Esenzione IMU: immobili pubblici e inutilizzo

Un Comune ha impugnato la decisione che riconosceva l’**Esenzione IMU** a un’Azienda Ospedaliera per diversi immobili, tra cui un ospedale chiuso per ristrutturazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il temporaneo inutilizzo di un bene pubblico non ne fa perdere la destinazione istituzionale. L’agevolazione fiscale resta valida finché non interviene una scelta dell’ente che renda il bene irreversibilmente inutilizzabile per i propri fini pubblicistici.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU: il temporaneo inutilizzo non ferma l’agevolazione

L’Esenzione IMU per gli immobili destinati a finalità istituzionali rappresenta un pilastro per gli enti pubblici e le aziende sanitarie. Tuttavia, il confine tra utilizzo effettivo e temporanea chiusura per lavori è spesso oggetto di contenziosi tributari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che la sospensione delle attività non comporta automaticamente la perdita del beneficio fiscale.

Esenzione IMU e immobili pubblici: il caso

La vicenda nasce dal ricorso di un Comune contro un’Azienda Ospedaliera. L’ente locale contestava l’applicazione dell’Esenzione IMU su alcuni fabbricati, in particolare su un presidio ospedaliero chiuso da anni e in attesa di ristrutturazione. Secondo il Comune, l’assenza di attività concreta avrebbe dovuto far decadere il diritto allo sgravio, rendendo l’imposta dovuta in base alle risultanze catastali.

L’Azienda Ospedaliera ha resistito sostenendo che la destinazione istituzionale degli immobili non fosse mai venuta meno, trattandosi di una sospensione funzionale alla riqualificazione delle strutture. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado aveva già dato ragione all’Azienda, portando il Comune a ricorrere in legittimità.

La decisione sulla spettanza dell’Esenzione IMU

La Suprema Corte ha confermato la validità dell’Esenzione IMU, rigettando le doglianze del Comune. I giudici hanno sottolineato che la motivazione della sentenza di merito era solida e coerente, permettendo di ricostruire chiaramente l’iter logico seguito. Non è stata riscontrata alcuna anomalia motivazionale o violazione di legge.

Il punto centrale della decisione riguarda la natura della destinazione pubblicistica. La Corte ha ribadito che il temporaneo inutilizzo di un bene, dovuto a scelte organizzative o necessità tecniche come una ristrutturazione, non equivale alla cessazione definitiva della sua funzione pubblica. Pertanto, il diritto all’agevolazione persiste nonostante la materiale interruzione delle attività.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la propria decisione sul principio della continuità della vocazione funzionale. Secondo i giudici, la perdita dell’Esenzione IMU può giustificarsi solo in presenza di una situazione di fatto o di una scelta dell’ente che determini l’irreversibile inutilizzabilità del bene per le finalità istituzionali. Una semplice interruzione, anche di durata imprevedibile, non è sufficiente a interrompere il nesso tra il bene e la sua funzione pubblica. Inoltre, è stato chiarito che il giudicato esterno su annualità diverse non vincola il giudice sull’interpretazione delle norme, ma solo sull’accertamento dei fatti stabili nel tempo.

Le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza stabilisce un principio di tutela per gli enti che gestiscono patrimoni immobiliari destinati a servizi pubblici. L’Esenzione IMU è garantita finché permane la disponibilità del bene in capo all’ente e la sua destinazione teorica non viene mutata in modo definitivo. Questa pronuncia offre una maggiore certezza operativa, evitando che periodi di transizione o cantieri necessari alla pubblica utilità si trasformino in un onere fiscale insostenibile per le amministrazioni. La soccombenza del Comune ha comportato anche la condanna al pagamento delle spese di lite e del doppio contributo unificato.

Un immobile pubblico in ristrutturazione perde l’esenzione IMU?
No, il temporaneo inutilizzo per lavori non interrompe la destinazione istituzionale del bene. L’agevolazione resta valida finché la funzione pubblica non viene meno in modo irreversibile.

Cosa si intende per motivazione apparente in una sentenza?
Si verifica quando il giudice non spiega l’iter logico seguito per arrivare alla decisione. In questo caso, la sentenza è nulla perché non permette di comprendere le ragioni del verdetto.

Il giudicato esterno vincola sempre il giudice tributario?
Il giudicato esterno vincola solo sui fatti accertati e non sull’interpretazione delle norme. Inoltre, per tributi periodici, l’effetto vincolante riguarda solo elementi stabili e non variabili nel tempo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6446 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6446 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 21326 del Ruolo Generale dell’anno 2023, proposto

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, come in atti domiciliato,

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALECERVELLO , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, coma in atti domiciliata,

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza numero 3293/23 della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia, pubblicata in data 5 aprile 2023.

Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, nella camera di consiglio del 12 febbraio 2026.

FATTI DI CAUSA

1. Con la sentenza in epigrafe indicata, la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia accoglieva parzialmente l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza numero 410/22 della Commissione Tributaria Provinciale di Palermo, con la quale era stato rigettato il ricorso da essa proposto avverso l’avviso di accertamento IMU 2013 (numero 10555/18), avente ad oggetto immobili di sua proprietà ubicati in Palermo, stabilendo che l’esenzione di cui all’art. 9, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011 fosse applicabile, sul piano soggettivo, all’RAGIONE_SOCIALE e, sul piano oggettivo, agli immobili -tra quelli indicati nel suddetto avviso di accertamentodestinati esclusivamente a compiti istituzionali, quali: a) l’immobile censito al foglio 22, particella 148, categoria B2, ubicato in Palermo, alla INDIRIZZO, permanendo la destinazione ai succitati compiti, pur non essendo in concreto utilizzato, perché destinato ad interventi di ristrutturazione ancora non attuati; b) l’immobile censito al foglio 28, particella 2029, subalterno 9, adibito a presidio ospedaliero (padiglione Piera Cutino); c) l’immobile censito al foglio 22, particella 93, ubicato in Palermo, alla INDIRIZZO, utilizzato per fini istituzionali, in quanto ‘destinato alla sede ed alle attività amministrative’. A tali immobili, inoltre, doveva aggiungersi quello censito al foglio 22, particella 522, ubicato in Palermo, alla piazza Salerno, trattandosi di edificio storico di pertinenza di una villa sottoposta a vincolo per interesse monumentale ed ambientale e, dunque, esente.
Il Comune di Palermo proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a due motivi di impugnazione.

RAGIONE_SOCIALE resisteva, depositando controricorso ed invocando la reiezione delle averse argomentazioni e richieste.

La causa, all’adunanza camerale del 12 febbraio 2026, udita la relazione del Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, veniva decisa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato ed, in quanto tale, non merita accoglimento.

Con il secondo motivo -da esaminare preliminarmente per la natura delle censure che contiene- il ricorrente deduce la nullità della sentenza, per assoluta carenza dei requisiti di legge e per illogicità manifesta della motivazione, definita ‘lacunosa e quasi inesistente’.

Il motivo è inammissibile.

3.1. In disparte la circostanza che il ricorrente non indica, in maniera chiara e precisa, il tipo di vizio denunciato, riconducendolo compiutamente ad una delle ipotesi contemplate dall’art. 360, comma primo, c.p.c., e mette insieme profili, inerenti ad un asserito deficit della motivazione e, non di meno, ad una altrettanto asserita mancanza dei requisiti di legge, non meglio specificati, dando corpo ad una indebita miscellanea di istituti, non è in alcun modo illustrato, nell’atto di impugnazione, perché mancherebbero tali requisiti e perché la motivazione della sentenza impugnata sarebbe affetta dai vizi -genericamente ed indeterminatamenteprospettati.
3.2. Oltre tutto, quanto ai succitati vizi della motivazione, è opportuno rammentare che, in virtù della riformulazione dell’art. 360, comma primo, num. 5, c.p.c., disposta dal d.l. n. 83 del 2012, conv. dalla legge n. 134 del 2012, da interpretare sulla scorta dei criteri ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto al ‘minimo costituzionale’: è denunciabile in cassazione, infatti, solo l’anomalia motivazionale che si atteggi quale violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico’, nella ‘motivazione apparente’, nel ‘contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ e nella ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’, esclusa qualsiasi rilevanza del semplice difetto di ‘sufficienza’ della motivazione (cfr. Cass., sez. un., n. 8053/14).
La mancanza della motivazione, rilevante ai sensi dell’art. 132, comma secondo, num. 4, c.p.c. e riconducibile all’ipotesi di nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360, comma primo, num. 4, c.p.c., si configura quando essa manchi del tutto -nel senso che alla premessa dell’oggetto del decidere, risultante dallo svolgimento del processo, segua l’enunciazione della decisione, senza alcuna argomentazioneo quando essa formalmente esista come parte del documento, ma le argomentazioni in essa contenute siano svolte in modo talmente contraddittorio da non permettere di individuarla, di riconoscerla, cioè, come giustificazione del decisum (cfr. Cass. n. 6626/22). La motivazione, invece, è solo apparente -e la
sentenza è nulla perché affetta da error in procedendo -allorquando, benché graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione, siccome recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudicante per la formazione del proprio convincimento e, quindi, tali da lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie ed ipotetiche congetture (cfr. Cass., sez. un., n. 22232/16, Cass., sez. un., n. 16159/18, Cass. n. 13977/19, Cass. n. 6758/22 e Cass. n. 1986/25).
3.3. Nel caso di specie, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, la motivazione della sentenza impugnata permette di arguire agevolmente l’ iter logico-giuridico e valutativo che ha condotto la corte regionale siciliana a maturare il convincimento trasfuso nel decisum , né, per altro verso, la pronuncia in hac sede gravata è priva dei requisiti che la legge prevede per la sua validità, la cui mancanza, in ogni caso, è stata prospettata -come si è già avuto modo di dire- in termini assolutamente generici ed indeterminati.
Con il primo motivo il ricorrente assume, ai sensi dell’art. 360, comma primo, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 9, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011 e dell’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992, in quanto l’avviso di accertamento era stato redatto secondo le indicazioni contenute nella dichiarazione presentata dalla contribuente, la quale, pertanto, non aveva alcuna ragione per dolersi della tassazione. L’immobile censito al foglio 22, particella 148, categoria B2, ubicato in Palermo, alla INDIRIZZO, era costituito dall’RAGIONE_SOCIALE, da anni chiuso, per il quale non era ipotizzabile la fruizione dell’esenzione, perché in
esso non era esercitata alcuna attività. Non poteva avere alcun rilievo, inoltre, che alcuni immobili fossero stati indicati, nella dichiarazione presentata dalla contribuente, come terreni agricoli, non essendo essa coltivatrice diretta, fermo restando che la soggezione dei beni all’imposizione tributaria era riconducibile all’accatastamento ed alle risultanze catastali, in virtù delle quali era stata pedissequamente calcolata l’imposta.

Il motivo -ai limiti dell’inammissibilità, per la sua intrinseca formulazione, consistendo in gran parte nell’enunciazione di principi generali, rinvenibili talvolta in precedenti giurisprudenziali, ed attagliandosi, viceversa, solamente in parte ed in termini alquanto generici alla ratio decidendi – è infondato.

5.1. Innanzi tutto, riguardo ai terreni agricoli ed al fatto che l’imposta fosse stata applicata in ragione delle risultanze catastali, giova rammentare che la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia ha solo parzialmente accolto l’appello della contribuente, con riferimento a specifiche unità immobiliari, precedentemente descritte, costituite da fabbricati adibiti allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali.

Inoltre, riguardo all’immobile censito al foglio 22, particella 148, categoria B2, ubicato in Palermo, alla INDIRIZZO, costituito dall’RAGIONE_SOCIALE, il solo in relazione al quale sono state illustrate ragioni di doglianza che investono, almeno in parte, la ratio decidendi e le statuizioni della sentenza impugnata, è d’uopo evidenziare come la corte di merito abbia ritenuto -in virtù di un accertamento di fatto non sindacabile in questa sedeche permanesse la sua destinazione ai compiti istituzionali, né, peraltro, rileva, ai fini
dell’invocata applicazione dell’imposta, il suo temporaneo inutilizzo.

5.2. E’ stato affermato, in tema, che il temporaneo inutilizzo di un bene (per ragioni più o meno transitorie) non equivale alla definitiva cessazione della sua destinazione pubblicistica, di talché la perdita dell’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 504 del 992, al pari di quella prevista dall’art. 9, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011, può giustificarsi solamente in presenza di una situazione di fatto o di una scelta dell’ente pubblico che determini l’irreversibile inutilizzabilità del bene per l’attuazione delle finalità istituzionali (come nel caso del venir meno della sua disponibilità), non essendo sufficiente a tal fine la sopravvenienza di una materiale interruzione (ancorché di imprevedibile durata) nella latente continuità della vocazione funzionale dell’immobile, anche se il ripristino dell’originaria destinazione (seppure in relazione strumentale ad un diverso settore della medesima amministrazione) possa dipendere dalle scelte organizzative o dalle esigenze finanziarie dell’ente (cfr. Cass. n. 3445/21 ed, in termini analoghi, Cass. n. 18935/25).
Le conclusioni alle quali si è pervenuti, favorevoli alla controricorrente, si pongono, del resto, nell’alveo delle pronunce da quest’ultima evocate a sostegno dell’eccezione di giudicato esterno da essa sollevata (cfr. il controricorso depositato in data 3 dicembre 2023, alle pagine da 7 a 13, nonché, allegate al fascicolo della controricorrente, le sentenze testé menzionate, emesse dalla Commissione Tributaria Provinciale di Palermo, inerenti ai periodi di imposta 2015 e 2016).
Con riferimento a tale eccezione, però, vale la pena di sottolineare che il giudicato esterno può attenere esclusivamente ai fatti, giacché la sua efficacia espansiva trova ostacolo in relazione all’interpretazione giuridica della norma tributaria, in quanto tale attività, compiuta dal giudice, non può mai costituire un limite all’operato di un altro giudice, né è suscettibile di passare in giudicato autonomamente dalla domanda e dal capo di essa al quale si riferisce, assolvendo ad una funzione meramente strumentale rispetto alla decisione (cfr. Cass. n. 23723/13, Cass. n. 15215/21 e Cass. n. 8288/22). In tema di giudicato esterno, infatti, l’interpretazione delle norme giuridiche compiuta dal giudice -e, con specifico riguardo al caso di specie, dalla Commissione Tributaria Provinciale di Palermo- non può mai costituire un limite all’attività esegetica esercitata da un altro giudice, che, in quanto consustanziale allo stesso esercizio della funzione giurisdizionale, non può incontrare vincoli, non trovando riconoscimento, nell’ordinamento processuale italiano, il principio dello stare decisis (cfr. Cass. n. 5822/24).
Senza considerare, oltre tutto, che l’effetto vincolante del giudicato esterno, in relazione a tributi destinati a ripetersi nel tempo, opera solamente quando riguardi fatti integranti elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di periodi di imposta, abbiano carattere tendenzialmente permanente o pluriennale e non anche quando la controversia sia definita sotto il profilo formale dell’atto opposto o attenga ad elementi variabili, che possono modificarsi nel corso del tempo (cfr. Cass. n. 1300/18, Cass. n. 7417/19 e Cass. n. 5766/21). E la natura e la tipologia dell’attività svolta negli immobili -o tramite gli immobili- non
costituisce certamente una peculiarità permanente, ma una componente variabile, da verificare nel corso del tempo, quale requisito oggettivo indispensabile per la fruizione dell’esenzione (cfr. Cass. n. 4917/23).

Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

Il rigetto del ricorso impone, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2012, come integrato dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, entrata in vigore in data 31 gennaio 2013, di dare atto della sussistenza dei presupposti richiesti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari all’ammontare già dovuto.

Ed, infatti, la parte che abbia proposto un’impugnazione, anche incidentale, respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, e l’autorità giudiziaria adita è tenuta a dare atto, nel provvedimento, della sussistenza dei relativi presupposti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in euro 6.000,00 per compensi ed in euro 200,00 per esborsi, oltre Iva, Cassa Previdenza e rimborso forfettario spese generali come per legge; dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte del ricorrente, di

un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.

Roma, 12 febbraio 2026

Il Presidente AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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