Esenzione IMU beni merce: la dichiarazione è annuale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28452/2025, ha stabilito che per beneficiare dell’esenzione IMU beni merce, è obbligatorio presentare la dichiarazione fiscale ogni anno, a pena di decadenza. Una società di costruzioni si è vista negare il beneficio per l’annualità 2017 perché aveva presentato la dichiarazione solo per un’annualità precedente. La Corte ha chiarito che la natura variabile delle condizioni per l’esenzione (come la mancata locazione degli immobili) impone una comunicazione annuale all’ente impositore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Beni Merce: La Cassazione Conferma l’Obbligo di Dichiarazione Annuale

L’esenzione IMU beni merce rappresenta un’agevolazione fiscale cruciale per le imprese edili, ma il suo accesso è subordinato a precisi adempimenti formali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per non perdere il beneficio, la dichiarazione IMU deve essere presentata ogni anno. Analizziamo insieme questa importante decisione e le sue implicazioni pratiche per gli operatori del settore immobiliare.

I Fatti di Causa: una Controversia sull’IMU non Versata

Una società di costruzioni, proprietaria di diversi immobili invenduti e non locati (i cosiddetti “beni merce”), aveva presentato la dichiarazione IMU per beneficiare della relativa esenzione fiscale. Anni dopo, il Comune competente le notificava un avviso di accertamento per l’annualità 2017, contestando l’omesso versamento dell’imposta e applicando sanzioni e interessi. La pretesa del Comune si fondava sul fatto che la società non aveva presentato una specifica dichiarazione IMU per l’anno 2017.

La società ha impugnato l’atto, sostenendo che la dichiarazione presentata in origine dovesse considerarsi valida anche per gli anni successivi, in assenza di variazioni nella situazione degli immobili. Tuttavia, sia la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado che quella di secondo grado hanno respinto le ragioni della contribuente, confermando la legittimità dell’accertamento. La controversia è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica e l’Esenzione IMU beni merce

Il quesito al centro del contendere era se, per usufruire dell’esenzione IMU beni merce, fosse sufficiente una prima dichiarazione valida fino a eventuale variazione, oppure se fosse necessario un adempimento dichiarativo annuale, a pena di decadenza dal beneficio.

La società ricorrente sosteneva la prima tesi, invocando anche normative successive che, a suo dire, avrebbero eliminato l’obbligo dichiarativo periodico. La Corte di Cassazione ha però respinto il ricorso, fornendo un’interpretazione rigorosa della normativa di riferimento (D.L. n. 102/2013).

Le Motivazioni della Decisione

La Corte Suprema ha confermato l’orientamento già espresso in precedenza, chiarendo in modo inequivocabile le ragioni per cui la dichiarazione è un onere annuale.

Il fulcro del ragionamento risiede nella natura stessa delle condizioni che danno diritto all’esenzione. Si tratta di fatti potenzialmente variabili di anno in anno: un immobile potrebbe essere venduto o, soprattutto, locato, perdendo così lo status di “bene merce” non locato. L’ente impositore, ovvero il Comune, deve essere messo a conoscenza annualmente della permanenza di tali condizioni.

Di conseguenza, la dichiarazione IMU non è un atto da compiere una tantum, ma un adempimento da rinnovare per ciascuna annualità in cui si intende applicare l’esonero. La sua omissione comporta la decadenza dal beneficio fiscale per l’anno di riferimento, anche se le condizioni sostanziali per goderne fossero state presenti. La Corte ha specificato che la dichiarazione resa per un’annualità non può estendere i suoi effetti agli anni successivi.

Inoltre, i Giudici hanno ritenuto improprio il richiamo della società alla normativa sulla “nuova IMU” (L. n. 160/2019), poiché questa disciplina si applica solo a partire dal 2020 e non può avere effetti retroattivi sui periodi d’imposta precedenti, come il 2017 oggetto di causa.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per le Imprese

La pronuncia in esame ha un’importante valenza pratica per tutte le imprese di costruzione. Il messaggio è chiaro: la gestione fiscale dei beni merce richiede un monitoraggio costante e un adempimento puntuale. Per non incorrere in accertamenti e sanzioni, è indispensabile presentare la dichiarazione IMU ogni anno per gli immobili invenduti e non locati, specificando la volontà di avvalersi dell’esenzione.

Affidarsi a una dichiarazione presentata in passato, anche in assenza di modifiche, espone al rischio concreto di perdere l’agevolazione. La decisione della Cassazione serve da monito: in materia fiscale, la forma è sostanza e l’omissione di un adempimento, anche se apparentemente solo formale, può avere conseguenze economiche rilevanti.

Per ottenere l’esenzione IMU sui “beni merce” è sufficiente presentare la dichiarazione una sola volta?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che la dichiarazione IMU per beneficiare dell’esenzione deve essere presentata per ciascuna annualità in cui si chiede l’applicazione del beneficio.

Cosa succede se un’impresa di costruzioni omette di presentare la dichiarazione IMU per un determinato anno, pur possedendo i requisiti per l’esenzione?
L’omessa presentazione della dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio per quell’anno specifico. L’impresa, di conseguenza, sarà tenuta al pagamento dell’imposta, oltre a sanzioni e interessi, anche se gli immobili erano effettivamente invenduti e non locati.

La legge sulla “nuova IMU” del 2019 ha modificato l’obbligo di dichiarazione annuale per gli anni precedenti?
No. La Corte ha chiarito che la normativa del 2019 non ha effetto retroattivo e non elimina l’obbligo dichiarativo annuale previsto dalla legge precedente (D.L. 102/2013) per i periodi d’imposta antecedenti al 2020.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28452 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28452 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22302/2024 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COMUNE DI OVINDOLI

-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA di II GRADO dell’ ABRUZZO n. 320/2024 depositata il 02/05/2024. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/10/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, titolare di una ditta edile individuale, era stato proprietario di alcuni immobili siti a Ovindoli (AQ), realizzati con licenza edilizia rilasciata nel 1973 e accatastati nel 2001. Con atto del 2007, ha conferito tali immobili alla società ‘RAGIONE_SOCIALE‘, che è subentrata nei rapporti giuridici della ditta individuale ed è diventata proprietaria dei beni. La società ha presentato la dichiarazione IMU per l’anno 2013, indicando l’esenzione per i cosiddetti ‘beni merce’ non locati e versando l’imposta solo per quelli affittati. Nel 2022, il Comune di Ovindoli ha notificato un avviso di accertamento per omesso, insufficiente o tardivo versamento IMU per l’anno 2017, richiedendo la complessiva somma di euro 10.065,00 di cui € 6.941,95 per imposte (IMU) e € 3.123,05 per sanzioni, diritti di notifica e interessi.
La società ha quindi proposto ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di L’Aquila.

Con sentenza n. 270/2023, depositata il 7/8/2023 la CGT di primo grado di L’Aquila ha rigettato il ricorso della società.

La società ha quindi proposto appello, che la CGT di secondo grado ha respinto, ritenendo che la dichiarazione presentata nel 2014 non fosse valida per il periodo d’imposta 2017 , in quanto l’art. 2, comma 5bis , del D.L. n. 102/2013, per usufruire del beneficio, richiederebbe una dichiarazione specifica presentata entro i termini previsti ogni anno, anche in assenza di variazioni, la cui mancanza comporta la decadenza dal beneficio.

Avverso la suddetta sentenza di gravame la società contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo.

L’intimato non ha depositato controricorso.

Con provvedimento del 21 marzo 2025 è stata formulata PDA, con la quale è stato evidenziato che il ricorso è improcedibile,

inammissibile o manifestamente infondato, poiché contrasta con consolidati orientamenti giurisprudenziali. In particolare, sarebbe improcedibile per vizi nella notifica telematica, poiché manca il deposito dei file in formato .eml o .msg e dei dati richiesti nel file “DatiAtto.xml”, necessari a dimostrare la validità della notifica via EMAIL. Inoltre, il ricorso sarebbe inammissibile o infondato anche nel merito: l’esenzione IMU per i “beni-merce” richiede obbligatoriamente la presentazione della dichiarazione IMU, pena la decadenza, e nel caso specifico la dichiarazione del 2014 non è valida per il 2017, atteso anche che la legge del 2019 invocata dalla ricorrente non elimina l’obbligo dichiarativo per i periodi precedenti al 2020, lasciando intatto il requisito formale previsto dal D.L. 102/2013.
Successivamente il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare deve essere analizzata la questione inerente il presunto vizio di notifica rilevato nella PDA.

Deve darsi atto, in proposito, che vi è una doppia notifica, effettuata anche presso l’indirizzo digitale del comune di Ovindoli, sicché le considerazioni inerenti ai vizi della notifica effettuata senza valido deposito telematico della stessa, come rilevate nella proposta di definizione anticipata, sono da ritenersi superate.

Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione di legge ex art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., in relazione agli artt. 2 comma 2 lett. a) del D.L. n. 102 del 2013, (convertito con modifiche in L. n.124/2013) art. 3 e 5bis , in relazione all’art. 1 comma 769 della L. n.160 del 2019 e all’art. 12 Preleggi : la società ricorrente sostiene la non necessità di comunicare periodicamente all’ente impositore gli estremi degli immobili oggetto di beneficio fiscale, una volta che una tale formalità sia stata regolarmente adempiuta con la dichiarazione iniziale, in quanto quest’ultima avrebbe effetto anche per gli anni
successivi, sempreché non si siano verificate modifiche dei dati dichiarati ai fini dell’applicazione dell’imposta dovuta e che permanga la situazione di mancata locazione degli immobili di proprietà.

Nel merito va invece confermato quanto disposto nella proposta di definizione anticipata.

2.1. Questa Corte ha recentemente chiarito che in tema di IMU, le condizioni per l’esenzione dei cd. “beni-merce” non locati devono essere oggetto di specifica indicazione nella denuncia IMU, da presentare relativamente a ciascuna annualità per la quale si chiede l’applicazione dell’esonero, trattandosi di fatti potenzialmente variabili da periodo a periodo, da portarsi a conoscenza dell’Ente impositore circa la loro permanenza (Cass. 30/03/2025, n. 8357 (Rv. 674371 01)).

2.2. Nel caso di specie, quindi, la tesi del ricorrente che la dichiarazione resa inizialmente possa valere anche per le annualità successive, in assenza di modifiche, è da ritenersi infondata.

2.3. Il riferimento alle disposizioni di cui alla l. 160/2019 è invece improprio, atteso che si riferisce alla c.d. ‘nuova IMU’, che non viene in rilievo nel caso di specie.

2.4. Il ricorso è quindi infondato.

Il ricorso è dunque infondato.

In considerazione della conferma di quanto formulato nella PDA, ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. in combinato disposto con l’art. 96 c.p.c. deve disporsi la condanna al pagamento della cassa delle ammende di somma compresa tra i 500 ed i 5000 euro. Le stesse sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, com ma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. e 96 quarto comma cpc condanna il ricorrente al pagamento della somma di euro 1.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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