Esenzione IMU comproprietà: no se l'altro non risiede

La Corte di Cassazione ha stabilito che in caso di immobile in comproprietà, l’esenzione IMU per abitazione principale spetta solo al comproprietario che vi risiede e limitatamente alla sua quota. Il semplice possesso di fatto dell’intero immobile non estende il beneficio alla quota dell’altro comproprietario non residente. La decisione chiarisce i limiti dell’esenzione IMU comproprietà, sottolineando la natura strettamente personale del beneficio fiscale legato sia alla proprietà che alla residenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU comproprietà: niente beneficio se l’altro proprietario non risiede

L’esenzione IMU comproprietà per l’abitazione principale è un tema che genera spesso dubbi e contenziosi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: il beneficio fiscale non si estende automaticamente all’intero immobile se uno dei comproprietari non vi risiede. Vediamo nel dettaglio i fatti e i principi di diritto affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguarda un contribuente comproprietario al 50% di un immobile insieme alla sorella. Il contribuente aveva adibito tale immobile a propria abitazione principale, mentre la sorella risiedeva in un’altra abitazione, anch’essa in comproprietà tra i due. L’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di accertamento per il pagamento dell’IMU sulla quota del 50% di proprietà della sorella, ritenendo che per lei quell’immobile costituisse una ‘seconda casa’.

Il contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo di aver diritto all’esenzione totale dall’imposta, anche sulla quota della sorella, in virtù del suo utilizzo esclusivo dell’immobile come residenza principale. A suo avviso, il possesso di fatto dell’intera unità immobiliare avrebbe dovuto garantire l’esenzione totale.

L’Analisi della Corte: L’Esenzione IMU in Comproprietà

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la validità dell’accertamento. Il principio cardine ribadito dai giudici è che l’esenzione IMU per l’abitazione principale ha natura strettamente personale e non può essere estesa oltre la quota di proprietà di chi effettivamente risiede nell’immobile.

Per ottenere l’esenzione, sono necessari due requisiti cumulativi:
1. La titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione).
2. L’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale da parte del titolare del diritto.

Nel caso di specie, solo il fratello possedeva entrambi i requisiti per la sua quota del 50%. La sorella, pur essendo proprietaria del restante 50%, non risiedeva nell’immobile. Di conseguenza, la sua quota non poteva beneficiare dell’esenzione e doveva essere tassata come ‘altro immobile’.

Il Principio del Giudicato in Materia Tributaria

Il contribuente aveva anche sollevato la questione del ‘giudicato esterno’, facendo riferimento a una precedente sentenza favorevole su una questione simile. La Corte ha respinto anche questo motivo, chiarendo un importante principio processuale: il giudicato copre l’accertamento dei fatti, ma non l’interpretazione delle norme giuridiche.

L’interpretazione di una legge da parte di un giudice in un precedente processo non è vincolante per un altro giudice in una causa successiva, anche se tra le stesse parti. Ogni giudice ha il dovere di interpretare autonomamente la legge, non essendo previsto nell’ordinamento italiano un principio di stare decisis (vincolo del precedente) rigido come nei sistemi di common law.

Le Motivazioni

La decisione della Corte si fonda su una lettura rigorosa della normativa fiscale. Le norme che prevedono agevolazioni, come l’esenzione IMU per l’abitazione principale, sono considerate derogatorie rispetto alla regola generale di tassazione e, pertanto, devono essere interpretate in modo restrittivo. Il legislatore ha legato il beneficio fiscale alla duplice condizione di essere proprietario (o titolare di diritto reale) e utilizzatore diretto dell’immobile come dimora abituale. L’uso esclusivo da parte di un comproprietario non è sufficiente a trasformare la natura fiscale della quota appartenente al comproprietario non residente. Per quest’ultimo, la quota di proprietà rimane un investimento immobiliare soggetto a imposta.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro: in un immobile in comproprietà, l’esenzione IMU spetta solo pro-quota al proprietario che vi risiede. Il comproprietario non residente è tenuto a versare l’imposta sulla propria quota, che viene considerata a tutti gli effetti come una seconda casa. I contribuenti in situazioni simili devono quindi prestare massima attenzione e calcolare correttamente l’imposta dovuta, per evitare di incorrere in accertamenti da parte dell’amministrazione finanziaria.

Se vivo in una casa co-intestata con un parente che non vi risiede, ho diritto all’esenzione IMU totale?
No. Secondo la sentenza, l’esenzione IMU per abitazione principale si applica solo alla tua quota di proprietà. La quota del parente non residente è soggetta al pagamento dell’IMU come ‘seconda casa’.

Il fatto che io utilizzi l’intero immobile come mia abitazione principale cambia qualcosa ai fini fiscali?
No. L’uso di fatto dell’intero immobile non è rilevante per estendere l’esenzione alla quota di proprietà altrui. Ai fini IMU, ciò che conta è la coincidenza tra la titolarità del diritto di proprietà (o altro diritto reale) e la residenza anagrafica/dimora abituale.

Una precedente sentenza a mio favore su un caso IMU simile garantisce lo stesso esito per gli anni successivi?
No. La Corte ha chiarito che una precedente decisione non crea un vincolo (‘giudicato’) sull’interpretazione delle norme giuridiche per un altro giudice. Ogni processo è autonomo e il giudice è libero di interpretare la legge, a meno che il giudicato non riguardi l’accertamento degli stessi fatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9430 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9430 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30783/2021 R.G. proposto da : COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI SAN PRISCO, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Campania n. 3731/2021 depositata il 04/05/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello del contribuente con la conferma dell’avviso di accertamento IMU 2013;

ricorre per cassazione COGNOME NOME con tre motivi di ricorso;

si è costituito con controricorso il Comune di San Prisco che preliminarmente prospetta l’inammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 336 cod. proc. civ. per mancata specificazione e indicazione dei motivi di ricorso; nel merito ha chiesto il rigetto del ricorso in quanto infondato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese e con il raddoppio del contributo unificato.

Contrariamente a quanto prospettato dal controricorrente, il ricorso risulta ammissibile poiché rappresenta la questione di fatto anche riportando gli atti essenziali del processo e prospetta violazioni di legge in maniera comprensibile e specifica.

Del resto, il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. -quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi RAGIONE_SOCIALE vs Italia del 28 ottobre 2021; vedi ora anche CEDU Patricolo vs Italia, del 23 maggio 2024 – non deve essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno delle censure, e sia
specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito (vedi Sez. U – , Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022, Rv. 664409 – 01).

Il ricorso contiene tutti gli elementi della fattispecie e le analisi in diritto della questione controversa, in quanto richiama gli atti del processo ed il giudicato che si assume sussistente.

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente prospetta violazione o falsa applicazione di legge (art. 13, secondo comma, d.l. n. 201 del 2011 e dell’art. 1192, cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n 3, cod. proc. civ.) per omessa esenzione dall’IMU dell’intero immobile e non solo della quota del 50 %, di cui la ricorrente era proprietaria.

Il fatto risulta accertato dalle decisioni di merito e, del resto, pacifico tra le parti. Il ricorrente e la sorella risultano comproprietari di due immobili, al 50 %; in uno vi abita il primo ed in un altro abita la seconda. La destinazione a prima casa, per il ricorrente, dovrebbe comportare l’esenzione dell’IMU sia per il 50 % della sua formale proprietà (quota) sia per il restante 50 % di proprietà della sorella. Per il ricorrente, l’art. 1102 cod. civ. consente l’uso della cosa comune (il possesso esclusivo per l’abitazione principale, nel caso).
La tesi del ricorrente risulta infondata in quanto soggetto passivo dell’ IMU (vedi art. 9, d. lgs. n. 23 del 2011, nel testo in vigore all’epoca, 2013) è il proprietario di immobili (‘ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie’); non risulta sufficiente il possesso di un bene comune pur se di fatto adibito a prima casa.

Quello che rileva per l’esenzione introdotta dall’art. 1, d. l. n. 93 del 2008 è il possesso di diritto (quale proprietario) dell’immobile in relazione alla disposizione dell’art. 9 cit. , nel testo in vigore all’epoca; il possesso e l’uso di fatto non comporta l’esenzione dal pagamento dell’imposta , in quanto la mancanza di proprietà (anche se al 50 %)

comporta la considerazione dell’immobile quale seconda casa (per il proprietario del 50 %).

Infatti, «In tema di imposta comunale sugli immobili, l’esenzione introdotta dall’art. 1 del d.l. n. 93 del 2008, conv. dalla l. n. 126 del 2008, non si applica al titolare pro quota del diritto di proprietà sull’immobile, nel quale egli ed il suo nucleo familiare non dimorino stabilmente e non vi abbiano la residenza anagrafica. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva esentato dal pagamento del tributo tre fratelli, titolari per successione della quota di un terzo su ciascuno dei tre immobili ricadenti nell’asse ereditario, non solo in relazione al bene da ciascuno di essi adibito ad abitazione principale, ma anche per gli altri due immobili in comproprietà, concessi in uso gratuito agli altri contitolari)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 24462 del 08/08/2022, Rv. 665784 – 01).
Del resto la disciplina di esenzione, quale norma derogatoria all’obbligo generale di contribuzione , deve essere interpretata restrittivamente: «In tema di IMU, in base al chiaro tenore dell’art. 13, comma 2, d.l. n. 201 del 2011, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch’esse come abitazione principale» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 4530 del 20/02/2024, Rv. 670367 – 01).
L’utilizzazione del bene (quale abitazione principale) deve essere effettuata da parte del proprietario (o di titolare di diritto reale) e no di terzi (vedi Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8073 del 21/03/2019, Rv. 653398 -01 e Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 19773 del 23/07/2019, Rv. 654969 -01, per l’esenzione ex art. 7, primo comma, lettera a, d. lgs. n. 504 del 1992; Sez. 5, n. 4530 del 2024, Rv. 670367).

Infatti, la normativa (l. n. 160 del 2019, art. 1, comma 747) concede una riduzione del 50 % per le abitazioni concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado con il contratto registrato. Argomentando al contrario, non può applicarsi l’esenzione dell’imposta nel caso prospettato dalla ricorrente, possesso di fatto dell’abitazione di un comproprietario.

Con il secondo motivo il ricorrente prospetta violazione dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. e 112 cod. proc. civ. in relazione all’art. 2909 cod. civ. per omessa pronuncia sull’eccezione di giudicato, sentenza CTP n. 6439 del 2018. Con il terzo motivo il ricorrente prospetta violazione dell’art. 360, primo comma n. 5, cod. proc. civ. per omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti (il giudicato).

I motivi, che si trattano congiuntamente per la identità di questioni, sono infondati. A prescindere dalla diversa annualità e dal passaggio in giudicato della sentenza (attestazione ex art. 124 disp att cpc), si deve rilevare che sulle questioni giuridiche di interpretazione delle norme non può trovare applicazione la regola del giudicato esterno ex art. 2909 cod.civ. (che riguarda l’accertamento de i fatti): «In tema di giudicato esterno, l’interpretazione delle norme giuridiche compiuta dal giudice non può mai costituire limite all’attività esegetica esercitata da altro giudice, la quale, in quanto essenziale allo stesso esercizio della funzione giurisdizionale, non può incontrare vincoli, non trovando riconoscimento, nell’ordinamento processuale italiano, il principio dello stare decisis . (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza con la quale la Commissione tributaria regionale, respingendo l’eccezione di giudicato esterno, aveva operato un’autonoma valutazione della fattispecie oggetto di giudizio, relativamente alla legittimità del metodo utilizzato dall’Ente comunale per la stima dell’immobile soggetto ad ICI)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 5822 del
05/03/2024, Rv. 670813 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 23723 del 21/10/2013, Rv. 628972 – 01).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

A i sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto .

Così deciso in Roma, il 04/12/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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