Esenzione IMU immobile locato: la Cassazione decide

Una società immobiliare ha richiesto l’esenzione IMU per un immobile locato, basandosi su precedenti decisioni favorevoli. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la locazione di un immobile costituisce un’attività a scopo di lucro per il proprietario, impedendo così l’accesso all’esenzione IMU immobile locato. Inoltre, la Corte ha chiarito che il principio del giudicato non si estende alle interpretazioni di norme giuridiche, che possono essere riesaminate in giudizi futuri.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Immobile Locato: la Cassazione Ribadisce il ‘No’

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato nuovamente il tema dell’esenzione IMU immobile locato, confermando un orientamento ormai consolidato. La decisione chiarisce in modo definitivo perché la locazione di un bene, anche se utilizzato dal conduttore per attività meritevoli, esclude il proprietario dal beneficio fiscale. Analizziamo insieme i punti salienti di questa pronuncia e le sue implicazioni pratiche per gli operatori del settore.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Esenzione Negata

Una società immobiliare si era vista negare l’esenzione dall’IMU per l’anno 2016. La società aveva impugnato la decisione, sostenendo di aver diritto al beneficio fiscale. Il suo ricorso era stato respinto sia in primo grado sia dalla Commissione Tributaria Regionale. Giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, la società ha basato la sua difesa su tre motivi principali: la violazione del principio del giudicato esterno, l’errata interpretazione delle norme sull’esenzione e un vizio di valutazione delle prove.

La Questione del Giudicato Esterno nelle Imposte Periodiche

Il primo motivo di ricorso si fondava sull’esistenza di precedenti sentenze definitive, relative ad annualità d’imposta diverse, che avevano riconosciuto il diritto all’esenzione. La società sosteneva che tali decisioni dovessero vincolare anche il giudice del presente procedimento.

La Corte di Cassazione ha respinto questa argomentazione, chiarendo un punto fondamentale del diritto processuale tributario. Il giudicato esterno si applica alle imposte periodiche, come l’IMU, solo quando riguarda elementi fattuali stabili e permanenti. Tuttavia, non può mai riguardare le questioni di diritto, ovvero l’interpretazione delle norme giuridiche. Ogni giudice ha il dovere di interpretare autonomamente la legge, senza essere vincolato dall’interpretazione fornita da un altro giudice in un precedente processo. Pertanto, le decisioni precedenti non erano vincolanti.

L’Esenzione IMU per Immobili Locati: l’Orientamento della Corte

Il cuore della questione risiede nel secondo motivo di ricorso, relativo alla presunta violazione delle norme sull’esenzione IMU. La legge prevede un’esenzione per gli immobili utilizzati da enti non commerciali per lo svolgimento di specifiche attività (assistenziali, sanitarie, ecc.).

La Corte ha ribadito che per beneficiare dell’esenzione sono necessari due requisiti concomitanti:
1. Requisito soggettivo: Il proprietario deve essere un ente non commerciale.
2. Requisito oggettivo: L’immobile deve essere utilizzato esclusivamente per lo svolgimento delle attività meritevoli previste dalla legge.

Nel momento in cui l’immobile viene concesso in locazione, anche se il conduttore vi svolge un’attività esente, il proprietario sta utilizzando il bene per uno scopo di lucro, ovvero la percezione di un canone. Questa finalità lucrativa fa venir meno il requisito oggettivo, a prescindere dall’attività svolta all’interno dell’immobile dal locatario. La locazione, di per sé, è un’attività commerciale che esclude l’accesso all’esenzione.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha motivato il rigetto del ricorso basandosi su principi consolidati. In primo luogo, ha sottolineato che l’interpretazione di una norma giuridica non può mai diventare un fatto ‘cristallizzato’ da un giudicato. La funzione giurisdizionale richiede che ogni giudice possa esercitare la propria attività interpretativa liberamente. Per quanto riguarda il merito, la Corte ha confermato che la locazione di un immobile introduce un elemento di natura commerciale e lucrativa per il proprietario. Questo utilizzo a fini di lucro è incompatibile con la ratio dell’esenzione fiscale, che mira a favorire lo svolgimento diretto di attività di rilevanza sociale da parte di enti non commerciali. La Corte ha inoltre giudicato inammissibile il terzo motivo, relativo a un presunto errore di valutazione, poiché non era stato sollevato correttamente nel precedente grado di giudizio e non ne era stata dimostrata la decisività.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio chiave per tutti gli enti, commerciali e non, che possiedono immobili. L’esenzione IMU immobile locato non è applicabile. Per ottenere il beneficio fiscale, è necessario che l’ente proprietario utilizzi direttamente l’immobile per le finalità istituzionali e non commerciali previste dalla normativa. La semplice locazione a un soggetto terzo, anche se quest’ultimo svolge attività meritevoli, interrompe il nesso diretto tra il bene e l’attività non profit del proprietario, trasformando l’utilizzo del bene in un’operazione economica che, come tale, è soggetta a imposizione fiscale.

Un ente che loca un immobile ha diritto all’esenzione IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la locazione di un immobile rappresenta un utilizzo a fini di lucro da parte del proprietario. Questa finalità commerciale è incompatibile con i requisiti per l’esenzione IMU, che presuppone un uso diretto e non lucrativo del bene per attività socialmente rilevanti.

Una sentenza favorevole sull’IMU di un anno precedente vale automaticamente per gli anni successivi?
No. Una sentenza precedente non è vincolante per gli anni d’imposta futuri quando si tratta di interpretazione di norme giuridiche. Il principio del ‘giudicato’ si applica solo agli elementi di fatto stabili e permanenti, non alle questioni di diritto, che ogni giudice deve valutare autonomamente.

Quali sono i requisiti per ottenere l’esenzione IMU prevista per gli enti non commerciali?
L’esenzione richiede la compresenza di due requisiti: uno soggettivo (il proprietario deve essere un ente che non ha come oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali) e uno oggettivo (l’immobile deve essere utilizzato esclusivamente per lo svolgimento di attività di assistenza o altre equiparate).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32658 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32658 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7319/2022 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 6388/2021 depositata il 03/09/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello della società contribuente con conferma della decisione di primo grado che aveva respinto il ricorso introduttivo per l’esenzione IMU, anno 2016;

ricorre per cassazione la RAGIONE_SOCIALE con tre motivi di ricorso, come integrati da memoria;

resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE che chiede il rigetto del ricorso in quanto infondato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del grado, con il raddoppio del contributo unificato.

Il primo motivo di ricorso è infondato; la ricorrente sostiene la sussistenza di un giudicato, relativo alle decisioni (definitive) per altri anni di imposta.

Questa Corte di Cassazione ha ritenuto configurabile il giudicato esterno anche nelle ipotesi di imposte periodiche, quando gli elementi considerati dalle decisioni passate in giudicato hanno carattere stabile o tendenzialmente permanente, mentre non riguarda gli elementi variabili destinati a modificarsi nel tempo (Sez. 5 – , Sentenza n. 25516 del 10/10/2019, Rv. 655438 -01; Sez. 5 – , Ordinanza n. 5766 del 03/03/2021, Rv. 660691 -01).

Nel caso in giudizio le sentenze passate in giudicato tuttavia riguardano, non gli elementi della fattispecie stabili, ma questioni di diritto che, in quanto tali, non sono suscettibili di passare in giudicato, in qualsiasi modo decise: «In tema di giudicato esterno, l’interpretazione delle norme giuridiche compiuta dal giudice non può mai costituire limite all’attività esegetica esercitata da altro giudice, la quale, in quanto consustanziale allo stesso esercizio della funzione giurisdizionale, non può incontrare vincoli, non trovando riconoscimento, nell’ordinamento processuale italiano, il principio
dello stare decisis . (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza con la quale la Commissione tributaria regionale, respingendo l’eccezione di giudicato esterno, aveva operato un’autonoma valutazione della fattispecie oggetto di giudizio, relativamente alla legittimità del metodo utilizzato dall’Ente comunale per la stima dell’immobile soggetto ad ICI)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 5822 del 05/03/2024, Rv. 670813 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 23723 del 21/10/2013, Rv. 628972 – 01).

La questione dell’assoggettabilità ad imposta per gli immobili locati e gestiti da un ente senza esercizio di attività commerciale, infatti, attiene alla valutazione della normativa.

Le decisioni precedenti, quindi, non risultano vincolanti, per il giudicato, trattandosi di questione di diritto.

Comunque, trattandosi di valutazione di un contratto di locazione, deve accertarsi la sua vigenza anno per anno.

Il secondo motivo, violazione dell’art. 7, primo comma, d. lgs. n- 504 del 1992, art. 13, d. l. n. 201 del 2011 e art. 91-bis d. l. 1 del 2012, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., risulta infondato.

Questa Corte di Cassazione si è già pronunciata sulla questione, ritenendo che l’esenzione non spetta nell’ipotesi di locazione dell’immobile , rilevando in tale ipotesi l’utilizzo a fine di lucro da parte del proprietario, a prescindere dall’attività posta in essere al suo interno dal conduttore: «In tema d’imposta comunale sugli immobili (ICI), l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992 è subordinata alla compresenza di un requisito oggettivo, rappresentato dallo svolgimento esclusivo nell’immobile dell’attività di assistenza o delle altre equiparate, e di un requisito soggettivo, costituito dallo svolgimento di tali attività da parte di un ente che non abbia come oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali (art. 87, ora 73, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 917 del 1986, cui il citato art. 7 rinvia), sicché non è applicabile ove
l’immobile sia locato, rilevando in tale ipotesi l’utilizzo a fini di lucro da parte del proprietario, a prescindere dall’attività posta in essere al suo interno dal conduttore e dalle modalità di reimpiego dei canoni riscossi» (Sez. 5, Sentenza n. 8870 del 04/05/2016, Rv. 639648 -01; vedi anche Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8073 del 21/03/2019, Rv. 653398 – 01).

Il ricorso in cassazione, del resto, non contiene efficaci critiche per mutare l’orientamento della Corte: «In tema di ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di norme di diritto (sostanziali o processuali), il principio di specificità dei motivi, di cui all’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c., deve essere letto in correlazione al disposto dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., essendo dunque inammissibile, per difetto di specificità, il motivo di ricorso che, nel denunciare la violazione di norme di diritto, ometta di raffrontare la ratio decidendi della sentenza impugnata con la giurisprudenza della S.C. e, ove la prima risulti conforme alla seconda, ometta di fornire argomenti per mutare orientamento», Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 5001 del 02/03/2018, Rv. 648213 – 01).
Non utilmente invocabile a livello interpretativo (se non a contrario ) è il sopravvenire dell’art.1 co. 71 legge 213/23, che richiama la ben diversa ipotesi di comodato gratuito a soggetti funzionalmente e strutturalmente collegati al concedente.

Inammissibile il terzo motivo di ricorso ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (per omessa valutazione, travisamento, del riconoscimento dell’esenzione da parte dell’ente creditore, il Comune), in quanto il motivo non risulta proposto in appello e non viene neanche prospettata la decisività della prova in relazione alla diversa annualità (il contratto di locazione potrebbe rilevare in un anno e non in altro, se venuto meno).

P.Q.M.

rigetta il ricorso .

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.400,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 14/11/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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