Esenzione IMU enti non commerciali: la prova concreta

Un comune ha contestato l’esenzione IMU concessa a un’associazione sportiva per un’area edificabile. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14002/2024, ha accolto il ricorso del comune, stabilendo che per beneficiare dell’esenzione IMU per enti non commerciali non è sufficiente la previsione statutaria. È indispensabile fornire la prova concreta e fattuale che l’immobile sia utilizzato esclusivamente per attività non commerciali. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione basata su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Enti Non Commerciali: La Prova Concreta è Indispensabile

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale per associazioni e fondazioni: per ottenere l’esenzione IMU enti non commerciali, non basta appellarsi alla propria natura o alle finalità indicate nello statuto. È necessario dimostrare, con prove concrete, che l’immobile in questione sia effettivamente e interamente destinato ad attività non lucrative. Analizziamo insieme la decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Un Avviso di Accertamento IMU

Una associazione sportiva si era vista recapitare un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativo all’anno 2012, concernente un’area edificabile di sua proprietà. L’associazione sosteneva di avere diritto all’esenzione prevista dalla legge per gli enti non commerciali, in quanto la sua attività principale era la promozione sociale e sportiva, come risultava dal proprio statuto. Inoltre, l’immobile era pervenuto all’ente tramite una donazione modale, un ulteriore elemento a sostegno della sua tesi.

La Decisione dei Giudici di Merito e il Ricorso del Comune

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’associazione, ritenendo sufficienti le prove documentali (statuto e atto di donazione) per riconoscere il diritto all’esenzione. Secondo i giudici di secondo grado, tali elementi provavano sia il requisito soggettivo (la natura non commerciale dell’ente) sia quello oggettivo (la destinazione non commerciale dell’immobile).

Insoddisfatto della decisione, il Comune ha proposto ricorso per cassazione, lamentando che i giudici si fossero fermati a una valutazione meramente formale, senza procedere a un accertamento in concreto sull’effettivo utilizzo dell’area.

Le Motivazioni della Cassazione sull’Esenzione IMU per Enti Non Commerciali

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa a un’altra sezione della Commissione Tributaria Regionale per un nuovo esame. Le motivazioni della Corte si basano su un orientamento ormai consolidato.

Il Doppio Requisito: Soggettivo e Oggettivo

La Corte ha ricordato che le condizioni per l’esenzione sono cumulative. Devono coesistere due requisiti:
1. Requisito Soggettivo: L’immobile deve essere posseduto da un ente di natura non commerciale, come definito dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi.
2. Requisito Oggettivo: L’immobile deve essere utilizzato esclusivamente per lo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, e tali attività devono essere svolte con modalità non commerciali.

I giudici di legittimità hanno sottolineato che la valutazione del requisito oggettivo non può basarsi su dati teorici o cartolari, come l’oggetto statutario, ma richiede una verifica fattuale e concreta.

L’Onere della Prova a Carico del Contribuente

Un altro punto cruciale ribadito dalla Corte è la distribuzione dell’onere probatorio. Spetta al contribuente che invoca l’agevolazione dimostrare l’esistenza di tutti i requisiti, sia soggettivi che oggettivi. L’associazione, quindi, avrebbe dovuto fornire la prova concreta che l’area fosse effettivamente utilizzata per attività sportive non commerciali.

La Necessità di un Accertamento in Concreto

L’errore della Commissione Tributaria Regionale, secondo la Cassazione, è stato proprio quello di aver omesso questo accertamento concreto. Non è sufficiente affermare che lo statuto prevede attività non commerciali; bisogna verificare se tali attività siano state realmente svolte sull’immobile e, in caso affermativo, se siano state condotte senza scopo di lucro. Un’attività, infatti, si considera ‘non commerciale’ solo se svolta gratuitamente o dietro il pagamento di un corrispettivo puramente simbolico, non commisurato al servizio reso.

Le Conclusioni: Cosa Cambia per le Associazioni?

Questa ordinanza conferma che per gli enti del terzo settore la strada per l’esenzione IMU enti non commerciali è lastricata di oneri probatori precisi. Non basta avere uno statuto impeccabile o aver ricevuto un bene in donazione. È fondamentale poter documentare e provare in modo inequivocabile l’utilizzo effettivo e non lucrativo degli immobili. Le associazioni devono quindi prestare massima attenzione a mantenere una documentazione adeguata che attesti come le loro proprietà vengano concretamente impiegate, per non incorrere in spiacevoli sorprese in caso di accertamento fiscale.

Per ottenere l’esenzione IMU è sufficiente che un ente non commerciale dimostri la propria natura tramite lo statuto?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che, oltre al requisito soggettivo (la natura non commerciale dell’ente), è necessario dimostrare il requisito oggettivo, cioè che l’immobile sia utilizzato in modo effettivo ed esclusivo per attività non commerciali, attraverso una verifica in concreto.

Su chi ricade l’onere di provare i requisiti per l’esenzione IMU?
L’onere della prova ricade interamente sul contribuente che richiede l’esenzione. L’ente deve dimostrare concretamente che l’attività svolta nell’immobile non ha carattere commerciale.

Quando un’attività svolta da un ente si considera ‘non commerciale’ ai fini dell’esenzione IMU?
Un’attività si considera non commerciale ai fini dell’esenzione solo se viene svolta a titolo gratuito o dietro il versamento di un corrispettivo meramente simbolico, talmente irrisorio da non potersi considerare una controprestazione per il servizio reso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14002 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14002 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 20/05/2024

IMU -IMPIANTI SPORTIVI -ESENZIONE

sul ricorso iscritto al n. 11455/2021 del ruolo generale, proposto

il RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in INDIRIZZO, in persona del Sindaco pro tempore, NOME COGNOME, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE) dell’Avvocatura comunale, con studio in Roma, alla INDIRIZZO.

– RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Fiumicino, alla INDIRIZZO, in persona legale rappresentante pro tempore.

– INTIMATA –

per la cassazione della sentenza n. 3735/2/2020 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata il 26 novembre 2020, non notificata;

UDITA la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME all’udienza camerale del 9 gennaio 2024.

RILEVATO CHE:

oggetto di controversia è la pretesa di cui all’avviso di accertamento IMU per omessa dichiarazione e versamento del tributo per l’anno 2012 in relazione all’area edificabile in possesso della contribuente;

la Commissione tributaria regionale del Lazio accoglieva l’appello proposto dalla suindicata associazione, assumendo per quanto ora occupa in relazione ai motivi di impugnazione -che la contribuente era in possesso dei requisiti soggettivo e oggettivo per godere dell’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i ), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, essendo stata provata la natura di ente rientrante tra quelli di cui all’art. 73, comma 1, lett. c ) d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, nonché la destinazione non commerciale dell’immobile, in quanto « la ricorrente ha prodotto il proprio statuto da cui si ricava la preminenza dell’attività di promozione sociale e sportiva svolta a favore del territorio, peraltro riveniente dalla donazione modale con la quale ha ottenuto il possesso dei beni» (così a pagina n. 3 della sentenza impugnata);
Il Comune di Fiumicino proponeva ricorso per cassazione avverso detta pronuncia con ricorso notificato tramite posta elettronica certificata il 4 maggio 2021;

l’RAGIONE_SOCIALE è restata intimata;

CONSIDERATO CHE:

con il primo motivo di impugnazione il Comune di Fiumicino ha dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod.

proc. civ., la violazione dell’art. 7, comma 1, lett. i ), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, ponendo in rilievo l’erroneità, ai fini del riconoscimento del requisito oggettivo, del mero riferimento allo statuto e alla donazione, siccome concernenti dati solo formali ed utilizzati in violazione dell’interpretazione fornita dalla Corte di cassazione secondo cui ai fini della sussistenza dell’esenzione contemplata dalla predetta norma occorre un accertamento in concreto del tipo di attività svolta nell’immobile oggetto di accertamento;
con la seconda censura il ricorrente ha lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. e «l’omesso esame e omessa motivazione in ordine agli elementi concreti legittimanti l’esenzione -omesso esame delle difese dell’amministrazione» (v. pagina n. 10 del ricorso) , lamentando che la Commissione regionale avesse riconosciuto in modo apodittico il requisito oggettivo in esame, senza specificare la sussistenza dei relativi elementi, appiattendosi sulle tesi dell’associazione, segnalando che altre sentenze della Commissione regionale avevano deciso alla medesima questione, giungendo a conclusioni esattamente opposte a quella della sentenza impugnata, duolendosi, infine, del fatto che il Giudice dell’appello aveva omesso di motivare sul rilievo mosso dall’amministrazione comunale secondo cui l’esenzione in rassegna non sarebbe applicabile alle aree fabbricabili;
il ricorso va accolto nel suo primo motivo per le seguenti ragioni, le quali assumono valore assorbente rispetto all’esame della seconda censura;

l’art. 7, comma 1, lett. i ), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, ratione temporis applicabile (anno di imposta 2012) stabiliva che sono esenti dal pagamento dell’imposta « gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all’articolo 87, comma 1, lettera c ), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni,

destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all’articolo 16, lettera a ), della legge 20 maggio 1985, n. 222»;

5. secondo il costante orientamento di questa Corte:

-« le condizioni dell’esenzione sono cumulative, nel senso che è richiesta la coesistenza, sia del requisito soggettivo riguardante la natura non commerciale dell’ente, sia del requisito oggettivo in forza del quale l’attività svolta nell’immobile deve rientrare tra quelle previste dall’art. 7, comma 1, lett. i, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504; deve trattarsi, in particolare, di immobili destinati direttamente ed esclusivamente allo svolgimento di determinate attività »;

-«dunque, l’esenzione è subordinata alla compresenza di un requisito soggettivo, costituito dallo svolgimento di tali attività da parte di un ente che non abbia come oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali (art. 87, comma 1, lett. c, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, cui il citato art. 7 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, rinvia), e di un requisito oggettivo, rappresentato dallo svolgimento esclusivo nell’immobile di attività di assistenza o di altre attività equiparate, il cui accertamento deve essere operato in concreto, verificando che l’attività cui l’immobile è destinato, pur rientrando tra quelle esenti, non sia svolta con le modalità di un’attività commerciale (Cass., Sez. 5^, 21 marzo 2012, n. 4502; Cass., Sez. 5^, 8 luglio 2015, n. 14226; Cass., Sez. 5^, 8 luglio 2016, n. 13966, 13967, 13969, 13970 e 13971; Cass., Sez. 5^, 30 maggio 2017, n. 13574; Cass., Sez. 6^-5, 3 giugno 2018, n. 15564; Cass., Sez. 5^, 11 aprile 2019, nn. 10123 e 10124; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34602; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2020, n. 28578; Cass., Sez. 5^, 10 febbraio 2021, nn. 3244, 2345, 3248 e 3249; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16262; Cass., Sez. 5^, 14 settembre 2021, n. 24655 e 24644; Cass., Sez. 5^, 7
novembre 2022, nn. 32742 e 32765; Cass., Sez. 5^, 7 dicembre 2022, nn. 36028 e 36032; Cass., Sez. 5^, 16 febbraio 2023, n. 4915 e 4917; Cass., Sez. 5^, 15 giugno 2023, n. 17108)»;

«sotto il profilo della distribuzione degli oneri probatori è stato affermato, ed è un principio del tutto condiviso da questo collegio, che «il contribuente ha l’onere di dimostrare l’esistenza, in concreto, dei requisiti dell’esenzione, mediante la prova che l’attività cui l’immobile è destinato, pur rientrando tra quelle esenti non sia svolta con le modalità di un’attività commerciale» (Cass., Sez. 5^, 2 aprile 2015, n.6711; Cass., Sez. 6^-5, 16 luglio 2019, n. 19072)» (così, da ultimo, Cass. Sez. T., 20 ottobre 2023, n. 29193 ed anche Cass., Sez. T., 17 ottobre 2023, n. 28756);
va aggiunto, per completezza di analisi, che sul diverso versante della compatibilità della norma in esame con il diritto dell’Unione Europea, «da tempo si è affermato un orientamento di legittimità secondo cui, dovendo tenersi conto della decisione adottata dalla Commissione dell’Unione Europea del 19 dicembre 2012, l’esenzione prevista in favore degli enti non commerciali dall’art. 7, comma 1, lett. i ), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, è compatibile con il divieto di aiuti di Stato sancito dalla normativa dell’Unione Europea solo qualora abbia ad oggetto immobili destinati allo svolgimento di attività non economica nei termini sopra precisati: cioè, quando l’attività sia svolta a titolo gratuito ovvero dietro il versamento di un corrispettivo simbolico (Cass., Sez. 5^, 12 febbraio 2019, n. 4066; Cass., Sez. 5^, 12 aprile 2019, n. 10288; Cass., Sez. 6^, 10 settembre 2020, n. 18831; Cass., Se. 5^, 11 febbraio 2021, nn. 3443, 3444 e 3446; Cass., Sez. 6^-5, 13 maggio 2022, n. 15364; Cass., Sez. 5^, 25 settembre 2022, n. 34766; Cass., Sez. 5^, 14 febbraio 2023, n. 4579)» (così, Cass., Sez. T. 17 ottobre 2023, n. 28756);
è incontestata la sussistenza del requisito soggettivo in capo all’associazione, ma va, invece, riconosciuto che la valutazione del Giudice regionale non si è uniformata al predetto, ribadito, principio

di una verifica, in concreto, della destinazione non commerciale del bene, avendo basato l’accertamento sul mero dato cartolare e teorico dell’oggetto statutario dell’associazione e sulla circostanza della provenienza del bene da donazione modale, piuttosto che procedere al necessario accertamento circa la concreta ed effettiva destinazione del bene allo svolgimento di attività non commerciali, perchè resa gratuitamente o dietro corrispettivo del tutto simbolico e cioè di entità talmente irrisoria da non poter porsi in correlazione con il servizio reso (cfr. Cass., Sez. T., 2 ottobre 2023, n. 27821);
per quanto sopra osservato, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in altra composizione, perché proceda ad una nuova valutazione del requisito soggettivo di cui all’art. 7, comma 1, lett. i ), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, secondo i principi sopra indicati, nonchè per regolare anche le spese del presente giudizio di legittimità;

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in altra composizione, anche per regolare anche le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 9 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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