Esenzione IMU immobile occupato: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con la sentenza 18936/2025, ha stabilito che non è dovuta l’IMU su un immobile abusivamente occupato se il proprietario ha sporto denuncia. A seguito di una pronuncia della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittima la norma che imponeva il pagamento in tali casi, la Cassazione ha annullato la decisione di merito. Il caso riguardava una richiesta di pagamento IMU da parte di un Comune nei confronti di un’Azienda sanitaria proprietaria di un edificio occupato e successivamente posto sotto sequestro. La sentenza chiarisce che la perdita della disponibilità del bene esclude il presupposto impositivo, sancendo il diritto all’esenzione IMU immobile occupato e rinviando la causa al giudice di secondo grado per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Immobile Occupato: La Cassazione Applica i Principi della Consulta

La questione del pagamento dell’IMU su immobili inutilizzabili perché occupati abusivamente è da tempo al centro di un acceso dibattito legale. Con la recente sentenza n. 18936 del 2025, la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo, recependo un’importante decisione della Corte Costituzionale e garantendo l’esenzione IMU immobile occupato per i proprietari che hanno tempestivamente denunciato il reato. Questa pronuncia chiarisce che la perdita della disponibilità del bene per cause non imputabili al proprietario fa venir meno il presupposto stesso dell’imposta.

I Fatti di Causa: Il Contesto della Controversia

Il caso trae origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento IMU per l’anno 2017, emesso da un Comune toscano nei confronti di un’Azienda sanitaria locale. L’imposta era relativa a un fabbricato di proprietà dell’ente, il quale però si trovava in una condizione particolare: dal dicembre 2015 era stato abusivamente occupato da un’associazione per la lotta per la casa.

A seguito della denuncia, nel febbraio 2016 l’immobile era stato sottoposto a sequestro preventivo, provvedimento poi revocato solo nel settembre 2017. Nonostante l’evidente e prolungata indisponibilità del bene, il Comune aveva preteso il pagamento dell’IMU, sostenendo che la titolarità del diritto di proprietà fosse l’unico requisito rilevante ai fini fiscali. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella di Secondo Grado avevano dato ragione al Comune, rigettando le difese dell’ente proprietario.

La Decisione della Cassazione e l’impatto della Corte Costituzionale sull’esenzione IMU immobile occupato

La svolta nel giudizio di Cassazione è avvenuta grazie a un evento normativo sopravvenuto di fondamentale importanza: la sentenza n. 60 del 18 aprile 2024 della Corte Costituzionale. Sollecitata dalla stessa Cassazione in un caso analogo, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della normativa IMU nella parte in cui non prevedeva l’esenzione per gli immobili occupati abusivamente, a condizione che fosse stata presentata una denuncia penale.

La Corte Suprema ha quindi applicato questo principio, qualificandolo come ius superveniens, ovvero una nuova norma che modifica il quadro legale di riferimento e che deve essere applicata anche ai processi in corso.

Il Principio di Capacità Contributiva

Il fulcro della decisione della Corte Costituzionale, e di conseguenza della Cassazione, risiede nel principio di capacità contributiva. I giudici hanno ritenuto irragionevole e ingiusto considerare la mera proprietà di un immobile occupato come un valido indicatore di ricchezza. Quando un proprietario viene spogliato del possesso e dell’utilizzo del proprio bene contro la sua volontà e si attiva per denunciare il fatto, non trae alcuna utilità economica dalla proprietà. Imporre una tassa in queste circostanze significherebbe tassare una ricchezza inesistente, violando un principio fondamentale dello Statuto del Contribuente.

le motivazioni

La Corte di Cassazione motiva la sua decisione di accogliere il ricorso e cassare la sentenza impugnata sulla base di due pilastri. Il primo è l’applicazione diretta dello ius superveniens derivante dalla pronuncia della Corte Costituzionale. Una norma dichiarata incostituzionale cessa di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione, e i giudici hanno l’obbligo di disapplicarla nei giudizi in corso. Di conseguenza, la regola precedente, che legava l’IMU alla sola titolarità del diritto, non poteva più essere applicata.

Il secondo pilastro è la necessità di un nuovo accertamento di fatto. La declaratoria di illegittimità costituzionale ha introdotto nuovi presupposti per l’esenzione (l’occupazione abusiva e la tempestiva denuncia). Poiché questi fatti non erano stati esaminati nel merito dai giudici precedenti (in quanto irrilevanti secondo la vecchia normativa), la Cassazione ha disposto il rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. Quest’ultima dovrà ora verificare se, nel caso specifico, sussistevano le condizioni per l’esenzione per tutto il periodo d’imposta contestato, alla luce del nuovo principio di diritto.

le conclusioni

La sentenza rappresenta una vittoria per i diritti dei proprietari e per il principio di equità fiscale. Stabilisce in modo inequivocabile che l’esenzione IMU immobile occupato è un diritto per chi subisce un’occupazione abusiva e agisce legalmente per porvi fine. La decisione chiarisce che il presupposto dell’IMU non è la nuda proprietà, ma la concreta disponibilità e la potenziale redditività del bene. Per i proprietari, ciò significa che, in caso di occupazione, è fondamentale sporgere tempestivamente denuncia alle autorità giudiziarie non solo per recuperare il bene, ma anche per garantirsi la non debenza del tributo locale. La sentenza, inoltre, conferma l’importante ruolo della Corte Costituzionale come garante della coerenza del sistema normativo ai principi fondamentali dell’ordinamento.

Il proprietario di un immobile occupato abusivamente deve pagare l’IMU?
No. Secondo la sentenza, il proprietario ha diritto all’esenzione dal pagamento dell’IMU per il periodo in cui l’immobile è occupato abusivamente, a condizione che abbia sporto tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria per i reati di violazione di domicilio (art. 614 c.p.) o invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.).

La sentenza della Corte Costituzionale sull’IMU per immobili occupati è retroattiva?
Sì, nei fatti ha efficacia retroattiva per i rapporti non ancora definiti. La declaratoria di illegittimità costituzionale di una norma (definita ius superveniens) impone la sua disapplicazione in tutti i giudizi in corso. Pertanto, si applica anche a situazioni fiscali passate che non siano state ancora definite con sentenza passata in giudicato.

Cosa succede al processo se una legge viene dichiarata incostituzionale mentre la causa è in corso?
Se una legge applicabile al caso viene dichiarata incostituzionale, il giudice del processo in corso, inclusa la Corte di Cassazione, deve disapplicare la norma illegittima e applicare la nuova disciplina risultante dalla sentenza della Corte Costituzionale. Se ciò richiede nuovi accertamenti di fatto, la causa viene rinviata a un giudice di merito per una nuova valutazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18936 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18936 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/07/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 8640/2023 R.G., proposto

‘ RAGIONE_SOCIALE con sede in Firenze, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Chieti, e dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzi p.e.c. per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: EMAIL.kstudioassociato.it ; EMAILpec.kstudioassociato.it ), giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

Comune di Calenzano (FI), in persona del Sindaco pro tempore ;

INTIMATO

avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana il 16 febbraio 2023, n. 137/06/2023;

ICI – IMU ACCERTAMENTO ESENZIONE SEQUESTRO PREVENTIVO CORTE COST. N. 60/2024

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27 maggio 2025 dal Dott. NOME COGNOME

udito il P.M., nella persona del Sostituto Procuratore Generale, Dott. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

udito, per la ricorrente, l’Avv. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

dato atto che nessuno è comparso per il controricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. L” RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana il 16 febbraio 2023, n. 137/06/2023, la quale, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento n. 1799, prot. n. 0031164, del 18 ottobre 2019, notificato il 7 novembre 2018, da parte del Comune di Calenzano (FI) per l’IMU relativa all’anno 2017 nella misura di € 20.366,00 (oltre ad accessori) , in relazione ad un fabbricato acquistato dall” RAGIONE_SOCIALE con compravendita di cosa futura del 5 maggio 2009 e censito in catasto con dichiarazione di nuova costruzione del 20 gennaio 2015, prot. n. FI008497, che, dopo l’ occupazione abusiva da parte del ‘ RAGIONE_SOCIALE con decorrenza dal 22 dicembre 2015, era stato sottoposto a sequestro preventivo con provvedimento del 23 febbraio 2016, poi revocato il 21 settembre 2017, ha rigettato l’appello proposto dalla medesima nel confronti del Comune di Calenzano (FI) avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Firenze il 10 settembre 2021, n. 407/01/2021, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali.
Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure

che aveva respinto il ricorso originario della contribuente –

sul rilievo: a) che l’atto impositivo era provvisto di idonea motivazione; b) che esso era stato sottoscritto con firma digitale da funzionario delegato in forza di determina dirigenziale; c) che il sequestro preventivo dell’immobile non comportava esenzione dall’imposta; d) che l’art. 1, comma 81, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, il quale aveva introdotto la lett. gbis ) all’art. 1, comma 759, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, prevedendo l ‘esenzione per « gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale », non aveva efficacia retroattiva.
Il Comune di Calenzano (FI) è rimasto intimato.

4. L” Azienda RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ., deducendo la sopravvenienza in corso di causa della sentenza depositata dalla Corte Costituzionale il 18 aprile 2024, n. 40, per effetto della quale « è assolutamente irragionevole e contrario al principio di capacità contributiva, insomma, ravvisare la soggettività passiva IMU e la conseguente debenza dell’imposta in capo al proprietario di un immobile occupato abusivamente, il quale abbia sporto tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria penale, per il periodo decorrente dal momento della denuncia fino a quello in cui l’immobile venga liberato, <>».

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso è affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 8 e 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, 51, comma 3bis , del d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’indisponibilità conseguente al sequestro preventivo non escludesse la sussistenza del presupposto impositivo.

Secondo la ricorrente: « La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana è incorsa in una manifesta violazione e falsa applicazione dell’art. 9, D.Lgs. n. 23/2011 e dell’art 8, D.Lgs. n. 23/2011, rispettivamente in tema di soggettività passiva e di presupposto di applicazione ai fini IMU (letti in combinato disposto con l’art. 13, comma 2, D.L. n. 201/2011), vigenti ratione temporis , laddove ha ravvisato tale soggettività in capo all’Azienda, pur in assenza della disponibilità del bene immobile per causa alla stessa non imputabile (l’occupazione abusiva con conseguente sequestro preventivo d’urgenza) ».
1.1 Il predetto motivo è fondato.

1.2 Come è noto, su sollecitazione di questa Corte (Cass., Sez. Trib., 13 aprile 2023, nn. 9956 e 9957), il giudice delle leggi ha dichiarato lite pendente l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, nel testo applicabile ratione temporis , nella parte in cui non prevede che non siano soggetti ad IMU, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 cod. pen. o per la cui
occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale (Corte Cost., 18 aprile 2024, n. 60).

A fondamento di tale conclusione, vi è la riflessione che: « Indipendentemente dalla nozione di possesso cui debba farsi riferimento a proposito dell’IMU, è irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subito l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto, tanto che il legislatore, come già rilevato, è intervenuto con la legge n. 197 del 2022 per dichiarare non dov uta l’imposta in questione ».
1.3 Secondo un indirizzo consolidato, il mutamento normativo prodotto da una pronuncia di illegittimità costituzionale, configurandosi come ius superveniens , impone, anche nella fase di cassazione, la disapplicazione della norma dichiarata illegittima e l’applicazione della disciplina risultante dalla decisione anzidetta; con l’ulteriore conseguenza che, ove la nuova situazione di diritto obiettivo derivata dalla sentenza di incostituzionalità richieda accertamenti di fatto non necessari alla stregua della precedente disciplina, questi debbono essere compiuti in sede di merito, al qual fine, ove il processo si trovi nella fase di cassazione, deve disporsi il rinvio della causa al giudice di appello (in termini: Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2019, n. 34209 -nello stesso senso: Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2020, n. 26117; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2021, n. 16206; Cass., Sez. 5^, 1 febbraio 2022, n. 2939; Cass., Sez. Trib., 12 aprile 2023, n. 9718; Cass., Sez. Trib., 9 dicembre 2024, n. 31648; Cass., Sez. 2^, 16 dicembre 2024, n. 32705). In proposito, va fatta applicazione del principio secondo cui, nel giudizio di legittimità, lo ius superveniens , che introduca una nuova disciplina del rapporto controverso, può trovare di
regola applicazione solo alla duplice condizione che, da un lato, la sopravvenienza sia posteriore alla proposizione del ricorso per cassazione, e ciò perché, in tale ipotesi, il ricorrente non ha potuto tener conto dei mutamenti operatisi successivamente nei presupposti legali che condizionano la disciplina dei singoli casi concreti; e, dall’altro lato, la normativa sopraggiunta sia pertinente rispetto alle questioni agitate nel ricorso, posto che i principi generali dell’ordinamento in materia di processo per cassazione – e soprattutto quello che impone che la funzione di legittimità sia esercitata attraverso l’individuazione delle censure espresse nei motivi di ricorso e sulla base di esse – impediscono di rilevare d’ufficio (o a seguito di segnalazione fatta dalla parte mediante memoria difensiva) regole di giudizio determinate dalla sopravvenienza di disposizioni, ancorché dotate di efficacia retroattiva, afferenti ad un profilo della norma applicata che non sia stato investito, neppure indirettamente, dai motivi di ricorso e che concernano quindi una questione non sottoposta al giudice di legittimità (Cass., Sez. Lav., 1 ottobre 2012, n. 16642; Cass., Sez. 5^, 24 luglio 2018, n. 19617).
1.4 Nel caso di specie, la sopravvenienza della declaratoria di illegittimità costituzionale (nella forma di sentenza additiva) comporta la necessità di un nuovo accertamento di fatto in ordine alla effettiva privazione della disponibilità materiale dell’immobile per l’intera durata dell’anno 2016 a causa dell ‘occupazione abusiva da parte di terzi, che era stata tempestivamente denunciata dalla contribuente all’autorità giudiziaria.

1.5 Laddove, pur escludendo -secondo una esegesi conforme all’art. 3, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212 l’efficacia retroattiva dell’art. 1, comma 81, della legge 29

dicembre 2022, n. 197, il quale aveva introdotto la lett. gbis ) all’art. 1, comma 759, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, la sentenza impugnata aveva ribadito che « il proprietario del bene detenuto da terzi in quanto oggetto di abusiva occupazione, è tenuto al versamento IMU in quanto l’occupazione abusiva di un immobile non costituisce una giusta causa di esenzione dal pagamento dell’imposta atteso che la norma di riferimento ricollega l’imposta alla titolarità del diritto e non all’utilizzo del bene o alla sua fruttuosità ».
Pertanto, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza del motivo dedotto, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 27 maggio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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