Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione specifica

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società costruttrice che richiedeva l’esenzione IMU per i beni merce, ovvero gli immobili invenduti. La decisione si fonda sulla mancata presentazione di una specifica dichiarazione, richiesta dalla legge a pena di decadenza. La Corte ha chiarito che la semplice iscrizione degli immobili in bilancio come “beni merce” e la presentazione della dichiarazione IMU ordinaria non sono sufficienti per ottenere il beneficio fiscale, sottolineando l’importanza dell’adempimento formale per l’esenzione IMU beni merce.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Beni Merce: Perché la Dichiarazione Specifica è Indispensabile

L’esenzione IMU beni merce rappresenta un’agevolazione fiscale cruciale per le imprese edili, ma il suo ottenimento è subordinato a requisiti formali precisi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito con forza un principio fondamentale: per beneficiare dell’esenzione, non basta che gli immobili siano destinati alla vendita, ma è necessario presentare un’apposita e specifica dichiarazione. Analizziamo insieme questa importante decisione per comprendere gli obblighi a carico delle imprese.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Esenzione Respinta

Una società di costruzioni si è vista recapitare un avviso di rettifica dal Comune per il pagamento dell’IMU relativa all’anno 2017 su alcuni immobili di sua proprietà. La società riteneva di avere diritto all’esenzione in quanto tali fabbricati erano “beni merce”, ovvero costruiti e destinati alla vendita, e non ancora locati.

Dopo aver perso in secondo grado presso la Commissione Tributaria Regionale, l’impresa ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel non riconoscere il suo diritto all’agevolazione.

Le Doglianze della Società e l’esenzione IMU beni merce

Il ricorso della società si basava principalmente su due motivi:

1. Carenza di motivazione dell’avviso di rettifica: L’impresa lamentava che l’atto del Comune non fosse adeguatamente motivato, non specificando le modalità di calcolo della pretesa tributaria né tenendo conto dei versamenti già effettuati.
2. Omesso esame di un fatto decisivo: Secondo la ricorrente, i giudici non avevano considerato prove decisive come l’indicazione degli immobili in bilancio quali beni merce, le dichiarazioni IMU ordinarie e i relativi pagamenti. Questi elementi, a suo dire, dimostravano il possesso di tutti i requisiti per ottenere l’esenzione.

L’Analisi della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso, fornendo chiarimenti essenziali sull’applicazione della normativa relativa all’esenzione IMU beni merce.

Il Rigetto del Primo Motivo: la Motivazione dell’Avviso

I giudici supremi hanno ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la motivazione dell’atto impositivo era sufficiente. La Corte ha precisato che l’atto era stato correttamente sottoscritto dal funzionario responsabile e che non vi era alcun obbligo di allegare la delibera comunale a monte, trattandosi di un atto a carattere generale.

Il Cuore della Decisione: la Necessità della Dichiarazione Specifica

È sul secondo motivo che la Corte si è soffermata con maggiore attenzione, cogliendo l’occasione per ribadire un punto cardine della disciplina. La legge (in particolare l’art. 2 del D.L. 102/2013) stabilisce che per beneficiare dell’esenzione, il soggetto passivo deve presentare, a pena di decadenza, un’apposita dichiarazione utilizzando un modello ministeriale.

Con questa dichiarazione, l’impresa attesta il possesso dei requisiti (immobili costruiti dall’impresa, destinati alla vendita e non locati) e indica gli identificativi catastali degli immobili per i quali si chiede il beneficio.

le motivazioni

La motivazione della Corte è netta: l’iscrizione degli immobili in bilancio come “beni merce”, sebbene sia un presupposto necessario, non è di per sé sufficiente a garantire l’esenzione. Allo stesso modo, la presentazione della dichiarazione IMU ordinaria e dei relativi versamenti F24 non può sostituire l’obbligo di presentare la specifica dichiarazione prevista per i beni merce. La società ricorrente ha commesso l’errore di confondere questi adempimenti, che hanno finalità diverse. La dichiarazione specifica per i beni merce è un onere formale il cui mancato assolvimento comporta la perdita irrimediabile del beneficio fiscale per l’annualità di riferimento. Il motivo del ricorso è stato quindi giudicato non autosufficiente, poiché non dimostrava l’avvenuta presentazione di tale specifica dichiarazione, unico elemento che avrebbe potuto inficiare la decisione dei giudici di merito.

le conclusioni

Questa ordinanza conferma un orientamento consolidato e invia un messaggio chiaro alle imprese del settore edile: per ottenere l’esenzione IMU sui beni merce è indispensabile rispettare scrupolosamente gli adempimenti formali previsti dalla legge. La sola condizione sostanziale (la natura di “bene merce” dell’immobile) non basta. È fondamentale presentare la dichiarazione specifica entro i termini, utilizzando il modello ministeriale, per non vedersi precludere l’accesso a un’agevolazione di notevole importanza economica. La sentenza sottolinea l’importanza di una consulenza fiscale attenta e precisa per navigare correttamente gli obblighi dichiarativi e tutelare i propri diritti.

È sufficiente indicare un immobile come “bene merce” nel bilancio aziendale per ottenere l’esenzione IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’iscrizione in bilancio è un presupposto necessario ma non sufficiente. È indispensabile presentare anche un’apposita dichiarazione formale.

Quale documento è obbligatorio presentare per beneficiare dell’esenzione IMU per i beni merce?
È obbligatorio presentare, a pena di decadenza, una specifica dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto, con la quale si attesta il possesso dei requisiti e si indicano gli identificativi catastali degli immobili interessati.

La presentazione della dichiarazione IMU ordinaria e dei relativi pagamenti F24 sostituisce la dichiarazione specifica per l’esenzione?
No. La Corte ha chiarito che la società ricorrente ha erroneamente identificato la dichiarazione IMU ordinaria con la specifica dichiarazione richiesta per i beni merce. Si tratta di due adempimenti distinti e la presentazione della prima non sostituisce l’obbligo di presentare la seconda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8285 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8285 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23149/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COMUNE DI NAPOLI, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dagli avvocati NOME (CODICE_FISCALE e NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della CAMPANIA n. 1333/2021 depositata il 09/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

La società RAGIONE_SOCIALE in persona dei suoi amministratori e legali rappresentanti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, ricorre, sulla base di due motivi, per la cassazione della sentenza della C.T.R. della Campania n. 1333/14/2021, depositata il 9 febbraio 2021 e non notificata che, in riforma della sentenza di primo grado aveva rigettato il ricorso di parte contribuente avverso l’avviso di rettifica IMU 2017 emesso dal Comune di Napoli.
L’ente impositore resiste con controricorso.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo la contribuente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 legge 241/1990 e 7 l. 212/2000, lamentando l’erroneità della pronunzia impugnata relativamente al mancato rilievo dei profili di illegittimità dell’impugnato avviso in rettifica, n. 303102/847 del 29/03/2018, per carente, erronea e/o insufficiente motivazione, in violazione del l’artt. 3, comma 3, della legge 241/1990, degli artt. 7 e 10 della legge 212/2000 e degli artt. 24 e 97 Cost.
Rileva che non era dato comprendere le ragioni per le quali un provvedimento evidentemente viziato per tutte le argomentazioni esposte (in quanto oltre a non specificarsi le modalità di determinazione della pretesa e le aliquote applicate neppure erano stati riportati i versamenti IMU 2017 effettuati dalla contribuente, a saldo di quanto dovuto) era stato ritenuto ‘sufficientemente’ motivato.

Con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c. falsa applicazione di norme di diritto e per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’appli cazione dell’art. 13, comma 9 -bis del d.l. 201/11 e dell’art. 5 -bis dell’art. 2 del d.l. n.° 102 del 2013 (convertito, con modi. dalla legge

28/10/2013 n.° 124), nonché degli artt. 2697 c.c. nonchè 115 116 c.p.c.

Evidenzia che la sentenza era da ritenere viziata in quanto i giudici di appello avevano omesso di esaminare un fatto decisivo per il giudizio, ovvero l’avvenuta presentazione della dichiarazione IMU 2017 e dei versamenti a mezzo F24, depositati sia nel primo che nel secondo grado di giudizio e non avevano considerato che parte ricorrente aveva dimostrato sia attraverso l’indicazione in bilancio dei beni immobili, quali beni merce sia con le dichiarazioni IMU 2017 e con tutta la restante documentazione prodotta in atti in tema di immobili locati, costruiti e ancora in attesa di alienazione, di possedere tutte le condizioni di legge richieste per poter beneficiare dell’esenzione di cui all’art. 13, comma 9 -bis, del d.l. 201/2011.
4.1. Il primo motivo è infondato atteso che le argomentazioni della C.T.R. sono corrette in diritto quanto alla ritenuta legittimità dell’atto sotto il profilo motivazionale, avendo i giudici di appello precisato, fra l’altro, con argomentazioni pienamente condivisibili, che la delibera comunale a monte, quale atto generale, non andava allegata e che l’atto impositivo risultava sottoscritto dal funzionario responsabile del servizio; del tutto infondato in quanto totalmente generico ed aspecifico appare, poi, il richiamo all’omessa valutazione di un asserito ‘fatto decisivo’ ex n. 5) c.p.c., ‘fatto’ nemmeno chiaramente specificato ed enucleato nella sua decisività.
4.2. Anche il secondo motivo non coglie nel segno.

Va premesso che secondo la univoca giurisprudenza di questa Corte la iscrizione in bilancio degli immobili come beni merce, seppure necessaria (Cass. n. 24720/2022) non è sufficiente ai fini della invocata esenzione e, pertanto non è sufficiente la produzione del bilancio di esercizio (v. Cass. 5191/2022) perché non permette il riscontro delle caratteristiche oggettive (catastali) degli immobili e della concreta destinazione ad essi impressa; è, inoltre necessario

che sia stata presentata la dichiarazione richiesta dalla disciplina normativa applicabile alla fattispecie in esame.

Premesso che la annualità in questione riguarda l’anno 2017, va ribadito che secondo quanto dispone il comma 2 dell’art. 2 del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, infatti, «a decorrere dal 1 gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati», e secondo l’art. 5-bis dell’art. 2 «ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica».
Orbene dalla lettura del motivo si desume che la parte erroneamente identifica la dichiarazione dei beni merce con <> risultando evidente che il motivo, in sé non autosufficiente, non consente di inficiare le conclusioni cui sono pervenuti i giudici di merito circa la debenza del tributo in assenza di una ‘specifica’ dichiarazione IMU per i b eni merce.
Sulla scorta delle considerazioni che precedono il ricorso va, dunque, rigettato.

6.1. Le spese dell’odierno giudizio, secondo il criterio della soccombenza, vanno poste a carico della società RAGIONE_SOCIALE e liquidate in favore dell’ente impositore come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la società ricorrente al pagamento, in favore dell’ente controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 2.500,00 per compensi, ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico di parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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