Esenzione IMU beni merce: quando spetta il beneficio

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto di un ricorso relativo all’esenzione IMU beni merce per l’anno 2012. La decisione chiarisce che il beneficio fiscale richiede una specifica dichiarazione e che l’imposta è legittima anche su immobili non locati, poiché il possesso rappresenta un indice di capacità contributiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU beni merce: la Cassazione fa chiarezza

L’esenzione IMU beni merce rappresenta un tema di estrema rilevanza per le società che operano nel settore dello sviluppo immobiliare. Recentemente, la Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un’impresa che reclamava il diritto a non pagare l’imposta municipale su immobili destinati alla vendita, chiarendo i requisiti procedurali e sostanziali necessari per beneficiare dell’agevolazione.

Il caso e la tardività del ricorso

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2012. La società contribuente aveva impugnato l’atto, sostenendo di aver diritto all’esonero. Tuttavia, i giudici di merito hanno rilevato una problematica procedurale insuperabile: il ricorso originario era stato presentato oltre il termine di 60 giorni previsto dalla legge.

Questo ritardo ha reso inammissibili tutte le successive contestazioni riguardanti il merito del debito tributario e la regolarità della notifica, poiché nel processo tributario non è consentito introdurre nuove eccezioni o domande in appello che non siano state tempestivamente sollevate nel primo grado di giudizio.

L’esenzione IMU beni merce e l’obbligo dichiarativo

Un punto centrale della decisione riguarda la necessità della dichiarazione IMU. La ricorrente sosteneva che una dichiarazione resa inizialmente potesse valere anche per le annualità successive. La Suprema Corte ha però ribadito un principio fondamentale: le condizioni per l’esenzione IMU beni merce devono essere oggetto di una specifica indicazione nella denuncia IMU, da presentare per ogni singola annualità.

Questo perché la destinazione dell’immobile (non locato e destinato alla vendita) è un fatto potenzialmente variabile di anno in anno, e l’ente impositore deve essere messo a conoscenza della permanenza di tali requisiti per poter applicare l’esonero.

La legittimità dell’imposta sugli immobili invenduti

La sentenza richiama inoltre un recente orientamento della Corte Costituzionale. È stato stabilito che l’IMU, in quanto imposta patrimoniale, può legittimamente colpire il semplice possesso di un immobile, anche se non locato o non produttivo di reddito. Il diritto di disporre del bene è di per sé un indice di ricchezza che giustifica il prelievo fiscale. Di conseguenza, l’esenzione introdotta dal legislatore solo a partire dal 2014 non può essere applicata retroattivamente come obbligo costituzionale per gli anni precedenti.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla rigorosa applicazione delle scadenze processuali e sull’onere probatorio a carico del contribuente. Il giudice ha evidenziato come la tardività dell’impugnazione iniziale impedisca di riesaminare la fondatezza del debito. Inoltre, per l’annualità 2012, la mancanza di una dichiarazione specifica per i fabbricati-merce preclude l’accesso al beneficio, in quanto l’amministrazione non può presumere la sussistenza di condizioni agevolative senza una comunicazione formale da parte del titolare.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che per godere dell’esenzione IMU beni merce, le imprese devono prestare massima attenzione sia ai termini di impugnazione degli atti impositivi, sia agli adempimenti dichiarativi annuali. La natura patrimoniale dell’IMU rende il possesso degli immobili un presupposto fiscale solido, rendendo le agevolazioni delle eccezioni che richiedono una prova rigorosa e una documentazione tempestiva secondo le norme vigenti al tempo dell’imposizione.

È obbligatorio presentare la dichiarazione per l’esenzione IMU beni merce ogni anno?
Sì, la Corte ha stabilito che l’esenzione deve essere indicata specificamente nella denuncia IMU per ogni annualità poiché la destinazione del bene può variare nel tempo.

L’IMU è dovuta sugli immobili destinati alla vendita ma rimasti invenduti?
Sì, il possesso dell’immobile è considerato un indice di capacità contributiva che giustifica l’imposta anche se il bene non produce reddito o non è locato.

Cosa succede se si impugna un avviso di accertamento IMU dopo la scadenza dei termini?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile per tardività e il contribuente non può più contestare nel merito il debito tributario nei successivi gradi di giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5094 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5094 Anno 2026

Presidente: COGNOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso 26170-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME AVV_NOTAIO NOME COGNOME giusta procura speciale in atti

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 1528/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CALABRIA, depositata il 5.5.2022; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 12/2/2026 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a quattro motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Calabria aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 2376/2021 della Commissione tributaria provinciale di Cosenza, in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento IMU 2012, notificato da RAGIONE_SOCIALE per conto del Comune RAGIONE_SOCIALE Rende.

La concessionaria resiste con controricorso, ed ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. La società controricorrente ha eccepito il difetto di specialità della procura rilasciata dalla ricorrente al suo difensore, essendo la stessa genericamente riferita al giudizio di legittimità, senza alcun riferimento alla proposizione del ricorso avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale indicata in epigrafe.

1.2. L ‘eccezione è infondata stante la validità della procura speciale conferita per il ricorso, redatta su foglio separato e notificata unitamente al ricorso a mezzo P.E.C., risultando la questione superata a seguito dell’intervento della sentenza n. 2077 del 2024 pronunciata dalle Sezioni Unite di questa Corte.

1.3. Con la decisione richiamata, dando continuità ad un indirizzo già enunciato da questa Corte (da ultimo, Cass. n. 26587 del 2023), le Sezioni Unite hanno affermato che, in caso di ricorso per cassazione nativo digitale, notificato e depositato in modalità te lematica, l’allegazione mediante strumenti informatici -al messaggio di posta elettronica certificata (P.E.C.) con il quale l’atto è notificato ovvero mediante inserimento nella «busta telematica» con la quale l’atto è stato depositato di una copia, digitalizzata, della procura alle liti redatta su supporto cartaceo, con
sottoscrizione autografa della parte e autenticata con firma digitale del difensore, come nel caso in esame, integra l’ipotesi, ex art. 83, terzo comma, c.p.c., di procura speciale apposta in calce al ricorso, con la conseguenza che la procura stessa è da ritenere valida in difetto di espressioni che univocamente conducano ad escludere l’intenzione della parte di proporre ricorso per cassazione.

1.4. Tali principi, estesi al caso qui in esame, impongono di ritenere la validità della procura.

2.1. Con il terzo motivo, da esaminare preliminarmente in quanto pregiudiziale la ricorrente denuncia, in rubrica, « … difetto assoluto di notifica delle cartelle esattoriali e … inesistenza del debito tributario. Violazione e falsa applicazione ex art. 360 primo comma n.4) c.p.c. dell’art. 145 c.p.c.» e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia omesso di rilevare l’inesistenza della notifica dell’atto impositivo per violazione del procedimento previsto dall’art. 145 c.p.c.
2.2. La doglianza è inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata laddove i Giudici d’appello affermano quanto segue:« Preliminarmente occorre evidenziare che controparte introduce nuove domande ed eccezioni nel giudizio di secondo grado, in aperta violazione dell’art. 57 del D.Lgs. 546/92 … M.T. mediante la produzione in primo grado dell’avviso di ricevimento ha assolto l’onere della prova del perfezionamento della notificazione dell’avviso di accertamento impugnato in primo grado e della data, che è chiaramente il 4 gennaio 2018. Ne consegue la correttezza della sentenza che ha rilevato l’inammissibilità del ricorso proposto tardivamente in data 16.03.2018, ben oltre i 60 giorni previsti a pena di inammissibilità per l’impugnazione dell’avviso di accertamento dall’art 21 del dlgs 546/92. Il termine ultimo per proporre il ricorso sarebbe stato il 5 marzo 2018».
2.3. Il Collegio pone, dunque, in rilievo che nel processo tributario d’appello, la nuova difesa del contribuente, ove non sia riconducibile all’originaria causa petendi e si fondi su fatti diversi da quelli dedotti in primo grado, che ampliano l’indagine giudiziaria ed allargano la materia del contendere, non integra un’eccezione, ma si traduce in un motivo aggiunto

e, dunque, in una nuova domanda, vietata ai sensi degli artt. 24 e 57 del d.lgs. n. 546 del 1992 (Cass. n. 32390/2022).

2.4. In particolare, in materia di contenzioso tributario, la proposizione della mera eccezione di omessa notificazione dell’avviso di accertamento presupposto dell ‘ atto impositivo non equivale a quella di nullità della notificazione medesima, non sussistendo una relazione di continenza tra l’inesistenza ed i vizi di nullità del procedimento notificatorio (cfr. Cass. n. 5369/2017, 8398/2013).

2.5. Ciò posto, la contribuente non ha in alcun dimostrato, e neppure allegato, di aver fatto valere, in primo grado, la dedotta nullità della notifica dell’atto impugnato, questione che, laddove introdotta per la prima volta in appello, determina l’inammissibilità dei relativi nuovi motivi di gravame, come correttamente affermato dalla Commissione tributaria regionale nella sentenza impugnata.

2.6. Il motivo di ricorso va conseguentemente disatteso, e l’inammissibilità del ricorso introduttivo, in quanto tardivo, determina anche l’ assorbimento del quarto motivo, con cui si denuncia, in rubrica, l’erroneità della sentenza impugnata per «sussistenza della prescrizione applicabile alla materia tributaria …(con)… violazione e falsa applicazione del regime della prescrizione ai sensi dell’art. 360 primo comma n. 4) c.p.c.», deducendo , in particolare, l’intervenuto perfezionamento «della prescrizione (quinquennale) del tributo relativo a periodi di imposta oltre i cinque anni».
3.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 comma primo lett.4) c.p.c. con riferimento all’art. 2 del D.L. 102 del 2013 e dell’art. 13 comma 9bis del D.L. 201 del 2011 così come modificato dall’ art. 56 del D.L. n.1 del 2012 -Questione incidentale di costituzionalità delle norme degli artt. 2 del D.L. 102 del 2013, 13 comma 9-bis del D.L. 201 del 2011 con riferimento agli artt. 2, 3, 23 e 54 Cost …» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente escluso il riconoscimento dell’ esenzione dell’imposta ai fini dell’IMU per i fabbricati -merce in mancanza della
dichiarazione IMU entro il termine del 30 giugno dell’anno successivo al periodo di imposta per il quale si chiedeva il riconoscimento del beneficio.

3.2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. … errata applicazione della normativa di legge (statuto del contribuente ex lege n. 212 del 2000 e s.m.i.)» per avere la Commissione tributaria regionale respinto le censure della contribuente circa la «inesistenza della dichiarazione come presupposto escludente il beneficio».

3.3. Le doglianze, da esaminare congiuntamente sono infondate.

3.4. Questa Corte ha anche di recente chiarito che in tema di IMU, le condizioni per l’esenzione dei cd. «beni-merce» non locati devono essere oggetto di specifica indicazione nella denuncia IMU, da presentare relativamente a ciascuna annualità per la quale si chiede l’applicazione dell’esonero, trattandosi di fatti potenzialmente variabili da periodo a periodo, da portarsi a conoscenza dell’Ente impositore circa la loro permanenza (Cass. n. 8357/2025).

3.5. Nel caso di specie, quindi, la tesi della ricorrente che la dichiarazione resa inizialmente possa valere anche per le annualità successive, in assenza di modifiche, è da ritenersi infondata, mentre il riferimento alle disposizioni di cui alla l. 160/2019 è improprio, atteso che si riferisce alla c.d. «nuova IMU», che non viene in rilievo nel caso di specie.

3.6. Nelle more del ricorso in cassazione è, inoltre, intervenuta la Corte Costituzionale con la sentenza n. 49 del 17 aprile 2025, che ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale sull’art. 13, comma 9-bis, D.L. 201/2011, nella versione anteriore alle modifiche del D.L. 102/2013, relative all’IMU dovuta sui beni -merce per l’anno 2012.

3.7. In particolare, l a Corte ha ritenuto che l’IMU, in quanto imposta patrimoniale, possa legittimamente colpire il semplice possesso dell’immobile, anche se non locato o non produttivo di reddito, poiché il solo diritto di disporne costituisce indice di capacità contributiva; è stato dunque valorizzato il fatto che il proprietario mantiene l’astratta possibilità

di utilizzare il bene (venderlo, locarlo, destinarlo ad altri usi), ed è questa possibilità giuridica, non l’uso effettivo, a fondare il presupposto impositivo.

3.8. La successiva esenzione IMU per i beni-merce, introdotta dal legislatore dal 2014 in poi, è stata interpretata come scelta di politica fiscale e non come correzione costituzionalmente imposta per gli anni precedenti, escludendo quindi profili di incostituzionalità retrospettiva.

3.9. La Corte ha peraltro richiamato anche la precedente sentenza n. 60/2024, che aveva escluso l’IMU solo per gli immobili oggettivamente non utilizzabili per cause non imputabili al contribuente (ad esempio occupazione abusiva debitamente denunciata), evidenziando che con riguardo ai beni-merce la scelta imprenditoriale di non utilizzare o non locare l’immobile va ritenuta irrilevante, poiché non elimina l’indice patrimoniale di ricchezza e non incide, quindi, sulla legittimità costituzionale dell’IMU dov uta.
In conclusione il ricorso va integralmente respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio in favore del Comune controricorrente, liquidandole in Euro 5.500,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi, nonché spese forfettarie nella misura del 15% ed accessori di legge, se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 12.2.2026.

La Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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