Esenzione IMU beni merce: no se usati per parcheggio

Una società di costruzioni si è vista negare l’esenzione IMU per alcuni box auto invenduti, poiché li aveva messi a disposizione del pubblico come parcheggio a rotazione. La Corte di Cassazione ha confermato che tale utilizzo, anche senza un formale contratto di locazione, modifica la destinazione del bene da ‘merce’ a ‘strumentale’ o ‘patrimonio’, facendo decadere il diritto all’agevolazione fiscale. L’esenzione IMU beni merce è infatti subordinata alla condizione che gli immobili rimangano destinati esclusivamente alla vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Beni Merce: No se l’Immobile è Usato come Parcheggio Pubblico

L’esenzione IMU beni merce è un’agevolazione fiscale cruciale per le imprese costruttrici, ma è soggetta a condizioni molto stringenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che qualsiasi utilizzo economico dell’immobile invenduto, come la sua destinazione a parcheggio pubblico, ne determina la decadenza. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società di costruzioni si era opposta a un avviso di accertamento del Comune con cui le veniva richiesto il pagamento del saldo IMU per l’anno 2013, relativo a una serie di box auto invenduti. L’impresa sosteneva di avere diritto all’esenzione prevista per i cosiddetti “beni merce”, ovvero gli immobili costruiti e destinati alla vendita.

Il Comune, tuttavia, contestava tale diritto. La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’ente locale, rilevando che la stessa società costruttrice, in un rendiconto di gestione, aveva dichiarato di aver messo i box invenduti “a disposizione del servizio pubblico” per far fronte a una significativa richiesta di parcheggio e per evitare la saturazione delle aree di sosta. Secondo i giudici di merito, questa scelta configurava una destinazione a finalità di locazione, incompatibile con l’agevolazione fiscale.

La società ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la messa a disposizione non equivaleva a una locazione e che non vi era prova dell’incasso di un corrispettivo.

Esenzione IMU beni merce e Destinazione alla Vendita

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della società, confermando la debenza dell’imposta. Il punto centrale della decisione ruota attorno all’interpretazione della norma che disciplina l’esenzione IMU beni merce (art. 2, comma 2, D.L. n. 102/2013).

Questa norma subordina l’esenzione a una duplice condizione:
1. Che permanga la destinazione dell’immobile alla vendita.
2. Che l’immobile non sia in alcun modo locato.

La finalità del legislatore è chiara: non gravare di tributo le imprese per cui il possesso di immobili non è un investimento patrimoniale, ma rappresenta semplicemente l’inventario della propria attività commerciale, in attesa di essere venduto.

L’Uso Economico che Fa Perdere il Beneficio

La Corte ha sottolineato che la “pacifica messa a disposizione dei beni al servizio di parcheggio” ha comportato un utilizzo economico che ha interrotto il vincolo di destinazione esclusiva alla vendita. Questo utilizzo ha trasformato la natura del bene, facendolo passare da “bene merce” a:

* Bene strumentale: destinato all’attività propria della società concessionaria del parcheggio.
* Bene patrimonio: destinato alla locazione e alla produzione di un reddito.

Secondo la Cassazione, questa diversa destinazione economica è sufficiente a far venir meno il diritto all’esenzione, a prescindere dalla qualificazione formale del rapporto come “locazione” e dall’incasso di un canone specifico per ogni singolo box.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si basano su un principio fondamentale: l’esenzione IMU beni merce è legata indissolubilmente alla condizione che il bene sia mantenuto inattivo e disponibile unicamente per la vendita. Qualsiasi attività che ne implichi un uso economico, anche se non formalizzata in un contratto di locazione, spezza questo legame.

Nel caso specifico, la scelta di adibire i box a parcheggio a rotazione per il pubblico è stata interpretata come una chiara manifestazione di una diversa volontà imprenditoriale: non più solo vendere, ma anche sfruttare economicamente l’immobile nell’immediato. L’incasso di importi per l’utilizzo del parcheggio, anche se non etichettati come “canoni di locazione”, è la prova di questo sfruttamento. Di conseguenza, il presupposto per l’agevolazione fiscale viene a mancare, e l’imposta diventa pienamente dovuta.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un monito importante per tutte le imprese di costruzione. Per poter beneficiare dell’esenzione IMU beni merce, è imperativo che gli immobili invenduti non siano oggetto di alcun tipo di utilizzo economico, diretto o indiretto. Anche attività apparentemente temporanee o accessorie, come la messa a disposizione per servizi pubblici a pagamento, possono essere interpretate come una modifica della destinazione d’uso, con la conseguente perdita del beneficio fiscale. La destinazione alla vendita deve rimanere l’unica, esclusiva e permanente finalità fino al momento del rogito.

Un’impresa costruttrice perde l’esenzione IMU sui beni merce se li utilizza per un’attività economica come un parcheggio pubblico?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’utilizzo dei beni invenduti per un’attività economica, come la messa a disposizione per un servizio di parcheggio pubblico, ne modifica la destinazione, facendo venir meno il requisito per l’esenzione, che richiede la destinazione esclusiva alla vendita.

Per perdere l’esenzione IMU sui beni merce è necessario un contratto di locazione formale?
No. La Corte ha chiarito che non è necessario un contratto di locazione formale. Qualsiasi utilizzo che comporti una diversa destinazione economica dell’immobile, come lo sfruttamento per un parcheggio a rotazione, è sufficiente a escludere il beneficio fiscale, in quanto interrompe il vincolo di destinazione alla vendita.

Qual è la finalità dell’esenzione IMU per i beni merce?
La finalità è quella di non gravare del tributo le imprese costruttrici per il possesso di immobili che rappresentano il loro “magazzino” o “inventario” (i beni merce, appunto). L’agevolazione si applica fintanto che questi beni sono destinati unicamente alla vendita e non vengono utilizzati per produrre reddito o per altre finalità aziendali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33782 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33782 Anno 2024

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 21/12/2024

IMU BENI MERCE (BOX AUTO) – MESSA A DISPOSIZIONE DEI BENI AL SERVIZIO PUBBLICO

sul ricorso iscritto al n. 22670/2022 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE, con sede legale in Milano, alla INDIRIZZO in persona del legale rappresentante pro tempore , amministratore unico, Ing. NOME COGNOME rappresentata e difesa, come da procura speciale nomina poste in calce al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME del Foro di Milano (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– RICORRENTE –

CONTRO

il COMUNE DI VARENNA (codice fiscale CODICE_FISCALE, con sede alla INDIRIZZO in persona del Sindaco, legale rappresentante pro tempore , Sig. NOME COGNOME autorizzato a stare in giudizio giusta delibera di Giunta comunale n. 92 del 21 settembre 2022 e successiva determina del responsabile n. 234 del 26 settembre

2022, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOMEcodice fiscale CODICE_FISCALE 79H21 E507 BCODICE_FISCALE.

-CONTRORICORRENTE -RICORRENTE INCIDENTALE – per la cassazione della sentenza n. 570/17/2022 della Commissione tributaria regionale della Lombardia, depositata il 18 febbraio 2022, non notificata.

UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio celebratasi in data 9 ottobre 2024.

FATTI DI CAUSA

Oggetto di controversia è l’avviso di accertamento in atti con cui il Comune di Varenna chiese alla suindicata società il pagamento del saldo IMU per l’anno 2013 (per complessivi 49.673,00 €, ridotti in promo grado alla somma di 41.922,56 €) in relazione a vari immobili (box auto) posseduti dalla contribuente in detto Comune.

La suindicata Commissione accoglieva l’appello proposto dal Comune avverso la sentenza n. 99/1/2020 della Commissione tributaria provinciale di Lecco, ritenendo inapplicabile la norma esonerativa invocata dalla contribuente e la debenza per intero dell’IMU richiesta dal Comune di Varenna, osservando che:

-«ai sensi dell’articolo 2 del Decreto Legge n. 102 del 2013 articolo 2 comma 2 convertito con Legge 124 del 2013 ‘Per l’anno 2013 non è dovuta la seconda rata dell’imposta municipale propria di cui all’articolo 13 del 9 decreto legge 6 dicembre 2011, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214, relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in

ogni caso locati. Per il medesimo anno l’imposta municipale resta dovuta fino al 30 giugno’»;

«Nel caso in esame, relativamente agli immobili de quibus , il quadro probatorio offerto dal Comune testimonia in modo esaustivo la destinazione dei detti immobili in toto a finalità di locazione nell’anno 2013»;

«In particolare, in tal senso costituisce prova evidente quanto affermato dalla stessa società RAGIONE_SOCIALE nel rendiconto economico della gestione 2013 riguardante la gestione del parcheggio multipiano di Varenna in INDIRIZZO reg. prot. 2016 del 2 maggio 2014, che testualmente riporta ‘Tutti i boxes attualmente invenduti sono stati messi a disposizione del servizio pubblico, in particolare per far fronte alla significativa richiesta di adesioni alla ‘convenzioni dipendenti’ e per evitare il rischio di saturazione dei p.a. a rotazione nelle giornate di maggior affollamento’» (così nella sentenza impugnata priva di motivazione).
Avverso tale pronuncia RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione, notificato in data 19 settembre 2022, formulando un unico motivo d’impugnazione.

Il Comune di Varenna resisteva con controricorso notificato in data 28 ottobre 2022, articolando un unico motivo di ricorso incidentale condizionato, successivamente depositando in data 27 settembre 2024 memoria ex art. 380bis .1., c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di impugnazione la ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 2 d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito con legge 28 ottobre 2013, n. 124, lamentando che il Giudice regionale avesse ritenuto provata la locazione dei beni e,

quindi, negato l’esenzione prevista da tale disposizione sulla base della predetta dichiarazione con cui si era rappresentata la messa a disposizione degli immobili al servizio pubblico, che però -a dire della società – non equivaleva al riconoscimento di aver incassato il relativo corrispettivo, di cui, peraltro, mancava ogni prova.

1.1. Per tale via, la società ha rimproverato al Giudice regionale di aver operato una errata ricognizione della concreta alla fattispecie astratta contemplata dalla legge (locazione), non valutando le prove complessivamente offerte ed attribuendo alla predetta dichiarazione un valore che non aveva, aggiungendo che dai documenti prodotti (bilancio e rendiconto) emergeva che «» (v. pagina n. 9 del ricorso).

2. Il ricorso va respinto.

L’art. 2, comma 2, d.l. 31 agosto 2013, n. 102 subordina (dal secondo semestre dell’anno 2013) l’esenzione dal pagamento dell’IMU per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, alla condizione che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Questa Corte ha di recente chiarito, sul piano dei principi, che « la finalità perseguita dal legislatore è chiaramente volta a non gravare del tributo quelle imprese rispetto alle quali il presupposto impositivo (D.L. n. 201 del 2011, art. 13, comma 2, cit., in relazione al D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2) si identifica col possesso di “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita” (“fintanto che permanga tale destinazione”) -ove, dunque, l’avvenuta realizzazione del
fabbricato, e la sua permanente destinazione alla vendita, connotano il contenuto della disposizione, e lo stesso scopo di favore perseguito » (così Cass., Sez. T., 2 febbraio 2024, n. 3094).

In tale prospettiva, dunque, la pacifica messa a disposizione dei beni al servizio di parcheggio ha reso manifesto un utilizzo del bene (come se si trattasse di un bene strumentale -destinato all’attività propria della società concessionaria del parcheggio o di bene-patrimonio -destinato alla locazione, come ritenuto del Giudice regionale; cfr. su tali distinguo, tra tante, Cass., Sez. T., 4 maggio 2023, n. 11631 e Cass., Sez. T., 14 dicembre 2021, n. 39817), che ha caratterizzato una diversa destinazione economica degli immobili oggetto di tassazione e, con essa, fatto venir meno la loro necessaria – ai fini che occupano – destinazione alla vendita, così inibendo il diritto all’esenzione.
La riflessione che precede, che integra, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., la motivazione della sentenza impugnata, vale dunque ad escludere il diritto la beneficio invocato.

Va aggiunto che le ragioni dell’impugnazione, da un lato, sono rivolte, inammissibilmente, a rappresentare una diversa interpretazione del materiale probatorio fornito al Giudice del merito, coinvolgendo la Corte in (altrettanto inammissibili) apprezzamenti di merito, mentre sotto altro versante, non giovano alla tesi patrocinata della contribuente nella parte in cui, nel negare la sussistenza di un corrispettivo a titolo di locazione, non si nasconde l’incasso di importi conseguenti all’utilizzo dei beni destinati al parcheggio a rotazione, in termini peraltro consentanei alla concessione dell’area destinata a tale modalità di parcheggio, il che vale di per sé ad escludere -come detto -quel vincolo di permanente destinazione alla vendita, che avrebbe giustificato l’esonero.
Il rigetto del ricorso principale esime dall’esame di quello incidentale condizionato, basato sull’implicitamente dedotta violazione dell’art. 2697 c.c. per aver finito con il porre a carico del Comune l’onere di dimostrare la decadenza della società dall’agevolazione; si tratta, infatti, di questione che resta assorbita nella valutazione che precede.

Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura di cui al dispositivo.

Va, infine, dato atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte della ricorrente, di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale.

Condanna RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in favore del Comune di Varenna nella misura di 5.500,00 € per competenze, oltre accessori ed alla somma di 200,00 € per esborsi.

Dà atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte della ricorrente, di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso proposto.

Così deciso in Roma in data 9 ottobre 2024.

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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