Esenzione IMU immobili invenduti: non è retroattiva

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 21425/2024, ha stabilito che l’esenzione IMU per gli immobili invenduti (beni-merce) non è retroattiva. Una società immobiliare aveva richiesto l’applicazione del beneficio per l’anno 2013, ma la Corte ha respinto il ricorso, affermando che la volontà del legislatore di far decorrere l’esenzione dal 2014 era chiara e insindacabile, escludendo ogni violazione costituzionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Immobili Invenduti: La Cassazione Nega la Retroattività

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande interesse per le imprese costruttrici: la portata temporale dell’esenzione IMU per gli immobili invenduti. La questione centrale era se tale agevolazione, introdotta a partire dal 2014, potesse essere applicata retroattivamente agli anni precedenti. La risposta della Suprema Corte è stata netta e ha riaffermato un principio cardine del diritto tributario: le norme di favore non si estendono al passato, salvo espressa previsione del legislatore.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare si era vista recapitare un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2013 per alcuni fabbricati di sua proprietà. Tali immobili, definiti ‘beni-merce’, erano stati costruiti con lo scopo di essere venduti, ma risultavano ancora invenduti e non locati. La società ha impugnato l’atto impositivo, sostenendo che l’imposta non fosse dovuta, ma sia in primo che in secondo grado i giudici tributari le hanno dato torto.

La controversia è quindi approdata in Corte di Cassazione, dove la società ha basato il proprio ricorso su due argomentazioni principali, strettamente connesse tra loro.

Le ragioni del ricorso: l’esenzione IMU per immobili invenduti

La ricorrente ha in primo luogo sostenuto la necessità di un’interpretazione ‘costituzionalmente orientata’ della normativa. Poiché i beni-merce non avevano prodotto reddito e non costituivano patrimonio stabile della società, ma semplici rimanenze di magazzino, non avrebbero dovuto essere soggetti a un’imposta patrimoniale come l’IMU.

In via subordinata, la società ha sollevato una questione di legittimità costituzionale della norma che ha introdotto l’esenzione solo a partire dal 1° gennaio 2014. A suo avviso, questa scelta creava una disparità di trattamento irragionevole e violava i principi di uguaglianza e capacità contributiva (artt. 3 e 53 della Costituzione), non estendendo il beneficio anche agli anni in cui l’IMU era in fase ‘sperimentale’.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo entrambi i motivi infondati. I giudici hanno chiarito diversi punti fondamentali:

1. Interpretazione Restrittiva delle Norme di Favore: Le norme che introducono agevolazioni fiscali, e a maggior ragione le esenzioni, sono considerate eccezioni alla regola generale e, come tali, devono essere interpretate in modo restrittivo. Non è possibile applicarle oltre i casi e i tempi espressamente previsti dalla legge.

2. Discrezionalità del Legislatore: La scelta di quali politiche fiscali adottare, inclusa l’introduzione di esenzioni e la loro decorrenza, rientra nella piena discrezionalità del legislatore. Questa discrezionalità, secondo la Corte, non è sindacabile dal giudice, a meno che non risulti palesemente irragionevole o arbitraria.

3. Volontà Chiara della Legge: Nel caso specifico, la volontà del legislatore era inequivocabile. La legge (d.l. n. 102/2013) stabiliva chiaramente che l’esenzione IMU per i beni-merce decorreva dal 1° gennaio 2014. Anzi, per l’anno 2013, la stessa norma aveva previsto la non debenza della sola seconda rata, confermando implicitamente l’obbligo di versare la prima. Estendere retroattivamente l’esenzione significherebbe per il giudice sostituirsi al legislatore, un’azione non consentita.

4. Infondatezza della Questione Costituzionale: Di conseguenza, anche la questione di legittimità costituzionale è stata giudicata manifestamente infondata. Non esiste alcun principio costituzionale che obblighi il legislatore a rendere retroattive le norme più favorevoli. La scelta di fissare una data di inizio (dies a quo) per un’agevolazione rientra nelle prerogative del Parlamento.

Conclusioni

La pronuncia della Corte di Cassazione consolida un orientamento giuridico di fondamentale importanza: le agevolazioni fiscali non hanno effetto retroattivo. La decisione di concedere un beneficio e di stabilirne la decorrenza è una scelta di politica economica che spetta esclusivamente al legislatore. Le imprese del settore immobiliare devono quindi tenere ben presente che l’esenzione IMU per gli immobili invenduti è applicabile solo a partire dal 1° gennaio 2014, senza possibilità di estenderla ai periodi d’imposta precedenti, anche se gli immobili possedevano già allora le medesime caratteristiche.

L’esenzione IMU per gli immobili invenduti (beni-merce) si applica retroattivamente agli anni precedenti la sua entrata in vigore?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione decorre esclusivamente dalla data fissata dal legislatore (1° gennaio 2014) e non può essere applicata ai periodi d’imposta precedenti.

È costituzionalmente illegittima una legge che introduce un’agevolazione fiscale senza renderla retroattiva?
No. Secondo la Corte, la scelta del momento a partire dal quale un’agevolazione fiscale diventa efficace rientra nella discrezionalità del legislatore e non viola i principi costituzionali di uguaglianza o capacità contributiva, a meno che non sia palesemente irragionevole.

Come devono essere interpretate le norme che prevedono esenzioni o agevolazioni fiscali?
Devono essere interpretate in modo restrittivo. Ciò significa che non possono essere applicate per analogia o estese a casi o periodi temporali non espressamente previsti dalla legge stessa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21425 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21425 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23430/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE rappresentat a e difesa dagli avvocati COGNOME NOME NOMECODICE_FISCALE), COGNOME NOME NOMECODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 757/2021 depositata il 09/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

con la sentenza n. 757/16/2021, depositata in data 9 febbraio 2021, la Commissione Tributaria del Lazio rigettava l’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE e conseguentemente confermava la sentenza di primo grado che aveva respinto l’impugnazione proposta dalla società contribuente avverso l’avviso di accertamento IMU 2013;

secondo i giudici di appello la circostanza che era stata introdotta, ai fini IMU, una particolare forma di esenzione a decorrere dal 1° gennaio 2014, non escludeva, in assenza di diversa previsione legislativa, la debenza del tributo, e delle relative sanzioni, in relazione ai pregressi periodi di piena vigenza dell’imposta. La C.T.R. riteneva, altresì, che non ricorrevano i presupposti per la rimessione della questione di legittimità alla Corte costituzionale;

contro

detta sentenza propone ricorso per cassazione affidato a due motivi la RAGIONE_SOCIALE;

il Comune RAGIONE_SOCIALE Rignano Flaminio resiste con controricorso;

entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative;

CONSIDERATO CHE

1. con il primo motivo di ricorso la società contribuente deduce, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione di legge (artt. 13, comma 9bis , nel testo sostituito dall’art. 2, comma 2, lett. a) del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, conv. con modificazioni in legge n. 124/124, 53 e 3 Costituzione, 1 protocollo addizionale alla normativa CEDU a tutela del patrimonio, in relazione alla mancata interpretazione costituzionalmente orientata di tale norma e nella mancata sua applicazione per il 2012, anno nel quale è mancato ogni presupposto per l’IMU per i beni -merce, non avendo tali beni prodotto reddito, non essendo essi appartenuti al patrimonio della società per essere
stati inseriti come beni invenduti nelle rimanenze, e non essendo stati locati;

2. con il secondo motivo, prospetta, in via subordinata, la questione di illegittimità costituzionale dell’art. 13, comma 9bis , nel testo sostituito dall’art. 2, comma 2, lett. a del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, conv. con modificazioni in 1. n. 124/124, per la parte in cui la norma implicante l’esenzione dall’ IMU entrata in vigore con decorrenza 1.1.2014 -non è stata estesa anche ai due anni precedenti nei quali quella imposta era entrata in vigore in via sperimentale, per contrasto con gli artt. 53 e 3 della Costituzione e per violazione dei principi della irragionevolezza e della uguaglianza; 3. i motivi, da trattare congiuntamente in quanto fra loro connessi, sono da ritenere privi di fondamento pure valutate le argomentazioni di cui alla memoria illustrativa della società contribuente;
3.1. secondo l’orientamento di questa Corte, a cui il Collegio intende dare continuità, vertendosi sulla medesima questione in punto di diritto, «(…) ci si trova di fronte ad una normativa che istituisce agevolazioni fiscali – addirittura una esenzione – le quali non solo, come insegna il costante orientamento di questa Corte, sono di stretta interpretazione, ma anche impegnano la discrezionalità del legislatore cui spettano le scelte di politica economico-fiscale delle quali le agevolazioni e le esenzioni sono uno strumento di attuazione. Nel caso di specie la volontà del legislatore si è peraltro espressa chiaramente, stabilendo (art. 2, comma 2, lettera a) d.l. n. 102 del 2013) una precisa decorrenza – il 1° gennaio 2014 – per l’esenzione IMU dei c.d. “immobili merce” e cioè «i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati». La stessa norma, al comma 1, prevedeva che per l’anno 2013 in relazione ai suddetti immobili non fosse dovuta la seconda rata dell’IMU, stabilendo espressamente che rimanesse dovuta la prima rata. Per gli stessi immobili era in precedenza, invece, prevista riguardo all’IMU la
facoltà per i Comuni di «ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38 per cento … per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori». (…) Tutto questo configura un assetto normativo rispetto al quale la sentenza impugnata non trova supporto che ne possa giustificare le conclusioni ove non si pensi ad un vero e proprio intervento del giudice non “come interprete” (sia pur “costituzionalmente orientato”) ma “come legislatore”» (Cass., Sez. 5^, 19 gennaio 2021, n. 760);

3.2. nel richiamare le argomentazioni di cui alla pronunzia di questa Corte n. 7612/2024, va osservato che tali considerazioni rendono evidenti, allo stesso tempo, le ragioni di manifesta infondatezza della sollevata eccezione di illegittimità costituzionale degli artt. 9, comma 1, d.lgs. n. 23 del 2011, 8, comma 2 d.lgs. n. 23 del 2011 e 13, commi 2 e 9 bis, d.l. n. 201 del 2011;

1.4. esclusa l’applicabilità retroattiva dell’esenzione da IMU, dedotta dalla ricorrente in base all’eccezione di illegittimità costituzionale degli artt. 13, commi 2 e 9-bis, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, 8, commi 1, 2 e 9, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, nel testo antecedente alla modifica apportata dall’art. 2, comma 2, lett. a, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, sul condivisibile rilievo della insindacabilità delle scelte riservate al legislatore ordinario nella previsione delle agevolazioni fiscali, non può non rilevarsi come sia pacifico che neppure i principi costituzionali di ragionevolezza e proporzionalità (ex art. 3 Cost.) consentono di escludere né vulnerare la discrezionalità del legislatore ordinario nell’individuazione e nella caratterizzazione delle fattispecie derogatorie alle regole di determinazione ed applicazione dei tributi, che possono essere disciplinate mediante una dettagliata specificazione dei requisiti soggettivi e/o oggettivi, in modo che l’operato dell’amministrazione (e, di conseguenza, del giudice che è chiamato a sindacarne la
legittimità) sia più o meno vincolato nell’apprezzamento di particolari situazioni di fatto e nel conseguente riconoscimento del beneficio fiscale (in termini: Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2020, n. 4071);

3.3. ben può ribadirsi che nessuna norma di rango costituzionale consente di giustificare l’estensione retroattiva di un’agevolazione fiscale, per la quale il legislatore ordinario ha intenzionalmente e discrezionalmente stabilito la decorrenza da un momento successivo, non essendo configurabile un’illegittimità costituzionale nella fissazione del dies a quo di un trattamento più favorevole (in termini di esenzione o riduzione) rispetto alla disciplina generale del tributo considerato;
alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, stante la infondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere rigettato;

le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo;

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione delle spese giudiziali in favore del comune controricorrente, liquidandole nella misura di € 200,00 per esborsi ed € 6.000,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi e ad altri accessori di legge; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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