Esenzione IMU beni merce: i limiti della revocazione

Una società edilizia ha richiesto la revocazione di un’ordinanza della Cassazione riguardante il diniego dell’esenzione IMU beni merce per l’anno 2014. La ricorrente lamentava un errore di percezione del giudice, il quale aveva erroneamente ipotizzato l’acquisto degli immobili anziché la loro costruzione originaria. La Suprema Corte, pur riconoscendo l’esistenza di una svista materiale, ha dichiarato il ricorso inammissibile. La decisione si fonda sul fatto che l’errore non era decisivo: gli immobili, risalenti agli anni ’90, non possedevano i requisiti di recente costruzione o di prova della destinazione alla vendita necessari per ottenere l’agevolazione fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU beni merce: quando l’errore del giudice non basta per la revoca

Il tema dell’esenzione IMU beni merce rappresenta un terreno di scontro frequente tra imprese edili ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini del ricorso per revocazione, spiegando perché un errore di fatto commesso dai giudici di legittimità non sempre conduca all’annullamento della decisione precedente.

Il caso: la contestazione sull’esenzione IMU beni merce

La vicenda trae origine dal disconoscimento di un’agevolazione fiscale su immobili di proprietà di una società di costruzioni. L’ente locale aveva emesso un avviso di accertamento negando l’esenzione prevista per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita. La società sosteneva di aver diritto al beneficio, ma i giudici di merito avevano rigettato la tesi, rilevando che gli immobili non erano di recente costruzione e che non vi era prova dell’effettiva destinazione alla vendita.

In sede di legittimità, la Cassazione aveva inizialmente confermato il diniego, incorrendo però in una svista: aveva affermato che la società avesse acquistato e ristrutturato i beni, mentre in realtà li aveva edificati direttamente, sebbene in epoca risalente. La società ha quindi proposto ricorso per revocazione, puntando proprio su questo errore di percezione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Il punto centrale della decisione riguarda la natura dell’errore revocatorio. Per travolgere una sentenza passata in giudicato, non basta dimostrare che il giudice abbia sbagliato a leggere un documento o a percepire un fatto; occorre che tale errore sia stato determinante per la decisione finale.

Nel caso di specie, i giudici hanno ammesso che vi è stata una percezione errata circa la genesi degli immobili (costruzione vs acquisto), ma hanno stabilito che tale circostanza non avrebbe comunque cambiato l’esito della causa. La esenzione IMU beni merce richiede infatti requisiti rigorosi che la società non era riuscita a dimostrare.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si concentrano sulla mancanza di decisività dell’errore. La ratio decidendi della sentenza impugnata non poggiava solo sulla modalità di acquisizione del bene, ma sulla mancanza di prova della destinazione alla vendita al momento dell’imposizione fiscale. Gli immobili erano stati edificati negli anni ’90 e, dopo oltre vent’anni, non potevano essere considerati automaticamente come beni destinati alla commercializzazione senza una prova specifica e attuale. L’errore del giudice è stato quindi considerato una svista non influente sul dispositivo finale, poiché la natura eccezionale delle agevolazioni tributarie impone un’interpretazione restrittiva delle norme.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione confermano che il principio di stabilità del giudicato prevale su errori materiali non essenziali. Per le imprese, questo significa che la prova della destinazione alla vendita deve essere solida e documentata, specialmente per immobili non recenti. Non basta aver costruito il bene per godere dell’esenzione IMU beni merce a tempo indeterminato; occorre dimostrare che l’intento commerciale sia ancora vivo e verificabile, evitando che il beneficio si trasformi in una esenzione perpetua per immobili rimasti invenduti per decenni.

Quali sono i requisiti per l’esenzione IMU sui beni merce?
L’esenzione spetta ai fabbricati costruiti dall’impresa e destinati alla vendita, purché non siano locati e l’intento commerciale sia dimostrabile.

Cosa succede se la Cassazione commette un errore di fatto?
È possibile proporre ricorso per revocazione, ma l’errore deve essere decisivo, ovvero tale da aver determinato un esito che altrimenti sarebbe stato diverso.

Un immobile costruito molti anni fa può ancora godere dell’esenzione?
Sì, ma è necessario fornire prove oggettive della persistente destinazione alla vendita, poiché il decorso del tempo rende più difficile giustificare l’agevolazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3347 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3347 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16699/2025 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME -ricorrente- contro

NOME CAPITALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME -controricorrente- avverso l’ ordinanza della Corte Suprema di cassazione n. 10392/2025 depositata il 21/04/2025.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 4 ottobre 2022, n. 4306/12/2022 che, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento n. 1931/2018 per l’I mu relativa all’anno 2014, per l’importo complessivo di euro 496.745,59, con riguardo ad immobili costituenti ‘beni merce’, dei quali essa era proprietaria in Roma, a seguito del disconoscimento dell’esenzione prevista dall’art. 13, comma 9bis , del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato
dall’art. 2, comma 2, lett. a) , del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, aveva accolto l’appello proposto da Roma Capitale nei confronti della medesima avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 21 novembre 2019, n. 15589/19/2019, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali.

Il giudice di appello aveva riformato la decisione di prime cure -che aveva accolto il ricorso originario – sul rilievo che la contribuente non avesse documentato l’esecuzione di lavori di ristrutturazione ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) , del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sui predetti immobili, che inoltre non erano di recente costruzione.

La Corte di cassazione, con l’ordinanza indicata in epigrafe, rigettava il ricorso.

La società contribuente ha chiesto la revocazione, ex artt. 391bis e 395, primo comma, num. 4, c.p.c. della suddetta ordinanza, illustrando le proprie difese con il deposito di memoria ex art. 380bis .1 c.p.с.

Roma Capitale ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

La società ricorrente , con l’unico motivo di ricorso, chiede la revocazione ex artt. 391bis e 395, primo comma, num. 4, c.p.c. della gravata ordinanza, deducendo che la Corte di cassazione, emettendo il provvedimento sopra menzionato, avrebbe commesso un errore di fatto, sub specie di errore di percezione, risultante dagli atti o documenti della causa (segnatamente anche da quelli del giudizio di legittimità e specificamente dal ricorso per cassazione, del quale si indicano le pagine pertinenti) , consistito nel supporre l’esistenza di un fatto (l’avvenuto acquisto degli immobili da parte di RAGIONE_SOCIALE) la cui verità è da escludere in maniera incontrovertibile, nonché a considerare inesistente un fatto (la costruzione dei beni stessi da parte di RAGIONE_SOCIALE) in realtà
sussistente ed accertato, ed accertabile in modo altrettanto indiscutibile sulla base degli atti e documenti di causa.

2 . Come si apprende dalla narrativa dell’ordinanza gravata, la ratio decidendi della sentenza d’appello stava nella circostanza che gli immobili non fossero di recente costruzione; si espone difatti che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva così stabilito: «La circostanza che l’immobile debba essere di recente costruzione trova riscontro nella legge, che fa riferimento ai “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita … e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori” (art. 13, co. 9 bis, D.L. n. 201/2011)». Il giudice d’appello aveva quindi rilevato che la contribuente non aveva documentato l’esecuzione di lavori di ristrutturazione ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) , del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sui predetti immobili, che non erano appunto di recente costruzione, così difettando entrambi gli -alternativi -presupposti per il beneficio fiscale, ed osservando in particolare che « agli immobili di recente costruzione sono equiparabili solo quelli oggetto di incisivo recupero ai sensi del DPR 380/2001».
Ebbene, al cospetto di motivo di ricorso che aggrediva tale ratio decidendi, rimarcando che «La norma in vigore dal 31.08.2013 non prevede alcun riferimento temporale né alcuna scadenza riferita al termine dei lavori…», questa Corte ha affermato l’infondatezza del ricorso, «per di più in assenza di ogni obiettiva condizione di verificabilità dello stesso intento perseguito che finirebbe per connotare qualsiasi operazione commerciale volta all’acquisizione di fabbricati destinati alla (successiva) rivendita ( che faccia seguito, o meno, all’attività di costruzione) »- enfasi aggiunta.
La Corte di legittimità riteneva altresì di emendare, in tale ultimo punto, la motivazione della sentenza impugnata, precisando che «In tema di IMU, l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 9 -bis, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201 deve essere riconosciuta solamente ai «fabbricati

costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita» (secondo il tenore letterale del testo legislativo) e non può essere estesa – alla luce di un coordinamento sistematico con l’art. 5, comma 6, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, quale richiamato dall’art. 13, comma 3, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, che esclude la rilevanza del fabbricato in corso di ristrutturazione ai fini della determinazione del presupposto impositivo anche ai fabbricati acquistati e ristrutturati (mediante interventi di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia o di ristrutturazione urbanistica, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) per essere destinati dall’impresa acquirente alla vendita, ostandovi la natura eccezionale delle disposizioni legislative in materia di agevolazioni tributarie».
5 . L’errore revocatorio denunziato si trarrebbe, secondo la ricorrente, dalla lettera del principio di diritto formulato nella ordinanza di cui si chiede la revocazione, e segnatamente dal passaggio argomentativo ove si afferma che l’esenzione de quo «deve essere riconosciuta solamente ai ‘fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita’ (secondo il tenore letterale del testo legislativo)» e non anche a quelli «acquistati e ristrutturati (mediante interventi di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia o di ristrutturazione urbanistica, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) per essere destinati dall’impresa acquirente alla vendita».
5.1. In effetti, questa Corte, « al solo fine di consolidare e rinsaldare l’indirizzo chiaramente delineatosi nella giurisprudenza di legittimità, (ordinanza, p. 12)», enunciava il principio di diritto con il quale precisava -con dichiarato intento nomofilattico e con lettura restrittiva rispetto al principio affermato dalla Commissione territoriale -che ai

fabbricati ‘costruiti’ non possono equipararsi quelli ‘acquistati e ristrutturati’.

Orbene, l ‘errore è ictu oculi percettibile, in quanto si è dato per accertato l’avvenuto acquisto degli immobili da parte di RAGIONE_SOCIALE, che, al contrario, li aveva, seppure in epoca risalente, edificati.

Tuttavia, la svista percettiva non incide sulla ratio decidendi sottesa alla gravata decisione.

7.1. L’ordinanza qui impugnata ha richiamato la decisione di appello, secondo cui al fine del riconoscimento della esenzione occorreva che la contribuente avesse documentato -e ciò non aveva adempiuto l’esecuzione di lavori di ristrutturazione ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sui predetti immobili, in quanto gli stessi non erano neppure di recente costruzione, essendo stati edificati negli anni ’90 del secolo scorso, circostanza che ne escludeva la ‘destinazione alla vendita’.
7.2. E dunque, nell’ordinanza di cui si chiede la revocazione, viene ribadito, e su tale autonoma ratio decidendi si fonda la pronuncia, che per ottenere l’esenzione Imu non è sufficiente avere costruito gli immobili, ma deve essere dimostrato che essi siano ancora destinati alla vendita.

7.3. Tuttavia, laddove la Corte di cassazione ha voluto precisare, e tale indicazione riveste evidenti finalità nomofilattiche, tanto da essere raccolta in un principio di diritto, che l’esenzione non può ritenersi estesa anche ai fabbricati acquistati e ristrutturati per essere destinati dall’impresa acquirente alla vendita , è incorsa in errore di fatto, in quanto i fabbricati in questione risultavano pacificamente essere stati edificati dalla società contribuente, seppure in epoca molto risalente.
7.4. La precisazione aggiunta, pur erronea, non è pertanto affatto decisiva, in considerazione della rimarcata assenza di ogni obiettiva condizione di verificabilità dell’intento di destinazione alla vendita.

Va a tale riguardo opportunamente rammentato che questa Corte, con orientamento consolidato che qui si fa proprio, ha affermato che in tema di revocazione dei provvedimenti della Corte di cassazione, la contestazione dell’errore di fatto revocatorio, ai sensi dell’art. 395, comma 1 n. 4 c.p.c., presuppone la sua decisività, ossia dell’idoneità a travolgere la ragione giuridica sulla quale si regge la sentenza impugnata, requisito che deriva dalla natura straordinaria del rimedio e dall’esigenza di stabilità del giudicato, in ossequio al “principio di ragionevole durata del processo” e al connesso divieto di protrazione all’infinito dei giudizi (arg. da Cass. Sez. 1, 31/10/2017, n. 25871, Rv. 646006 -01; Cass. Sez. 3, 14/02/2022, n. 4678, Rv. 664195 -01; Cass. Sez. 1, 31/10/2017, n. 25871, Rv. 646006 -01).
In conclusione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della ricorrente al rimborso, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 7.880,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 20/01/2026.

La Presidente

NOME COGNOME

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