Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione è cruciale

Una società di costruzioni ha richiesto l’esenzione IMU per i suoi immobili invenduti, i cosiddetti “beni merce”, senza però aver presentato la prescritta dichiarazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale dichiarazione è un requisito formale obbligatorio per beneficiare dell’esenzione IMU beni merce. La sua omissione comporta la perdita del diritto al beneficio fiscale, anche se l’ente comunale era a conoscenza dello status degli immobili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Beni Merce: La Dichiarazione è un Obbligo Inderogabile

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale per le imprese di costruzione: l’esenzione IMU beni merce non è automatica, ma è subordinata a un preciso onere formale. L’omessa presentazione dell’apposita dichiarazione al Comune comporta la perdita del beneficio fiscale, anche se l’ente è a conoscenza della natura degli immobili. Analizziamo questa importante decisione per capire le implicazioni pratiche per le aziende del settore.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Esenzione Respinta

Una società che svolge attività di edificazione e vendita di immobili si è vista recapitare un avviso di accertamento IMU per l’anno d’imposta 2014. L’azienda ha impugnato l’atto, sostenendo che gli immobili oggetto di tassazione fossero “beni merce”, ovvero fabbricati costruiti e destinati alla vendita, e come tali esenti dall’imposta ai sensi della normativa vigente (D.L. n. 102/2013). La società riteneva inoltre irrilevante l’omessa presentazione di una specifica dichiarazione, in quanto non erano intervenute variazioni rispetto alla situazione originaria.

Il Percorso Giudiziario e la questione sull’esenzione IMU beni merce

Il caso ha avuto un percorso altalenante nei gradi di merito. Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale ha respinto il ricorso dell’impresa. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione, accogliendo l’appello della società. I giudici di secondo grado avevano ritenuto che, essendo pacifico che gli immobili fossero beni merce non locati, l’esenzione spettasse di diritto. Avevano inoltre interpretato una norma successiva, la Legge n. 160/2019, come una norma di interpretazione autentica con efficacia retroattiva, che avrebbe di fatto sanato l’omissione dichiarativa. Di fronte a questa sentenza, il Comune ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione: La Dichiarazione è un Requisito Essenziale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza d’appello e rigettando l’originaria pretesa del contribuente. Il principio affermato è netto: per beneficiare dell’esenzione IMU beni merce, la presentazione della dichiarazione prevista dall’art. 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013 non è una mera formalità, ma un requisito imprescindibile, previsto “a pena di decadenza”.

Questo significa che la mancata presentazione della comunicazione entro i termini stabiliti comporta la perdita definitiva del diritto all’agevolazione per l’annualità di riferimento. La Corte ha sottolineato come questo onere formale non possa essere superato o sostituito dalla circostanza che il Comune fosse a conoscenza della situazione degli immobili, ad esempio per aver rilasciato i permessi di costruire.

Le Motivazioni della Sentenza

Il ragionamento della Suprema Corte si fonda su consolidati principi del diritto tributario. In primo luogo, le norme che prevedono esenzioni o agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non ammettono applicazioni analogiche o estensive. Se la legge prevede uno specifico adempimento formale per accedere a un beneficio, tale adempimento deve essere scrupolosamente osservato.

In secondo luogo, la Corte ha chiarito la portata della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020). Contrariamente a quanto ritenuto dai giudici d’appello, questa legge non ha abrogato l’obbligo dichiarativo previsto dalla normativa del 2013 né ha efficacia retroattiva sulla debenza del tributo. Il suo carattere è innovativo e non interpretativo. Pertanto, non può essere invocata per sanare omissioni relative a periodi d’imposta precedenti alla sua entrata in vigore. Infine, il principio del favor rei (applicazione della norma più favorevole) non si estende all’obbligazione tributaria in sé, ma riguarda esclusivamente l’apparato sanzionatorio.

Le Conclusioni: Implicazioni per le Imprese di Costruzione

La decisione in esame rappresenta un monito cruciale per tutte le imprese del settore edile. L’accesso a benefici fiscali come l’esenzione IMU beni merce dipende non solo dalla sussistenza dei requisiti sostanziali (immobile costruito per la vendita e non locato), ma anche dal rigoroso rispetto degli adempimenti formali previsti dalla legge. È fondamentale che le aziende implementino procedure interne per garantire la tempestiva presentazione di tutte le comunicazioni e dichiarazioni necessarie. L’omissione, anche se involontaria, può comportare la perdita di importanti agevolazioni fiscali, con conseguenze economiche significative.

Per ottenere l’esenzione IMU sui “beni merce” è sufficiente che l’immobile sia effettivamente invenduto e non locato?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che è un requisito imprescindibile, a pena di decadenza, presentare un’apposita dichiarazione al Comune per attestare il possesso dei requisiti.

Se il Comune sa già che un’impresa edile ha costruito degli immobili per la vendita (ad esempio, perché ha rilasciato i permessi), la dichiarazione IMU per l’esenzione è comunque necessaria?
Sì, è comunque necessaria. La conoscenza da altre fonti da parte del Comune non sostituisce l’obbligo dichiarativo formale previsto dalla legge, che è un onere specifico a carico del contribuente.

Le norme più recenti (Legge n. 160/2019) hanno annullato l’obbligo di presentare la dichiarazione per gli anni passati?
No. La Corte ha chiarito che la Legge n. 160/2019 non ha abrogato l’obbligo dichiarativo previsto dalla normativa precedente (D.L. n. 102/2013) e non ha efficacia retroattiva per quanto riguarda l’imposta dovuta, ma solo eventualmente per le sanzioni secondo il principio del “favor rei”.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33757 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33757 Anno 2024

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29133/2022 R.G. proposto da: COMUNE SALERNO rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME

CARMINE (GRSCMN71C13H703J) e ATTANASIO (TTNNNA69T63C361W);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avv . COGNOME (CODICE_FISCALE unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 3803/2022 depositata il 03/05/2022;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.La parte contribuente, una società che svolge attività di edificazione e vendita di immobili, proponeva ricorso avverso un avviso di accertamento riguardante l’IMU relativo all’anno d’imposta 2014 emesso dal Comune di Salerno, lamentando per un

verso che tale avviso avrebbe ad oggetto immobili che costituiscono c.d. beni merce in quanto realizzati dalla stessa società e che come tali, ai sensi dell’art. 2 del d.l. n. 102 del 2013, a partire dal primo gennaio 2014, sono esenti dall’imposta fintanto che permanga la destinazione alla vendita e sempre che gli immobili non vengano locati e per un altro verso che l’omessa dichiarazione IMU sarebbe irrilevante non essendo intervenute variazioni rispetto alla dichiarazione originaria; la Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso della parte contribuente con sentenza che veniva riformata dalla decisione della Regionale, la quale accoglieva l’appello della società, affermando che .
Il Comune di Salerno propone ricorso affidato ad un unico motivo di impugnazione; la società replica con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., primo comma, n. 3, l’amministrazione locale denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. art. 2 del d.l. n. 102 del 2013 in combinato disposto con l’art. 1, comma 769, della legge n. 160 del 2019 (c.d. legge di Bilancio 2020); per avere i giudici territoriali riconosciuto la natura di interpretazione autentica alla legge 160/2019 pur in assenza della necessaria autoqualificazione ovvero di indicatori obiettivi da cui inferire la predicata struttura della fattispecie normativa. Si aggiunge che la legge citata non ha abrogato l’obbligo di presentazione della
denuncia ai fini dell’esenzione dall’imposta, ribadendo invece all’art. 1, comma 769, e stabilendo che . Mentre l’art., comma 2, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, prevede che a decorrere dal primo gennaio 2014 sono esenti dall’IMU i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Si obietta, infine, che la società non aveva presentato la denuncia annuale per attestare il possesso dei requisiti per fruire dell’esenzione dall’imposta, come dimostrato dalle medesime difese svolte in primo grado dalla società sulla ritenuta irrilevanza e non necessità della previa denuncia.
2.Il motivo di impugnazione è fondato.

2.1.Secondo il comma 2 dell’art. 2 (altre disposizioni in materia di IMU) del d.l. 31 agosto 2013, n. 102 (Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici) «a decorrere dal 10 gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati» mentre secondo l’art. 5 -bis dell’art. 2 «ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti
e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica».

2.2.Nel caso di specie la parte contribuente non ha presentato la dichiarazione prevista dal citato art. 5-bis attestante il possesso dei requisiti per godere dell’esenzione dell’imposta, né può ritenersi che l’omessa dichiarazione IMU sarebbe irrilevante non essendo intervenute variazioni rispetto alla dichiarazione originaria.

2.3.Secondo questa Corte tale dichiarazione è un requisito imprescindibile per godere dell’esenzione: «il d.l. n. 102 del 2013, art. 2, prevede l’esenzione dall’imposta municipale per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Ai sensi del comma 5 bis dello stesso articolo “ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione…”. Dalla lettura della disposizione normativa sopra indicata emerge che condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale in oggetto, è l’obbligo dichiarativo. Si tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il Comune fosse a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l’esenzione dal pagamento dell’imposta, circostanza, questa, neppure dedotta dalla contribuente ( Cass. n. 5190/2022).
2.4. L’omessa presentazione della dichiarazione comporta quindi la non spettanza del beneficio (Cass. n. 21465 del 2020). Il principio della decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di comunicazione espressamente previsto dalla legge è del resto un principio generale del diritto tributario. Sulla scorta del consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta

interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (cfr. Cass. n. 12852/2021, 32635/2019, 695/2015, 12495/2014; conf. Cass. nn. 1547/2017 in motiv, n. 4333/2016 in motiv.), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento dell’esenzione alla presentazione della dichiarazione, impedisce quindi di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e altresì di ritenere superflua la dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso di costruire, è a conoscenza sin dall’origine dell’edificazione dei fabbricati.
2.5. Nel caso di specie, in definitiva, la circostanza che per le imprese costruttrici di immobili sia stata introdotta (a fini Imu) una particolare forma di esenzione a decorrere dal 1^ gennaio 2014, non esclude – in assenza di diversa previsione legislativa volta ad attribuire efficacia scriminante allo jus superveniens -la permanente debenza del tributo (Ici), e delle relative sanzioni, in relazione ai pregressi periodi di piena vigenza dell’imposta» (Cass. n. 8555 del 2016).

La legge 27 dicembre 2019 n. 160, all’ art. 1, comma 751, prevede, fino al 2021, per i cd. «beni merce», che non siano locati, l’applicazione dell’aliquota di base pari allo 0,1 per cento, consentendo ai Comuni di aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all’azzeramento, ed a decorrere dal 1° gennaio 2022, la norma, per i medesimi fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permane tale destinazione e non siano in ogni caso locati, prevede invece l’esenzione dall’IMU.
3.1 La norma sopra citata non specifica se la dichiarazione IMU debba comunque essere presentata «a pena di decadenza» dal beneficio, come invece previsto dall’articolo 2, comma 5-bis, del d.l. n102/2013 («Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle

dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma»).
3.2 Questa Corte ha tuttavia recentemente chiarito, con le ordinanze n. 5191/2022 e n. 28806 del 2022 (v. anche Cass. n. 5191/2022), sulla scorta di principi che il Collegio condivide, che il summenzionato art. 1, comma 769 della L. n. 160 del 2019 non ha abrogato l’art. 2, comma 5 -bis del D.L. n. 102 del 2013, al che consegue che l’esonero dall’IMU per i fabbricati-merce presuppone la presentazione della dichiarazione.

3.3 . E’ stato posto in rilievo che la disposizione normativa sopra richiamata evidenzia chiaramente che la presentazione della dichiarazione è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, obbligo previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che comportano l’esenzione dall’imposta.

3.4. Sulla scorta del consolidato orientamento di questa Corte, in base al quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di interpretazione analogica o estensiva (cfr. Cass. n. 12852/2021, 32635/2019, 695/2015, 12495/2014; conf. Cass. nn. 1547/2017 in motiv, n. 4333/2016 in motiv.), la specifica indicazione normativa, che subordina il riconoscimento dell’esenzione alla presentazione della dichiarazione, impedisce quindi di considerare equivalente qualsiasi altro adempimento e altresì di ritenere superflua la dichiarazione, pur se il Comune, quale ente che rilascia il permesso
di costruire, è a conoscenza sin dall’origine dell’edificazione dei fabbricati.

Con riguardo, poi, agli effetti della nuova disciplina introdotta dalla legge n. 160/2019, vigente dall’annualità 2020, dianzi illustrata, non può ritenersi applicabile per l’anno di imposta oggetto del giudizio (2015), l’applicazione della nuova disposizione introdotta dalla legge n. 160/2019, in base al principio del «favor rei», trattandosi di principio relativo solo alle sanzioni tributarie (articolo 3 del d.lgs. 472/1997) e che non comporta una generale retroattività delle norme tributarie più favorevoli al reo, e trattandosi inoltre di disposizione che ha carattere innovativo e non interpretativo (cfr. Cass. n. 14530 del 2010).
La Commissione Tributaria Regionale non si è dunque conformata alle predette norme e ai predetti principi laddove ha ritenuto che l’art. 1, comma 769, cit. abbia escluso la decadenza dall’esenzione del tributo in caso di mancata presentazione della dichiarazione IMU.

Quanto sin qui illustrato comporta l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata; inoltre, non richiedendosi, per la risoluzione della controversia, alcun altro accertamento di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384 c.p.c., primo comma, con il rigetto del ricorso introduttivo della contribuente.

Le spese dei gradi di merito vanno compensate tra le parti, mentre quelle del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza della contribuente.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso della società contribuente.

Compensa le spese del giudizio di merito.

Condanna la società al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità che liquida in euro 2.500,00, oltre 200,00 euro per esborsi, rimborso forfettario ed accessori come per legge. Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della

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