Esenzione IMU categoria A/10: la Cassazione decide

Un contribuente si è visto negare l’esenzione IMU per la sua abitazione principale poiché l’immobile era registrato con categoria A/10 (ufficio). La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito che per beneficiare dell’agevolazione fiscale, la classificazione catastale oggettiva deve essere residenziale, rendendo irrilevante l’uso di fatto. La Corte ha accolto il ricorso del Comune, affermando che l’onere di regolarizzare la categoria catastale spetta al contribuente. Il caso chiarisce che l’esenzione IMU categoria A/10 non è ammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU categoria A/10: La Cassazione Nega il Beneficio se l’Immobile è un Ufficio

L’esenzione IMU per l’abitazione principale è un tema di grande interesse per i proprietari di immobili, ma le condizioni per ottenerla sono stringenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: l’uso di fatto di un immobile come abitazione non è sufficiente se la sua classificazione ufficiale è diversa. In particolare, il caso esaminato ha negato l’esenzione IMU categoria A/10, confermando che la categoria catastale è un requisito oggettivo e imprescindibile.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un avviso di rettifica IMU notificato da un Comune a un contribuente per l’anno 2015. L’atto richiedeva il pagamento di imposta, sanzioni e interessi per un’unità immobiliare che, sebbene utilizzata dal contribuente come dimora abituale, risultava iscritta in catasto nella categoria A/10, corrispondente a ‘uffici e studi privati’.

Il contribuente aveva impugnato l’avviso, ottenendo una sentenza favorevole in primo grado. Il Comune ha proposto appello, ma la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ha respinto il gravame. La CTR aveva ritenuto che, poiché il contribuente risiedeva e dimorava nell’unico immobile di sua proprietà e questo non rientrava nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9), le condizioni per l’esenzione fossero soddisfatte. A parere della CTR, la classificazione come A/10 non era ostativa.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Insoddisfatto della decisione di secondo grado, il Comune ha presentato ricorso per cassazione, basandolo su tre motivi principali:

1. Violazione di legge sulla categoria catastale: Il Comune ha sostenuto che l’esenzione IMU per l’abitazione principale è riservata esclusivamente agli immobili accatastati come abitazioni (con esclusione delle categorie A/1, A/8, A/9). Di conseguenza, un immobile classificato come A/10 non può beneficiare dell’agevolazione, poiché le norme fiscali agevolative devono essere interpretate restrittivamente.
2. Errata valutazione sulla produzione di nuovi documenti: Si contestava la decisione della CTR di dichiarare inammissibile la documentazione prodotta in appello relativa alla residenza della moglie del contribuente.
3. Errata interpretazione del requisito del ‘nucleo familiare’: Il Comune criticava l’interpretazione della CTR secondo cui la residenza dei coniugi in comuni diversi non precludeva il beneficio.

La Decisione della Corte sull’Esenzione IMU categoria A/10

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato e assorbente rispetto agli altri. Gli Ermellini hanno stabilito che l’affermazione della CTR era errata e in violazione della legge.

Il principio di diritto ribadito dalla Suprema Corte è netto: per ottenere il beneficio fiscale dell’esenzione IMU previsto per l’abitazione principale, è necessaria una corrispondente e oggettiva classificazione catastale. Se un immobile è iscritto in catasto come A/10 (uso studio), esso è soggetto all’imposta anche se viene di fatto utilizzato come abitazione.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che il riconoscimento dell’agevolazione fiscale non può prescindere dalla classificazione formale dell’immobile. L’uso effettivo, sebbene rilevante per definire il concetto di ‘dimora abituale’, non può superare il dato oggettivo risultante dal catasto. La natura non abitativa della categoria A/10 è un ostacolo insormontabile per l’applicazione del beneficio fiscale.

È onere del contribuente che desidera beneficiare dell’esenzione assicurarsi che la classificazione catastale dell’immobile corrisponda alla sua reale destinazione d’uso. In caso di discrepanza, il proprietario deve attivarsi per impugnare l’atto di classamento e chiederne la variazione. In assenza di tale regolarizzazione, l’immobile resta fiscalmente un ‘ufficio’ e, come tale, non può godere dell’esenzione prevista per l’abitazione principale. La Corte ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato il ricorso originario del contribuente.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito ai contribuenti: la forma conta quanto la sostanza. Per evitare brutte sorprese fiscali, è cruciale verificare che la categoria catastale del proprio immobile sia coerente con il suo utilizzo effettivo. Confidare nel solo uso di fatto come abitazione per ottenere l’esenzione IMU su un immobile accatastato A/10 è una strategia destinata a fallire di fronte a un controllo fiscale. La regolarizzazione catastale è l’unica via per allineare la situazione formale a quella sostanziale e accedere legittimamente ai benefici previsti dalla legge.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per l’abitazione principale se l’immobile è accatastato come ufficio (categoria A/10)?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il riconoscimento del beneficio fiscale richiede la corrispondente classificazione catastale oggettiva. Se un immobile è iscritto in catasto come A/10 (uso studio/ufficio), è soggetto a IMU anche se di fatto utilizzato come abitazione.

Cosa deve fare un contribuente che utilizza come abitazione un immobile con una categoria catastale non residenziale?
Il contribuente ha l’onere di impugnare l’atto di classamento catastale per richiedere la modifica della categoria e adeguarla alla diversa destinazione d’uso effettiva. Solo dopo aver regolarizzato la categoria catastale potrà usufruire del beneficio.

L’uso effettivo di un immobile come dimora abituale è irrilevante ai fini IMU?
No, non è del tutto irrilevante, in quanto è uno dei requisiti per definire l’abitazione principale. Tuttavia, da solo non è sufficiente. Deve essere accompagnato dalla corretta classificazione catastale residenziale. La classificazione catastale oggettiva prevale sull’uso di fatto ai fini del riconoscimento dell’esenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34029 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34029 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11767/2022 R.G. proposto da :

COMUNE RAGIONE_SOCIALE NAPOLI, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME

-intimato-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, sede di NAPOLI, n. 7627/2021 depositata il 25/10/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Napoli ha notificato al contribuente odierno intimato l’avviso in rettifica IMU per l’anno 2015, prot. n. 556654/1779, con il quale il Comune di Napoli ha chiesto il pagamento di somme a titolo di imposta, sanzioni ed interessi in relazione ad unità immobiliari di proprietà ubicata alla INDIRIZZO (in catasto SFE/1/254/32 -categoria A/10).

Con la sentenza n. 8675/18/2020, i giudici di prime cure hanno accolto il ricorso.

Il comune ha interposto appello e la CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, lo ha respinto, ritenendo inammissibile la documentazione presentata in secondo grado relativa alla residenza della moglie del contribuente, in quanto tardiva e rilevando che il fatto che i coniugi risiedessero in comuni diversi non faceva venir meno l’esenzione IMU, che anzi può sp ettare a entrambi per le rispettive abitazioni principale. La Commissione ha riconosciuto che, nel caso specifico, il contribuente risiedeva e dim orava nell’unico immobile di sua proprietà, sito nel Comune di Napoli, e che dunque erano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa vigente per beneficiare dell’esenzione IMU.
Avverso la suddetta sentenza di gravame il comune ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 3 motivi.

L’intimato non ha depositato controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la v iolazione dell’art. 360 c.p.c. comma 1 n.3 per violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 13 comma 2 d.l. 201/11, convertito in L.214/11.

1.1. Il Comune contesta la decisione della Commissione Tributaria Regionale, che ha confermato l’esenzione IMU al contribuente, sostenendo che l’immobile in questione, accatastato

come A/10 (ufficio), non può essere considerato abitazione principale ai fini dell’agevolazione. Secondo il Comune, l’esenzione è riservata solo agli immobili accatastati come abitazioni, con esclusione delle categorie A/1, A/8 e A/9, e quindi non può essere estesa a immobili non abitativi come gli A/10. Ribadisce, in proposito, che le agevolazioni fiscali devono essere interpretate restrittivamente e che, nel caso in esame, il contribuente avrebbe dovuto prima regolarizzare la categoria catastale dell’immo bile per poter usufruire del beneficio.
Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta invece la violazione dell’art.360 c.p.c. comma 1 n.3 in relazione all’art.58 del D. Lgs. 546/92. Nello specifico, il Comune di Napoli contesta l’errore della Commissione Tributaria Regionale nel dichiarare inammissibile la documentazione sulla residenza anagrafica della moglie del contribuente, presentata per la prima volta in appello. Secondo il Comune, la CTR ha ritenuto erroneamente che tale documentazione costituisse una prova nuova e inammissibile, in quanto introdotta tardivamente per ampliare il tema del giudizio. Il Comune, invece, sostiene che nel processo tributario è ammessa la produzione di nuovi documenti anche in secondo grado, come affermato dalla giurisprudenza della Cassazione, e che il divieto riguarda solo le eccezioni in senso stretto. Aggiunge inoltre che l’esigenza di produrre tali documenti è sorta solo dopo la decisione sfavorevole del primo grado. Di conseguenza, ritiene che la CTR abbia applicato in modo errato l’art. 58 del D.Lgs. 546/1992.
Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione dell’art.360 c.p.c. comma 1 n.3 , per violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art 13, comma 2, D.L. 6dicembre 2011, n. 201 ed in relazione all’art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale, c.d. preleggi.

3.1. Il Comune di Napoli contesta, in particolare, la decisione della Commissione Tributaria Regionale per aver erroneamente

interpretato il requisito del ‘nucleo familiare’ necessario all’esenzione IMU per l’abitazione principale. Secondo il Comune, l’articolo 13, comma 2, del D.L. 201/2011 richiede che sia il possessore, sia il suo nucleo familiare dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente nello stesso immobile. La CTR, invece, ha ritenuto che la residenza in comuni diversi dei coniugi non escludesse il beneficio, sostenendo che entrambi potessero usufruirne separatamente, richiamando la circolare ministeriale n. 13/DF del 2012.
3.2. Il Comune critica questa interpretazione, sostenendo che viola i principi di stretta interpretazione delle norme agevolative e i canoni di interpretazione delle leggi (art. 12 delle preleggi), e che applica erroneamente regole proprie dell’ICI, ormai superate dall’IMU. Ribadisce inoltre che il requisito del doppio radicamento (residenza e dimora abituale) deve valere per tutto il nucleo familiare, e non solo per il singolo possessore, pena la decadenza dal beneficio fiscale.

Il primo motivo merita accoglimento ed è assorbente.

La CTR riconosce, nella motivazione, che l’immobile fosse accatastato con categoria A/10 (studi ed uffici), ma ha ritenuto che spettasse la esenzione in quanto non rientrante nelle categorie A1/, A/8 o A/9. Testualmente: ‘ Secondo quanto stabilito dall’art. 13 del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214, l’abitazione principale (e le relative pertinenze) sono esenti dal pagamento de ll’ IMU qualora l’immobile risulti iscritto in catasto come unica unità immobiliare, in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente ad eccezione dei soli immobili rientranti in categoria A/1, A/8 e A/9. Pertanto, qualora ricorrano tutti gli elementi previsti dalla normativa, l’immobile deve andare esente dal pagamento dell’IMU. Ed è questo il caso che, certamente, ricorre per il Sig. COGNOME NOME, occupante l’immobile di sua proprietà sito in INDIRIZZO, unico immobile iscritto al catasto del Comune di Napoli. ‘
5.1. La affermazione della CTR è erronea ed in violazione della legge invocata dal ricorrente.

5.2. Questa Corte ha già avuto modo di affermare che in tema di esenzione IMU, il riconoscimento del beneficio fiscale previsto per l’abitazione principale esige la corrispondente oggettiva classificazione catastale, per cui, se l’immobile è iscritto come uso studio con attribuzione della relativa categoria (A/10), è soggetto all’imposta anche se di fatto utilizzato come abitazione, essendo onere del contribuente che chiede l’esenzione dall’imposta impugnare l’atto di classamento per la diversa destinazione (Cass. 08/04/2024,n. 9364 (Rv. 670806 – 01)).
5.3. Analogo indirizzo era stato del resto già espresso anche in riferimento all’ICI (v. Cass., 18 dicembre 2020, n. 29077; Cass., 28 marzo 2017, n. 8017; Cass., 21 febbraio 2017, n. 4467).

5.4. Nel caso di specie, dunque, non spettava la invocata esenzione e il ricorrente era gravato dall’imposta.

Gli altri motivi sono conseguentemente assorbiti.

In conclusione, in ragione della fondatezza del primo motivo -assorbiti i restanti -la sentenza va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito ai sensi dell’art. 384 c .p.c. con il rigetto del ricorso originario del contribuente.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i residui motivi; cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta l’originario ricorso del contribuente.

Condanna la parte intimata al pagamento delle spese del giudizio di merito, che si liquidano in euro 1,400,00 per il primo grado, euro 1.600,00 per il secondo grado e, alle spese del giudizio di legittimità,

che liquida in euro 1.500,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 13/11/2025.

Il Presidente LIBERATO PAOLITTO

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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