Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione è d'obbligo

Una società di costruzioni si è vista negare l’esenzione IMU beni merce per alcuni immobili invenduti, poiché non aveva presentato la specifica dichiarazione annuale. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la presentazione della dichiarazione è un requisito formale indispensabile, a pena di decadenza, per poter usufruire dell’agevolazione fiscale, anche se l’ente comunale è a conoscenza dello stato degli immobili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione è obbligatoria, lo ribadisce la Cassazione

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema di grande interesse per le imprese del settore edile: l’esenzione IMU beni merce. La decisione ribadisce un principio fondamentale: per beneficiare dell’agevolazione fiscale sugli immobili invenduti, non è sufficiente che sussistano le condizioni di fatto, ma è necessario un adempimento formale preciso, ovvero la presentazione di un’apposita dichiarazione. L’omissione di questo passaggio comporta la perdita del diritto all’esenzione per l’annualità di riferimento.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore delle costruzioni impugnava un avviso di accertamento con cui un Comune richiedeva il pagamento dell’IMU per l’anno d’imposta 2014, relativamente ad alcuni immobili di proprietà della società. L’impresa sosteneva di aver diritto all’esenzione, in quanto si trattava di “beni merce”, cioè fabbricati costruiti e destinati alla vendita e, di fatto, non locati.

La pretesa della società veniva rigettata sia in primo che in secondo grado. I giudici tributari, infatti, avevano respinto le istanze della contribuente, ritenendo legittimo l’atto impositivo del Comune. La controversia è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, con la società che lamentava, tra le altre cose, la violazione delle norme che regolano l’esenzione e l’obbligo di motivazione degli atti.

La questione giuridica e l’Esenzione IMU beni merce

Il fulcro della controversia verteva sull’interpretazione della normativa relativa all’esenzione IMU beni merce, in particolare sull’articolo 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013, applicabile all’annualità 2014. La norma prevedeva l’agevolazione, ma subordinava la sua applicazione a un preciso onere a carico del contribuente.

La questione era quindi la seguente: l’esenzione opera automaticamente al verificarsi delle condizioni sostanziali (immobile costruito per la vendita e non locato), oppure è necessario un atto formale da parte dell’impresa per attivarla? E, in tal caso, la conoscenza dei fatti da parte del Comune può sopperire alla mancanza di tale adempimento?

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società, confermando la linea dei giudici di merito e fornendo importanti chiarimenti sull’applicazione della norma.

I giudici hanno stabilito che la presentazione della dichiarazione IMU, attestante il possesso dei requisiti, costituisce una condizione necessaria per ottenere il beneficio fiscale. La legge, infatti, qualifica tale obbligo come previsto “a pena di decadenza”. Questo significa che la sua omissione determina la perdita irrevocabile del diritto all’esenzione per l’anno d’imposta in cui l’adempimento non è stato eseguito.

La Corte ha sottolineato che questo requisito formale non può essere considerato superfluo, neanche nel caso in cui il Comune sia a conoscenza dello stato degli immobili (ad esempio, perché ha rilasciato i permessi di costruire). Le condizioni per l’esonero, infatti, sono variabili nel tempo: la destinazione alla vendita e la non locazione devono essere verificate per ciascuna annualità. La dichiarazione serve proprio a portare formalmente a conoscenza dell’Ente impositore la permanenza di tali presupposti.

Inoltre, la Corte ha specificato che le norme che stabiliscono esenzioni fiscali sono di stretta interpretazione e non ammettono applicazioni analogiche o estensive. Se la legge subordina un beneficio a un onere specifico, quest’ultimo non può essere eluso o sostituito con altri adempimenti.

Infine, è stato chiarito che la disciplina più favorevole introdotta successivamente con la legge n. 160/2019, non avendo carattere retroattivo, non poteva essere applicata al caso in esame, che riguardava l’anno 2014.

Le conclusioni

La pronuncia in esame consolida un orientamento rigoroso in materia di agevolazioni fiscali. L’insegnamento per le imprese di costruzione è chiaro: per usufruire dell’esenzione IMU beni merce, non basta soddisfare i requisiti sostanziali. È cruciale adempiere all’onere dichiarativo previsto dalla legge per ciascun anno d’imposta, presentando l’apposita comunicazione nei termini prescritti. Omettere questo passaggio, anche per una semplice dimenticanza, significa perdere il diritto al beneficio, con conseguente obbligo di versare l’imposta per intero.

Per ottenere l’esenzione IMU sui beni merce è sufficiente che l’immobile sia invenduto e non locato?
No. Secondo la Corte di Cassazione, oltre a queste condizioni di fatto, è indispensabile presentare un’apposita dichiarazione IMU “a pena di decadenza”, come previsto dalla normativa applicabile all’anno d’imposta in questione (2014).

Se il Comune è già a conoscenza che gli immobili sono invenduti, la dichiarazione IMU è comunque necessaria?
Sì. La conoscenza da parte del Comune dei fatti non sostituisce l’obbligo di presentare la dichiarazione. La legge richiede questo adempimento formale come condizione necessaria e imprescindibile per ottenere il beneficio fiscale.

Le norme più recenti e favorevoli sull’esenzione IMU per i beni merce si applicano retroattivamente?
No. La sentenza chiarisce che la nuova disciplina introdotta dalla legge n. 160/2019, in vigore dal 2020, non ha carattere retroattivo e non può essere applicata a periodi d’imposta precedenti, come il 2014, oggetto del giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8357 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8357 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso 5273-2024 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocato NOME COGNOME giusta procura allegata al ricorso;

-ricorrente-

contro

COMUNE DI SANTA COGNOME, in persona del Sindaco pro tempore

-intimata- avverso la sentenza n. 25/2024 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO della LIGURIA, depositata l’11.01.2024;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 27/11/2024 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 271/2021 della Commissione tributaria provinciale di Genova, in rigetto del ricorso proposto avverso l’atto col quale il Comune di Santa Margherita Ligure, per l’anno di imposta 2014, aveva richiesto il pagamento dell’IMU relativamente a immobili della Società siti in detto Comune.
Il Comune è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ. violazione dell’art. 7, comma 1, legge 27 luglio 2000, n. 212 e dell’art. 3 L. legge 7.8.1990 n. 241, per avere la Corte di giustizia tributaria di secondo grado omesso di rilevare la violazione, da parte dell’Ente locale, del divieto di integrazione della motivazione dell’atto impositivo in sede processuale.

1.2. La ricorrente, in particolare, lamenta che sia l’avviso di accertamento, annullato in autotutela dal Comune, quanto il successivo avviso di accertamento, poi impugnato dalla contribuente, «non recano … alcun riferimento alla normativa prevista all’art. 2, comma 5 bis, del D.L.n.102 del 2013, limitandosi a un generico ‘considerato che per gli immobili oggetto del presente accertamento sono stati riscontrati dei vizi di dichiarazione e/o per gli stessi non è stata versata, in tutto o in parte, la relativa imposta IMU’ … », e che i Giudici di appello abbiano tuttavia respinto le istanze della contribuente sul presupposto della legittimità dell’avviso di accertamento per omissione, da parte del contribuente, della dichiarazione prevista dell’art. 2, comma 5 bis , del D.L.n. 102 del 2013, norma mai citata dal Comune nell’atto impositivo impugnato, in relazione al richiesto riconoscimento dell’esenzione IMU per i beni merce non locati.
1.3. La censura è infondata.

1.4. La contestazione del diritto ad un’esenzione (nella specie, quella di cui all’art. 13, comma 9 bis , d.l. 6 dicembre 2011 n. 201) costituisce, invero, una mera difesa, poiché mediante la stessa è negata l’esistenza dei fatti costitutivi dedotti in giudizio, sicché può essere formulata per la prima volta anche in appello non incorrendo nel divieto di cui all’art. 57, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992 (cfr. Cass. n. 8073 del 2019; Cass. n. 31224 del 2017).

E si è, altresì, precisato che l’ onere di motivazione dell’atto impositivo non comporta l’obbligo di indicare anche l’esposizione delle ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell’imposta (Cass., 24 agosto 2021, n. 23386 ; Cass., 24 gennaio 2018, 1694; Cass., 11 giugno 2010, n. 14094).
2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione « dell’art. 2, comma 5 bis, del D.L.n.102 del 2013 in combinato disposto con le norme di Prassi formalizzate con circolare del Ministero dell’Economia e delle Finanze n.1/DF del 18 marzo 2020» ed assume che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado abbia errato «…nel ritenere che la ricorrente non avesse presentato alcuna dichiarazione ai sensi dell’art.2, comma 5 bis , del D.L.n.102 del 2013 e … nel non valorizzare … la dichiarazione presentata da RAGIONE_SOCIALE nel giugno 2014 …», avendo la contribuente dato prova di «aver presentato nel mese di giugno 2014 … il modello ministeriale di dichiarazione IMU, ancorché relativa all’annualità 2013 -essendo in termini anche per la presentazione di quest’ultima -precisando espressamente la richiesta di applicazione dell’esenzione … per gli immobili ivi catastalmente indicati, interessati dall’esenzione stessa per i beni merce non locati».
2.2. La doglianza è infondata.

2.3. La legge 27 dicembre 2019 n. 160, all’art. 1, comma 751, prevede, fino al 2021, per i cd. «beni merce», che non siano locati, l’applicazione dell’aliquota di base pari allo 0,1 per cento, consentendo ai Comuni di aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all’azzeramento, ed a decorrere dal 1° gennaio 2022, la norma, per i

medesimi fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permane tale destinazione e non siano in ogni caso locati, prevede invece l’esenzione dall’IMU.

2.4. La norma sopra citata non specifica se la dichiarazione IMU debba comunque essere presentata «a pena di decadenza» dal beneficio, come invece previsto dall’articolo 2, comma 5bis , del d.l. n. 102/2013 («Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma»).
2.5. Questa Corte ha tuttavia recentemente chiarito, con l’ordinanza n. 5191/2022, sulla scorta di principi che il Collegio condivide, che il summenzionato art. 1, comma 769 della L. n. 160 del 2019 non ha abrogato l’art. 2, comma 5 -bis del D.L. n. 102 del 2013, al che consegue che l’esonero dall’IMU per i fabbricati-merce presuppone la presentazione della dichiarazione.

2.6. È stato posto in rilievo che la disposizione normativa sopra richiamata evidenzia chiaramente che la presentazione della dichiarazione è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, obbligo previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che comportano l’esenzione dall’imposta.

2.7. Sulla scorta del consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (cfr. Cass. nn. 12852/2021, 32635/2019, 695/2015, 12495/2014; conf. Cass. nn. 1547/2017 in motiv, n. 4333/2016 in motiv.), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento dell’esenzione alla presentazione della dichiarazione,

impedisce quindi di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e altresì di ritenere superflua la dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso di costruire, sia a conoscenza sin dall’origine dell’edificazione dei fabbricati.

2.8. Le condizioni per l’esonero IMU, rappresentate, per un verso, dalla destinazione alla vendita delle unità in questione, e, per altro verso, dallo stato di non locazione degli stessi, devono essere, dunque, oggetto di specifica indicazione nella denuncia IMU, da presentare relativamente a ciascuna annualità per le quali si chiede l’applicazione dell’esenzione in discussione, trattandosi di fatti potenzialmente variabili da periodo a periodo, e che vanno dunque portati a conoscenza dell’Ente impositore circa la loro permanenza.
2.9. Con riguardo, poi, agli effetti della nuova disciplina introdotta dalla legge n. 160/2019, vigente dall’annualità 2020, dianzi illustrata, non può ritenersi applicabile per l’anno di imposta oggetto del giudizio (2014), l’applicazione della nuova disposizione introdotta dalla legge n. 160/2019, in base al principio del favor rei , trattandosi di principio relativo solo alle sanzioni tributarie (articolo 3 del Dlgs 472/1997) e che non comporta una generale retroattività delle norme tributarie più favorevoli al reo, e trattandosi inoltre di disposizione che ha carattere innovativo e non interpretativo (cfr. Cass. n. 14530 del 2010).
2.10. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha, quindi, fatto buon governo dei principi dianzi illustrati, negando l’applicazione della richiesta esenzione in mancanza di apposita dichiarazione della contribuente ai fini dell’IMU per l’annualità 2014.

Quanto sin qui illustrato comporta il rigetto del ricorso.

Nulla sulle spese di lite stante la mancata costituzione in giudizio dell’Ente locale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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