Esenzione IMU immobili merce: dichiarazione obbligatoria

Una società immobiliare si è vista negare l’esenzione IMU per immobili invenduti per non aver presentato l’apposita dichiarazione. La Corte di Cassazione ha confermato che l’esenzione IMU immobili merce è subordinata a questo adempimento formale, previsto a pena di decadenza, anche se il Comune è a conoscenza dello stato degli immobili. L’omessa dichiarazione comporta la perdita del beneficio fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Immobili Merce: La Dichiarazione è un Obbligo Invalicabile

L’esenzione IMU immobili merce rappresenta un’agevolazione fiscale di grande importanza per le imprese edili e immobiliari. Tuttavia, il suo ottenimento è legato a precisi adempimenti formali. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per beneficiare dell’esenzione, la presentazione dell’apposita dichiarazione IMU non è una facoltà, ma un obbligo inderogabile, la cui omissione comporta la perdita del beneficio. Analizziamo la vicenda e le motivazioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

Una società di attività immobiliari ha impugnato un avviso di accertamento relativo all’IMU per l’anno 2013, sostenendo che 32 immobili di sua proprietà avrebbero dovuto essere esenti dall’imposta in quanto ‘immobili-merce’, ovvero destinati alla vendita.

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale ha respinto il ricorso della società, affermando che il beneficio non poteva essere concesso a causa della mancata presentazione della dichiarazione IMU.

Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione, accogliendo l’appello della società. Secondo i giudici di secondo grado, non si potevano richiedere al contribuente informazioni già in possesso dell’amministrazione finanziaria, la quale avrebbe potuto desumere lo stato degli immobili dal catasto e da altre banche dati. Contro questa sentenza, il Comune ha proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e, decidendo nel merito, ha rigettato il ricorso originario della società contribuente. La Suprema Corte ha stabilito che la presentazione della dichiarazione è una condizione necessaria e imprescindibile per poter usufruire dell’esenzione fiscale per gli immobili-merce.

Le Motivazioni: l’obbligatorietà della dichiarazione per l’esenzione IMU immobili merce

Il cuore della pronuncia risiede nell’interpretazione delle norme che regolano l’agevolazione. La Corte ha chiarito che la normativa di riferimento (in particolare l’art. 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013) prevede espressamente che il soggetto passivo debba presentare, a pena di decadenza, un’apposita dichiarazione per attestare il possesso dei requisiti e identificare gli immobili interessati.

Questo adempimento è qualificato come un onere formale, preciso e specifico, che non può essere sostituito da altre forme di comunicazione né può essere considerato superfluo per il solo fatto che il Comune possa essere a conoscenza aliunde (da altre fonti) della situazione degli immobili. Le norme che prevedono esenzioni e agevolazioni fiscali, sottolinea la Corte, sono di stretta interpretazione e non ammettono applicazioni analogiche o estensive.

Di conseguenza, la circostanza che il Comune abbia rilasciato i permessi di costruire o abbia accesso ai dati catastali non esonera l’impresa dall’obbligo dichiarativo. L’omessa presentazione della dichiarazione comporta, quindi, la non spettanza del beneficio, senza possibilità di sanatoria. La CTR ha errato nel ritenere che la conoscenza dei fatti da parte dell’ente impositore potesse surrogare l’onere previsto dalla legge.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per le Imprese Costruttrici

La decisione della Cassazione rafforza un principio cardine in materia fiscale: la forma è sostanza. Per le imprese del settore immobiliare, questa pronuncia serve come un importante monito. Per assicurarsi l’esenzione IMU immobili merce, non è sufficiente che gli immobili posseggano i requisiti sostanziali (essere costruiti, destinati alla vendita e non locati), ma è indispensabile adempiere scrupolosamente agli obblighi formali previsti dalla legge.

La presentazione della dichiarazione IMU non è una mera formalità burocratica, ma l’atto con cui il contribuente manifesta la volontà di avvalersi del beneficio e ne attesta le condizioni. Le imprese devono quindi prestare la massima attenzione alla compliance fiscale e alla tempestiva presentazione di tutte le dichiarazioni richieste, per evitare di perdere importanti agevolazioni e di incorrere in accertamenti fiscali.

È sempre necessaria una dichiarazione per ottenere l’esenzione IMU sugli immobili invenduti?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, la presentazione dell’apposita dichiarazione IMU è una condizione necessaria e obbligatoria, prevista a pena di decadenza, per poter beneficiare dell’esenzione fiscale per gli immobili-merce.

Se il Comune sa già che gli immobili sono destinati alla vendita, posso evitare di presentare la dichiarazione?
No. La Corte ha specificato che la conoscenza dello stato degli immobili da parte del Comune, acquisita tramite altre fonti come il catasto o i registri immobiliari, non sostituisce né rende superfluo l’onere formale della presentazione della dichiarazione da parte del contribuente.

Cosa succede se un’impresa non presenta la dichiarazione IMU per gli immobili-merce?
L’omessa presentazione della dichiarazione comporta la perdita del diritto all’esenzione per l’annualità di riferimento. La società sarà quindi tenuta al pagamento dell’imposta come se l’agevolazione non fosse mai esistita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21784 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21784 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 4633/2024 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), in persona del Sindaco in carica pro tempore , NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC EMAIL), in virtù di procura speciale in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliata presso gli Uffici RAGIONE_SOCIALE‘Avvocatura Capitolina in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), con sede in Roma, alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore , NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), nato a Roma il DATA_NASCITA, difesa e rappresentata dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE) del Foro di Roma ed elettivamente

Avviso accertamento IMU -Immobili-merce -Necessità apposita dichiarazione

domiciliata presso lo studio di quest’ultimo sito in Roma, alla INDIRIZZO (Fax: NUMERO_TELEFONO; Pec: EMAIL), giusta procura speciale posta in calce al controricorso;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 4956/23 emessa dalla CTR Lazio in data 29/08/2023 e non notificata;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta dal AVV_NOTAIO;

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE impugnava un avviso di accertamento per IMU 2013 relativo a 32 immobili, sostenendo che gli stessi erano esenti dal pagamento RAGIONE_SOCIALE‘imposta costituendo immobili-merce.

La CTP di Roma rigettava il ricorso, evidenziando che il beneficio invocato non poteva essere riconosciuto in mancanza RAGIONE_SOCIALE‘apposita dichiarazione.

Sull’impugnazione RAGIONE_SOCIALEa contribuente, la CTR del Lazio accoglieva il gravame, affermando che al contribuente non possono essere richieste informazioni già in possesso RAGIONE_SOCIALE‘amministrazione finanziaria e che nel caso di specie l’ente impositore aveva util izzato le informazioni sul patrimonio immobiliare desumibili dal catasto edilizio urbano RAGIONE_SOCIALEa Conservatoria dei registri immobiliari, nonché i dati reperibili presso l’anagrafe tributaria e comunale.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Roma Capitale sulla base di un solo motivo. La RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

A fronte RAGIONE_SOCIALEa proposta di definizione accelerata formulata dal consigliere all’uopo delegato, la ricorrente ha invocato la decisione RAGIONE_SOCIALEa causa.

In prossimità RAGIONE_SOCIALE‘adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che

Preliminarmente, destituita di fondamento è l’eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dalla contribuente per difetto di specificità e di autosufficienza, atteso che, da un lato, non è revocabile in dubbio che l’unica doglianza RAGIONE_SOCIALE‘ente pubbl ico si concentra sulla necessità

che, al fine di beneficiare RAGIONE_SOCIALE‘esenzione per gli immobili -merce, venga, a pena di decadenza, presentata un’apposita dichiarazione e, dall’altro, la questione sottoposta all’esame di questa Corte è meramente giuridica, con la conseguenza che non risultava necessario trascrivere documentazione.

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 5 bis del d.l. n. 102 del 2013 e 1, comma 769, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 160 del 2019, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver la CTR escluso la necessità RAGIONE_SOCIALEa presentazione RAGIONE_SOCIALEa apposita dichiarazione per poter godere RAGIONE_SOCIALE‘esenzione relativa ai beni merce.

2.1. Il motivo, che si confronta appieno con la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata (rivelandosi, per l’effetto, destituita di fondamento l’eccezione di inammissibilità, per difetto di specificità, formulata dalla resistente), è fondato.

Preliminarmente, va dato atto RAGIONE_SOCIALEa circostanza che la odierna ricorrente ha censurato la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata, affermando che <> (cfr. pag. 9 del ricorso).

Ciò debitamente premesso, la legge 27 dicembre 2019 n. 160, all’art. 1, comma 751, prevede, fino al 2021, per i cc.dd. «beni merce», che non siano locati, l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘aliquota di base pari allo 0,1 per cento, consentendo ai Comuni di aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all’azzeramento, ed a decorrere dal 1° gennaio 2022, la norma, per i medesimi fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permane tale destinazione e non siano in ogni caso locati, prevede invece l’esenzione dall’IMU.
La norma sopra citata non specifica se la dichiarazione IMU debba comunque essere presentata «a pena di decadenza» dal beneficio, come

invece previsto dall’articolo 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102/2013 («Ai fini RAGIONE_SOCIALE‘applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il moRAGIONE_SOCIALEo ministeriale predisposto per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del RAGIONE_SOCIALE sono apportate al predetto moRAGIONE_SOCIALEo le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma»).
Questa Corte ha tuttavia recentemente chiarito, con l’ordinanza n. 5191/2022 (conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 28806 del 2023), sulla scorta di principi che il Collegio condivide, che il summenzionato art. 1, comma 769 RAGIONE_SOCIALEa l. n. 160 del 2019 non ha abro gato l’art. 2, comma 5 -bis del d.l. n. 102 del 2013, al che consegue che l’esonero dall’IMU per i fabbricatimerce presuppone la presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione.

E’ stato posto in rilievo che la disposizione normativa sopra richiamata evidenzia chiaramente che la presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, obbligo previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che comportano l’esenzione dall’imposta, come invece, erroneamente affermato, nella fattispecie in esame, dalla CTR del Lazio. In particolare, si tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il Comune fosse a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l’esenzione dal pagamento RAGIONE_SOCIALE‘imposta.
L’omessa presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione comporta, quindi, la non spettanza del beneficio (Cass. n. 21465 del 2020).

Sulla scorta del consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta

interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (cfr. Cass. n. 12852/2021, 32635/2019, 695/2015, 12495/2014; conf. Cass. nn. 1547/2017 in motiv, n. 4333/2016 in motiv.), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento RAGIONE_SOCIALE‘esenzione alla presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione, impedisce quindi di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e altresì di ritenere superflua la dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso di costruire, è a conoscenza sin dall’origine RAGIONE_SOCIALE‘edificazione dei fabbricati.
Con riguardo, poi, agli effetti RAGIONE_SOCIALEa nuova disciplina introdotta dalla legge n. 160/2019, vigente dall’annualità 2020, dianzi illustrata, non può ritenersi applicabile per l’anno di imposta oggetto del giudizio (2013), la nuova disposizione introdotta dalla legge n. 160/2019, in base al principio del «favor rei», trattandosi di principio relativo solo alle sanzioni tributarie (articolo 3 del d.lgs. 472/1997) e che non comporta una generale retroattività RAGIONE_SOCIALEe norme tributarie più favorevoli al reo, e trattandosi inoltre di disposizione che ha carattere innovativo e non interpretativo (cfr. Cass. n. 14530 del 2010).
In ogni caso, la Commissione Tributaria Regionale non si è uniformata ai predetti principi laddove ha ritenuto che l’onere, previsto a pena di decadenza dall’esenzione del tributo (in base alla normativa ratione temporis applicabile), RAGIONE_SOCIALEa presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione IMU potesse essere surrogato dalla circostanza che l’ente impositore aveva utilizzato le informazioni sul patrimonio immobiliare desumibili dal catasto edilizio urbano RAGIONE_SOCIALEa Conservatoria dei registri immobiliari, nonché i dati reperibili presso l’anagrafe tributaria e comunale e, dunque, era a conoscenza aliunde RAGIONE_SOCIALEa condizione in cui versavano gli immobili.
3. Alla stregua RAGIONE_SOCIALEe considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto, con conseguente cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di rigettare il ricorso originario RAGIONE_SOCIALEa contribuente. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza, laddove sussistono giusti motivi , rappresentati dalla circostanza che l’intervento chiarificatore

di questa Corte sulla questione principale è intervenuto nel 2022, per compensare quelle relative ai gradi di merito.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario dei contribuenti; compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna la controricorrente al rimborso di quelle concernenti il presente giudizio, che liquida in € 2.410,00, per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 11.7.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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