Esenzione IMU immobile locato: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione IMU per un immobile locato a un ente non commerciale non è applicabile. Se il proprietario percepisce un canone di locazione, l’uso a fini di lucro dell’immobile fa decadere il beneficio, indipendentemente dall’attività svolta dall’inquilino. La sentenza ribalta la decisione di merito, accogliendo il ricorso dell’agente di riscossione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU immobile locato: quando il profitto esclude il beneficio

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di imposte locali: l’esenzione IMU per un immobile locato a enti non commerciali non è automatica. Se il proprietario ricava un profitto dalla locazione, il beneficio fiscale viene meno. Analizziamo questa importante decisione e le sue implicazioni pratiche.

Il caso in esame: una controversia sull’IMU

Una società immobiliare, proprietaria di un edificio, lo aveva concesso in locazione a un soggetto che vi svolgeva attività di assistenza, teoricamente rientranti tra quelle che godono dell’esenzione dall’Imposta Municipale Unica (IMU).
L’agente della riscossione, ritenendo l’imposta comunque dovuta, notificava gli atti impositivi. La società proprietaria impugnava tali atti, ottenendo ragione sia in primo che in secondo grado. I giudici di merito avevano infatti ritenuto che l’esenzione fosse applicabile anche se l’immobile era locato, data la natura dell’attività svolta al suo interno. L’agente della riscossione, tuttavia, non si arrendeva e portava la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La questione dell’esenzione IMU per l’immobile locato

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione dell’articolo 7 del D.Lgs. 504/1992. Questa norma prevede l’esenzione IMU per gli immobili utilizzati da enti non commerciali per lo svolgimento di attività assistenziali, sanitarie, didattiche e altre di rilevanza sociale. La domanda chiave era: questa esenzione spetta al proprietario anche quando concede l’immobile in affitto, percependo quindi un canone?
Secondo i giudici di merito, la risposta era affermativa. Per la Cassazione, invece, la soluzione è diametralmente opposta.

La decisione della Cassazione e il principio di diritto

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’agente della riscossione, cassando la sentenza d’appello e stabilendo che l’imposta era dovuta. Il ragionamento dei giudici si fonda su un orientamento consolidato che richiede la compresenza di due requisiti per l’esenzione:

1. Requisito oggettivo: Nello stabile devono essere svolte esclusivamente le attività meritevoli previste dalla legge.
2. Requisito soggettivo: Tali attività devono essere svolte da un ente che non abbia come oggetto principale l’esercizio di attività commerciali.

La Corte ha chiarito che, quando l’immobile viene locato, il proprietario lo utilizza per uno scopo di lucro. Questa finalità lucrativa, a prescindere dall’attività svolta dall’inquilino e da come quest’ultimo reimpieghi i canoni, interrompe il nesso che giustifica il beneficio fiscale. In altre parole, l’esenzione è legata all’uso diretto dell’immobile da parte dell’ente non commerciale proprietario, non all’uso che ne fa un terzo conduttore.

Le motivazioni

Nelle motivazioni, la Corte di Cassazione ha sottolineato come le norme che prevedono esenzioni fiscali debbano essere interpretate in modo restrittivo, poiché rappresentano una deroga al principio generale di capacità contributiva. La locazione, essendo un contratto a titolo oneroso, configura inequivocabilmente un’utilizzazione economica del bene da parte del proprietario. Questo utilizzo a fini di profitto prevale sulla natura dell’attività svolta dal locatario.

La Corte ha inoltre respinto l’eccezione di ‘giudicato esterno’ sollevata dalla società. I giudici hanno specificato che, in materia di imposte periodiche, il giudicato può formarsi solo su elementi fattuali stabili e permanenti. L’interpretazione di una norma giuridica, invece, non può mai vincolare un giudice in un procedimento successivo, poiché l’attività esegetica è consustanziale all’esercizio della funzione giurisdizionale e non può essere cristallizzata da una decisione precedente.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio di estrema importanza pratica: l’esenzione IMU immobile locato non è ammissibile. I proprietari di immobili, anche se li affittano a enti meritevoli come associazioni di volontariato o ONLUS, sono tenuti al pagamento dell’imposta se percepiscono un canone. La destinazione d’uso da parte dell’inquilino non è sufficiente a trasferire il beneficio fiscale al locatore. Questa decisione fornisce un chiaro spartiacque tra la locazione, che ha finalità di reddito, e il comodato d’uso gratuito, dove l’assenza di profitto potrebbe, a determinate condizioni, consentire l’applicazione dell’esenzione.

Un immobile di proprietà di una società, concesso in locazione a un ente che svolge attività meritevoli, ha diritto all’esenzione IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’esenzione IMU non si applica se l’immobile è locato. La percezione di un canone di locazione configura un utilizzo a fini di lucro da parte del proprietario, che fa venir meno il requisito per il beneficio fiscale, a prescindere dall’attività svolta dal conduttore.

La decisione di un giudice in una causa precedente sulla stessa questione fiscale crea un ‘giudicato’ che vincola i giudici futuri?
No, non quando si tratta di interpretazione di norme giuridiche. La Corte ha chiarito che l’interpretazione della legge compiuta in una precedente sentenza non costituisce un limite per un altro giudice, il quale deve operare una propria e autonoma valutazione della normativa. Il giudicato esterno su imposte periodiche riguarda solo elementi fattuali stabili, non questioni di diritto.

C’è differenza tra concedere un immobile in locazione e in comodato gratuito ai fini dell’esenzione IMU?
Sì, la differenza è sostanziale. La sentenza evidenzia che la locazione implica il pagamento di un corrispettivo e quindi un’attività lucrativa per il proprietario, che esclude l’esenzione. La Corte menziona che la Legge di Bilancio 2024 ha previsto un’interpretazione autentica solo per il comodato gratuito, rafforzando la distinzione tra le due fattispecie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31366 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31366 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30007/2022 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOMENOME COGNOME (DNTRND80C29C129Q)

-resistente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 4987/2022 depositata il 27/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello della RAGIONE_SOCIALE con la conferma della decisione di

primo grado (mentre la sentenza di primo grado aveva preliminarmente rilevato il giudicato esterno la sentenza oggi impugnata aveva, invece, ritenuto di non accogliere l’appello in quanto l’esenzione IMU era dovuta anche se l’immobile era locato);

ricorre in cassazione la RAGIONE_SOCIALE con tre motivi di ricorso;

la società contribuente non ha depositato controricorso, ma ha presentato due memorie, da ritenersi inammissibili ex art. 370 cpc..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso risulta fondato per il secondo motivo che assorbe il terzo motivo, respinto il primo.

Con il primo motivo la ricorrente prospetta la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per vizio di ultra-petizione, sulla pronuncia ex art. 7, primo comma, lettera i, d. lgs. 504 del 1992, in quanto l’esenzione non era oggetto di impugnazione davanti alla CTR.

La stessa ricorrente, però, evidenzia come nella sua costituzione aveva riproposto l’eccezione (anche se ‘per mero scrupolo difensivo’) e, pertanto, la CTR ha dovuto pronunciarsi sulla questione di diritto una volta escluso il giudicato.

Il secondo motivo, violazione dell’art. 7, primo comma, d. lgs. n- 504 del 1992, art. 13, d. l. n. 201 del 2011 e art. 91-bis d. l. 1 del 2012, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., risulta fondato.

Questa Corte di Cassazione si è già pronunciata sulla questione ritenendo che l’esenzione non spetta nell’ipotesi di locazione dell’immobile, rilevando in tale ipotesi l’utilizzo a fine di lucro da parte del proprietario, a prescindere dall’attività posta in essere al suo interno dal conduttore: «In tema d’imposta comunale sugli immobili (ICI), l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992 è subordinata alla compresenza di un requisito oggettivo, rappresentato dallo svolgimento esclusivo nell’immobile
dell’attività di assistenza o delle altre equiparate, e di un requisito soggettivo, costituito dallo svolgimento di tali attività da parte di un ente che non abbia come oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali (art. 87, ora 73, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 917 del 1986, cui il citato art. 7 rinvia), sicché non è applicabile ove l’immobile sia locato, rilevando in tale ipotesi l’utilizzo a fini di lucro da parte del proprietario, a prescindere dall’attività posta in essere al suo interno dal conduttore e dalle modalità di reimpiego dei canoni riscossi» (Sez. 5, Sentenza n. 8870 del 04/05/2016, Rv. 639648 -01; vedi anche Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8073 del 21/03/2019, Rv. 653398 – 01).
Infatti, la legge di bilancio 2024 (l. 213 del 2023) prevede un’interpretazione autentica solo per il comodato gratuito (e non per la locazione); in materia di esenzioni le norme devono interpretarsi in maniera restrittiva (vedi Sez. 5 – , Sentenza n. 12804 del 26/06/2020, Rv. 658042 -01). La differente ratio , del resto, tra comodato e locazione risulta evidente, in quanto con la locazione si incassa un corrispettivo.

Quanto al giudicato esterno, deve rilevarsi che questa Corte di Cassazione ha ritenuto configurabile il giudicato esterno anche nelle ipotesi di imposte periodiche, quando gli elementi considerati dalle decisioni passate in giudicato hanno carattere stabile o tendenzialmente permanente, mentre non riguarda gli elementi variabili destinati a modificarsi nel tempo (Sez. 5 – , Sentenza n. 25516 del 10/10/2019, Rv. 655438 -01; Sez. 5 – , Ordinanza n. 5766 del 03/03/2021, Rv. 660691 -01).

Nel caso in giudizio le sentenze passate in giudicato riguardano tuttavia, non gli elementi della fattispecie stabili, ma questioni di diritto che, in quanto tali, non sono suscettibili di passare in giudicato, in qualsiasi modo decise: «In tema di giudicato esterno, l’interpretazione delle norme giuridiche compiuta dal giudice non può mai costituire limite all’attività esegetica esercitata da altro giudice,

la quale, in quanto consustanziale allo stesso esercizio della funzione giurisdizionale, non può incontrare vincoli, non trovando riconoscimento, nell’ordinamento processuale italiano, il principio dello stare decisis . (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza con la quale la Commissione tributaria regionale, respingendo l’eccezione di giudicato esterno, aveva operato un’autonoma valutazione della fattispecie oggetto di giudizio, relativamente alla legittimità del metodo utilizzato dall’Ente comunale per la stima dell’immobile soggetto ad ICI)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 5822 del 05/03/2024, Rv. 670813 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 23723 del 21/10/2013, Rv. 628972 – 01).
La questione dell’assoggettabilità ad imposta per gli immobili locati e gestiti da un ente senza esercizio di attività commerciale, infatti, attiene alla valutazione della normativa.

La decisione deve cassarsi con la decisione nel merito (di rigetto dell’originario ricorso introduttivo della contribuente) da parte di questa Corte di legittimità, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, con la condanna alle spese del giudizio di legittimità; le spese dei giudizi di merito, nella valutazione complessiva del procedimento e dell’evoluzione anche normativa della materia, possono compensarsi interamente.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo ed assorbito il terzo; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso della contribuente.

Condanna la RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 1.500,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Spese dei giudizi di merito compensate.

Così deciso in Roma, il 14/11/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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