Esenzione IMU immobili rurali: la classificazione

La Corte di Cassazione stabilisce che per l’esenzione IMU immobili rurali, è determinante la classificazione catastale (es. D/10) e non l’uso effettivo. Senza la corretta categoria e una specifica annotazione retroattiva, l’esenzione non è applicabile, anche se l’immobile è di fatto strumentale all’attività agricola. La Corte ha quindi annullato la decisione favorevole al contribuente, confermando gli avvisi di accertamento del Comune.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Immobili Rurali: Perché la Classificazione Catastale Vince sull’Uso di Fatto

L’esenzione IMU per gli immobili rurali è un tema di grande interesse per le aziende agricole e i proprietari di terreni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per beneficiare dell’esenzione, non è sufficiente che un immobile sia utilizzato per scopi agricoli, ma è indispensabile la sua corretta classificazione catastale. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Il Contenzioso tra Comune e Società Agricola

Una società agricola si è vista recapitare diversi avvisi di accertamento ICI e IMU per gli anni dal 2011 al 2015, relativi a due unità immobiliari: un fabbricato ad uso strumentale (opificio) e un’abitazione. La società sosteneva di aver diritto all’esenzione in quanto entrambi gli immobili erano al servizio dei fondi agricoli.

In un primo momento, la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla società, annullando gli avvisi sulla base dell’accertamento dell’uso effettivo degli immobili. Tuttavia, il Comune ha impugnato questa decisione davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo che la classificazione catastale degli immobili non permetteva di riconoscere il beneficio fiscale.

Infatti, l’opificio era stato accatastato nella corretta categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole) solo nel 2016, quindi dopo il periodo d’imposta contestato, mentre l’abitazione era sempre rimasta in categoria A/4, non avente diritto all’esenzione.

La Decisione della Corte di Cassazione: Annullata l’Esenzione IMU per gli Immobili Rurali

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando la decisione precedente e confermando la legittimità degli avvisi di accertamento. I giudici hanno chiarito che, ai fini fiscali, il dato formale prevale su quello sostanziale.

Il Principio Affermato: Prevalenza della Categoria Catastale

La Corte ha ribadito un orientamento consolidato: per ottenere il trattamento esonerativo, è rilevante l’oggettiva classificazione catastale. Un immobile è considerato “rurale” ai fini fiscali solo se iscritto nelle apposite categorie (A/6 per le abitazioni rurali o D/10 per gli immobili strumentali). Se l’immobile è iscritto in una categoria diversa, è onere del contribuente impugnare l’atto di classamento e chiederne la modifica. Non si può pretendere l’esenzione basandosi unicamente sull’uso di fatto.

L’Importanza della Procedura per il Riconoscimento Retroattivo

La Cassazione ha anche precisato che gli effetti retroattivi del riconoscimento della ruralità non sono automatici. Essi presuppongono l’espletamento di una specifica procedura di autocertificazione e l’apposizione di una speciale annotazione negli atti catastali, come previsto da normative specifiche (ad esempio, il D.L. n. 102/2013). Nel caso di specie, questa procedura non era stata seguita, e quindi la successiva variazione catastale del 2016 non poteva sanare la situazione per gli anni precedenti.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Corte si fonda sulla necessità di certezza nei rapporti tributari. La classificazione catastale rappresenta un dato oggettivo e predeterminato che consente all’amministrazione finanziaria di applicare correttamente le imposte. Ammettere la prevalenza dell’uso di fatto creerebbe incertezza e aprirebbe la porta a contenziosi basati su accertamenti complessi e soggettivi.

I giudici hanno richiamato numerose sentenze precedenti che confermano come, in assenza della corretta classificazione catastale, l’immobile non possa beneficiare dell’esenzione. Per l’opificio, la mancata iscrizione in D/10 nel periodo 2011-2015 è stata decisiva. Per l’abitazione in categoria A/4, la Corte ha semplicemente ricordato che tale categoria non rientra tra quelle che possono beneficiare dell’esenzione per ruralità.

Le Conclusioni

Questa ordinanza è un monito per tutti i proprietari di immobili agricoli. Per assicurarsi l’esenzione IMU per gli immobili rurali, è cruciale verificare e, se necessario, regolarizzare la situazione catastale dei propri fabbricati. Affidarsi al solo utilizzo effettivo per scopi agricoli è una strategia rischiosa che, come dimostra questo caso, non trova tutela davanti alla Corte di Cassazione. È quindi fondamentale che la categoria catastale rispecchi fedelmente la natura e la destinazione rurale dell’immobile, attivando le procedure di variazione necessarie per non incorrere in futuri avvisi di accertamento.

Per ottenere l’esenzione IMU per un immobile rurale è sufficiente dimostrare il suo uso agricolo?
No, non è sufficiente. Secondo la Corte di Cassazione, ai fini dell’esenzione è determinante l’oggettiva classificazione catastale. L’immobile deve essere iscritto nelle categorie A/6 o D/10 per essere considerato rurale ai fini fiscali.

Cosa deve fare un contribuente se il suo immobile, pur essendo rurale, non è classificato correttamente al catasto?
Il contribuente ha l’onere di impugnare l’atto di classamento per ottenere la correzione della categoria catastale. Non può richiedere l’esenzione basandosi solo sull’uso di fatto se la categoria registrata è diversa da quella prevista per gli immobili rurali.

Il riconoscimento della ruralità di un fabbricato può avere effetti retroattivi ai fini fiscali?
Sì, ma solo a determinate condizioni. Gli effetti retroattivi non sono automatici e richiedono l’osservanza di speciali procedure di autocertificazione che portano a una specifica annotazione negli atti catastali. In assenza di tale annotazione, la variazione catastale ha effetto solo per il futuro.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 26978 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 26978 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25352/2022 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) unitamente all’avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente- contro

TENUTA RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Emilia-Romagna, BOLOGNA n. 331/2022 depositata il 18/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, ha riformato la decisione di primo grado accogliendo il ricorso originario della contribuente e annullando gli avvisi di accertamento ICI e IMU degli anni dal 2011 al 2015 per due unità immobiliari;

ricorre per cassazione il Comune con un unico motivo di ricorso, integrato da successiva memoria;

la società contribuente con controricorso ha chiesto di dichiarare inammissibile il ricorso o di rigettarlo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e deve accogliersi, con la cassazione della sentenza e la decisione nel merito da parte di questa Corte di legittimità, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, di rigetto dell’originario ricorso della contribuente, co n la condanna al pagamento delle spese di legittimità; spese dei giudizi di merito compensate, considerato il consolidarsi in corso di causa degli indirizzi interpretativi rilevanti. Spese di legittimità secondo soccombenza.

Pacifici i fatti, come accertati dalle decisioni di merito. Il requisito della ruralità è stato riconosciuto dalla decisione impugnata sulla base di un accertamento di fatto dell’uso dei due immobili al servizio dei fondi. L’immobile strumentale solo dal 16 settembre 2016 è stato accatastato con DOCFA in D/10, rurale; l’abitazione è rimasta sempre quale A/4.

Non risulta una annotazione della ruralità retroattiva.

Con l’unico motivo, il Comune prospetta violazione di legge, art. 1 e 2, comma 1, lettera a, d. lgs. n. 504 del 1992, 23, comma, 1, bis e art. 13, comma 2, d. l. n. 201 del 2001, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. .

E’ pacifico che l’immobile opificio non era classificato D/10 prima del 2016, e la casa era accatastata quale A/4.

Deve richiamarsi sul punto la giurisprudenza di questa Corte di Cassazione alla quale deve darsi continuità: « In tema d’ICI, ai fini del trattamento esonerativo, è rilevante l’oggettiva classificazione catastale, per cui l’immobile che sia iscritto come “rurale”, con attribuzione della relativa categoria (A/6 o D/10), in conseguenza della riconosciuta ricorrenza dei requisiti previsti dall’art. 9 del d.l. n. 557 del 1993 (conv., con modif., in l. n. 133 del 1994), non è soggetto all’imposta, ai sensi dell’art. 23, comma 1- bis, del d.l. n. 207 del 2008 (conv., con modif., nella l. n. 14 del 2009, n. 14) e dell’art. 2, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 504 del 1992, mentre, qualora l’immobile sia iscritto in una diversa categoria catastale, è onere del contribuente, che richieda l’esenzione dall’imposta, impugnare l’atto di classamento per la ritenuta ruralità del fabbricato» (Cass. Sez. 5, 12/04/2019, n. 10283, Rv. 653370 – 01).
Inoltre, gli effetti retroattivi del riconoscimento della ruralità presuppongono una specifica annotazione all’esito della regolare osservanza, nei modi e termini, della speciale procedura autocertificata che, nel caso in giudizio, non risulta effettuata: «In tema di fabbricati rurali, gli effetti retroattivi del riconoscimento della ruralità, previsti dall’art. 2, comma 5-ter, del d.l. n. 102 del 2013, conv. dalla l. n. 124 del 2013, presuppongono, quale unico dato rilevante, l’apposizione di una specifica annotazione in atti, risultando superate le originarie previsioni normative, che invece correlavano tale effetto ad una
variazione del classamento catastale» (Cass. Sez. 5, 05/08/2024, n. 22009, Rv. 672248 -01; vedi, anche, Cass. Sez. 5, 11/01/2025, n. 726, Rv. 673824 – 01).

Cass.n. 10002/22 ha osservato, con ulteriori richiami, che: ‘ in considerazione dell’eccezionalità del beneficio concesso dal legislatore, l’esenzione da ICI con retroazione della decorrenza dal quinquennio antecedente a quello di presentazione della domanda D.L. 13 maggio 2011, n. 70, ex art. 7, comma 2-bis convertito, con modificazioni, dalla L. 12 luglio 2011, n. 106, (…) poteva essere conseguita soltanto con l’osservanza del termine fissato dal D.M. 26 luglio 2012, art. 2, comma 2, (30 settembre 2012). In tal senso, si è affermato che se l’istanza non è stata presentata ai sensi e secondo le modalità del D.L. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla L. 12 luglio 2011, n. 106, i suoi effetti non sono assistiti dall’efficacia retroattiva quinquennale da quest’ultima normativa prevista (e ciò vale anche nel caso in cui la domanda è stata presentata successivamente al decorso del termine prorogato, attraverso i successivi interventi, dal 13 luglio 2011 al 30 settembre 2012 (in tal senso: Cass., Sez. 6-5, 10 gennaio 2014, n. 422; Cass., Sez. 5, 11 novembre 2016, n. 23015; Cass., Sez. 5″, 19 maggio 2017, n. 12659; Cass., Sez. 6-5, 8 novembre 2017, n. 26505; Cass., Sez. 6-5, 31 gennaio 2019, n. 2803; Cass., Sez. 6-5, 10 novembre 2020, n. 25426). ‘
In assenza di classificazione (per gli anni di imposta in oggetto, dal 2011 al 2015) e di eventuale annotazione l’immobile , l’ opificio non accatastato nella categoria D/10 non aveva diritto all’esenzione di imposta quale immobile rurale .

La casa era in categoria A/4, e, in quanto tale, non poteva beneficiare dell’esenzione per gli immobili rurali.

Accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso della contribuente;

Condanna la controricorrente al pagamento, in favore del Comune ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Spese dei giudizi di merito compensate .

Così deciso in Roma, il 30/04/2025 .

Il Presidente

NOME COGNOME

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