Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione è decisiva

Due società immobiliari hanno perso l’appello per l’esenzione IMU beni merce relativa all’anno 2015 a causa della tardiva presentazione della dichiarazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che la dichiarazione è un adempimento obbligatorio da effettuarsi “a pena di decadenza”. La tardiva presentazione, avvenuta anni dopo la scadenza, non consente di sanare l’omissione e di usufruire del beneficio fiscale, rendendo inapplicabile anche l’istituto della “remissione in bonis”.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Beni Merce: la Dichiarazione è Obbligatoria e non Ammette Ritardi

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale per le imprese di costruzione: l’esenzione IMU beni merce è subordinata alla presentazione di un’apposita dichiarazione entro termini perentori. La mancata osservanza di questo adempimento formale comporta la perdita definitiva del beneficio, senza possibilità di sanatoria tardiva. Analizziamo la decisione per comprendere le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Una Dichiarazione Tardiva e le sue Conseguenze

Due società immobiliari, proprietarie di diversi immobili “merce” nel territorio di un comune lombardo, avevano omesso di presentare la dichiarazione IMU necessaria per usufruire dell’esenzione prevista per l’anno d’imposta 2015. Solo nel 2019, ben oltre la scadenza fissata per il 30 giugno 2016, le società provvedevano a tale adempimento.

Di conseguenza, il Comune notificava due avvisi di accertamento per omessa dichiarazione e parziale versamento dell’IMU dovuta per il 2015. Le società impugnavano gli atti, dando inizio a un contenzioso che è giunto fino al terzo grado di giudizio.

L’Iter Giudiziario e la Questione della Remissione in Bonis

Il percorso giudiziario ha visto decisioni contrastanti. La Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente accolto i ricorsi delle società, ritenendo che potessero rimediare all’omissione attraverso l’istituto della “remissione in bonis”.

Tuttavia, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ribaltava la decisione, accogliendo l’appello del Comune. Secondo i giudici d’appello, la normativa sull’esenzione IMU per i beni merce prevedeva la presentazione della dichiarazione come un obbligo da assolvere “a pena di decadenza”, la cui violazione determinava la perdita insanabile del beneficio fiscale.

Le Motivazioni della Cassazione: Perché l’Esenzione IMU beni merce Richiede Rigore Formale

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi in via definitiva, ha rigettato i ricorsi delle società, confermando la linea dura della sentenza d’appello. Le motivazioni della Corte si basano su principi consolidati in materia di agevolazioni fiscali.

In primo luogo, la normativa di riferimento (in particolare l’art. 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013) subordina esplicitamente il beneficio dell’esenzione alla presentazione, “a pena di decadenza”, di un’apposita dichiarazione. Questo termine perentorio non lascia spazio a interpretazioni estensive o a sanatorie postume. La Corte sottolinea che le norme che prevedono esenzioni o agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia.

In secondo luogo, è stato chiarito che la conoscenza dei fatti da parte del Comune (ad esempio, tramite il rilascio di permessi a costruire) non può sostituire l’obbligo formale della dichiarazione. La dichiarazione non è un atto superfluo, ma la condizione necessaria prevista dal legislatore per ottenere il beneficio.

Infine, la Corte ha escluso l’applicabilità della “remissione in bonis”. Questo istituto permette di sanare un’omissione formale entro il termine di presentazione della “prima dichiarazione utile”. Nel caso di specie, per l’omissione relativa al 2015, la prima dichiarazione utile sarebbe stata quella da presentare entro il 30 giugno 2016. Aver presentato la comunicazione solo nel 2019 rende l’inadempimento ormai definitivo e non più sanabile.

Conclusioni: Un Monito per le Imprese Edili

La decisione della Cassazione rappresenta un importante monito per tutte le imprese del settore edile e immobiliare. Per accedere all’esenzione IMU beni merce, non è sufficiente possedere i requisiti sostanziali (essere un’impresa costruttrice e destinare l’immobile alla vendita), ma è indispensabile rispettare scrupolosamente gli adempimenti formali e le scadenze previste dalla legge. La presentazione della dichiarazione IMU nei termini non è una mera formalità, ma un requisito costitutivo del diritto al beneficio fiscale, la cui omissione comporta la perdita definitiva dell’agevolazione.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per i “beni merce” senza presentare la dichiarazione nei termini previsti?
No. La Corte di Cassazione ha confermato che la presentazione della dichiarazione è una condizione necessaria e un obbligo da adempiere entro un termine perentorio, a pena di decadenza dal beneficio fiscale.

La “remissione in bonis” può sanare la mancata presentazione della dichiarazione IMU per i beni merce?
No, non in un caso come quello esaminato. La remissione in bonis è applicabile solo entro la scadenza della “prima dichiarazione utile” successiva all’omissione. Una dichiarazione presentata anni dopo la scadenza originaria è inefficace per sanare la decadenza dal beneficio per l’annualità pregressa.

Se il Comune è già a conoscenza che un immobile è un “bene merce”, la dichiarazione IMU è comunque necessaria per l’esenzione?
Sì. Secondo la Corte, la conoscenza dei fatti da parte dell’ente impositore non sostituisce l’obbligo formale di presentazione della dichiarazione. Quest’ultima è un adempimento richiesto esplicitamente dalla legge come condizione per ottenere l’agevolazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10396 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10396 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/04/2025

ORDINANZA

sui ricorsi iscritti al n. 8465/2024 R.G., proposti, rispettivamente,

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Milano, in persona degli amministratori delegati pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Milano, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: EMAIL, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

Comune di Cernusco sul Naviglio (MI), in persona del Sindaco pro tempore , autorizzato ad instaurare il presente procedimento in virtù di deliberazione adottata dalla Giunta Comunale il 22 aprile 2024, n. 101, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Lecce, elettivamente domiciliato presso l’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, giusta procura in allegato al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

ICI IMU ACCERTAMENTO IMMOBILI – MERCE DICHIARAZIONE TARDIVA REMISSIONE IN BONIS

CONTRORICORRENTE

E DA

‘ RAGIONE_SOCIALE, con sede in Milano, in persona degli amministratori delegati pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Milano, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: EMAIL, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

Comune di Cernusco sul Naviglio (MI), in persona del Sindaco pro tempore , autorizzato ad instaurare il presente procedimento in virtù di deliberazione adottata dalla Giunta Comunale il 22 aprile 2024, n. 99, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Lecce, elettivamente domiciliato presso l’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, giusta procura in allegato al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia il 27 settembre 2023, n. 2871/17/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 27 novembre 2024 dal Dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

1. La ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ , prima, e la ‘ RAGIONE_SOCIALE , poi, hanno proposto ricorsi successivi per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia

tributaria di secondo grado della Lombardia il 27 settembre 2023, n. 2871/17/2023, che, in controversia su impugnazione di due avvisi di accertamento nn. 877/2020 e 887/2020 per omessa dichiarazione e parziale versamento del l’I MU relativa a ll’anno 201 5 nella misura complessiva, rispettivamente, di € 11.892,00 e di € 20.739,00, con riguardo ad immobili costituenti ‘ beni merce ‘ , dei quali esse erano proprietarie nel territorio di Cernusco sul Naviglio (MI), a causa della tardiva presentazione (soltanto nell’anno 2019) della dichiarazione per usufruire dell’esenzione prevista dall’art. 2, comma 2, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, ha accolto l’a ppello proposto dal Comune di Cernusco sul Naviglio (MI) nei confronti delle medesime avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Milano il 13 settembre 2022, n. 2434/01/2022, con compensazione delle spese giudiziali.
Il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure

-che aveva accolto i ricorsi originari dopo la riunione per connessione -sul presupposto che le contribuenti non potessero rimediare con la rimessione in bonis ex art. 2 del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, all’omessa presentazione delle rispettive dichiarazioni per l’IMU relativa all’anno 201 5, essendo unica conseguenza per entrambe la decadenza dall’esenzione ex art. 2, comma 1, del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44.
Il Comune di Cernusco sul Naviglio (MI) ha resistito con separati controricorsi.

La controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Preliminarmente, si rileva che il principio dell’unicità del processo di impugnazione contro una stessa sentenza comporta che, una volta avvenuta la notificazione della prima impugnazione, tutte le altre debbono essere proposte in via incidentale nello stesso processo e, perciò, nel caso di ricorso per cassazione, con l’atto contenente il controricorso; tuttavia, quest’ultima modalità non può considerarsi essenziale, per cui ogni ricorso successivo al primo si converte, indipendentemente dalla forma assunta e ancorché proposto con atto a sé stante, in ricorso incidentale, la cui ammissibilità è condizionata al rispetto del termine di quaranta giorni risultante dal combinato disposto degli artt. 370 e 371 cod. proc. civ., indipendentemente dai termini (l’abbreviato e l’annuale) di impugnazione in astratto operativi (Cass., Sez. 5^, 16 luglio 2014, n. 16221; Cass., Sez. 5^, 29 dicembre 2016, n. 27301; Cass., Sez. 5^, 6 aprile 2020, n. 7695; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2021, n. 13090; Cass., Sez. 3^, 23 novembre 2021, n. 36057; Cass., Sez. 5^, 4 gennaio 2022, n. 126; Cass., Sez. 5^, 3 maggio 2022, n. 13835; Cass., Sez. Lav., 26 gennaio 2023, n. 2393; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9446).
Ne consegue che, secondo la sequenza cronologica delle notifiche, il ricorso proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ deve qualificarsi come ‘ ricorso principale ‘, mentre il ricorso proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ deve qualificarsi come ‘ ricorso incidentale ‘.

Entrambi i ricorsi sono affidati ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2, commi 2bis e 5bis , del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n.

124, e 2 del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che le contribuenti non potevano avvalersi della remissione in bonis . La comunanza dell’unico motivo per ciascuno dei ricorsi ne consente lo scrutinio simultaneo.

2.1 Il predetto motivo è infondato.

2.2 La questione della indispensabilità della dichiarazione per beneficiare dell’esenzione da IMU per i c.d. ‘ immobili merce ‘ è stata già affrontata da questa Corte (Cass., Sez. 5^, 17 ottobre 2023, n. 28806) con l’affermazione di principi a cui il collegio intende dare continuità in questa sede, riproponendone le argomentazioni fondanti.

L’art. 1, comma 751, del la legge 27 dicembre 2019, n. 160, prevede che, con riguardo all’IMU, i « fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati » (c.d. « immobili merce »), fino al 31 dicembre 2021, sono soggetti all ‘aliquota di base pari allo 0,1 %, con facoltà per i Comuni di aumentarla fino allo 0,25% per cento o diminuirla fino all’azzeramento, e, con decorrenza dal l’ 1 gennaio 2022, sono esenti da imposizione.
Inoltre, l’art. 1, comma 769, del la legge 27 dicembre 2019, n. 160, dispone che i soggetti passivi dell’IMU « devono presentare la dichiarazione o, in alternativa, trasmetterla in via telematica secondo le modalità approvate con apposito decreto del Ministero dell’economia e delle finanze, sentita l’Associazione nazionale dei comuni italiani (ANCI), entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti

ai fini della determinazione dell’imposta », e che tale dichiarazione « ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta ».

2.3 La norma succitata non specifica se la dichiarazione ai fini dell’IMU debba comunque essere presentata « a pena di decadenza » dal beneficio, come è stato, invece, previsto dall’art. 2, comma 5bis , del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 (a tenore del quale: « Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma »).
Tuttavia, questa Corte ha recentemente chiarito che il summenzionato art. 1, comma 769, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, non ha abrogato l’art. 2, comma 5 -bis del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, al che consegue che l’esenzione da IMU per i fabbricati-merce presuppone la necessaria presentazione della dichiarazione (Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2022, n. 5191).

In particolare, è stato posto in rilievo che la disposizione normativa sopra richiamata evidenzia chiaramente che la presentazione della dichiarazione è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, obbligo previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che comportano l’esenzione dall’imposta (Cass., Sez. 5^, 17 ottobre 2023, n. 28806).

Pertanto, sulla scorta del consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 12 dicembre 2019, n. 32635; Cass., Sez. 5^, 12 giugno 2020, n. 11337; Cass., Sez. 5^, 13 maggio 2021, n. 12852; Cass. Sez. 5^, 16 gennaio 2023, n. 1121; Cass., Sez. 5^, 29 maggio 2024, n. 15060), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento dell’esenzione alla presentazione della dichiarazione, impedisce, quindi, di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e, altresì, di ritenere superflua la dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso di costruire ex art. 13 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è a conoscenza sin dall’origine dell’edificazione dei fabbricati (Cass., Sez. 5^, 17 ottobre 2023, n. 28806).
2.4 Aggiungasi che la disciplina prevista per la dichiarazione (con particolare riguardo all ‘eliminazione della espressa comminatoria della decadenza dall’esenzione in caso di omissione – in termini: Cass., Sez. 5^, 8 maggio 2023, n. 12226; Cass., Sez. 5^, 18 ottobre 2023, n. 28931) dall ‘art . 1, comma 769, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, con decorrenza dall’anno 2020, non può ritenersi applicabile per

l’anno 2014, giacché il principio del favor rei vale soltanto per le sanzioni tributarie (art. 3 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472) e non comporta una generale retroattività delle norme tributarie più favorevoli al reo, considerando anche che si tratta di disposizione che ha carattere innovativo e non interpretativo (Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2010, n. 14530; Cass., Sez. 5^, 15 luglio 2015, n. 14795).

2.5 A conferma della correttezza di tale soluzione, secondo un recente arresto di questa Corte, sempre in tema di IMU, seppure con riguardo all’esenzione prevista per l’abitazione principale degli appartenenti alle Forze armate ed alle Forze di polizia (con ordinamento civile o militare), posto che l’art. 2, comma 5-bis, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, ha obbligato il contribuente di presentare, « a pena di decadenza » dal riconoscimento dell’esenzione, la « dichiarazione con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica » (in formato conforme al modello ministeriale all’uopo predisposto), entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’IMU (vale a dire, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento), una dichiarazione presentata in epoca successiva alla scadenza del termine decadenziale (vale a dire, dopo il 30 giugno dell’anno successivo quello di riferimento), essendo tardiva, è inidonea a rimuovere ex tunc la preclusione al godimento del beneficio fiscale (salva la valenza per gli anni successivi) (Cass., Sez. 5^, 28 ottobre 2023, n. 28931).
2.6 La valutazione delle condotte delle contribuenti non cambia anche alla luce della previsione dell’art. 2, comma 1, del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26

aprile 2012, n. 44, a tenore del quale: « La fruizione di benefici di natura fiscale o l’accesso a regimi fiscali opzionali, subordinati all’obbligo di preventiva comunicazione ovvero ad altro adempimento di natura formale non tempestivamente eseguiti, non è preclusa, sempre che la violazione non sia stata constatata o non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore dell’inadempimento abbia avuto formale conoscenza, laddove il contribuente: a) abbia i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento; b) effettui la comunicazione ovvero esegua l’adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile; c) versi contestualmente l’importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, secondo le modalità stabilite dall’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e successive modificazioni, esclusa la compensazione ivi prevista ».
Difatti, in disparte ogni considerazione sull’ambito dei tributi coinvolti dalla sanatoria, questa Corte ha chiarito che, in tema di remissione in bonis , ai sensi dell’art. 2, comma 1, del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44,la condizione, di cui alla lett. b di detto comma 1, dell’effettuazione della comunicazione o dell’esecuzione dell’adempimento richiesto « entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile » deve intendersi nel senso che la « prima dichiarazione utile » è quella in ordine di tempo immediatamente successiva alla scadenza dell’attività inevasa (Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30695).
Per cui, nel caso di specie, le contribuenti avrebbero potuto, tutt’al più, avvalersi del beneficio fiscale soltanto con la

presentazione delle dichiarazioni per l’IMU relativa all’anno 2015 entro il 30 giugno 2016, essendo tardiva (e inutile) l’osservanza di tale a dempimento in epoca successiva a tale scadenza.

Alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la infondatezza de ll’unico e comune motivo, i ricorsi devono essere rigettati.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

Ai sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale e della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale ed il ricorso incidentale, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale ed il ricorso incidentale; condanna la ricorrente principale e la ricorrente incidentale alla rifusione delle spese giudiziali in favore del controricorrente, liquidandole, a carico della ricorrente principale, nella misura di € 200,00 per esborsi e di € 2.500,00 per compensi, e, a carico della ricorrente incidentale, nella misura di € 200 ,00 per esborsi e di € 2.500,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi e ad altri accessori di legge; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale e della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale ed il ricorso incidentale, se dovuto.
Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 27 novembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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