Esenzione IMU immobili merce: non è retroattiva

Una società di costruzioni ha impugnato un avviso di accertamento IMU per il 2012 relativo a immobili invenduti, chiedendo l’applicazione retroattiva dell’esenzione per gli “immobili merce” introdotta dal 2014. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che l’esenzione IMU immobili merce non può essere applicata retroattivamente. La Corte ha sottolineato che le agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e che il legislatore ha piena discrezionalità nel fissare la loro data di decorrenza, senza che ciò violi i principi costituzionali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Immobili Merce: La Cassazione Nega la Retroattività

L’introduzione dell’esenzione IMU immobili merce ha rappresentato un’importante agevolazione per le imprese costruttrici. Tuttavia, la sua applicazione temporale ha generato contenziosi. Con l’ordinanza n. 21536/2024, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, stabilendo che tale beneficio non può essere applicato retroattivamente agli anni precedenti la sua entrata in vigore, fissata al 1° gennaio 2014. Analizziamo la decisione e le sue implicazioni.

I Fatti del Caso: La Richiesta di Esenzione per il 2012

Una società immobiliare ha ricevuto un avviso di accertamento per il pagamento dell’IMU relativa all’anno 2012, con riferimento a fabbricati costruiti e destinati alla vendita ma rimasti invenduti (i cosiddetti “immobili merce”).

L’impresa ha impugnato l’atto, sostenendo che, sebbene l’esenzione specifica per tali immobili fosse stata introdotta solo a partire dal 2014, la sua applicazione dovesse essere estesa anche al 2012. La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, ha respinto l’appello della società, confermando la legittimità della pretesa fiscale del Comune. La questione è così giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica: L’Applicabilità dell’Esenzione IMU Immobili Merce

Il ricorso della società si basava su due argomenti principali:

1. Violazione di legge: Si chiedeva un’interpretazione “costituzionalmente orientata” della norma, che estendesse l’esenzione al 2012, anno in cui gli immobili non avevano prodotto alcun reddito.
2. Questione di legittimità costituzionale: In subordine, si sosteneva che la mancata estensione dell’esenzione agli anni 2012 e 2013 violasse i principi di capacità contributiva (art. 53 Cost.) e di uguaglianza e ragionevolezza (art. 3 Cost.), dato che l’imposta si trovava in una fase sperimentale.

Il nodo centrale era quindi stabilire se un’agevolazione fiscale, introdotta espressamente con una data di decorrenza precisa, potesse essere applicata a periodi d’imposta precedenti.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo i motivi infondati e fornendo una motivazione chiara e lineare. I giudici hanno ribadito alcuni principi cardine del diritto tributario.

In primo luogo, le norme che prevedono agevolazioni fiscali, come l’esenzione IMU immobili merce, costituiscono una deroga alla regola generale e, pertanto, devono essere interpretate in modo stretto. Non è ammessa un’applicazione analogica o estensiva che vada oltre la volontà espressa dal legislatore.

In secondo luogo, la Corte ha sottolineato la piena discrezionalità del legislatore in materia di politica economico-fiscale. Il Parlamento ha il potere di stabilire quali agevolazioni concedere e, soprattutto, da quale momento (il cosiddetto dies a quo). Nel caso di specie, la legge (d.l. n. 102 del 2013) aveva fissato in modo inequivocabile la decorrenza dell’esenzione al 1° gennaio 2014. Addirittura, per l’anno 2013, la stessa norma prevedeva l’esenzione solo della seconda rata IMU, confermando la volontà di non rendere il beneficio pienamente retroattivo.

La Corte ha concluso che fissare una data di inizio per un trattamento fiscale più favorevole non costituisce un’illegittimità costituzionale. Le scelte del legislatore sono insindacabili nel merito, a meno che non risultino palesemente irragionevoli, circostanza che i giudici hanno escluso nel caso in esame.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione conferma un principio fondamentale: la certezza del diritto in materia tributaria. Le agevolazioni fiscali non possono essere applicate retroattivamente, a meno che non sia la legge stessa a prevederlo espressamente. La volontà del legislatore, quando è chiara e precisa come nel caso dell’esenzione IMU immobili merce, prevale su interpretazioni che mirano a estendere i benefici oltre i limiti temporali stabiliti. Questa pronuncia fornisce un punto fermo per le imprese del settore, chiarendo definitivamente l’ambito di applicazione di un’importante misura fiscale.

L’esenzione IMU per gli “immobili merce” si applica anche per gli anni precedenti alla sua entrata in vigore?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione, introdotta con decorrenza 1° gennaio 2014, non ha efficacia retroattiva. Le agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e si applicano solo dal momento stabilito dal legislatore.

È incostituzionale non prevedere la retroattività di un’agevolazione fiscale come l’esenzione IMU per gli immobili invenduti?
Secondo la Corte, non è incostituzionale. Il legislatore gode di ampia discrezionalità nel definire la politica fiscale, inclusa la data di decorrenza delle agevolazioni. Fissare un dies a quo (una data di inizio) successivo non viola i principi di ragionevolezza e uguaglianza.

Perché la Corte ha ritenuto che il legislatore avesse espresso chiaramente la volontà di non rendere retroattiva la norma?
La Corte ha evidenziato che la stessa norma che introduceva l’esenzione dal 2014, per l’anno 2013 prevedeva l’esenzione solo della seconda rata dell’IMU, lasciando dovuta la prima. Questo dimostra la precisa volontà del legislatore di non estendere il beneficio agli anni precedenti in modo indiscriminato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21536 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21536 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23425/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE rappresentat a e difesa dagli avvocati COGNOME NOME NOMECODICE_FISCALE), COGNOME NOME NOMECODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 756/2021 depositata il 09/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

con la sentenza n. 756/16/2021, depositata in data 9 febbraio 2021, la Commissione Tributaria del Lazio rigettava l’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE e, conseguentemente, confermava la sentenza di primo grado che aveva respinto l’impugnazione proposta dalla società contribuente avverso l’avviso di accertamento IMU per l’anno 2012;

secondo i giudici di appello la circostanza che era stata introdotta, ai fini IMU, una particolare forma di esenzione a decorrere dal 1° gennaio 2014, non escludeva, in assenza di diversa previsione legislativa, la debenza del tributo e delle relative sanzioni, in relazione ai pregressi periodi di piena vigenza dell’imposta. La C.T.R. riteneva, altresì, che non ricorrevano i presupposti per la rimessione della questione di legittimità alla Corte costituzionale;

contro

detta sentenza propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, la RAGIONE_SOCIALE;

il Comune RAGIONE_SOCIALE Rignano Flaminio resiste con controricorso;

entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative;

CONSIDERATO CHE

1. con il primo motivo di ricorso la società contribuente deduce, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., v iolazione e/o falsa applicazione di legge (artt. 13, comma 9bis , nel testo sostituito dall’art. 2, comma 2, lett. a) del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, conv. con modificazioni in legge n. 124/124, 53 e 3 Costituzione, 1 protocollo addizionale alla normativa CEDU a tutela del patrimonio, in relazione alla mancata interpretazione costituzionalmente orientata di tale norma e nella mancata sua applicazione per il 2012, anno nel quale è mancato ogni presupposto
per l’IMU per i beni -merce, non avendo tali beni prodotto reddito, non essendo essi appartenuti al patrimonio della società per essere stati inseriti come beni invenduti nelle rimanenze, e non essendo stati locati;

2. con il secondo motivo, prospetta, in via subordinata, la questione di illegittimità costituzionale dell’art. 13, comma 9bis , nel testo sostituito dall’art. 2, comma 2, lett. a del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, conv. con modificazioni in 1. n. 124/124, per la parte in cui la norma implicante l’esenzione dall’ IMU entrata in vigore con decorrenza 1.1.2014 -non è stata estesa anche ai due anni precedenti nei quali quella imposta era entrata in vigore in via sperimentale, per contrasto con gli artt. 53 e 3 della Costituzione e per violazione dei principi della irragionevolezza e della uguaglianza; 3. i motivi, da trattare congiuntamente in quanto fra loro connessi, sono da ritenere privi di fondamento pure valutate le argomentazioni di cui alla memoria illustrativa della società contribuente;
3.1. secondo l’orientamento di questa Corte, a cui il Collegio intende dare continuità, vertendosi sulla medesima questione in punto di diritto, «(…) ci si trova di fronte ad una normativa che istituisce agevolazioni fiscali – addirittura una esenzione – le quali non solo, come insegna il costante orientamento di questa Corte, sono di stretta interpretazione, ma anche impegnano la discrezionalità del legislatore cui spettano le scelte di politica economico-fiscale delle quali le agevolazioni e le esenzioni sono uno strumento di attuazione.
Nel caso di specie la volontà del legislatore si è peraltro espressa chiaramente, stabilendo (art. 2, comma 2, lettera a) d.l. n. 102 del 2013) una precisa decorrenza – il 1° gennaio 2014 – per l’esenzione IMU dei c.d. “immobili merce” e cioè «i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati». La stessa norma, al comma 1, prevedeva che per l’anno 2013 in relazione ai suddetti immobili non fosse dovuta la seconda rata dell’IMU, stabilendo
espressamente che rimanesse dovuta la prima rata. Per gli stessi immobili era in precedenza, invece, prevista riguardo all’IMU la facoltà per i Comuni di «ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38 per cento … per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori». (…) Tutto questo configura un assetto normativo rispetto al quale la sentenza impugnata non trova supporto che ne possa giustificare le conclusioni ove non si pensi ad un vero e proprio intervento del giudice non “come interprete” (sia pur “costituzionalmente orientato”) ma “come legislatore”» (Cass., Sez. 5^, 19 gennaio 2021, n. 760);
3.2. nel richiamare le argomentazioni di cui alla pronunzia di questa Corte n. 7612/2024, va osservato che tali considerazioni rendono evidenti, allo stesso tempo, le ragioni di manifesta infondatezza della sollevata eccezione di illegittimità costituzionale degli artt. 9, comma 1, d.lgs. n. 23 del 2011, 8, comma 2 d.lgs. n. 23 del 2011 e 13, commi 2 e 9 bis, d.l. n. 201 del 2011;

1.4. esclusa l’applicabilità retroattiva dell’esenzione da IMU, dedotta dalla ricorrente in base all’eccezione di illegittimità costituzionale degli artt. 13, commi 2 e 9-bis, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, 8, commi 1, 2 e 9, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, nel testo antecedente alla modifica apportata dall’art. 2, comma 2, lett. a, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, sul condivisibile rilievo della insindacabilità delle scelte riservate al legislatore ordinario nella previsione delle agevolazioni fiscali, non può non rilevarsi come sia pacifico che neppure i principi costituzionali di ragionevolezza e proporzionalità (ex art. 3 Cost.) consentono di escludere né vulnerare la discrezionalità del legislatore ordinario nell’individuazione e nella caratterizzazione delle fattispecie derogatorie alle regole di determinazione ed applicazione dei tributi, che possono essere disciplinate mediante una dettagliata specificazione dei requisiti
soggettivi e/o oggettivi, in modo che l’operato dell’amministrazione (e, di conseguenza, del giudice che è chiamato a sindacarne la legittimità) sia più o meno vincolato nell’apprezzamento di particolari situazioni di fatto e nel conseguente riconoscimento del beneficio fiscale (in termini: Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2020, n. 4071);

3.3. ben può ribadirsi che nessuna norma di rango costituzionale consente di giustificare l’estensione retroattiva di un’agevolazione fiscale, per la quale il legislatore ordinario ha intenzionalmente e discrezionalmente stabilito la decorrenza da un momento successivo, non ess endo configurabile un’illegittimità costituzionale nella fissazione del dies a quo di un trattamento più favorevole (in termini di esenzione o riduzione) rispetto alla disciplina generale del tributo considerato;
alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, stante la infondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere rigettato;

le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo;

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione delle spese giudiziali in favore del comune controricorrente, liquidandole nella misura di € 200,00 per esborsi ed € 6.000,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi e ad altri accessori di legge; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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