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Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione non basta

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18944/2025, ha stabilito che per ottenere l’esenzione IMU beni merce non è sufficiente la mera presentazione di una dichiarazione. L’impresa costruttrice deve provare la sussistenza di tutti i requisiti di legge, tra cui la destinazione alla vendita e, soprattutto, la mancata locazione dell’immobile. La locazione, anche temporanea, è incompatibile con il beneficio fiscale. La Corte ha anche affrontato il tema delle sanzioni, chiarendo che la difficoltà di liquidità non costituisce forza maggiore e che il giudice deve pronunciarsi sulla richiesta di applicazione del cumulo giuridico.

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Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione non basta

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha ribadito un principio fondamentale per le imprese di costruzione: per beneficiare dell’esenzione IMU beni merce, non è sufficiente presentare una semplice dichiarazione. È onere del contribuente dimostrare concretamente la sussistenza di tutti i requisiti previsti dalla legge, in particolare che l’immobile non sia stato locato. Questa pronuncia chiarisce i confini dell’agevolazione e le responsabilità probatorie a carico delle aziende del settore.

I Fatti del Caso: L’esenzione IMU beni merce contesa

Una società operante nel settore immobiliare impugnava una serie di avvisi di accertamento IMU relativi a diverse annualità, sostenendo di aver diritto all’esenzione prevista per i cosiddetti “beni-merce”, ovvero i fabbricati costruiti e destinati alla vendita. Il Comune, tuttavia, contestava tale diritto, avendo documentato che alcuni di questi immobili erano stati di fatto locati, venendo meno uno dei presupposti essenziali per l’applicazione del beneficio fiscale.
La Commissione Tributaria di secondo grado aveva parzialmente accolto le ragioni della società, basando la sua decisione principalmente sulle dichiarazioni prodotte dalla contribuente. Insoddisfatto, il Comune ha proposto ricorso per cassazione, lamentando che il giudice di merito non avesse adeguatamente verificato la sussistenza dei requisiti sostanziali per l’esenzione.

La Decisione della Cassazione: Analisi del Ricorso Principale

La Suprema Corte ha accolto le ragioni del Comune, cassando la sentenza impugnata. Il punto centrale della decisione è che la presentazione della dichiarazione da parte del contribuente è solo un elemento procedimentale, un presupposto necessario ma non sufficiente per ottenere l’agevolazione.
I giudici di legittimità hanno affermato che il diritto all’esenzione IMU beni merce è subordinato a due condizioni cumulative e imprescindibili:
1. L’immobile deve essere costruito e destinato dall’impresa costruttrice alla vendita.
2. Tale destinazione deve permanere e l’immobile non deve essere, in nessun caso, locato.

La Corte ha sottolineato come la locazione di un immobile sia oggettivamente incompatibile con la sua destinazione alla vendita. Pertanto, il giudice di merito avrebbe dovuto accertare in concreto se gli immobili in questione fossero stati locati, come sostenuto e documentato dal Comune. Omettendo questa verifica e risolvendo la questione sulla base della sola dichiarazione, la corte di secondo grado ha errato nell’applicazione della legge e ha invertito l’onere della prova, che grava interamente sul contribuente che invoca il beneficio.

Il Ricorso Incidentale e la Questione delle Sanzioni

La società contribuente, a sua volta, aveva proposto un ricorso incidentale lamentando l’errata gestione delle sanzioni. In primo luogo, sosteneva che i ritardati pagamenti fossero dovuti a una crisi di liquidità, invocando la “forza maggiore”. La Cassazione ha respinto questa tesi, ribadendo il suo orientamento consolidato: una temporanea difficoltà economica non costituisce una causa di forza maggiore idonea a escludere le sanzioni.
In secondo luogo, la società lamentava la mancata applicazione del “cumulo giuridico” per le sanzioni relative a violazioni commesse in più annualità. Su questo punto, la Corte ha dato ragione alla società, rilevando che il giudice di appello aveva omesso di pronunciarsi su questa specifica richiesta. Di conseguenza, ha cassato la sentenza anche su questo aspetto, rinviando al giudice del merito il compito di valutare l’applicabilità dell’istituto del cumulo giuridico.

Le Motivazioni della Corte

La sentenza si fonda sul principio rigoroso secondo cui le norme che prevedono agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e richiedono la prova puntuale di tutti i presupposti da parte di chi intende beneficiarne. La dichiarazione del contribuente non ha un valore probatorio assoluto, ma serve a manifestare all’ente impositore l’intenzione di avvalersi di un regime di favore. Spetta poi al contribuente, in caso di contestazione, fornire la prova che la realtà fattuale corrisponde a quanto dichiarato e che tutti i requisiti di legge sono stati rispettati per l’intero periodo d’imposta.
La Corte ha chiarito che la finalità della norma sull’esenzione IMU beni merce è quella di non gravare con l’imposta patrimoniale le imprese che hanno come oggetto della propria attività la costruzione e vendita di immobili, equiparando tali beni a rimanenze di magazzino. Tuttavia, nel momento in cui l’immobile viene locato, perde la sua natura di “merce” e diventa un bene patrimoniale produttivo di reddito, uscendo così dal perimetro dell’agevolazione. L’esenzione, inoltre, non è frazionabile: la locazione, anche per un breve periodo durante l’anno, preclude il diritto al beneficio per l’intera annualità.

Conclusioni

Questa pronuncia della Corte di Cassazione offre importanti indicazioni pratiche per le imprese di costruzione. Per poter legittimamente usufruire dell’esenzione IMU beni merce, è cruciale non solo destinare formalmente gli immobili alla vendita, ma anche astenersi completamente dalla loro locazione. È fondamentale conservare tutta la documentazione idonea a dimostrare, in caso di accertamento, la permanenza di tale destinazione e l’assenza di contratti di locazione. La sentenza conferma inoltre che le difficoltà economiche, per quanto gravi, non giustificano di per sé il mancato versamento dei tributi e che, in caso di sanzioni plurime, è un diritto del contribuente chiedere e ottenere una pronuncia sull’applicazione del più favorevole regime del cumulo giuridico.

La semplice presentazione di una dichiarazione è sufficiente per ottenere l’esenzione IMU per i ‘beni merce’?
No, la dichiarazione è un presupposto procedimentale ma non è sufficiente. Il contribuente deve provare in concreto la sussistenza di tutti i requisiti richiesti dalla legge, in particolare che l’immobile sia destinato alla vendita e non sia stato locato.

Un’impresa di costruzione può affittare un immobile destinato alla vendita e beneficiare comunque dell’esenzione IMU beni merce?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che la locazione è oggettivamente incompatibile con la destinazione alla vendita. La locazione, anche se solo per una parte dell’anno, esclude il diritto all’esenzione per l’intera annualità.

Una temporanea difficoltà di liquidità può essere considerata ‘forza maggiore’ per giustificare il mancato pagamento delle imposte ed evitare le sanzioni?
No, secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, la temporanea mancanza di liquidità non integra la nozione di forza maggiore e, pertanto, non esclude l’applicazione delle sanzioni per omesso o tardivo versamento dei tributi.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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