Esenzione IMU enti non commerciali: retta non simbolica

Un ente religioso ha richiesto l’esenzione IMU per enti non commerciali per una scuola paritaria e un alloggio per le suore. La Corte di Cassazione ha negato l’esenzione, stabilendo che la riscossione di una retta non simbolica, anche se non copre i costi, qualifica l’attività come commerciale. Inoltre, l’ente non ha fornito prova sufficiente dell’uso esclusivo dell’altro immobile come residenza conventuale, rendendo dovuto il pagamento dell’imposta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Enti Non Commerciali: Quando la Retta Fa la Differenza

L’esenzione IMU per enti non commerciali è un tema di grande interesse per istituti religiosi, fondazioni e associazioni che svolgono attività di rilevanza sociale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sui requisiti necessari per beneficiare di tale agevolazione, soffermandosi in particolare sulla natura dell’attività svolta e sull’onere della prova. La sentenza analizza il caso di un ente religioso a cui è stata negata l’esenzione per una scuola paritaria e per un immobile adibito ad alloggio per le suore, poiché le attività non rispettavano pienamente i criteri di non commercialità.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Esenzione IMU Respinta

Una congregazione religiosa si è vista notificare un avviso di accertamento IMU per l’anno d’imposta 2015, relativo a due immobili di sua proprietà: uno destinato a scuola primaria paritaria e l’altro ad alloggio per le consorelle. L’ente ha impugnato l’atto, sostenendo di avere diritto all’esenzione prevista per gli enti non commerciali che svolgono attività meritevoli.

Tuttavia, sia la commissione tributaria di primo grado che quella di secondo grado hanno respinto le ragioni dell’ente, confermando la pretesa del Comune. La controversia è quindi approdata in Corte di Cassazione, con l’ente che lamentava un’errata applicazione della normativa sull’esenzione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, con l’ordinanza in esame, ha dichiarato il ricorso infondato, confermando la decisione dei giudici di merito. La Corte ha stabilito che l’ente non aveva diritto all’esenzione per nessuno dei due immobili. La motivazione si basa su due pilastri fondamentali: la natura commerciale dell’attività scolastica, desunta dalla retta non simbolica richiesta agli iscritti, e la mancata prova dell’uso esclusivo dell’altro immobile come residenza conventuale.

Le Motivazioni: Analisi sull’esenzione IMU per enti non commerciali

La Corte ha dettagliatamente analizzato i requisiti per l’esenzione IMU per enti non commerciali, sottolineando che l’onere di dimostrarne la sussistenza ricade interamente sul contribuente.

Il Criterio della Retta Non Simbolica

Per quanto riguarda la scuola, i giudici hanno evidenziato che l’istituto richiedeva una retta annuale di 1.160,00 euro per ogni alunno, oltre a una somma al momento dell’iscrizione. Secondo la Corte, una tale cifra non può essere considerata “simbolica”.

L’argomentazione dell’ente, secondo cui le rette complessive non erano sufficienti a coprire i costi dell’attività didattica, è stata ritenuta irrilevante. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: ai fini fiscali, un’attività è considerata commerciale quando viene svolta dietro pagamento di un corrispettivo non meramente simbolico. Il fatto che l’attività sia in perdita non ne esclude la natura commerciale. L’esenzione è concessa solo se l’attività è svolta a titolo gratuito o dietro versamento di un importo che copra solo una frazione del costo effettivo.

L’Onere della Prova sull’Ente

La Corte ha inoltre sottolineato che era onere della congregazione dimostrare di svolgere un servizio con modalità non commerciali, ad esempio fornendo prove di un servizio gratuito per le fasce deboli o di una modulazione delle rette in base alle condizioni economiche delle famiglie. Tale prova non è stata fornita in giudizio.

Il Caso dell’Alloggio per le Suore

Anche per l’immobile destinato a residenza delle suore, l’esenzione è stata negata per carenza di prove. L’ente si è limitato a insistere sull’effettiva residenza di alcune consorelle, senza però dimostrare concretamente che l’immobile fosse destinato esclusivamente ad abitazione conventuale con modalità assimilabili a un’abitazione principale. La sola presenza di religiosi in un immobile, ha chiarito la Corte, non è di per sé sufficiente a giustificare l’esenzione, se non viene fornita una prova rigorosa della specifica destinazione e delle modalità d’uso.

Le Conclusioni: Cosa significa questa sentenza per l’esenzione IMU enti non commerciali

Questa ordinanza rafforza l’orientamento rigoroso della giurisprudenza in materia di esenzione IMU per enti non commerciali. Le conclusioni che se ne possono trarre sono di fondamentale importanza pratica:

1. La natura commerciale non dipende dal profitto: Un’attività è commerciale se il corrispettivo richiesto non è simbolico. Essere in perdita non è una condizione sufficiente per ottenere l’esenzione.
2. L’onere della prova è decisivo: L’ente che chiede l’esenzione deve essere in grado di documentare in modo inequivocabile la sussistenza di tutti i requisiti, sia soggettivi (natura non commerciale dell’ente) sia oggettivi (modalità non commerciali di svolgimento dell’attività e specifica destinazione dell’immobile).
3. Le affermazioni generiche non bastano: Non è sufficiente dichiarare una certa destinazione d’uso (es. residenza conventuale); è necessario provarla con elementi concreti e specifici.

Un’attività che opera in perdita può essere considerata ‘commerciale’ ai fini IMU?
Sì. Secondo la Corte, la natura commerciale di un’attività non dipende dal risultato economico (utile o perdita), ma dal fatto che venga svolta dietro pagamento di un corrispettivo non meramente simbolico. Un’attività può essere commerciale anche se i ricavi non coprono i costi.

Quale prova deve fornire un ente per ottenere l’esenzione IMU per una scuola paritaria?
L’ente deve dimostrare che l’attività didattica è svolta con modalità non commerciali. Ciò significa provare che il servizio è reso gratuitamente o dietro il versamento di un importo puramente simbolico, oppure che le rette sono modulate in base alla situazione economica delle famiglie per favorire le fasce deboli. La semplice affermazione che le rette non coprono i costi non è sufficiente.

La residenza di membri di un ordine religioso in un immobile è sufficiente per ottenere l’esenzione IMU?
No. La sola presenza o residenza di religiosi non è una condizione sufficiente. L’ente deve fornire la prova concreta che l’immobile è utilizzato esclusivamente come abitazione conventuale, con modalità assimilabili a quelle di un’abitazione principale, e che sussistono tutte le altre condizioni previste dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34223 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34223 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 23/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25001/2023 R.G. proposto da : CONGREGAZIONE DELLE RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro ROMA RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LAZIO n. 2844/2023 depositata il 12/05/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CGT di secondo grado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello della contribuente CONGREGAZIONE DELLE RAGIONE_SOCIALE FRANCESCANE IMMACOLATINE , con conferma dell’avviso di accertamento per IMU, anno di imposta 2015, per due immobili;

la contribuente ha proposto ricorso in cassazione con un unico motivo;

resiste con controricorso il Comune di Roma capitale che chiede il rigetto del ricorso.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso risulta infondato e deve rigettarsi con la condanna al pagamento delle spese e con il raddoppio del contributo unificato.

Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 7, primo comma, lettera i, del d. lgs. n. 504 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

Il ricorso risulta generico e non si confronta con la motivazione della sentenza impugnata, riportando acriticamente i motivi del ricorso originario.

Con i motivi di ricorso per cassazione la parte non può limitarsi a riproporre le tesi difensive svolte nelle fasi di merito e motivatamente disattese dal giudice dell’appello, senza considerare le ragioni offerte da quest’ultimo, poiché in tal modo si determina una mera contrapposizione della propria valutazione al giudizio espresso dalla sentenza impugnata che si risolve, in sostanza, nella proposizione di un non motivo , come tale inammissibile ex art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c. (Sez. 1 – , Ordinanza n. 22478 del 24/09/2018, Rv. 650919 – 01).
La sentenza impugnata, del resto, correttamente evidenziava come per l’immobile destinato a scuola primaria paritaria la congregazione riceveva una retta non simbolica di euro 1.160,00 per ogni iscritto, oltre ad una ulteriore somma al momento dell’iscrizione.

Inoltre, evidenziava come la contribuente non aveva fornito prova del servizio gratuito per le fasce deboli ‘ovvero la modulazione della retta scolastica in base alle condizioni economiche della famiglia dell’alunno’.

Del resto, nel ricorso la stessa ricorrente evidenzia il pagamento di una retta, per l’anno in considerazione, di euro 1160,00 ad anno per un totale di euro 47.549,50 ad anno, per 41 alunni; le rette complessive per la ricorrente non sarebbero sufficienti a coprire i costi dell’attività didattica.

L’argomentazione della ricorrente non risulta corretta, in quanto quello che rileva è la natura non meramente simbolica della retta e non già la copertura dei costi dell’attività, in quanto una attività commerciale, anche, in perdita è pur sempre una attività commerciale: «In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’esenzione dall’imposta prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, è subordinata alla compresenza di un requisito soggettivo, costituito dallo svolgimento di tali attività da parte di un ente che non abbia come oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali (art. 87, comma primo, lett. c), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, cui il citato art. 7 rinvia), e di un requisito oggettivo, rappresentato dallo svolgimento esclusivo nell’immobile di attività di assistenza o di altre attività equiparate, il cui accertamento deve essere operato in concreto, verificando che l’attività cui l’immobile è destinato, pur rientrando tra quelle esenti, non sia svolta con le modalità di un’attività commerciale. (Nella specie, la SRAGIONE_SOCIALE. ha cassato con rinvio la decisione di merito che aveva riconosciuto l’esenzione ad una scuola paritaria di ispirazione
religiosa, i cui utenti pagavano un corrispettivo, attribuendo erroneamente rilievo alla circostanza che l’attività fosse in perdita)» (Sez. 5, Sentenza n. 14226 del 08/07/2015, Rv. 635798 – 01).

Infatti, era onere probatorio della ricorrente dimostrare la sussistenza dei requisiti per l’esenzione: « L’esenzione ICI, prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992, è applicabile agli immobili di culto dove viene svolta attività didattica quando sussistono cumulativamente sia il requisito soggettivo – riguardante la natura non commerciale dell’ente – sia quello oggettivo – la realizzazione dell’attività con modalità non commerciali -, i quali devono essere provati dal contribuente, tenuto a dimostrare la loro sussistenza in concreto e, cioè, che l’attività a cui l’immobile è destinato, rientrando tra quelle esenti, è posta in essere con modalità non economiche, in quanto resa a titolo gratuito o dietro il versamento di un importo simbolico. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva riconosciuto il beneficio fiscale, riconoscendo che le rette scolastiche erano significativamente inferiori rispetto al parametro del costo medio per studente pubblicato dal M.I.U.R., ma non costituivano un corrispettivo meramente formale o simbolico)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 – 01).
In sostanza, le decisioni di merito, in doppia conforme, con la valutazione delle prove, insindacabile in sede di legittimità, hanno ritenuto che le rette non fossero simboliche, e che la ricorrente svolgesse una attività commerciale e in quanto tale non aveva diritto all’esenzione dell’ICI.

La sentenza impugnata, poi, lungi dal limitarsi a riproporre ‘l’insufficienza dell’astratta destinazione dell’immobile ad una delle attività legittimanti l’esenzione’, come si prospetta in ricorso, evidenzia anche l’assenza di prova per l’immobile utilizzato quale alloggio delle suore. La contribuente, ha sottolineato la CTR, ‘si è limitata a documentare l’effettiva residenza degli appartenenti

all’ordine religioso nell’immobile l’esenzione non è concessa per assicurare ai religiosi un alloggio ma in presenza delle condizioni e della destinazione dell’immobile. La prova della sussistenza dei requisiti su richiamati, così come disciplinati dalla normativa in materia, non è stata prodotta in giudizio dalla ricorrente’.

Su questi aspetti il ricorso non si confronta, posto che si limita a insistere su ll’effettiva residenza di componenti della Congregazione presso l’unit à immobiliare identificata dal sub 504.

Non giovano alle ragioni spese dalla Congregazione i precedenti di questa Corte richiamati in ricorso, i quali evidenziano pur sempre la necessità, ai fini del riconoscimento dell’esenzione, che l’immobile dell’ente ecclesiastico sia destinato ad abitazione di membri della propria comunità religiosa con modalità assimilabili all’abitazione di una unità immobiliare da parte del proprietario e dei suoi familiari, la sussistenza delle quali richiede un accertamento in concreto (in termini, Cass., Sez. 5°, Sent enza n. 7980 dell’11/3/2022 e Ordinanza n. 17250 del 27/6/2019).
Questa Corte ha d’altronde sottolineato che la presenza dei religiosi in loco non giustifica di per sé l’esenzione riguardo all’esercizio di attività di religione o di culto, rimarcando che la pronuncia di questa Corte, Cass. sez. 5, 18 dicembre 2009, n. 26557, anch’essa richiamata in ricorso, riguardava fattispecie nella quale l’unità immobiliare oggetto di accertamento era esclusivamente destinata ad abitazione conventuale delle suore ivi presenti (V. Cass., Sez. 6°-5°, Ordinanza n. 10754 del 3/5/2017 Rv. 644064 – 01).
Si ribadisce, dunque, che occorreva una prova in concreto che ad avviso della CTR è mancata.

…

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. A i sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 18/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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