Esenzione IMU: no se l'immobile non è unito al catasto

La Corte di Cassazione nega l’esenzione IMU per abitazione principale per l’anno 2017 a un contribuente che, pur utilizzando di fatto due unità immobiliari contigue come un’unica abitazione, ha provveduto alla loro fusione catastale solo nel 2018. Secondo la Corte, il requisito dell’iscrizione al catasto come unica unità immobiliare è inderogabile e la sua tardiva regolarizzazione non ha effetti retroattivi, rendendo irrilevanti sia l’intenzione manifestata anni prima sia l’uso di fatto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU e Unicità Catastale: Quando l’Unione di Fatto Non Basta

L’esenzione IMU per l’abitazione principale è uno dei benefici fiscali più rilevanti per i proprietari di immobili in Italia. Tuttavia, l’accesso a questa agevolazione è subordinato a requisiti precisi e formali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale: l’unione di fatto di due appartamenti non è sufficiente se non è accompagnata da una tempestiva fusione catastale. Vediamo nel dettaglio il caso e le conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento emesso da un Comune nei confronti di una contribuente per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2017. La contribuente aveva acquistato un immobile nel 2011, contiguo alla sua abitazione principale, con l’intenzione di unirlo a quest’ultima. Sebbene le due unità fossero state di fatto unificate e utilizzate come un’unica dimora, la formale fusione catastale era avvenuta solo nell’aprile del 2018.

Il Comune contestava il diritto all’esenzione proprio sulla base di questa discrepanza temporale: nel 2017, anno d’imposta oggetto della controversia, le unità immobiliari risultavano ancora catastalmente distinte. Sia il giudice di primo grado che la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado avevano dato ragione alla contribuente, valorizzando la situazione di fatto e l’intenzione manifestata sin dal 2011.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’esenzione IMU

La Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni dei giudici di merito, accogliendo il ricorso del Comune. I giudici supremi hanno riaffermato un principio fondamentale in materia di agevolazioni fiscali: la necessità di una stretta interpretazione della normativa, che non lascia spazio a estensioni basate su situazioni di mero fatto.

Il fulcro della decisione risiede nell’articolo 13, comma 2, del D.L. 201/2011, che definisce l’abitazione principale come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha specificato che il requisito dell’unicità catastale è imprescindibile per ottenere l’esenzione IMU. Sebbene un immobile possa essere “iscrivibile” come unica unità, questa potenzialità non può protrarsi indefinitamente. Nel caso di specie, il lasso di tempo di circa sette anni tra l’acquisto dell’immobile (2011) e la sua effettiva fusione catastale (2018) è stato giudicato eccessivo.

I giudici hanno chiarito che la dichiarazione d’intento contenuta nell’atto di acquisto o la presentazione di una pratica edilizia (SCIA) non sono sufficienti a sanare la mancanza del requisito formale per il periodo d’imposta in questione. La variazione catastale, infatti, produce effetti solo dal momento in cui viene registrata e non può essere retroattiva ai fini fiscali. Pertanto, per l’anno 2017, le due unità immobiliari dovevano essere considerate fiscalmente distinte e, di conseguenza, una delle due non poteva beneficiare dell’esenzione.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia consolida un orientamento rigoroso: ai fini dell’esenzione IMU per l’abitazione principale, la forma prevale sulla sostanza. L’unificazione di fatto tra due immobili contigui non ha rilevanza fiscale se non è supportata da una corrispondente e tempestiva unificazione catastale.

Per i contribuenti, la lezione è chiara: chi intende unire due o più unità immobiliari per destinarle a propria abitazione principale deve attivarsi per regolarizzare la situazione catastale in tempi ragionevoli. Attendere diversi anni prima di procedere all’accatastamento unitario espone al rischio concreto di vedersi negare l’esenzione e di subire avvisi di accertamento per le annualità in cui gli immobili risultavano ancora formalmente separati. L’intenzione e l’uso di fatto, da soli, non bastano a superare il chiaro tenore letterale della legge.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per due immobili usati come unica abitazione ma non ancora fusi al catasto?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che per l’esenzione IMU è indispensabile il requisito dell’iscrizione al catasto come unica unità immobiliare. La sola unificazione di fatto non è sufficiente se non seguita da una tempestiva fusione catastale.

La dichiarazione di voler unire due immobili, contenuta in un atto di acquisto o in una SCIA, ha valore per l’esenzione IMU?
No, non se non è seguita in tempi ragionevoli dalla effettiva fusione catastale. La Corte ha ritenuto irrilevanti una dichiarazione d’intento e una SCIA del 2011 per il periodo d’imposta 2017, dato che l’accatastamento è avvenuto solo nel 2018.

La fusione catastale di due immobili ha effetto retroattivo ai fini IMU?
No. Secondo la sentenza, la modifica catastale assume rilevanza solo a partire dalla data della sua variazione e non può produrre effetti retroattivi per i periodi d’imposta precedenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28455 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28455 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17748/2024 R.G. proposto da

COMUNE RAGIONE_SOCIALE CIAMPINO, con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

DA NOME DA NOME

-intimato- avverso SENTENZA della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA di II GRADO del LAZIO n. 485/2024 depositata il 22/01/2024. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/10/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Ciampino ha emesso un avviso di accertamento ritenendo che la contribuente non avesse diritto all’esenzione dal

pagamento dell’IMU per l’anno 2017, poiché l’immobile in questione (acquistato con atto notarile in data 20 giugno 2011) non poteva essere considerato come abitazione principale, atteso che la fusione tra l’abitazione originaria e l’altro fabbricato portato a beneficio fiscale era avvenuta solo successivamente, tramite pratica Docfa dell’11 aprile 2018 (registrata il 13 aprile 2018) e considerato che nel 2017 il contribuente non risultava residente nell’immobile da annettere, elemento essenziale per ottener e l’esenzione.
La contribuente ha contestato il provvedimento e il giudice di prime cure ha accolto il ricorso con sentenza n. 9649/2022.

Il comune ha interposto appello, e il giudice del gravame, con la sentenza 485/2024, lo ha rigettato, rilevando che la contribuente aveva acquistato l’immobile il 20/06/2011 come pertinenza dell’abitazione principale. In particolare, il collegio ha ritenut o valido il requisito dell’iscrivibilità al catasto come unica unità immobiliare, già presente al momento dell’acquisto.

Avverso la suddetta sentenza di gravame il comune ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo.

L’intimato non ha depositato controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, il comune ha contestato la v iolazione e/o falsa applicazione dell’art. 13, comma 2, del D.L. 201/2011, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c .p.c.

Il Comune contesta la decisione della Corte di merito, ritenendo che non siano stati rispettati i requisiti per ottenere l’agevolazione IMU nell’anno 2017. In particolare, sottolinea che la contribuente non aveva la residenza anagrafica nell’immobile ogget to di accertamento (interni 2 e 3 di INDIRIZZO), ma solo nell’interno 1, e che la fusione catastale tra gli immobili è avvenuta solo nell’aprile 2018, quindi dopo il periodo d’imposta oggetto della controversia. Secondo il Comune, tale fusione non può produrre effetti retroattivi.
Sostiene inoltre che l’agevolazione spetta solo se l’immobile è un’unica unità immobiliare accatastata o accatastabile come tale, in cui il contribuente dimora abitualmente e ha la residenza anagrafica. Infine, il Comune critica la motivazione della sentenza di secondo grado, ritenendo che la Corte abbia attribuito rilevanza a circostanze non decisive, come la dichiarazione d’intento contenuta nell’atto di acquisto (in data 20 giugno 2011) o la presentazione di una SCIA per lavori nel 2011: il requisito del l’unicità catastale dell’immobile non era soddisfatto nel 2011 e si è realizzato solo nel 2018, escludendo quindi il diritto all’agevolazione per l’anno 2017.
Il motivo è fondato.

Nella fattispecie difetta il requisito della unicità catastale, realizzato solo nel 2018.

Questa Corte si è già pronunciata sul tema, affermando in fattispecie in cui si poneva analogo medesimo problema, statuendo che ‘in tema di IMU, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immob iliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale’ (Cass. 02/08/2024, n. 21914).
Nella fattispecie assume rilievo il lungo decorso di tempo tra la dichiarazione di pertinenzialità (e la SCIA) del 2011 e l’effettivo accatastamento.

La CTR ha indi errato nell’attribuire rilevanza alla dichiarazione inserita nell’atto notarile del 2011 ed alla SCIA del medesimo anno per il periodo di imposta dell’anno 2017 . Né può valere a tal fine,

ovviamente, la successiva modifica catastale, che assume invece rilevanza a partire dalla data della variazione stessa.

Invero, deve ritenersi, ad integrazione dei principi già in precedenza espressi, che ‘in tema di IMU, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, ancorché acquistate con espressa dichiarazione di pertinenzialità, laddove non sia intercorsa, in un lasso di tempo ragionevole e necessario all’eventuale svolgimento di lavori edilizi, l’unificazione dell’accatastamento’.
Il motivo va conseguentemente accolto.

Ne segue l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari accertamenti fattuali, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art.384 c.p.c., con rigetto del ricorso originario

In una valutazione complessiva del giudizio, si ritiene sussistere giustificati motivi per compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della contribuente.

Compensa le spese di giudizio.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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