Esenzione IMU immobili merce: no con dichiarazione tardiva

Una società immobiliare ha richiesto l’esenzione IMU per immobili merce per l’anno 2014, presentando la relativa dichiarazione solo nel 2019. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che il termine per la presentazione della dichiarazione è perentorio e previsto a pena di decadenza. Di conseguenza, la presentazione tardiva non consente di beneficiare dell’agevolazione, e l’istituto della “remissione in bonis” non è applicabile per sanare tale inadempienza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Immobili Merce: Dichiarazione Tardiva e Decadenza dal Beneficio

L’esenzione IMU immobili merce è un’agevolazione fondamentale per le imprese costruttrici, ma il suo ottenimento è subordinato a precisi adempimenti formali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito il rigore con cui la legge interpreta tali obblighi, negando il beneficio fiscale in caso di presentazione tardiva della dichiarazione necessaria, anche a fronte di un tentativo di sanatoria tramite “remissione in bonis”.

I Fatti del Caso: Una Dichiarazione Tardiva per l’Esenzione IMU

Una società immobiliare si è vista notificare un avviso di accertamento da parte di un Comune per il parziale versamento dell’IMU relativa all’anno 2014. L’oggetto del contendere erano alcuni immobili invenduti, i cosiddetti “immobili merce”, per i quali l’azienda riteneva di aver diritto a un’esenzione. Il problema sorgeva dal fatto che la dichiarazione necessaria per usufruire di tale beneficio era stata presentata solo nel novembre 2019, ben oltre i termini previsti dalla legge.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla società, ritenendo che la tardiva presentazione potesse essere sanata attraverso l’istituto della “remissione in bonis”. Il Comune, non condividendo tale interpretazione, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e affermando un principio di diritto chiaro e rigoroso: la presentazione della dichiarazione IMU è una condizione indispensabile e non sanabile a posteriori per ottenere l’esenzione per gli immobili merce.

L’Importanza della Dichiarazione e il Termine di Decadenza per l’esenzione IMU immobili merce

La normativa vigente all’epoca dei fatti (art. 2, comma 5-bis, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102) stabiliva esplicitamente che il soggetto passivo dovesse presentare, a pena di decadenza, un’apposita dichiarazione per attestare il possesso dei requisiti per l’esenzione. La Corte ha sottolineato che le norme che prevedono esenzioni o agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non ammettono estensioni analogiche.

La previsione della decadenza significa che il mancato rispetto del termine ordinario per la presentazione della dichiarazione (in quel caso, il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento) comporta la perdita definitiva e insanabile del diritto al beneficio per quell’annualità.

Inapplicabilità della “Remissione in Bonis”

I giudici di legittimità hanno escluso la possibilità di ricorrere alla “remissione in bonis” (art. 2 del d.l. 2 marzo 2012, n. 16) per sanare l’omissione. Tale istituto consente di rimediare a inadempimenti formali, ma a condizione che ciò avvenga entro il termine di presentazione della “prima dichiarazione utile”.

Nel caso specifico, per l’IMU 2014, la prima dichiarazione utile sarebbe stata quella da presentare entro il 30 giugno 2015. La presentazione avvenuta nel 2019 era, quindi, palesemente oltremodo tardiva e inidonea a sanare la precedente inadempienza.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano su un consolidato orientamento giurisprudenziale. In primo luogo, la presentazione della dichiarazione è un obbligo inderogabile per l’ottenimento del beneficio fiscale, non sostituibile dalla mera conoscenza dei fatti da parte del Comune. In secondo luogo, le modifiche normative successive, che hanno eliminato l’espressa comminatoria della decadenza a partire dal 2020, non hanno effetto retroattivo per l’anno 2014, poiché il principio del favor rei si applica solo alle sanzioni e non alla disciplina sostanziale del tributo. La Corte ha ribadito che una dichiarazione presentata dopo la scadenza del termine decadenziale è inefficace a rimuovere la preclusione al godimento del beneficio fiscale per l’anno di riferimento, pur potendo avere valenza per gli anni successivi, se ancora pertinente.

Le Conclusioni

Questa ordinanza conferma la necessità per i contribuenti, in particolare per le imprese del settore immobiliare, di prestare la massima attenzione agli adempimenti formali e alle scadenze previste per l’accesso alle agevolazioni fiscali. La tardiva presentazione di una dichiarazione richiesta a pena di decadenza comporta la perdita irreversibile del beneficio, senza possibilità di sanatoria successiva. La decisione rafforza il principio di stretta interpretazione delle norme agevolative e chiarisce i limiti applicativi dell’istituto della remissione in bonis in materia di tributi locali.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per gli “immobili merce” se la dichiarazione viene presentata in ritardo?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la normativa applicabile per l’anno 2014 prevedeva la presentazione della dichiarazione entro un termine specifico “a pena di decadenza”. La presentazione tardiva comporta la perdita definitiva del diritto al beneficio per quell’annualità.

L’istituto della “remissione in bonis” può sanare la tardiva presentazione della dichiarazione IMU per ottenere un’esenzione?
No. La Corte ha stabilito che la remissione in bonis non è applicabile in questo caso. Tale istituto richiede che l’adempimento sia eseguito entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile successiva alla scadenza originaria. Una dichiarazione presentata anni dopo, come nel caso di specie, è considerata inefficace per sanare l’inadempimento.

Le nuove norme più favorevoli sull’IMU, che non prevedono la decadenza per omessa dichiarazione, sono retroattive?
No. La disciplina più favorevole introdotta dall’art. 1, comma 769, della legge n. 160 del 2019, con decorrenza dal 2020, non può essere applicata retroattivamente all’anno 2014. Il principio del favor rei vale solo per le sanzioni tributarie e non per le norme che regolano l’obbligazione tributaria stessa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10390 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10390 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28294/2022 R.G., proposto

Comune di Cernusco sul Naviglio (MI), in persona del Sindaco pro tempore , autorizzato ad instaurare il presente procedimento in virtù di deliberazione adottata dalla Giunta Comunale l’1 agosto 2022, n. 180, r appresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Lecce, elettivamente domiciliato presso l’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Milano, in persona degli amministratori delegati pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Milano, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL, giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

ICI IMU ACCERTAMENTO IMMOBILI – MERCE DICHIARAZIONE TARDIVA REMISSIONE IN BONIS

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Lombardia il 20 aprile 2022, n. 1597/11/2022; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 27 novembre 2024 dal Dott. NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

Il Comune di Cernusco sul Naviglio (MI) ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Lombardia il 20 aprile 2022, n. 1597/11/2022, che, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento n. 877/2019 per il parziale versamento del l’I MU relativa a ll’anno 201 4 nella misura di € 45.890,00, essendo ancora dovuto l’importo residuo di € 31.655,00 a fronte del corrisposto ammontare di € 14.235,00, con riguardo a d immobili costituenti ‘ beni merce ‘ , dei quali la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ era proprietaria nel territorio comunale, a causa della tardiva presentazione della dichiarazione per usufruire dell’esenzione prevista dall’art. 2, comma 2, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, dopo l’infruttuosa presentazione dell’istanza di accertamento con adesione, ha rigettato l’appello proposto dal medesimo nei confronti della ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Milano il 13 luglio 2021, n. 3146/01/2021, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali.
La Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di prime cure -che aveva accolto il ricorso originario della contribuente – sul presupposto che l’art. 2, comma 1, del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, consentisse al contribuente di

rimediare alla propria inadempienza con la tardiva presentazione (nell’anno 2019) della dichiarazione per l’IMU relativa all’anno 2014 .

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a due motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2, comma 1, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, e 2 del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che « la dichiarazione presentata nel novembre 2019 e relativa all’IMU per l’anno 2014, possa as surgere a tempestiva applicazione, ritenendo fruibile dalla società contribuente l’istituto della c.d. remissione in bonis di cui all’art. 2 comma del D.L. n. 16/2012 ».
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2, commi 2bis e 5bis , del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, e 2 del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che la tardiva dichiarazione per l’IMU relativa all’anno 2014 soddisfacesse i requisiti ed i presupposti per la remissione in bonis .
I predetti motivi -la cui sostanziale sovrapponibilità consiglia la trattazione congiunta -sono fondati.

2.1 La questione della indispensabilità della dichiarazione per beneficiare dell’esenzione da IMU per i c.d. ‘ immobili merce ‘ è stata già affrontata da questa Corte (Cass., Sez. 5^, 17 ottobre 2023, n. 28806) con l’affermazione di principi a cui il collegio intende dare continuità in questa sede, riproponendone le argomentazioni fondanti.

L’art. 1, comma 751, del la legge 27 dicembre 2019, n. 160, prevede che, con riguardo all’IMU, i « fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati » (c.d. « immobili merce »), fino al 31 dicembre 2021, sono soggetti all ‘aliquota di base pari allo 0,1%, con facoltà per i Comuni di aumentarla fino allo 0,25% per cento o diminuirla fino all’azzeramento, e, con decorrenza dal l’ 1 gennaio 2022, sono esenti da imposizione.
Inoltre, l’art. 1, comma 769, del la legge 27 dicembre 2019, n. 160, dispone che i soggetti passivi dell’IMU « devono presentare la dichiarazione o, in alternativa, trasmetterla in via telematica secondo le modalità approvate con apposito decreto del Ministero dell’economia e delle finanze, sentita l’Associazione nazionale dei comuni italiani (ANCI), entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta », e che tale dichiarazione « ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta ».
2.2 La norma succitata non specifica se la dichiarazione ai fini dell’IMU debba comunque essere presentata « a pena di decadenza » dal beneficio, come è stato, invece, previsto dall’art. 2, comma 5bis , del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 (a tenore del quale: « Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma »).
Tuttavia, questa Corte ha recentemente chiarito che il summenzionato art. 1, comma 769, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, non ha abrogato l’art. 2, comma 5 -bis del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, al che consegue che l’esenzione da IMU per i fabbricati-merce presuppone la necessaria presentazione della dichiarazione (Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2022, n. 5191).

In particolare, è stato posto in rilievo che la disposizione normativa sopra richiamata evidenzia chiaramente che la presentazione della dichiarazione è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, obbligo previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che comportano

l’esenzione dall’imposta (Cass., Sez. 5^, 17 ottobre 2023, n. 28806).

Pertanto, sulla scorta del consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 12 dicembre 2019, n. 32635; Cass., Sez. 5^, 12 giugno 2020, n. 11337; Cass., Sez. 5^, 13 maggio 2021, n. 12852; Cass. Sez. 5^, 16 gennaio 2023, n. 1121; Cass., Sez. 5^, 29 maggio 2024, n. 15060), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento dell’esenzione alla presentazione della dichiarazione, impedisce, quindi, di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e, altresì, di ritenere superflua la dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso di costruire ex art. 13 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è a conoscenza sin dall’origine dell’edificazione dei fabbricati (Cass., Sez. 5^, 17 ottobre 2023, n. 28806).
2.3 Aggiungasi che la disciplina prevista per la dichiarazione (con particolare riguardo all ‘eliminazione della espressa comminatoria della decadenza dall’esenzione in caso di omissione – in termini: Cass., Sez. 5^, 8 maggio 2023, n. 12226; Cass., Sez. 5^, 18 ottobre 2023, n. 28931) dall ‘art . 1, comma 769, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, con decorrenza dall’anno 2020, non può ritenersi applicabile per l’anno 2014, giacché il principio del favor rei vale soltanto per le sanzioni tributarie (art. 3 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472) e non comporta una generale retroattività delle norme tributarie più favorevoli al reo, considerando anche che si tratta di disposizione che ha carattere innovativo e non interpretativo
(Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2010, n. 14530; Cass., Sez. 5^, 15 luglio 2015, n. 14795).

2.4 A conferma della correttezza di tale soluzione, secondo un recente arresto di questa Corte, sempre in tema di IMU, seppure con riguardo all’esenzione prevista per l’abitazione principale degli appartenenti alle Forze armate ed alle Forze di polizia (con ordinamento civile o militare), posto che l’art. 2, comma 5-bis, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, ha obbligato il contribuente di presentare, « a pena di decadenza » dal riconoscimento del l’esenzione, la « dichiarazione con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica » (in formato conforme al modello ministeriale all’uopo predisposto), entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’IMU (vale a dire, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento), una dichiarazione presentata in epoca successiva alla scadenza del termine decadenziale (vale a dire, dopo il 30 giugno dell’anno successivo quello di riferimento), essendo tardiva, è inidonea a rimuovere ex tunc la preclusione al godimento del beneficio fiscale (salva la valenza per gli anni successivi) (Cass., Sez. 5^, 28 ottobre 2023, n. 28931).
2.5 La valutazione della condotta della contribuente non cambia anche alla luce della previsione dell’art. 2, comma 1, del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, a tenore del quale: « La fruizione di benefici di natura fiscale o l’accesso a regimi fiscali opzionali, subordinati all’obbligo di preventiva comunicazione ovvero ad altro adempimento di natura formale non tempestivamente eseguiti, non è preclusa, sempre che la violazione non sia stata
constatata o non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore dell’inadempimento abbia avuto formale conoscenza, laddove il contribuente: a) abbia i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento; b) effettui la comunicazione ovvero esegua l’adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile; c) versi contestualmente l’importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, secondo le modalità stabilite dall’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e successive modificazioni, esclusa la compensazione ivi prevista ».
Difatti, in disparte ogni considerazione sull’ambito dei tributi coinvolti dalla sanatoria, questa Corte ha chiarito che, in tema di remissione in bonis , ai sensi dell’art. 2, comma 1, del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44,la condizione, di cui alla lett. b di detto comma 1, dell’effettuazione della comunicazione o dell’esecuzione dell’adempimento richiesto « entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile » deve intendersi nel senso che la « prima dichiarazione utile » è quella in ordine di tempo immediatamente successiva alla scadenza dell’attività inevasa (Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30695).
Per cui, nel caso di specie, la contribuente avrebbe potuto, tutt’al più, avvalersi del beneficio fiscale soltanto con la presentazione della dichiarazione per l’IMU relativa all’anno 2014 entro il 30 giugno 2015, essendo oltremodo tardiva l’osservanza di tale a dempimento in epoca successiva a tale scadenza.

Alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa, anche per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a, della legge 31 agosto 2022, n. 130) che, in diversa composizione, si atterrà ai principi di diritto sopra esposti.
P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 27 novembre

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