Esenzione IMU: il classamento catastale è decisivo

Un contribuente ha richiesto l’esenzione ICI per un immobile utilizzato come abitazione principale, ma registrato con classamento catastale A/10 (ufficio). La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che, ai fini del beneficio fiscale, la classificazione catastale oggettiva prevale sull’uso di fatto. È onere del contribuente assicurare la corretta registrazione dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU: Perché il Classamento Catastale Vince sull’Uso Effettivo

L’esenzione IMU (precedentemente ICI) per l’abitazione principale è un tema di grande interesse per i proprietari di immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per ottenere il beneficio fiscale, ciò che conta è il classamento catastale ufficiale dell’immobile, non il suo utilizzo concreto. Questo significa che se un immobile è registrato al catasto come ufficio (categoria A/10), non potrà godere dell’esenzione, anche se di fatto viene utilizzato come dimora abituale.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di un contribuente di annullare alcuni avvisi di accertamento relativi all’ICI per gli anni dal 2008 al 2011. Il contribuente sosteneva di aver diritto all’esenzione prevista per l’abitazione principale, poiché utilizzava l’immobile in questione come sua residenza. Il problema, tuttavia, risiedeva nel fatto che l’unità immobiliare era iscritta nel catasto edilizio urbano nella categoria A/10, destinata a uffici e studi privati.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al Comune, affermando che la normativa di favore, essendo di stretta interpretazione, non poteva essere applicata a un immobile non classificato come abitativo. Il contribuente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che l’uso effettivo dovesse prevalere sulla classificazione formale.

La Decisione della Corte sul Classamento Catastale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la decisione del giudice di secondo grado. Gli Ermellini hanno chiarito, in linea con un orientamento ormai consolidato, che ai fini dell’esenzione ICI/IMU per abitazione principale, il presupposto oggettivo è la classificazione catastale dell’immobile.

La normativa di riferimento (in particolare il D.L. n. 93 del 2008) limita esplicitamente l’esenzione a specifiche categorie catastali abitative. Di conseguenza, un immobile classificato come A/10 (ufficio-studio) è intrinsecamente escluso dal beneficio, a prescindere dal suo utilizzo effettivo da parte del proprietario.

L’Onere della Prova e la Variazione Catastale

Un punto cruciale sottolineato dalla Corte è che la responsabilità di una corretta classificazione ricade sul contribuente. Se esiste una discrepanza tra il classamento catastale e la destinazione d’uso reale, è compito del proprietario attivarsi per rettificare la situazione. Questo può avvenire attraverso due canali:
1. L’impugnazione dell’atto di classamento, se ritenuto errato.
2. La presentazione di una dichiarazione di variazione catastale per adeguare la categoria alla reale destinazione dell’immobile.

La Corte ha specificato che non si può pretendere che l’ente impositore (il Comune) si faccia carico di un’attività di verifica che non gli compete, soprattutto quando i dati ufficiali del catasto indicano una destinazione non abitativa.

Il Precedente delle Sezioni Unite

La decisione si allinea a un principio di diritto già espresso dalle Sezioni Unite della stessa Corte in materia di ruralità dei fabbricati. Anche in quel contesto, si era stabilito che l’identificazione di un immobile ai fini fiscali si correla primariamente al dato oggettivo risultante dal catasto. Se l’immobile non è iscritto nella categoria corretta per beneficiare di un’agevolazione, spetta al contribuente che pretende l’esenzione l’onere di impugnare l’atto di classamento.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base del principio di stretta interpretazione delle norme agevolative. L’esenzione per l’abitazione principale è un’eccezione alla regola generale dell’imposizione fiscale e, come tale, i suoi presupposti devono essere verificati con rigore. La legge ha chiaramente delimitato l’ambito di applicazione del beneficio alle sole unità immobiliari che, dal punto di vista catastale, sono destinate a uso abitativo (come le categorie da A1 ad A9, con specifiche esclusioni).

L’argomentazione del ricorrente, basata sulla prevalenza dell’uso di fatto, è stata considerata infondata perché aprirebbe la porta a incertezze e renderebbe inefficace il sistema di classificazione catastale, che è il pilastro su cui si fonda l’accertamento dei tributi immobiliari. La destinazione funzionale non abitativa, impressa dal classamento catastale, impedisce a monte di poter anche solo considerare l’immobile per l’esenzione in questione.

Le Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un messaggio chiaro per tutti i contribuenti: la corretta classificazione catastale del proprio immobile è un prerequisito essenziale per accedere a benefici fiscali come l’esenzione IMU per l’abitazione principale. L’uso di fatto, sebbene conforme alla realtà, non è sufficiente a superare un dato formale ostativo. Pertanto, è fondamentale verificare la visura catastale dei propri immobili e, in caso di discrepanze con la situazione reale, attivarsi tempestivamente per richiedere la necessaria variazione. Ignorare questo aspetto può portare a spiacevoli avvisi di accertamento e all’impossibilità di far valere i propri diritti in sede contenziosa.

Ai fini dell’esenzione IMU/ICI per abitazione principale, prevale l’uso effettivo o il classamento catastale?
Secondo la Corte di Cassazione, prevale il classamento catastale. Per beneficiare dell’esenzione, l’immobile deve essere iscritto in una categoria catastale abitativa, indipendentemente dal suo utilizzo di fatto come dimora principale.

Cosa deve fare un contribuente se il classamento catastale del suo immobile non corrisponde all’uso effettivo?
Il contribuente ha l’onere di attivarsi per correggere la discrepanza. Può farlo impugnando l’atto di classamento se lo ritiene errato, oppure presentando una dichiarazione di variazione catastale per allineare la categoria all’uso reale dell’immobile.

Un immobile accatastato come A/10 (ufficio) può beneficiare dell’esenzione per abitazione principale se viene utilizzato come tale?
No. La sentenza chiarisce che un immobile iscritto nella categoria A/10 è escluso dall’ambito di applicazione dell’esenzione per l’abitazione principale, poiché tale beneficio è riservato a specifiche categorie catastali a destinazione abitativa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15715 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15715 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 05/06/2024

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18126/2017 R.G. proposto da COGNOME NOME, con domicilio eletto in INDIRIZZO, INDIRIZZO che lo rappresenta e

19 , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO difende;

-ricorrente –

contro

Roma Capitale, in persona del suo Sindaco p.t. , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, ed elettivamente domiciliata presso gli uffici dell’avvocatura Capitolina, alla INDIRIZZO ;

-intimata – avverso la sentenza n. 62/17, depositata il 18 gennaio 2017, della Commissione tributaria regionale del Lazio;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29 febbraio 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 62/17, depositata il 18 gennaio 2017, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha accolto l’appello proposto dal Comune di Roma, così pronunciando in riforma della decisione di prime cure che aveva accolto l’impugnazione di avvisi di accertamento emessi in relazione all’ICI dovuta dal contribuente per gli anni dal 2008 al 2011;

1.1 – il giudice del gravame ha rilevato, in sintesi, che -ai fini della richiesta applicazione dell’aliquota ICI agevolata doveva aversi riguardo al classamento catastale dell’unità immobiliare sicchè, nella fattispecie, non poteva ritenersi applicabile la disposizione di favore, di stretta interpretazione, in quanto l’unità immobiliare posseduta risultava classata in categoria A/10;

– COGNOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi, ed ha depositato memoria; Roma Capitale ha depositato procura speciale.

Considerato che:

-col primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia «violazione e falsa applicazione di legge -vizio di ultrapetizione», deducendo, in sintesi, che l’eccezione posta a fondamento del ricorso introduttivo -col quale si era richiesto l’annullamento degli avvisi di accertamento si identificava -piuttosto che col regime di favore previsto dal d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 8 e, dunque, con l’applicazione di un’aliquota agevolata e della detrazione di imposta -con l’esclusione dal tributo prevista dal d.l. 27 maggio 2008, n. 93, art. 1, conv. in l. legge 24 luglio 2008 n. 126, così che la pronuncia impugnata era incorsa nel denunciato vizio di ultrapetizione;
-soggiunge, quindi, il ricorrente di aver dato conto della destinazione dell’unità immobiliare in contestazione ad abitazione

principale -dietro produzione del certificato storico di residenza -e che, ai fini dell’esenzione, deve aversi riguardo all’effettiva utilizzazione e non anche al classamento catastale;

il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, sull’assunto che, ai fini dell’esenzione da imposta, deve aversi riguardo allo «specifico uso» dell’unità immobiliare, come rilevato dalla stessa giurisprudenza di legittimità il concetto di abitazione principale non risultando «necessariamente legato a quello di unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio»;
-i due motivi -che, al di là dell’impropria rubricazione del secondo motivo, vanno congiuntamente esaminati in quanto connessi -sono destituiti di fondamento;

-difatti, risultando il dispositivo della gravata sentenza conforme a diritto -e non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto -alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo come costituzionalizzato nell’art. 111, comma secondo, Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 cod. proc. civ. ispirata a tali principi, deve ritenersi consentito alla Corte di decidere nel merito il giudizio nonostante il denunciato vizio di ultrapetizione ( recte extrapetizione; Cass., 1 marzo 2019, n. 6145; Cass. Sez. U., 2 febbraio 2017, n. 2731; Cass., 3 marzo 2011, n. 5139; Cass., 1 febbraio 2010, n. 2313; Cass., 28 luglio 2005, n. 15810; Cass., 23 aprile 2001, n. 5962);
la Corte ha già avuto modo di rilevare, in tema di ICI, che, ai fini dell’esenzione di imposta introdotta dal d.l. n. 93 del 2008, art. 1, cit., deve aversi riguardo alla oggettiva classificazione catastale dell’unità immobiliare, così che ne rimane esclusa l’ unità iscritta in catasto nella categoria A/10 (ufficio-studio); ciò in quanto la difformità di

destinazione, suscettibile di rilevare ai fini dell’esenzione in discorso, implica l’iniziativa del contribuente stesso e, dunque, l’impugnazione dell’atto catastale determinativo del classamento (in tesi) non conforme a detta destinazione ovvero la presentazione di una dichiarazione di variazione catastale non potendosi gravare l’Ente impositore di un’attività che non è posta a suo carico (v. Cass., 18 dicembre 2020, n. 29077; Cass., 28 marzo 2017, n. 8017; Cass., 21 febbraio 2017, n. 4467);
3.1 -detto orientamento, del resto, si conforma al principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Corte in tema di ruralità, essendosi statuito che l’identificazione della ruralità dei fabbricati esclusi dall’imposizione ICI si correla al dato oggettivo delle emergenze catastali, così che l’immobile già iscritto nel catasto dei fabbricati come rurale, con l’attribuzione della relativa categoria (A/6 o D/10), in conseguenza della riconosciuta ricorrenza dei requisiti previsti dal d.l. n. 557 del 1993, art. 9, non è soggetto all’imposta, ai sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, c. 1, lett. a), laddove se l’immobile risulti iscritto in una diversa categoria catastale, sarà onere del contribuente, che pretenda l’esenzione dall’imposta, impugnare l’atto di classamento, restando, altrimenti, il fabbricato medesimo assoggettato ad ICI (così Cass. Sez. U., 21 agosto 2009, n. 18565 cui adde , ex plurimis , Cass., 9 marzo 2018, n. 5769; Cass., 31 ottobre 2017, n. 25936; Cass., 11 maggio 2017, n. 11588; Cass., 20 aprile 2016, n. 7930; Cass., 12 agosto 2015, n. 16737);
3.2 -va, inoltre, rimarcat a l’inconferenza del riferimento operato dal ricorrente alla giurisprudenza della Corte emersa in tema di plurime unità immobiliari destinate a dimora abituale del contribuente (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 8, comma 2), essendosi (così) rilevato

-avuto riguardo al favor legis di tutela dell’abitazione principale l’irrilevanza del classamento catastale (in tesi) predicato come unitario di dette plurime unità immobiliari, diversamente rimanendo essenziale lo «specifico uso quale “abitazione principale” dell’immobile nel suo complesso» (Cass., 29 ottobre 2008, n. 25902 cui adde Cass., 25 giugno 2019, n. 17015; Cass., 3 luglio 2014, n. 15198; Cass., 12 febbraio 2010, n. 3393);

rimane, dunque, estraneo al principio di diritto in questione il profilo di fattispecie che si identifica con la destinazione funzionale dell’unità immobiliare così come impressa dal classamento catastale; destinazione, questa, che -in quanto di natura non abitativa -nemmeno poteva essere presa in considerazione dalla disposizione di favore (d.l. n. 93 del 2008, art. 1, cit. ) che, nel delimitare l’àmbito di applicazione dell’esclusione, ha, per l’appunto, avuto riguardo a specifiche unità immobiliari (sempre) a destinazione abitativa (in categoria catastale A1, A8 e A9);
– le spese del giudizio di legittimità non vanno regolate tra le parti, in difetto di attività difensiva di Roma Capitale, mentre nei confronti del ricorrente sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a

quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.