Esenzione IMU costruttori: dichiarazione o decadenza

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14927/2024, ha stabilito che l’esenzione IMU per i costruttori è subordinata alla presentazione di un’apposita dichiarazione entro i termini di legge, a pena di decadenza. La Corte ha respinto il ricorso di una società immobiliare, chiarendo che la conoscenza da parte del Comune della destinazione degli immobili non sostituisce questo onere formale. È stato inoltre confermato che gli avvisi di accertamento non devono necessariamente allegare le delibere comunali, in quanto atti pubblici e conoscibili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Costruttori: La Dichiarazione è Essenziale per non Perdere il Beneficio

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale per le imprese edili: per beneficiare dell’esenzione IMU costruttori sugli immobili invenduti, è indispensabile presentare un’apposita dichiarazione al Comune entro i termini stabiliti dalla legge. La mancata presentazione comporta la perdita definitiva (decadenza) del beneficio fiscale, anche se l’ente locale è a conoscenza dello stato degli immobili. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune, relativo a immobili costruiti e destinati alla vendita. La società riteneva di avere diritto all’esenzione prevista dalla legge per tali fabbricati. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato parzialmente ragione al Comune, portando la società a ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso

La società ricorrente ha basato la sua difesa su due argomenti principali:
1. Violazione dell’obbligo di motivazione: L’avviso di accertamento era ritenuto illegittimo perché non allegava le delibere comunali su cui si fondava la pretesa tributaria.
2. Errata applicazione della normativa sull’esenzione: La società sosteneva che la Corte di merito avesse erroneamente considerato tardiva la sua dichiarazione IMU, negandole così l’esenzione per gli anni dal 2013 al 2016.

L’obbligo di dichiarazione per l’esenzione IMU costruttori

Il punto cruciale della controversia riguarda il secondo motivo. La normativa (D.L. n. 102/2013) prevede un’esenzione dall’IMU per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, finché permane tale destinazione e non siano locati. Tuttavia, la stessa legge specifica che, per usufruire di questo beneficio, il soggetto passivo deve presentare un’apposita dichiarazione a pena di decadenza.

La Cassazione ha chiarito che questo adempimento costituisce un onere formale preciso e specifico. Non può essere sostituito da altre forme di comunicazione né può essere superato dalla circostanza che il Comune fosse già a conoscenza (aliunde), ad esempio tramite i permessi di costruire, della natura e destinazione degli immobili. Le norme che prevedono agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non ammettono criteri analogici o estensivi.

La Motivazione dell’Avviso di Accertamento

Anche il primo motivo di ricorso è stato respinto. La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’obbligo di allegare gli atti richiamati nell’avviso di accertamento riguarda solo i documenti non conosciuti o non facilmente reperibili dal contribuente. Le delibere del consiglio comunale, essendo atti generali soggetti a pubblicità legale, si presumono conoscibili da tutti. Pertanto, la loro mancata allegazione non vizia l’atto impositivo, a condizione che quest’ultimo contenga tutti gli elementi essenziali per permettere al contribuente di comprendere la pretesa e difendersi adeguatamente.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. La decisione si fonda sulla natura imperativa dell’obbligo dichiarativo per l’esenzione IMU costruttori. I giudici hanno sottolineato che la legge impone un onere specifico al contribuente non per informare il Comune di un fatto già noto, ma per manifestare formalmente la volontà di avvalersi di un beneficio fiscale. L’omessa o tardiva presentazione di tale dichiarazione impedisce il sorgere del diritto all’esenzione, senza possibilità di sanatoria. L’operazione ermeneutica proposta dalla contribuente, che riteneva superfluo l’adempimento formale, è stata giudicata non praticabile. Di conseguenza, l’omessa presentazione della dichiarazione nei termini di legge ha comportato la non spettanza del beneficio fiscale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un monito importante per tutte le imprese di costruzione. Per non perdere il diritto all’esenzione IMU sui cosiddetti “immobili merce”, è fondamentale adempiere scrupolosamente all’onere di presentare la specifica dichiarazione ministeriale entro i termini previsti. Affidarsi alla presunta conoscenza dei fatti da parte dell’amministrazione comunale è un errore che può costare caro, determinando la perdita definitiva di un’importante agevolazione fiscale.

È necessario allegare le delibere comunali all’avviso di accertamento IMU?
No. Secondo la Corte, l’obbligo di allegazione riguarda solo gli atti non conosciuti e non altrimenti conoscibili dal contribuente. Le delibere comunali, essendo soggette a pubblicità legale, si presumono conoscibili e quindi non devono essere necessariamente allegate.

Per ottenere l’esenzione IMU per immobili invenduti, è sufficiente che il Comune sia a conoscenza della loro natura?
No. La conoscenza dei fatti da parte del Comune, acquisita ad esempio tramite i permessi di costruire, non è sufficiente. La legge richiede un preciso e specifico onere formale: la presentazione di un’apposita dichiarazione da parte del contribuente.

Cosa succede se la dichiarazione per l’esenzione IMU costruttori viene presentata in ritardo?
La presentazione tardiva della dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio. L’onere dichiarativo è previsto “a pena di decadenza”, il che significa che il mancato rispetto del termine perentorio determina la perdita irreversibile del diritto all’esenzione per le annualità di riferimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14927 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14927 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso nr. 17418-2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO, giusta procura speciale allegata al ricorso, e con domicilio digitale eletto presso l’ indirizzo di posta elettronica certificata di quest’ultimo

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘ AVV_NOTAIO

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale allegata al controricorso

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 177/2023 RAGIONE_SOCIALEa CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO COGNOMEA CALABRIA, depositata il 16/1/2023; udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 16/5/2024 dal AVV_NOTAIO

COGNOME‘COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello proposto avverso la sentenza n. 5928/2021 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Cosenza in parziale accoglimento (relativamente alle sanzioni applicate nei confronti RAGIONE_SOCIALEa Società) del ricorso proposto avverso avviso di accertamento IMU 2016 emesso dal Comune di San Nicola Arcella;
il Comune resiste con controricorso

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo di ricorso la Società denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 legge 27 luglio 2000, n. 212 e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente ritenuto che «l’atto impositivo avesse adeguatamente assolto l’obbligo di motivazione e di allegazione RAGIONE_SOCIALEe delibere in esso richiamate»;

1.2. con il secondo motivo di ricorso la Società denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 3), violazione «del D.L. n. 102 del 2013, art. 5 bis nella parte in cui … (la Corte di giustizia tributaria di secondo grado) … aveva ritenuto tardiva la dichiarazione Imu presentata in data 29.6.2018 e quindi non esentati gli immobili dal pagamento RAGIONE_SOCIALE‘IMU per gli anni 2013-2016»;

2.1. la prima doglianza va disattesa;

2.2. la motivazione RAGIONE_SOCIALE‘avviso di accertamento o di rettifica, presidiata dall’art. 7 RAGIONE_SOCIALEa legge 27 luglio 2002, n. 212, ha la funzione di delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALEe contestazioni proponibili dall’Ufficio nel successivo giudizio di merito e di mettere il contribuente in grado di conoscere l’ an ed il quantum RAGIONE_SOCIALEa pretesa tributaria al fine di approntare una idonea difesa, sicché il corrispondente obbligo deve ritenersi assolto con l’enunciazione dei presupposti adottati e RAGIONE_SOCIALEe relative risultanze, mentre le questioni attinenti all’idoneità del criterio applicato in concreto attengono al diverso piano RAGIONE_SOCIALEa prova RAGIONE_SOCIALEa pretesa tributaria (cfr. Cass. n. 9810 del 7/05/2014);
2.3. con particolare riguardo all’ICI (sulla base di principi applicabili anche all’IMU) l’obbligo motivazionale RAGIONE_SOCIALE‘accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l’ an ed il quantum RAGIONE_SOCIALE‘imposta, ed in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi RAGIONE_SOCIALEa posizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALEe ragioni adducibili dall’ente impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione RAGIONE_SOCIALE‘atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva (cfr. Cass. n. 26431 del l’ 8/11/2017);
2.4. in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’obbligo di allegazione all’avviso di accertamento, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 RAGIONE_SOCIALEa legge 27 luglio 2000, n. 212, degli atti cui si faccia riferimento nella motivazione riguarda quindi, necessariamente, come precisato dall’art. 1 del d.lgs. 26 gennaio 2001, n. 32, gli atti non conosciuti e non altrimenti conoscibili dal contribuente, ma non gli atti generali come le delibere del consiglio comunale (nella specie, delibera relativa ai criteri di stima dei terreni edificabili) che essendo soggette a pubblicità legale, si presumono conoscibili (cfr. Cass. n. 13105 del 25/07/2012; conf. Cass. n. 22254 del 03/11/2016);
2.5. ne consegue che la censura relativa alla mancata allegazione, all’atto impositivo, RAGIONE_SOCIALEe delibere comunali relative all’applicazione del tributo ed alla determinazione RAGIONE_SOCIALEe relative tariffe è priva di fondamento;

3.1. il secondo motivo va parimenti disatteso;

3.2. il D.L. n. 102 del 2013, art. 2, prevede l’esenzione dall’imposta municipale per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati;

3.3. ai sensi del comma 5 bis RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo «ai fini RAGIONE_SOCIALE‘applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il moRAGIONE_SOCIALEo ministeriale predisposto per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del RAGIONE_SOCIALE sono apportate al predetto moRAGIONE_SOCIALEo le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma»;
3.4. dalla lettura RAGIONE_SOCIALEa disposizione normativa sopra indicata emerge che condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale in oggetto, è l’obbligo dichiarativo, e si tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il Comune fosse a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l’esenzione dal pagamento RAGIONE_SOCIALE‘imposta;

3.5. secondo il costante indirizzo giurisprudenziale (cfr. Cass. nr 15407/2017 n. 4333/2016, 2925/2013, 5933/2013) le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva RAGIONE_SOCIALEa norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati;

3.6. non è quindi praticabile l’operazione ermeneutica compiuta dalla contribuente che in sostanza reputa non doveroso lo specifico e formale onere del contribuente di comunicare all’Ente impositore gli estremi degli immobili, oggetto di beneficio fiscale, avendo già il Comune, sin dalla dei permessi di costruire contezza RAGIONE_SOCIALEo stato e dei dati degli immobili oggetto di esenzione IMU;

3.7. l’omessa presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione comporta quindi la non spettanza del beneficio in oggetto (cfr. Cass. n. 21465 del 6/10/2020);

per quanto fin qui osservato il ricorso va integralmente rigettato, assorbita ogni altra questione formulata dalla controricorrente;

le spese di lite seguono la soccombenza, e vengono liquidate come in dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al rimborso RAGIONE_SOCIALEe spese di lite a favore RAGIONE_SOCIALEa controricorrente, che liquida in Euro 5.800,00 per compensi, oltre ad Euro 200 per esborsi, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento ed agli accessori di legge, se dovuti.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1 bis RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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