Esenzione IMU immobili merce: dichiarazione obbligatoria

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione IMU per gli immobili merce è subordinata alla presentazione di un’apposita dichiarazione, a pena di decadenza. L’ordinanza chiarisce che la normativa del 2019 non ha abrogato l’obbligo previsto da una legge del 2013, rendendo la dichiarazione un presupposto indispensabile e non un mero adempimento formale. Di conseguenza, è stato accolto il ricorso dell’ente impositore e respinta la pretesa della società costruttrice che aveva omesso la dichiarazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Immobili Merce: La Cassazione Conferma l’Obbligo di Dichiarazione

L’esenzione IMU immobili merce è un tema di grande interesse per le imprese costruttrici, ma è subordinata a precisi adempimenti formali. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: senza la presentazione dell’apposita dichiarazione IMU, il beneficio fiscale non può essere concesso. Questa decisione chiarisce che le modifiche legislative introdotte nel 2019 non hanno eliminato questo requisito, che rimane un presupposto essenziale a pena di decadenza.

I Fatti di Causa: La Contesa sull’IMU

Una società di costruzioni si era vista recapitare alcuni avvisi di accertamento da parte di un Comune per il mancato pagamento dell’IMU relativa a diverse unità immobiliari invendute, i cosiddetti “immobili merce”. L’impresa sosteneva di avere diritto all’esenzione prevista dalla legge. In prima istanza, la Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto solo parzialmente il ricorso, respingendo la pretesa di esenzione proprio a causa della mancata presentazione della dichiarazione richiesta dalla normativa.

La Decisione della Commissione Tributaria Regionale

In secondo grado, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva ribaltato la decisione, accogliendo il gravame della società. Secondo la CTR, la legge n. 160 del 2019, nel riformare la disciplina dell’IMU, avrebbe eliminato la necessità di presentare la dichiarazione “a pena di decadenza” per beneficiare dell’esenzione. La CTR aveva inoltre valorizzato il fatto che la società avesse comunicato la fine dei lavori e presentato dichiarazioni integrative, ritenendo questi atti sufficienti a manifestare la volontà di usufruire del beneficio.

Il Ricorso in Cassazione per l’esenzione IMU immobili merce

L’Ente impositore, non condividendo la lettura della CTR, ha proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione delle norme che regolano l’esenzione IMU immobili merce (in particolare l’art. 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 e l’art. 1, comma 769, della legge n. 160 del 2019). Il punto centrale del ricorso era se l’omissione della dichiarazione costituisse un semplice adempimento formale superabile o un presupposto indispensabile per l’accesso al beneficio fiscale.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, fornendo un’interpretazione chiara e rigorosa della normativa. I giudici hanno affermato che la presentazione della dichiarazione è una condizione necessaria per ottenere l’esenzione, un obbligo previsto a pena di decadenza.

I punti chiave della motivazione sono i seguenti:
1. Nessuna Abrogazione Tacita: La legge n. 160/2019 non ha abrogato, neanche implicitamente, la norma precedente (art. 2, comma 5-bis, D.L. 102/2013) che impone la presentazione della dichiarazione. Le due disposizioni non sono incompatibili e l’obbligo dichiarativo permane.
2. Natura della Dichiarazione: La dichiarazione non è una mera formalità. È la condizione che permette al Comune di verificare la sussistenza dei requisiti per l’esenzione. Il fatto che l’ente sia a conoscenza dell’edificazione degli immobili (avendo rilasciato il permesso di costruire) non è sufficiente a sostituire questo adempimento specifico.
3. Interpretazione Stretta delle Norme di Agevolazione: Le norme che prevedono esenzioni e agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non ammettono interpretazioni analogiche o estensive. Se la legge subordina un beneficio a un adempimento, quest’ultimo non può essere considerato superfluo.
4. Irrilevanza del Principio del ‘Favor Rei’: La Corte ha precisato che la nuova disciplina del 2019, anche se potenzialmente più favorevole, non può essere applicata retroattivamente al caso in esame (relativo all’anno 2015), poiché il principio del favor rei si applica solo alle sanzioni tributarie e non alle norme impositive.

Le Conclusioni: Nessuna Esenzione Senza Dichiarazione

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza della CTR e, decidendo nel merito, ha rigettato il ricorso originario della società contribuente. La pronuncia consolida l’orientamento secondo cui l’esenzione IMU immobili merce è indissolubilmente legata a un onere dichiarativo. Le imprese costruttrici devono quindi prestare la massima attenzione a questo adempimento, poiché la sua omissione comporta la perdita definitiva del beneficio fiscale, senza possibilità di sanatoria.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per gli “immobili merce” senza presentare l’apposita dichiarazione?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che la presentazione della dichiarazione IMU è una condizione necessaria e un obbligo previsto a pena di decadenza per poter beneficiare dell’esenzione.

La legge n. 160 del 2019 ha eliminato l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU per i beni merce?
No, secondo la Corte, la legge n. 160 del 2019 non ha abrogato, neanche tacitamente, l’art. 2, comma 5-bis del D.L. n. 102 del 2013, che prevede l’obbligo di presentazione della dichiarazione per l’esonero.

Il fatto che il Comune sia a conoscenza della costruzione degli immobili sostituisce la necessità di presentare la dichiarazione IMU?
No, la Corte ha chiarito che la conoscenza dei fatti da parte del Comune non può sostituire la presentazione della dichiarazione, che rimane un adempimento formale indispensabile per ottenere il beneficio fiscale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9618 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9618 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso 3464/2024 proposto da:

ROMA CAPITALE (C.F.: P_IVA), in persona del Sindaco in carica protempore , NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAILcomuneEMAIL), in virtù di procura speciale in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliata presso gli Uffici dell’Avvocatura Capitolina in Roma, alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

Monti di San Paolo RAGIONE_SOCIALE;

– intimata –

-avverso la sentenza 4249/2023 emessa dalla CTR Lazio il 10/07/2023 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Avvisi accertamento IMU -Esenzione immobili merce

Rilevato che

La RAGIONE_SOCIALE San Paolo RAGIONE_SOCIALE‘ proponeva ricorso avverso gli avvisi di accertamento Imu 2014 e 2015 n. 9341 e n. 9346 con cui Roma Capitale aveva contestato il mancato versamento dell’imposta in relazione ad alcune unità immobiliari

La CTP di Roma accoglieva parzialmente il ricorso, dando atto del fatto che l’ente impositore aveva emesso i provvedimenti di annullamento parziale aventi prot. n. QB/2020/517371 e prot. n. QB/2020/517381 del 06/11/2020 e respingendo espressamente la pretesa di applicazione dell’esenzione per i cosiddetti immobili merce privi dell’apposita dichiarazione prevista dalla legge.

Sull’impugnazione della contribuente, la CTR del Lazio accoglieva il gravame, affermando che non vi sarebbe più alcuna necessità di presentazione dichiarazione IMU, atteso che ‘ ai sensi dell’art. 1, comma 769, L. n. 160/2019 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022), pur essendo stata confermata la necessità di presentare la dichiarazione IMU per la fattispecie dei beni merce, è stato eliminato l’inciso ‘a pena di decadenza’ previsto nell’art. 2 predetto ‘ ed evidenziando che ‘ Al termine di lavori di costruzione, la società comunicava al Comune di Roma la fine dei predetti lavori, presentando altresì la dichiarazione IMU per l’anno 2013, relativamente a n. 221 immobili di proprietà, venduti; in data 25/11/2021, la stessa società presentava altresì la dichiarazione integrativa IMU per l’anno 2013 attestando il possesso dei requisiti per la richiesta esenzione indicando gli estremi identificativi degli immobili ‘.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Roma Capitale sulla base di un solo motivo. La ‘Monti RAGIONE_SOCIALE non ha svolto difese.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 5bis del d.l. n. 102 del 2013, 1, comma 769, della legge n. 160 del 2019, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3) c.p.c., per aver

la CTR ritenuto che l’omissione della dichiarazione prevista obbligatoriamente dall’art. 2, comma 5 -bis, del d.lgs. n. 102/2013, anziché costituire uno dei presupposti necessari per poter beneficiare dell’esenzione prevista, costituisce unicamente un adempimento formale la cui omissione non comporterebbe affatto l’impossibilità di usufruire della prevista esenzione tributaria.

1.1. Il motivo è fondato.

Come anche di recente ha ribadito questa Sezione (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 28806 del 2023), la legge 27 dicembre 2019 n. 160, all’art. 1, comma 751, prevede, fino al 2021, per i cc.dd. «beni merce», che non siano locati, l’applicazione dell’aliquota di base pari allo 0,1 per cento, consentendo ai Comuni di aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all’azzeramento, ed a decorrere dal 1° gennaio 2022, la norma, per i medesimi fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permane tale destinazione e non siano in ogni caso locati, prevede invece l’esenzione dall’IMU.
La norma sopra citata non specifica se la dichiarazione IMU debba comunque essere presentata «a pena di decadenza» dal beneficio, come invece previsto dall’articolo 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102/2013 («Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma»).
Questa Corte ha tuttavia recentemente chiarito, con l’ordinanza n. 5191/2022, sulla scorta di principi che il Collegio condivide, che il summenzionato art. 1, comma 769 della l. n. 160 del 2019 non ha abrogato

(neanche tacitamente, per incompatibilità) l’art. 2, comma 5 -bis del D.L. n. 102 del 2013, al che consegue che l’esonero dall’IMU per i fabbricati-merce presuppone la presentazione della dichiarazione.

E’ stato posto in rilievo che la disposizione normativa sopra richiamata evidenzia chiaramente che la presentazione della dichiarazione è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, obbligo previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che comportano l’esenzione dall’imposta.

Sulla scorta del consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (cfr. Cass. n. 12852/2021, 32635/2019, 695/2015, 12495/2014; conf. Cass. nn. 1547/2017 in motiv, n. 4333/2016 in motiv.), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento dell’esenzione alla presentazione della dichiarazione, impedisce quindi di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e altresì di ritenere superflua la dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso di costruire, è a conoscenza sin dall’origine dell’edificazione dei fabbricati.
Con riguardo, poi, agli effetti della nuova disciplina introdotta dalla legge n. 160/2019, vigente dall’annualità 2020, dianzi illustrata, non può ritenersi applicabile per l’anno di imposta oggetto del giudizio (2015) la nuova disposizione introdotta dalla legge n. 160/2019, in base al principio del «favor rei», trattandosi di principio relativo solo alle sanzioni tributarie (articolo 3 del d.lgs. 472/1997) e che non comporta una generale retroattività delle norme tributarie più favorevoli al reo, e trattandosi inoltre di disposizione che ha carattere innovativo e non interpretativo (cfr. Cass. n. 14530 del 2010).
La Commissione Tributaria Regionale non si è dunque confermata alle predette norme e ai predetti principi laddove ha, tra l’altro, ritenuto che l’art. 1, comma 769, cit. abbia escluso la decadenza dall’esenzione del tributo in caso di mancata presentazione della dichiarazione IMU.

Quanto sin qui illustrato comporta l’accoglimento del ricorso e la

cassazione della sentenza impugnata.

Inoltre, non richiedendosi, per la risoluzione della controversia, alcun altro accertamento di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384, primo comma, c.p.c., con il rigetto del ricorso introduttivo della contribuente.

Poiché l’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, in base al quale si è decisa la causa, si è consolidato prima della proposizione del ricorso per cassazione, ma dopo l’instaurazione dei gradi di merito, le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, laddove si ritiene opportuno compensare tra le parti le spese relative ai gradi di merito.

P.Q.M.

accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo della contribuente; compensa tra le parti le spese processuali dei gradi di merito e condanna l’intimata al pagamento delle spese relative al presente giudizio, che si liquidano in € 6.000,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 25.3.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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