Esenzione IMU: no a due unità immobiliari contigue

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione IMU per l’abitazione principale non si applica a due unità immobiliari adiacenti, anche se utilizzate come un’unica dimora, qualora non siano state fuse in un’unica unità catastale. La Corte ha privilegiato un’interpretazione letterale della norma, che limita il beneficio a una singola unità immobiliare iscritta o iscrivibile come tale al catasto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Abitazione Principale: No al Beneficio per Due Appartamenti Uniti di Fatto

L’esenzione IMU abitazione principale è uno degli argomenti fiscali più discussi e di maggiore interesse per i proprietari di immobili in Italia. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un caso specifico ma molto comune: quello di due unità immobiliari adiacenti, di fatto unite per creare un’unica grande abitazione, ma rimaste catastalmente separate. La Corte ha stabilito un principio rigoroso: il beneficio fiscale si applica solo a una singola unità immobiliare.

I Fatti del Caso: un’unica casa, due unità catastali

Un contribuente si è visto recapitare un avviso di accertamento dal proprio Comune per un insufficiente versamento dell’IMU relativa all’anno 2013. L’oggetto della controversia era la sua abitazione, composta da due appartamenti adiacenti, identificati da due distinti subalterni al catasto, nei quali aveva fissato la propria residenza e dimora abituale. Il Comune, negando l’esenzione per l’abitazione principale, riteneva che il beneficio non potesse essere esteso a due unità immobiliari distinte.

Nei primi due gradi di giudizio, le Commissioni Tributarie Provinciale e Regionale avevano dato ragione al contribuente. I giudici di merito avevano interpretato la norma sostenendo che il presupposto dell'”iscrivibilità” come unica unità immobiliare fosse sufficiente a concedere l’agevolazione, anche in assenza di un’effettiva fusione catastale.

La Decisione della Cassazione sull’Esenzione IMU Abitazione Principale

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso del Comune, ha ribaltato la decisione dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno affermato che, ai fini dell’esenzione IMU abitazione principale, la norma deve essere interpretata in modo restrittivo e letterale. Il beneficio è concesso esclusivamente per una unica unità immobiliare iscritta, o almeno iscrivibile, nel catasto edilizio urbano come tale.

La Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, la quale dovrà attenersi al principio di diritto enunciato per la decisione finale, inclusa la liquidazione delle spese.

Le Motivazioni: l’interpretazione rigorosa della norma

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione dell’articolo 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011. La norma definisce l’abitazione principale come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

La Cassazione ha sottolineato come questa formulazione sia volutamente più stringente rispetto alla precedente normativa sull’ICI. Mentre in passato la giurisprudenza aveva ammesso un’interpretazione più estensiva, la normativa IMU introduce un'”inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare”. Le norme che prevedono agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia.

Di conseguenza, il fatto che due unità contigue siano utilizzate come un’unica abitazione non è sufficiente. È necessario che tale unificazione sia formalizzata anche a livello catastale. L’aggettivo “iscrivibile” non apre le porte a un’interpretazione estensiva, ma si limita a contemplare situazioni in cui l’immobile possiede già i requisiti per essere accatastato come singola unità, pur non essendolo ancora per varie ragioni.

Conclusioni: l’importanza della situazione catastale

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale rigoroso e fornisce un’indicazione pratica fondamentale per i contribuenti. Per poter beneficiare pienamente dell’esenzione IMU abitazione principale su immobili composti da più unità originariamente separate, è indispensabile procedere alla loro fusione catastale. La situazione di fatto, ovvero l’utilizzo unitario dell’immobile, non è sufficiente a superare il dato formale risultante dal catasto. I proprietari che si trovano in questa situazione devono quindi attivarsi per regolarizzare la posizione catastale del proprio immobile, al fine di evitare futuri contenziosi con l’amministrazione finanziaria.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per l’abitazione principale se questa è composta da due appartamenti adiacenti e uniti di fatto?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’esenzione spetta solo per una singola unità immobiliare iscritta (o iscrivibile) come tale al catasto. L’unione di fatto di due appartamenti non è sufficiente se non viene formalizzata con una fusione catastale.

Qual è la differenza tra la normativa IMU e la precedente normativa ICI riguardo all’abitazione principale?
La normativa IMU, introdotta nel 2011, è più restrittiva. Limita in modo inequivocabile l’agevolazione a un’unica unità immobiliare, diversamente dalla precedente disciplina ICI, per la quale la giurisprudenza aveva ammesso interpretazioni più ampie.

Cosa si intende per “iscrivibile” come unica unità immobiliare ai fini IMU?
La Corte chiarisce che il termine “iscrivibile” non va inteso come una generica possibilità di unire due immobili. Si riferisce a un immobile che possiede già le caratteristiche intrinseche ed estrinseche per essere accatastato come un’unica unità, bastando che ne sussistano i presupposti oggettivi. Tuttavia, la norma non consente di estendere l’esenzione a più unità contigue non ancora fuse catastalmente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28420 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28420 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28416/2021 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro-tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

CAPONE

NOME

-intimato- avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Napoli, sez. 11, n. 3010/21, depositata il 7/4/2021,

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 ottobre 2025 dalla AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

Fatti di causa

1. Il Comune di Napoli ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania il 7 aprile 2021, n. 3010/11/2021, la quale, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso in rettifica n. 294237113, per insufficiente versamento dell’IMU relativa all’anno 2013 nella misura complessiva di € 2.270,00 nei confronti di NOME COGNOME, con riguardo alla proprietà dell’abitazione in Napoli alla INDIRIZZO, consistente in due appartamenti adiacenti in catasto con le particelle 433 sub. 5 e 433 sub. 6 del folio 36, ove NOME COGNOME aveva fissato la propria residenza, in conseguenza del disconoscimento dell’esenzione per l’abitazione principale, ha rigettato l’appello proposto dal Comune di Napoli nei confronti di NOME COGNOME avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Napoli il 24 giugno 2019, n. 7610/2019, senza alcuna statuizione sulle spese giudiziali per la contumacia della controparte.
2. Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva accolto il ricorso originario del contribuente – sul rilievo che: «Nel caso in esame non si tratta, né è stato dedotto, di immobili non accatastabili unitariamente, ma solo di immobili non accatastati. Orbene come hanno rilevato i primi giudici non si comprenderebbe nella interpretazione fatta propria dall’ente appellante il senso dell’aggettivo “iscrivibile” contrapposto ad “iscritto” se non nella sussistenza per l’immobile di quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche che consentano allo stesso di essere accatastato come unica unità immobiliare. (…) Ai fini Imu, è la norma a richiedere che l’abitazione principale sia un’unica unità immobiliare, negando il diritto all’esenzione a due unità contigue utilizzate congiuntamente se non iscritte o non
iscrivibili al catasto unitariamente. Ma il tenore letterale della norma in esame, con riferimento al presupposto della “iscrivibilità” come alternativo alla “iscrizione” non impone che le unità siano anche accatastate unitariamente, bastando che ne sussistano i presupposti».

NOME COGNOME è rimasto intimato.

Ragioni della decisione

1. Il ricorso è affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato affermato che, «sulla base del riportato disposto normativo, l’agevolazione non si limiterebbe soltanto all’immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all’immobile iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare; cioè all’unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l’agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell’agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale».
1.1 Il predetto motivo è fondato.

1.2 La Commissione Tributaria Regionale ha affermato che, sulla base del riportato disposto normativo, l’agevolazione non si limiterebbe soltanto all’immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all’immobile ‘iscrivibile’ in catasto come unica unità immobiliare; cioè all’unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l’agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell’agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale.
1.3 Come già affermato da questa Corte (in una controversia pendente tra le stesse parti, in relazione alla medesima questione ed allo stesso anno d’imposta), «In materia di IMU, il tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull’ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale: la disposizione de qua contiene, difatti, un’inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare, statuendo che: «L’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9»; e che: «Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente».
Ne consegue, pertanto, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l’impossibilità di estendere all’IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI (Cass., Sez. 5^, 12 febbraio 2010, n. 3397; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2010, n. 12269; Cass., Sez. 5^, 7 ottobre 2011, n. 20567; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2014, n. 15198; Cass., Sez. 6^-5, 6 aprile 2017, n. 9030; Cass., Sez. 6^-5, 25 giugno 2019, n. 17015; Cass., Sez. 6^-5, 22 febbraio 2021, n. 4727; Cass., Sez. Trib., 24 marzo 2023, n. 8551; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530) e la necessità di limitare ad un’unica unità immobiliare, destinata ad abitazione principale, l’esenzione dall’IMU (Cass., Sez. 6^ -5, 31 luglio 2018, n. 20368)» (Cass. Sez. 5, 17 aprile 2025, n. 10216).
1.4 Pertanto, in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con

modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch’esse come abitazione principale (in termini: Cass., Sez. 6^-5, 31 luglio 2018, n. 20368; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530).

Pertanto, valutandosi la fondatezza del motivo dedotto, si impone l’accoglimento del ricorso, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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