Esenzione IMU enti non commerciali: la prova decisiva

Un ente ecclesiastico ha richiesto l’esenzione IMU per un immobile adibito a scuola, sostenendo la natura non commerciale dell’attività. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l’onere di provare i requisiti per l’esenzione, in particolare la natura simbolica delle rette, spetta interamente all’ente. La Corte ha inoltre chiarito che una sentenza favorevole ottenuta per un’annualità d’imposta non ha effetto di giudicato per gli anni successivi, poiché le condizioni per beneficiare dell’esenzione devono essere verificate di anno in anno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Enti Non Commerciali: la Cassazione fissa i paletti sulla prova

Con la recente ordinanza n. 30357/2025, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema di grande interesse: l’esenzione IMU per gli enti non commerciali, con particolare riferimento agli istituti scolastici. La decisione ribadisce principi fondamentali in materia di onere della prova e limiti del giudicato tributario, fornendo indicazioni preziose per gli operatori del settore. Il caso riguardava un ente ecclesiastico che gestiva un istituto scolastico e che si era visto negare il diritto all’esenzione dall’amministrazione comunale.

I Fatti di Causa: Dalla Commissione Tributaria alla Cassazione

Il contenzioso nasce da un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2015 emesso dal Comune nei confronti di un ente religioso per immobili destinati ad attività didattiche. L’ente contestava l’atto impositivo, sostenendo sia l’erroneità delle rendite catastali applicate, sia il proprio diritto all’esenzione in quanto ente non commerciale che svolgeva attività didattica con modalità non commerciali.

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso, ritenendo non dimostrata la condizione di non commercialità dell’attività. La Commissione Tributaria di secondo grado, invece, accoglieva parzialmente l’appello: riconosceva l’erroneità delle rendite catastali, ordinandone l’adeguamento sulla base di precedenti sentenze passate in giudicato, ma confermava il diniego dell’esenzione IMU. Secondo i giudici d’appello, l’ente non aveva fornito prove adeguate a dimostrare la sussistenza congiunta dei tre requisiti necessari: soggettivo (ente non commerciale), oggettivo (uso esclusivo per attività esenti) e modale (svolgimento gratuito o dietro corrispettivo simbolico). Anzi, il Comune aveva documentato lo svolgimento di numerose attività accessorie a pagamento, escludendo la gratuità o la natura simbolica delle prestazioni.

I motivi del ricorso e l’esenzione IMU per enti non commerciali

L’ente ha quindi proposto ricorso in Cassazione, affidandosi a due motivi principali, trattati congiuntamente dalla Corte:
1. La violazione delle norme sull’onere della prova (art. 2697 c.c.) e delle disposizioni sull’esenzione IMU (art. 7, D.Lgs. 504/1992), sostenendo che la Corte di merito avesse erroneamente dichiarato la mancata produzione di documentazione idonea a provare il diritto all’esenzione.
2. La violazione del principio del giudicato (art. 2909 c.c.), lamentando che i giudici non avessero tenuto conto di precedenti decisioni definitive che avevano già accertato la mancanza di finalità commerciali e lucrative dell’attività svolta dall’ente.

In sostanza, l’ente riteneva che la non commercialità della sua attività fosse già stata sancita in via definitiva e che, pertanto, l’esenzione dovesse essere riconosciuta automaticamente.

La Decisione della Corte: Quando l’Esenzione IMU non si Applica

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo chiarimenti cruciali su due aspetti fondamentali della disciplina.

L’Onere della Prova e il Concetto di Corrispettivo Simbolico

La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’onere di dimostrare la sussistenza di tutti i requisiti per beneficiare dell’esenzione fiscale grava sul contribuente. Non è sufficiente una dimostrazione formale o aprioristica basata sullo statuto dell’ente. È necessaria una prova concreta delle effettive modalità di svolgimento dell’attività e dei suoi contenuti economici.

Il punto centrale è la nozione di “corrispettivo simbolico”. Per ottenere l’esenzione, l’attività didattica deve essere svolta gratuitamente o a fronte di un corrispettivo che sia “irrisorio, marginale, del tutto residuale”. Questo significa che le rette pagate non devono avere una reale correlazione con il costo del servizio offerto, dovendo configurarsi come un contributo puramente formale. Nel caso di specie, l’ente non solo non ha fornito tale prova, ma l’amministrazione comunale ha dimostrato l’esistenza di diverse attività a pagamento che escludevano la natura meramente simbolica dei corrispettivi.

I Limiti del Giudicato Tributario

Di particolare importanza è la statuizione della Corte sul secondo motivo di ricorso. I giudici hanno chiarito che, in materia tributaria, il giudicato ha un’efficacia limitata alla singola annualità d’imposta oggetto della controversia. Le condizioni che danno diritto a un’agevolazione fiscale, come la natura non commerciale di un’attività, sono suscettibili di mutare nel tempo.

Di conseguenza, una sentenza che accerta il diritto all’esenzione per un dato anno non può essere automaticamente estesa agli anni successivi. L’amministrazione finanziaria ha il diritto e il dovere di verificare, per ogni periodo d’imposta, la persistenza delle condizioni richieste dalla legge. Il fatto che un’attività fosse non commerciale in un anno non impedisce che possa diventare commerciale l’anno seguente, ad esempio a causa di una modifica delle rette o dell’introduzione di nuovi servizi a pagamento.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un’interpretazione rigorosa delle norme sull’esenzione e dei principi generali del diritto tributario. La decisione enfatizza la necessità di un’analisi fattuale e concreta, che vada oltre le mere dichiarazioni statutarie degli enti. L’esenzione IMU è una norma di deroga al principio generale di contribuzione e, come tale, deve essere interpretata restrittivamente. La prova del possesso dei requisiti deve essere fornita dal contribuente in modo rigoroso e puntuale per ciascun periodo d’imposta. Inoltre, il principio di autonomia dei periodi d’imposta impedisce che un accertamento giudiziale relativo a un anno possa vincolare l’amministrazione e il giudice per gli anni futuri, dato che le circostanze di fatto e di diritto possono cambiare.

Conclusioni

L’ordinanza in commento rappresenta un importante monito per tutti gli enti non commerciali, in particolare quelli operanti nel settore scolastico. Per poter beneficiare dell’esenzione IMU, non è sufficiente qualificarsi come “ente non commerciale”, né fare affidamento su precedenti pronunce favorevoli. È indispensabile essere in grado di dimostrare, anno per anno e con prove concrete e documentali, che l’attività viene svolta con modalità non commerciali, ovvero in forma gratuita o a fronte di corrispettivi puramente simbolici e non parametrati ai costi del servizio. La gestione contabile e amministrativa deve essere trasparente e idonea a supportare tale dimostrazione in caso di controllo fiscale.

A chi spetta dimostrare i requisiti per l’esenzione IMU per un ente non commerciale?
L’onere della prova spetta interamente al contribuente che richiede l’esenzione. Deve dimostrare con dati concreti e non mere affermazioni formali di possedere tutti i requisiti previsti dalla legge.

Cosa si intende per “corrispettivo simbolico” ai fini dell’esenzione IMU?
Si intende un corrispettivo di importo irrisorio, marginale e del tutto residuale, tale da non potersi porre in relazione con il servizio reso. Deve essere un pagamento di natura meramente formale, che rende la prestazione più simile a un’erogazione gratuita che a una remunerata.

Una sentenza favorevole sull’esenzione IMU per un anno vale anche per gli anni successivi?
No. Il giudicato in materia tributaria ha effetto solo per la singola annualità d’imposta oggetto della decisione. Le condizioni per l’esenzione possono cambiare di anno in anno, quindi devono essere verificate per ogni singolo periodo d’imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30357 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 30357 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12619/2024 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro NOME

NOME CAPITALE, con l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA di II GRADO del LAZIO n. 6556/2023 depositata il 19/11/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/11/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza n. 1205/2022 la Commissione RAGIONE_SOCIALEle di Roma ha rigettato il ricorso della RAGIONE_SOCIALE avverso l’avviso di accertamento IUC/Imu n. 662 concernente l’annualità 2015. L’ente ricorrente contestava l’ applicazione di classamenti e rendite catastali errate e l’applicazione errata di I MU ad immobili esenti in quanto destinati allo svolgimento di attività didattiche con modalità non commerciali.

La CTP non ha accolto il primo motivo in quanto il Comune aveva applicato rendite catastali non essendo al corrente di eventuali sentenze o contenziosi in atto non ancora definitivi. Quanto al requisito oggettivo, di non svolgimento di attività commerciale, la Commissione non ha ritenuto dimostrata la condizione e pertanto ha rigettato il ricorso.

La RAGIONE_SOCIALE ha interposto appello.

La CTG-2, con la sentenza in epigrafe indicata, lo ha accolto in parte. Nello specifico, la Corte ha accolto il primo motivo, relativo alle rendite catastali, riconoscendo le sentenze come passate in giudicato e l’acquiescenza di Roma Capitale. Ha quindi disposto l’adeguamento delle rendite per gli immobili in INDIRIZZO ai valori aggiornati. Ha invece rigettato il secondo motivo, relativo all’esenzione IMU, ritenendolo infondato, sulla considerazione che l’esenzione spetta solo se sussistono congiuntamente tre requisiti: soggettivo (ente non commerciale), oggettivo (uso esclusivo per attività esenti), e modalità non commerciale e che l’attività deve essere svolta gratuitamente o dietro corrispettivo simbolico. Nel caso concreto, l’appellante n on aveva invece fornito prove idonee a dimostrare il diritto all’esenzione, mentre il Comune aveva documentato che l’RAGIONE_SOCIALE svolgeva attività didattiche ma anche numerose attività accessorie a pagamento, escludendo così la gratuità o natura simbolica delle prestazioni e quindi il diritto all’esenzione IMU.
Avverso la suddetta sentenza di gravame l’ente contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui ha resistito con controricorso Roma Capitale.

Successivamente l’ente ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I n via preliminare si deve respingere l’eccezione di Roma Capitale, che lamenta che il ricorso riproduca pedissequamente l’atto di appello.

Ancorché il ricorso sia confezionato in modalità a tratti non del tutto formale, con copia incolla di parte di altri atti, non può ritenersi che i motivi di ricorso non siano formulati con un indirizzo critico verso la decisione impugnata, né tantomeno che le stesse non siano comprensibili.

L’eccezione va dunque rigettata.

1.1. Va parimenti rigettata l’eccezione di inammissibilità del controricorso, motivata sulla circostanza che l’ente impositore richiamerebbe meramente le difese svolte nei gradi precedenti di giudizio: il tenore delle argomentazioni è chiaramente rivolto ai motivi di ricorso per cassazione ed a confutare le argomentazioni di controparte.

L’ente rubrica due distinti motivi di ricorso che, per espressa dichiarazione, affronta poi in maniera congiunta, in quanto connessi.

Con il primo motivo di ricorso, si deduce, in relazione all’art. 360 c. 1 nn. 3 e 5 c.p.c., la violazione, erronea e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e degli artt. 115, 116 e 132 n. 4 c .p.c., in relazione dell’art. 7 comma 1 lettera i) del D.Lgs. n. 504/1992 e della circolare n. 2/2009 del MEF, per avere la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dichiarato la mancata produzione di documentazione ai fini dell’esenzione IMU.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta, in relazione all’art. 360 c. 1 n. 3, la violazione, erronea e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e 324 c .p.c., per avere la Corte di merito violato il giudicato intervenuto tra le stesse parti sulle precedenti decisioni delle Corti Tributarie in merito all’accertata mancanza di finalità commerciali e lucrative dell’attività di parte ricorrente, presupposto della non debenza dell’imposta IMU.

5 . Si sostiene, in sostanza, l’errata applicazione dei classamenti e delle rendite catastali da parte del Comune RAGIONE_SOCIALE Roma, che ha portato a un calcolo inesatto dell’IMU per l’anno 2015 su due immobili dell’RAGIONE_SOCIALE siti in INDIRIZZO , contestando che le rendite indicate nell’avviso di accertamento n. 662/2015 non corrispondevano a quelle effettive, già riconosciute da sentenze definitive riferite agli anni 2014 e 2015, e confermate dalla Cassazione.
La censure devono essere disattese.

6.1. Va premesso che, in punto di diritto, questa Corte (Cass. 09/12/2024, n. 31641) ha già reiteratamente osservato i limiti di fruibilità del beneficio in presenza di enti scolastici:

‘ 3.3. Questa Corte si è pronunciata più volte sulla questione della valutazione dell’ammontare del corrispettivo ai fini dell’esenzione dell’imposta sugli immobili (ICI nella fattispecie), in ipotesi di servizio reso dietro pagamento di somme non simboliche da enti aventi natura soggettiva di carattere non commerciale, stabilendo (Cass. 09/02/2024, n. 3674), proprio con riferimento alle rette scolastiche, che ‹‹7.5. in conformità a quanto ritenuto da Cass. 27821/2023 va confermato il principio di diritto se condo cui: ‘per corrispettivo simbolico, ai fini dell’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 per l’attività didattica ed in base ai criteri dettati dalla decisione della Commissione dell’Unione Europea del 19 dicembre 2012, deve intendersi quello caratterizzato da un
irrisorio, marginale, del tutto residuale ammontare, in termini tali da non potersi porre in relazione con il servizio reso, così presentandosi come corrispettivo di natura meramente formale, tale da rendere la prestazione più prossima ad una erogazione gratuita, che a quella sotto remunerata rispetto agli standard medi’».

3.4. Secondo i profili elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte, si deve verificare: a) la necessaria compresenza, ai fini dell’esenzione Ici invocata ex art. 7 co. 1 lett. i) d.lgs. 504/92 (valevole anche per la disciplina IMU) di un requisito soggettivo (qui non in discussione) e di un requisito oggettivo dato dallo svolgimento con modalità non commerciali dell’attività scolastica; b) l’accollo del relativo onere probatorio in capo al contribuente che l’esenzione deduca in deroga alla regola di generale contribuzione; c) la necessità che questa prova muova da dati, non formali, statutari o comunque aprioristici, bensì dalla dimostrazione delle concrete modalità di svolgimento dell’attività nel periodo considerato e dei loro effettivi contenuti economici; d) l’esigenza che l’attività didattica venga espletata (anche e proprio in ragione dei vincoli UE: decisione 2013/284/UE della Commissione, del 19 dicembre 2012) a titolo gratuito ovvero a fronte di corrispettivi sostanzialmente simbolici (per la cui nozione si rinvia, in particolare, a Cass.n. 27821/23 e n. 3674/19); e) il carattere indicativo e non dirimente dei parametri di cui al DMef 200/12 (che richiama esso stesso il requisito della simbolicità dei corrispettivi: art. 4 co. 3^ lett.c)), così come del rapporto su di esso instaurabile tra costo medio per studente (CMS) e corrispettivo medio percepito (CM); f) la irrilevanza del risultato della gestione e, in particolare, del fatto che nell’esercizio considerato questa sia stata in perdita (Cass. n. 34311/22)’.
Tali sono dunque i principi applicabili alla fattispecie, in cui è accertato che il corrispettivo per le diverse attività svolte a pagamento nella struttura non avesse rivestito natura meramente simbolica.

6.2. Quanto alla dedotta rilevanza del giudicato inerente la base di imposta, deve osserv arsi che le caratteristiche dell’immobile sono soggette a cambiamenti e variazioni (Cass. 23/07/2024, n. 20294), specie in fattispecie in cui sussista un uso misto o in cui debba essere valutata, di volta in volta, la esistenza di condizioni di per sé stesse mutevoli, come nel caso di specie.

La categoria catastale degli immobili non è di per sé ostativa alla qualificazione commerciale dell’attività in essi svolta e , quindi, della destinazione ad essi concretamente impressa. Là dove la natura commerciale o non commerciale dell’attività muova dall’applicazione di parametri legislativi (a maggior ragione se di matrice unionale), l’accertamento di merito esula dal vincolo preclu sivo ex art. 2909 c.c., vertendosi appunto e principalmente, non in tema di accertamento di fatti materiali (del resto, nella specie pacifici), ma di esercizio giurisdizionale in senso proprio (tra le molte, Cass. n. 2798/24). Il giudicato esterno tributario, in presenza di circostanze e fatti per loro natura suscettibili, come nella specie, di mutare di anno in anno, esplica effetto preclusivo e vincolante per la sola annualità impositiva con riguardo alla quale l’ accertamento è stato reso (v. il principio affermato da Cass. SU n. 13916/06 ed innumerevoli volte applicato; da ultimo, Cass. n. 2305/24 con ulteriori richiami).
6.3. Non può dunque ritenersi che l’eventuale giudicato si rifletta automaticamente in altri anni di imposta.

6.4. Ne consegue che non sussistono i lamentati vizi.

Il ricorso va conseguentemente rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la

presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.880,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dov uto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 14/11/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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