modificazioni, per non aver la CTR considerato che l’immobile in relazione al quale il Comune di Nola aveva lamentato il mancato pagamento dell’IMU era un fabbricato adibito, sin dalla sua costruzione, all’erogazione dei servizi sanitari.

2.1. Il motivo è infondato.

In tema di ICI, invero, l’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992 compete tendenzialmente solo in caso di utilizzo diretto del bene da parte dell’ente possessore, per lo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività previste dalla norma, potendo essere estesa all’ipotesi di utilizzo indiretto del bene solo qualora la concessione del godimento e dell’uso – a favore di altro ente collegato all’ente possessore, nel perseguimento delle stesse finalità istituzionali – sia del tutto gratuita, senza alcuna forma di remunerazione (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 34772 del 25/11/2022).
Trova, infatti, applicazione, nel caso di specie, il principio consolidato secondo cui, in materia di ICI, l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, norma agevolatrice e, dunque, di stretta interpretazione, non opera in caso di utilizzo indiretto dell’immobile da parte dell’ente proprietario, ancorché per finalità di pubblico interesse (tra le tante, Sez. 5, n. 12495 del 4/06/2014, la quale, in applicazione di

tale principio, ha confermato la sentenza impugnata che aveva escluso l’applicabilità dell’esenzione agli immobili di proprietà di una congregazione religiosa locati ad un comune). Tale principio è attenuato solo in limitatissime ipotesi alla luce dell’orientamento secondo cui, in tema di imposta comunale sugli immobili, l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), dei d.lgs. n. 504 del 1992 spetta non soltanto se l’immobile è direttamente utilizzato dall’ente possessore (nella specie, una fondazione di religione e di culto) per lo svolgimento di compiti istituzionali, ma anche se il bene, concesso in comodato gratuito, sia utilizzato da un altro ente non commerciale per lo svolgimento di attività meritevoli previste dalla norma agevolativa, al primo strumentalmente collegato ed appartenente alla stessa struttura del concedente (Sez. 5, n. 25508 del 18/12/2015).
In definitiva, l’esenzione in esame compete tendenzialmente solo in caso di utilizzo diretto del bene, da parte dell’ente possessore, per lo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività previste dalla norma, e può essere estesa all’ipotesi dell’utilizzo indiretto del bene, da parte dell’ente possessore, soltanto qualora ciò non snaturi la natura non commerciale dell’esercizio dell’attività in relazione alla quale è concessa l’esenzione di cui alla lett. i del citato art. 7.

Pertanto, la concessione del godimento e dell’uso, da parte dell’ente possessore, a favore di altro ente collegato al primo nel perseguimento delle stesse finalità istituzionali, deve essere del tutto gratuita, senza alcuna forma di remunerazione: circostanza che è necessario accertare in modo rigoroso.

Nella fattispecie in esame, quindi, difettano tre presupposti indefettibili perché possa essere riconosciuta l’esenzione di cui alla lett. i), vale a dire 1) la veste pubblica dell’ente possessore, 2) il collegamento strumentale dell’utilizzatore con la co ncedente (inteso come appartenenza alla stessa struttura della concedente) e 3) la natura gratuita (non già dell’attività espletata dalla utilizzatrice, bensì) della concessione del godimento e dell’uso.

In una fattispecie per certi versi assimilabile a quella in oggetto, questa Corte ha affermato che, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’esenzione riconosciuta dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992, per gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all’art. 87, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 917 del 1986, richiede la sussistenza della duplice condizione dell’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e dello svolgimento di attività peculiari che non siano produttive di reddito, sicché non spetta con riguardo agli immobili gestititi da aziende per l’edilizia residenziale pubblica e concessi in locazione, sia perché non soggetti ad utilizzazione diretta, sia perché la tenuità e modestia del canone corrisposto non esclude il carattere economico dell’attività svolta, non essendovi equivalenza tra il concetto di corrispettivo tenue o modesto e quello di corrispettivo simbolico, il quale esclude completamente il rapporto sinallagmatico, sussistente invece nel primo caso (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8964 del 14/05/2020).
Da ultimo, è opportuno evidenziare che non sono suscettibili di revocazione (come, invece, sostenuto dal Comune) le sentenze della Corte di Cassazione per le quali si deduca come errore di fatto un errore che attiene alla valutazione di atti sottoposti al controllo della Corte stessa – atti che, come tali, essa abbia dovuto necessariamente percepire nel loro significato e nella loro consistenza – poiché un tale errore può risolversi al più in un inesatto apprezzamento delle risultanze processuali, in ogni caso qualificabile come errore di giudizio (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 5326 del 21/02/2023).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza impugnata va, in accoglimento del primo motivo di gravame, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, nel senso di escludere, per quanto concerne il secondo grado di giudizio, la condanna a carico della contribuente al rimborso delle spese in favore del Comune di Nola.

L’esito complessivo del giudizio giustifica la compensazione integrale delle spese.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, rigetta il secondo; cassa, con riferimento al motivo accolto, la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara non dovute le spese del secondo grado di giudizio; compensa per intero le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 15.3.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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