Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione è d'obbligo

Una società di costruzioni si è vista negare il diritto all’esenzione IMU per i beni merce, ovvero gli immobili invenduti, a causa della mancata presentazione dell’apposita dichiarazione. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33760/2024, ha confermato che tale adempimento è un requisito formale imprescindibile, la cui omissione comporta la decadenza dal beneficio fiscale, anche se il Comune è a conoscenza della natura degli immobili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Beni Merce: La Cassazione Conferma l’Obbligo di Dichiarazione

L’esenzione IMU beni merce rappresenta un’agevolazione fondamentale per le imprese di costruzione, ma il suo ottenimento è subordinato a precisi oneri formali. Con la recente ordinanza n. 33760/2024, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: senza la presentazione dell’apposita dichiarazione, il beneficio fiscale non spetta, anche se gli immobili sono palesemente destinati alla vendita. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore dell’edificazione e vendita di immobili impugnava un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune per l’anno d’imposta 2016. La società sosteneva che gli immobili oggetto di accertamento fossero ‘beni merce’, e come tali esenti dall’imposta a partire dal 2014, ai sensi del D.L. n. 102/2013. A suo avviso, l’omessa presentazione della dichiarazione IMU era irrilevante.

Mentre la Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso, la Commissione Tributaria Regionale accoglieva l’appello della società, ritenendo che la natura di ‘bene merce’ fosse sufficiente per l’esenzione e che la normativa successiva (L. n. 160/2019) avesse di fatto superato l’obbligo dichiarativo con efficacia retroattiva. Il Comune, non condividendo tale interpretazione, ha proposto ricorso in Cassazione.

L’obbligo di dichiarazione per l’esenzione IMU beni merce

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 2 del D.L. n. 102/2013. Tale norma, pur introducendo l’esenzione per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita, al comma 5-bis stabilisce chiaramente che il soggetto passivo deve presentare un’apposita dichiarazione ‘a pena di decadenza’. Questo significa che il mancato adempimento di tale obbligo formale entro i termini di legge comporta la perdita irrevocabile del diritto all’agevolazione.

La difesa della società si fondava sull’idea che, non essendo intervenute variazioni rispetto alla situazione originaria, la dichiarazione non fosse necessaria e che, in ogni caso, il Comune fosse già a conoscenza della natura degli immobili. La Cassazione, tuttavia, ha seguito un orientamento consolidato e rigoroso.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza d’appello e rigettando l’originaria pretesa della società contribuente.

Le motivazioni

I giudici di legittimità hanno chiarito diversi punti fondamentali. In primo luogo, la dichiarazione IMU prevista per l’esenzione IMU beni merce non è una mera formalità, ma un requisito imprescindibile. Si tratta di un onere specifico e formale, la cui omissione non può essere sanata o superata dalla circostanza che l’ente impositore sia a conoscenza dei fatti aliunde, ovvero da altre fonti come i permessi di costruire. Le norme che prevedono esenzioni o agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non ammettono estensioni analogiche.

In secondo luogo, la Corte ha smontato la tesi della retroattività della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020). Tale legge non ha natura di interpretazione autentica rispetto alla disciplina del 2013 e non ha abrogato l’obbligo dichiarativo previsto dal D.L. n. 102/2013. Le sue disposizioni hanno carattere innovativo e si applicano per il futuro, non potendo quindi sanare un’omissione relativa all’anno d’imposta 2016.

Infine, è stato ribadito il principio generale del diritto tributario secondo cui la decadenza da un beneficio fiscale, in assenza di un adempimento comunicativo espressamente richiesto dalla legge, è una conseguenza diretta e inevitabile.

Le conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione lancia un messaggio inequivocabile alle imprese di costruzione: per beneficiare dell’esenzione IMU beni merce, non basta che gli immobili abbiano i requisiti sostanziali (essere costruiti e destinati alla vendita). È assolutamente necessario adempiere all’onere formale della presentazione dell’apposita dichiarazione IMU nei termini previsti dalla legge. L’omissione di questo passaggio, considerato un requisito costitutivo del diritto, comporta la perdita definitiva dell’agevolazione fiscale per l’annualità di riferimento.

È sufficiente che un immobile sia un ‘bene merce’ per ottenere l’esenzione IMU?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che, oltre alla natura dell’immobile, è indispensabile presentare un’apposita dichiarazione IMU, a pena di decadenza dal beneficio.

Se il Comune è già a conoscenza che un’impresa edile ha costruito immobili per la vendita, la dichiarazione IMU per l’esenzione è comunque necessaria?
Sì, è sempre necessaria. La conoscenza dei fatti da parte del Comune tramite altre vie (aliunde), come i permessi di costruire, non sostituisce l’obbligo formale di presentazione della dichiarazione da parte del contribuente.

La Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019) ha eliminato l’obbligo di presentare la dichiarazione per l’esenzione IMU sui beni merce per gli anni passati?
No. La Corte ha chiarito che la Legge n. 160/2019 non ha abrogato l’obbligo di dichiarazione previsto dalla normativa precedente e non ha efficacia retroattiva sulla questione, avendo carattere innovativo e non di interpretazione autentica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33760 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33760 Anno 2024

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29142/2022 R.G. proposto da :

COMUNE SALERNO, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dall’avv. COGNOME (CODICE_FISCALE unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 3804/2022 depositata il 03/05/2022;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.La parte contribuente, una società che svolge attività di edificazione e vendita di immobili, proponeva ricorso avverso un avviso di accertamento riguardante l’IMU relativo all’anno

d’imposta 2016 emesso dal Comune di Salerno, lamentando per un verso che tale avviso avrebbe ad oggetto immobili che costituiscono c.d. beni merce in quanto realizzati dalla stessa società e che come tali, ai sensi dell’art. 2 del d.l. n. 102 del 2013, a partire dal primo gennaio 2014, sono esenti dall’imposta fintanto che permanga la destinazione alla vendita e sempre che gli immobili non vengano locati e per un altro verso che l’omessa dichiarazione IMU sarebbe irrilevante non essendo intervenute variazioni rispetto alla dichiarazione originaria; la Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso della parte contribuente con sentenza che veniva riformata dalla decisione della Regionale che accoglieva l’appello della società, affermando che .
Il Comune di Salerno propone ricorso affidato ad un unico motivo di impugnazione; la società replica con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., primo comma, n. 3, l’amministrazione locale denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. art. 2 del d.l. n. 102 del 2013, come convertito in legge 124/2013, in combinato disposto con l’art. 1, comma 769, della legge n. 160 del 2019 (c.d. legge di Bilancio 2020); per avere i giudici territoriali riconosciuto la natura di interpretazione autentica alla legge 160/2019 pur in assenza della necessaria auto-qualificazione ovvero di indicatori obiettivi da cui inferire la predicata struttura della fattispecie normativa. Si
aggiunge che la legge citata non ha abrogato l’obbligo di presentazione della denuncia ai fini dell’esenzione dall’imposta, ribadendo invece all’art. 1, comma 769, e stabilendo che . Mentre l’art., comma 2, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, prevede che a decorrere dal primo gennaio 2014 sono esenti dall’IMU i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Si obietta, infine, che la società non aveva presentato la denuncia annuale per attestare il possesso dei requisiti per fruire dell’esenzione dall’imposta, come dimostrato dalle medesime difese svolte in primo grado dalla società sulla ritenuta irrilevanza e non necessità della previa denuncia.
Il motivo di impugnazione è fondato.

2.1.Secondo il comma 2 dell’art. 2 (altre disposizioni in materia di IMU) del d.l. 31 agosto 2013, n. 102 (Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici) « a decorrere dal 10 gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati » mentre secondo l’art. 5 -bis dell’art. 2 « ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il
modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica ».

2.2.Nel caso di specie la parte contribuente non ha presentato la dichiarazione prevista dal citato art. 5bis attestante il possesso dei requisiti per godere dell’esenzione dell’imposta, né può ritenersi che l’omessa dichiarazione IMU sarebbe irrilevante non essendo intervenute variazioni rispetto alla dichiarazione originaria.

2.3.Secondo questa Corte tale dichiarazione è un requisito imprescindibile per godere dell’esenzione: «il d.l. n. 102 del 2013, art. 2, prevede l’esenzione dall’imposta municipale per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Ai sensi del comma 5 bis dello stesso articolo “ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione… ” . Dalla lettura della disposizione normativa sopra indicata emerge che condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale in oggetto, è l’obbligo dichiarativo. Si tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il Comune fosse a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l’esenzione dal pagamento dell’imposta, circostanza, questa, neppure dedotta dalla contribuente ( Cass. n. 5190/2022).
2.4. L’omessa presentazione della dichiarazione comporta quindi la non spettanza del beneficio (Cass. n. 21465 del 2020). Il principio della decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di comunicazione espressamente previsto dalla legge è del resto un principio generale del diritto tributario. Sulla scorta del

consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (cfr. Cass. n. 12852/2021, 32635/2019, 695/2015, 12495/2014; conf. Cass. nn. 1547/2017 in motiv, n. 4333/2016 in motiv.), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento dell’esenzione alla presentazione della dichiarazione, impedisce quindi di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e altresì di ritenere superflua la dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso di costruire, è a conoscenza sin dall’origine dell’edificazione dei fabbricati.
2.5. Nel caso di specie, in definitiva, la circostanza che per le imprese costruttrici di immobili sia stata introdotta (a fini Imu) una particolare forma di esenzione a decorrere dal 1^ gennaio 2014, non esclude – in assenza di diversa previsione legislativa volta ad attribuire efficacia scriminante allo jus superveniens -la permanente debenza del tributo (Ici), e delle relative sanzioni, in relazione ai pregressi periodi di piena vigenza dell’imposta» (Cass. n. 8555 del 2016).

La legge 27 dicembre 2019 n. 160, all’ art. 1, comma 751, prevede, fino al 2021, per i cd. «beni merce», che non siano locati, l’applicazione dell’aliquota di base pari allo 0,1 per cento, consentendo ai Comuni di aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all’azzeramento, ed a decorrere dal 1° gennaio 2022, la norma, per i medesimi fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permane tale destinazione e non siano in ogni caso locati, prevede invece l’esenzione dall’IMU.
3.1 La norma sopra citata non specifica se la dichiarazione IMU debba comunque essere presentata «a pena di decadenza» dal beneficio, come invece previsto dall’articolo 2, comma 5-bis, del d.l. n102/2013 («Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al

presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma»).
3.2 Questa Corte ha tuttavia recentemente chiarito, con le ordinanze n. 5191/2022 e n. 28806 del 2022 (v. anche Cass. n. 5191/2022), sulla scorta di principi che il Collegio condivide, che il summenzionato art. 1, comma 769 della L. n. 160 del 2019 non ha abrogato l’art. 2, comma 5 -bis del D.L. n. 102 del 2013, al che consegue che l’esonero dall’IMU per i fabbricati-merce presuppone la presentazione della dichiarazione.

3.3. E’ stato posto in rilievo che la disposizione normativa sopra richiamata evidenzia chiaramente che la presentazione della dichiarazione è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, obbligo previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che comportano l’esenzione dall’imposta.

3.4. Sulla scorta del consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (cfr. Cass. n. 12852/2021, 32635/2019, 695/2015, 12495/2014; conf. Cass. nn. 1547/2017 in motiv, n. 4333/2016 in motiv.), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento dell’esenzione alla presentazione della dichiarazione, impedisce quindi di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e altresì di ritenere superflua la
dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso di costruire, è a conoscenza sin dall’origine dell’edificazione dei fabbricati.

Con riguardo, poi, agli effetti della nuova disciplina introdotta dalla legge n. 160/2019, vigente dall’annualità 2020, dianzi illustrata, non può ritenersi applicabile per l’anno di imposta oggetto del giudizio (2015), l’applicazione della nuova disposizione introdotta dalla legge n. 160/2019, in base al principio del «favor rei», trattandosi di principio relativo solo alle sanzioni tributarie (articolo 3 del d.lgs 472/1997) e che non comporta una generale retroattività delle norme tributarie più favorevoli al reo, e trattandosi inoltre di disposizione che ha carattere innovativo e non interpretativo (cfr. Cass. n. 14530 del 2010).
La Commissione Tributaria Regionale non si è dunque conformata alle predette norme e ai predetti principi laddove ha ritenuto che l’art. 1, comma 769, cit. abbia escluso la decadenza dall’esenzione del tributo in caso di mancata presentazione della dichiarazione IMU.

Quanto sin qui illustrato comporta l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata; inoltre, non richiedendosi, per la risoluzione della controversia, alcun altro accertamento di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384 c.p.c., primo comma, con il rigetto del ricorso introduttivo della contribuente.

Le spese dei gradi di merito vanno compensate tra le parti, mentre quelle del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza della contribuente.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso della società contribuente.

Compensa le spese del giudizio di merito.

Condanna la società al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.500,00, oltre 200,00 euro per esborsi, rimborso forfettario ed accessori come per legge. Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della

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