Esenzione IMU beni merce: quando decade il beneficio?

Una società di costruzioni si è vista negare l’esenzione IMU beni merce per alcuni box auto invenduti. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che l’utilizzo di tali immobili per il servizio di parcheggio pubblico, anche se temporaneo, costituisce uno sviamento funzionale rispetto alla destinazione di vendita. Questo utilizzo economico alternativo fa decadere il diritto al beneficio fiscale, indipendentemente dalla presentazione della dichiarazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Beni Merce: Quando l’Uso Diverso dalla Vendita Costa Caro

L’esenzione IMU beni merce rappresenta un’agevolazione fondamentale per le imprese costruttrici, alleggerendo il carico fiscale sugli immobili invenduti. Tuttavia, cosa succede se questi beni vengono temporaneamente utilizzati per scopi diversi dalla vendita? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo punto, stabilendo che qualsiasi utilizzo economico alternativo, anche se provvisorio, può far decadere il diritto al beneficio. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Controversia sull’IMU dei Box Auto

Una società di costruzioni ha ricevuto un avviso di accertamento da parte di un Comune per il mancato pagamento del saldo IMU relativo a diversi box auto. La società sosteneva di avere diritto all’esenzione prevista per i “beni merce”, ovvero immobili costruiti e destinati alla vendita.

L’ente locale, tuttavia, contestava tale diritto. Dalla documentazione finanziaria e gestionale della stessa società (rendiconti, prospetti di occupazione giornaliera), era emerso che i box auto invenduti erano stati messi a disposizione del pubblico come parcheggio a pagamento, specialmente durante i giorni di maggiore affluenza. Secondo il Comune, questo utilizzo costituiva un’attività economica distinta dalla vendita, incompatibile con il beneficio fiscale richiesto.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al Comune, e la società costruttrice ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte e l’Importanza dell’Esenzione IMU Beni Merce

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la legittimità dell’avviso di accertamento. Gli Ermellini hanno chiarito che l’esenzione IMU beni merce è strettamente legata alla condizione che l’immobile sia destinato esclusivamente alla vendita.

Qualsiasi utilizzo che generi un reddito alternativo, come la locazione o la gestione come parcheggio pubblico, interrompe questo legame e fa venir meno i presupposti per l’agevolazione. Anche un uso temporaneo o occasionale è sufficiente a configurare uno “sviamento funzionale” del bene, che passa dall’essere un “bene merce” in attesa di vendita a un “bene strumentale” utilizzato per l’attività d’impresa.

La questione della dichiarazione e dell’onere della prova

La società ricorrente aveva sollevato due ulteriori punti:

1. Validità della dichiarazione: Sosteneva che la dichiarazione presentata per l’anno precedente dovesse valere anche per quello successivo, in assenza di variazioni.
2. Onere della prova: Affermava che spettasse al Comune dimostrare l’utilizzo diverso dei beni, e non alla società provare il contrario.

La Cassazione ha respinto entrambe le argomentazioni. Sulla prima, ha specificato che la questione della dichiarazione diventa irrilevante di fronte alla prova concreta di un utilizzo incompatibile con il beneficio. Sulla seconda, ha sottolineato che non vi è stato alcun rovesciamento dell’onere della prova: la prova dell’utilizzo economico è emersa proprio dai documenti prodotti dalla società stessa, che il giudice ha legittimamente utilizzato secondo il principio di acquisizione processuale.

Le Motivazioni della Cassazione

Il cuore della motivazione risiede nel concetto di “destinazione alla vendita”. La Corte ha ribadito che la finalità del legislatore è quella di non gravare del tributo le imprese per le quali il possesso di fabbricati costruiti è l’oggetto stesso della loro attività commerciale, fino a quando non vengono venduti. Tuttavia, nel momento in cui la società trae un’utilità economica da questi beni, diversa dalla futura vendita, il presupposto impositivo dell’IMU si concretizza pienamente.

La messa a disposizione dei box come parcheggio pubblico ha trasformato di fatto questi immobili da “magazzino” a “beni strumentali” per l’erogazione di un servizio. Questo “evidente sviamento funzionale”, come definito dai giudici, ha reso manifesto un utilizzo economico che ha interrotto la permanenza della destinazione alla vendita, inibendo così il diritto all’esenzione.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per le imprese costruttrici. Per poter beneficiare dell’esenzione IMU beni merce, è essenziale che gli immobili invenduti rimangano tali non solo sulla carta, ma anche nei fatti. Qualsiasi iniziativa volta a generare un reddito da tali beni prima della loro vendita, anche se temporanea o parziale, rischia di essere interpretata dall’amministrazione finanziaria come un cambio di destinazione d’uso, con la conseguente perdita del beneficio fiscale e l’applicazione di sanzioni e interessi. La gestione dell’invenduto richiede quindi la massima attenzione per non compromettere un’agevolazione fiscale di notevole importanza.

Un’impresa costruttrice perde l’esenzione IMU sui “beni merce” se li utilizza temporaneamente per altri scopi economici?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, qualsiasi utilizzo economico diverso dalla vendita, come la messa a disposizione per il parcheggio pubblico, costituisce uno “sviamento funzionale” che fa decadere il diritto all’esenzione, anche se l’uso è solo temporaneo.

È sufficiente presentare la dichiarazione per i “beni merce” una sola volta se non ci sono variazioni negli anni successivi?
La Corte ha ritenuto questa questione assorbita da un’altra valutazione. Se viene provato che il bene è stato utilizzato per scopi diversi dalla vendita, si perde il diritto al beneficio a prescindere dalla validità o ultrattività della dichiarazione presentata.

A chi spetta l’onere di provare che un “bene merce” è stato utilizzato per scopi diversi dalla vendita?
Sebbene spetti all’ente impositore provare i fatti costitutivi della pretesa, in questo caso la prova dell’utilizzo economico diverso è emersa dai documenti forniti dalla stessa società contribuente (rendiconti finanziari, prospetti di occupazione). Il giudice può utilizzare tutte le prove acquisite nel processo, indipendentemente da chi le abbia prodotte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33784 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33784 Anno 2024

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 21/12/2024

IMU BENI MERCE (BOX AUTO) -MESSA A DISPOSIZIONE DEI BENI AL SERVIZIO PUBBLICO

sul ricorso iscritto al n. 3574/2023 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE, con sede legale in Milano, alla INDIRIZZO in persona del legale rappresentante pro tempore , amministratore unico, Ing. NOME COGNOME rappresentata e difesa, come da procura speciale nomina poste in calce al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME del Foro di Milano (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– RICORRENTE –

CONTRO

il COMUNE DI VARENNA (codice fiscale CODICE_FISCALE, con sede alla INDIRIZZO in persona del Sindaco, legale rappresentante pro tempore , Sig. NOME COGNOME autorizzato a stare in giudizio giusta delibera di Giunta comunale n. 19 del 10 febbraio 2023 e

successiva determina del responsabile n. 38 del 13 marzo 2023, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOMEcodice fiscale CODICE_FISCALE.

-CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 2874/20/2022 della Commissione tributaria regionale della Lombardia, depositata il 7 luglio 2022, non notificata.

UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio celebratasi in data 9 ottobre 2024.

FATTI DI CAUSA

Oggetto di controversia è l’avviso di accertamento in atti con cui il Comune di Varenna chiese alla suindicata società il pagamento del saldo IMU per l’anno 2014 per complessivi 64.188,00 €, in relazione a vari immobili (box auto) posseduti dalla contribuente in detto Comune.

La suindicata Commissione rigettava l’appello principale proposto dalla società ed accoglieva quello incidentale presentato dal Comune avverso la sentenza n. 9/2/2021 della Commissione tributaria provinciale di Lecco, assumendo che:

-« va rilevato che non risulta che la Società, per l’anno 2014, abbia presentato la dichiarazione prevista a pena di decadenza dal comma 5 bis dell’art. 2 D.L. 102/2013, che così recita: «ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il
possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica.’ La Società risulta aver prodotto in giudizio dichiarazione relativa all’anno 2013, inutilizzabile con riferimento all’annualità successiva, oggetto del presente procedimento»;

– «Comunque, trattandosi di agevolazione, sarebbe spettato alla ricorrente provare la sussistenza dei presupposti, id est la permanenza della destinazione alla vendita e l’assenza di un diverso utilizzo economico. Per converso, a parte il rilievo dell’assenza di elementi indicativi di una qualche attività della Società finalizzata alla vendita dei box, proprio dalla documentazione versata in atti emergono elementi indicativi dell’utilizzo economico degli stessi. Non può infatti trascurarsi che nel rendiconto finanziario formulato proprio per l’anno 2014 è scritto che «i boxes attualmente invenduti sono stati messi a disposizione della gestione del servizio pubblico in occasione delle giornate di maggiore affollamento per far fronte alla significativa richiesta di adesioni alla “convenzione dipendenti”». E del resto, l’esame della documentazione offerta dalla stessa Società (prospetto dei dati di occupazione giornaliera 2014, rende evidente come in numerose giornate la corposa affluenza del pubblico non sia potuta essere contenuta nei soli sei posti auto (D/8) indicati dalla Società come gli unici spazi ai quali potersi riferire le voci ‘abbonamento eventi’ e ‘convenzioni dipendenti’, conseguendone, non risultando che vi fossero altri spazi oltre i D/8 e i C/6, che proprio questi ultimi siano stati utilizzati per le suddette occasioni, derivandone un evidente sviamento funzionale dei predetti, affermati come “beni merce’, dalla destinazione alla vendita all’utilizzo economico» (così nella sentenza impugnata).
Avverso tale pronuncia RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione, notificato in data 7 febbraio 2023, formulando due motivi d’impugnazione.

Il Comune di Varenna resisteva con controricorso depositato in data 17 marzo 2023, successivamente depositando (il 27 settembre 2024) memoria ex art. 380bis .1., c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di impugnazione la ricorrente ha dedotto, in relazione al paradigma censorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 3. c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2, comma 5bis , d.l. 31 agosto 2013, n. 102 e 13, comma 12ter , d.l. 6 dicembre 2011, n. 201 ratione temporis applicabile, reputando erronea la valutazione del Giudice regionale nella parte in cui ha segnalato la mancata presentazione della dichiarazione prevista, a pena di decadenza, per godere del beneficio fiscale, in quanto -a dire della società – a mente del citato art. 13, la dichiarazione presentata dalla società per l’anno 2013 aveva effetto anche per gli anni successivi (per quanto ora occupa per l’anno 2014) in assenza di variazioni.
1.1. La società ha aggiunto che -diversamente da quanto opinato dalla Commissione – la permanenza della destinazione alla vendita dei beni merce era stata provata per tabulas senza alcun ulteriore onere probatorio a carico della società concessionaria, ponendo in rilievo che gli immobili invenduti erano (e sono tutt’ora) per espressa previsione dell’articolo 2 del contratto sottoscritto con lo stesso Comune di Varenna espressamente destinati alla vendita in quanto le somme incassate dalla società concessionaria costituiscono -nel tipico schema della finanza di progetto il corrispettivo per la costruzione dell’opera» (v. pagina n. 7 del ricorso).
Con la seconda censura la contribuente ha dedotto, in relazione al canone di cui all’art. 360, primo comma, n. 3.c.p.c., la violazione degli artt. 2967 c.c. e 116 c.p.c., avendo posto a carico della società la prova negativa di non aver utilizzato i beni invenduti a fini locativi, laddove competeva la Comune dimostrare i fatti costitutivi della pretesa, onere questo non assolto dall’ente territoriale.

I suindicati motivi d’impugnazione possono essere esaminati congiuntamente e vanno respinti.

Le censure articolate dalla società risentono di una riduttiva lettura della sentenza impugnata, la quale, con motivazione articolata su più livelli, ha ritenuto l’assenza di elementi rappresentativi di un’attività destinata alla vendita dei beni e, per converso, per come desunto dalla rendiconto finanziario e dal prospetto dei dati di occupazione giornaliera dei box, la loro messa a disposizione per la gestione del servizio pubblico in occasione delle giornate di maggiore affollamento, ravvisando in tale esercizio « un evidente sviamento funzionale dei predetti (ndr immobili), affermati come “beni merce’, dalla destinazione alla vendita all’utilizzo economico» (così nella sentenza impugnata).
Si tratta di una valutazione di merito che si allinea a quanto di recente chiarito, sul piano dei principi, da questa Corte, secondo cui « la finalità perseguita dal legislatore è chiaramente volta a non gravare del tributo quelle imprese rispetto alle quali il presupposto impositivo (D.L. n. 201 del 2011, art. 13, comma 2, cit., in relazione al D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2) si identifica col possesso di “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita” (“fintanto che permanga tale destinazione”) -ove, dunque, l’avvenuta realizzazione del fabbricato, e la sua permanente destinazione alla vendita, connotano il contenuto della disposizione, e lo stesso scopo di
favore perseguito » (così Cass., Sez. T., 2 febbraio 2024, n. 3094).

In tale prospettiva, dunque, la (pacifica) messa a disposizione dei beni al servizio di parcheggio ha reso manifesto un utilizzo del bene (come se si trattasse di un bene strumentale -destinato all’attività propria della società concessionaria del parcheggio; cfr., sul punto Cass., Sez. T., 4 maggio 2023, n. 11631 e Cass., Sez. T., 14 dicembre 2021, n. 39817), che ha caratterizzato una diversa destinazione economica degli immobili oggetto di tassazione e, con essa, fatto venir meno la loro necessaria – ai fini che occupano – destinazione alla vendita, così inibendo il diritto all’esenzione.
Per tale via, non vi è stata violazione degli artt. 2, comma 5bis , d.l. 31 agosto 2013, n. 102 e 13, comma 12ter , d.l. 6 dicembre 2011, n. 201 ratione temporis applicabile, avendo il Giudice regionale compiuto per l’anno 2014, oggetto di tassazione, una valutazione fattuale sul diverso utilizzo dei beni, escludente il beneficio, il che assorbe ogni valutazione sulla dedotta ultrattività della dichiarazione presentata dalla società.

Nemmeno vi è stato, infine, il dedotto rovesciamento dell’onere della prova, giacchè la Corte ha utilizzato gli elementi probatori ritualmente acquisiti al processo, in linea coerente con il principio di acquisizione (o di non dispersione) processuale della prova, che consente al giudice di porre a base della propria decisione gli elementi acquisiti al processo, a prescindere dal soggetto processuale che li ha versati in atti (cfr., anche, da ultimo, Cass., Sez. II, 8 gennaio 2024 n. 456, che richiama Cass., Sez. Un., 16 febbraio 2023, n. 4835).
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura di cui al dispositivo.

10. Va, infine, dato atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte della ricorrente, di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso.

Condanna RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in favore del Comune di Varenna nella misura di 7.500,00 € per competenze, oltre accessori ed alla somma di 200,00 € per esborsi.

Dà atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte della ricorrente, di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso proposto.

Così deciso in Roma in data 9 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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