Esenzione IMU alloggi sociali: requisiti da provare

Un comune ha emesso un avviso di accertamento IMU nei confronti dell’ente locale per l’edilizia residenziale (ATER), che si opponeva rivendicando l’esenzione per i propri immobili in quanto “alloggi sociali”. Sebbene i tribunali di merito avessero dato ragione all’ente, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del comune. La Suprema Corte ha chiarito che l’esenzione IMU per gli alloggi sociali non è automatica per tutti gli immobili di edilizia residenziale pubblica. Per beneficiare dell’esenzione, è necessario dimostrare che i singoli immobili possiedono specificamente i requisiti stabiliti dalla normativa nazionale (D.M. 22 aprile 2008), distinguendoli dagli alloggi ATER generici, per i quali è prevista solo una detrazione. Il caso è stato rinviato al giudice di secondo grado per questa verifica specifica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: La Cassazione detta le regole per gli immobili ATER

L’esenzione IMU per gli alloggi sociali è un tema di grande rilevanza che contrappone spesso le amministrazioni comunali agli enti di edilizia residenziale pubblica. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un punto cruciale: non tutti gli immobili gestiti dalle ATER (ex IACP) sono automaticamente esenti dall’imposta. L’esenzione è subordinata alla prova che i singoli immobili possiedano i requisiti specifici previsti dalla normativa nazionale, una distinzione fondamentale rispetto alla generica funzione sociale dell’edilizia pubblica. Analizziamo insieme la vicenda e i principi affermati dalla Suprema Corte.

I fatti del caso: dall’avviso di accertamento al ricorso in Cassazione

Un Comune notificava a un’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale (ATER) un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’annualità 2014 per un importo di oltre 7.000 euro. L’ATER impugnava l’atto, sostenendo che i suoi immobili dovessero essere considerati “sociali” e, pertanto, esenti dall’imposta.

Sia il giudice di primo grado che la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado accoglievano le ragioni dell’ATER, annullando la pretesa fiscale. Il Comune, non condividendo la decisione, proponeva ricorso per cassazione, lamentando che i giudici di merito avessero erroneamente concesso un’esenzione generalizzata a tutti gli immobili dell’ente, basandosi su una legge regionale e senza verificare la sussistenza dei requisiti specifici previsti dalla legge statale per la qualifica di “alloggio sociale”.

La questione giuridica e l’esenzione IMU alloggi sociali

Il cuore della controversia risiede nella corretta interpretazione della normativa IMU applicabile agli immobili di edilizia residenziale pubblica. La legge statale, infatti, prevede due regimi fiscali differenti:

La distinzione tra alloggi ATER e “alloggi sociali”

– Alloggi regolarmente assegnati da Istituti Autonomi per le Case Popolari (o enti equivalenti come le ATER): Per questi immobili non è prevista un’esenzione, ma una specifica detrazione fissa di 200,00 euro (art. 13, comma 10, d.l. 201/2011).
– “Alloggi sociali”: Solo gli immobili che rientrano in questa specifica categoria, come definita dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008, sono completamente esenti dall’IMU, in quanto equiparati all’abitazione principale (art. 13, comma 2, lett. b, d.l. 201/2011).

I requisiti del Decreto Ministeriale del 2008

Per essere qualificato come “alloggio sociale”, un immobile deve possedere caratteristiche precise. Deve essere un’unità immobiliare destinata all’uso residenziale in locazione permanente, con la funzione di ridurre il disagio abitativo di famiglie svantaggiate. Deve inoltre rispettare specifici parametri tecnico-costruttivi, di sostenibilità ambientale e di numero di vani in relazione al nucleo familiare.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ritenendo fondate le sue censure. I giudici supremi hanno chiarito che il giudice di secondo grado ha commesso un errore di diritto nel concedere un’esenzione generalizzata. Ha basato la sua decisione su una legge regionale che riconosce la “funzione sociale” agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, estendendo in via analogica l’esenzione IMU alloggi sociali a tutti gli immobili posseduti dall’ATER.

Questo approccio, secondo la Corte, viola il principio della riserva di legge statale in materia tributaria. L’esenzione fiscale è una norma di stretta interpretazione e non può essere applicata per analogia. La qualifica di “alloggio sociale” non deriva automaticamente dalla proprietà in capo all’ATER, ma dalla verifica in concreto che ogni singolo immobile rispetti i requisiti oggettivi stabiliti dal Decreto Ministeriale del 2008. Il giudice di merito avrebbe dovuto compiere questa indagine specifica, cosa che è stata omessa.

Le conclusioni

La Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà riesaminare il caso attenendosi al seguente principio di diritto: l’esenzione IMU si applica solo se viene accertato, in relazione agli specifici immobili oggetto della controversia, che questi possiedono i requisiti per essere definiti “alloggi sociali” ai sensi della normativa nazionale. In caso contrario, si applicherà il regime ordinario con la sola detrazione. Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale: le agevolazioni fiscali richiedono una prova rigorosa dei presupposti di legge e non possono basarsi su presunzioni o generalizzazioni.

Tutti gli immobili gestiti dagli enti di edilizia residenziale pubblica (ATER/IACP) sono esenti dall’IMU?
No. L’esenzione totale dall’IMU è prevista solo per quegli immobili che possono essere specificamente qualificati come “alloggi sociali” secondo i criteri stabiliti dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008. Per gli altri alloggi pubblici regolarmente assegnati è prevista solo una detrazione di 200 euro.

Qual è la differenza, ai fini IMU, tra un alloggio pubblico “regolarmente assegnato” e un “alloggio sociale”?
Un alloggio pubblico “regolarmente assegnato” è, in via generale, soggetto a IMU con una detrazione fissa. Un “alloggio sociale”, invece, è una categoria più ristretta che deve rispettare precisi requisiti normativi (destinazione, caratteristiche costruttive, ecc.) e solo in questo caso beneficia di un’esenzione totale dall’imposta, essendo equiparato all’abitazione principale.

Chi deve dimostrare che un immobile possiede i requisiti per essere considerato “alloggio sociale” e beneficiare dell’esenzione IMU?
La sentenza chiarisce che spetta all’ente che richiede l’esenzione (in questo caso l’ATER) dimostrare che i singoli immobili possiedono in concreto i requisiti previsti dalla legge nazionale per essere qualificati come “alloggi sociali”. L’onere della prova non può essere soddisfatto semplicemente invocando una generica funzione sociale definita da una legge regionale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31211 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31211 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8183/2023 R.G. proposto da Comune di Orsogna , in persona del Sindaco pro-tempore , rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE di Chieti -Azienda Territoriale per l’RAGIONE_SOCIALE Residenziale di Chieti , in persona del Presidente pro-tempore , rappresentata e difeso dall’avv. NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II grado dell’Abruzzo, sez. 6, n. 778/2022, depositata il 29.12.2022; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’11 ottobre 2024 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Fatti di causa

1.Il Comune di Orsogna emetteva nei confronti dell’A.T.E.R. di Chieti avviso di accertamento n. 14000004 del 20.12.2019 (notificato il 16.1.2020) per IMU 2014 e chiedeva il pagamento dell’importo di euro 7.720,00, comprensivo di interessi e sanzioni.

L’A.T.E.R. proponeva ricorso deducendo, in particolare, che gli immobili in relazione ai quali l’ente locale aveva richiesto il pagamento dell’IMU presentavano le caratteristiche per essere considerati ‘sociali’, ai sensi del decreto del Ministro delle infrastrutture del 22.4.2008. In subordine, chiedeva di dichiarare non dovute le sanzioni irrogate, in applicazione dell’art. 6 del d.lgs. n. 472 del 1997.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Chieti, con sentenza n. 423 del 6.10.2021, accoglieva il ricorso, annullava l’avviso di accertamento e condannava il Comune di Orsogna alla rifusione delle spese di lite.

Il Comune di Orsogna proponeva appello (deducendo la violazione dell’art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, atteso che gli immobili dell’A.T.E.R. non potevano essere qualificati come ‘alloggi sociali’) e la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, con la sentenza indicata in epigrafe, rigettava integralmente l’appello, compensando le spese di lite.

Contro questa sentenza propone ricorso il Comune di Orsogna per ottenerne la cassazione, che affida a due motivi.

L’ARAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

Ragioni della decisione

1.Con il primo motivo, rubricato ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 13, comma 10, d.l. 201/2011 convertito nella legge 147/13, art., 1, co. 707’, il Comune ricorrente censura la sentenza impugnata per aver violato la riserva di legge statale, ritenendo applicabile l’esenzione prevista dal citato art. 13, in forza della previsione dell’art. 6 della l.r. n. 44 del 1999 (secondo cui la Regione riconosce la funzione sociale agli alloggi di edilizia residenziale pubblica). In particolare, si lamenta che l’interpretazione fornita dal giudice di secondo grado contrasta con la normativa statale, determinando un’estensione in via analogia di
un’esenzione prevista solo per gli alloggi sociali a qualsivoglia immobile di proprietà dell’A.T.E.R.

Con il secondo motivo, rubricato ‘vizio di motivazione’, il ricorrente censura la decisione impugnata, per non aver il giudice d’appello esaminato l’eccezione in forza della quale l’esenzione dall’IMU, prevista per gli ‘alloggi sociali’, dall’art. 13, secondo comma, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011, sarebbe derogata dalla norma speciale di cui al citato art. 13, comma 10.

I due motivi, da esaminare unitariamente perché strettamente connessi, sono fondati.

3.1. Preliminarmente devono essere rigettate le eccezioni di inammissibilità formulate dalla controricorrente (e richiamate dalla stessa in memoria).

In merito al primo motivo, si osserva come, a prescindere dal richiamo alla violazione della riserva di legge statale, il Comune ricorrente abbia chiaramente inteso censurare l’estensione in via analogica, operata dal giudice d’appello, dell’esenzione prevista per gli alloggi sociali a qualsivoglia immobile di proprietà dell’ATER, senza una verifica in concreto del possesso dei requisiti per gli immobili di cui è causa. Non si ravvisa, pertanto, alcun profilo di novità della questione, esaminata compiutamente nel corso del giudizio di secondo grado e nella sentenza impugnata.
Con riferimento al secondo motivo, va osservato che la SRAGIONE_SOCIALE ha altresì precisato che deve essere riconosciuta l’ammissibilità del ricorso per cassazione che denunzi con unico motivo vizi di violazione di legge e di motivazione in fatto qualora, però, sia palesato su quale fatto controverso vi sia stato, oltre che un difetto di motivazione, anche un errore di qualificazione giuridica (Sez. L , Sentenza n. del 24/08/2017, Rv. 645601 – 01). È quanto è avvenuto nel caso in esame, dove il comune ricorrente ha denunciato la violazione di una regola di diritto dal medesimo ravvisata nell’interpretazione che la sentenza impugnata ha
adottato dell’art. 13, commi 10 e 13, del d.l. n. 201 del 2011, tale da far ritenere che l’esenzione IMU fosse applicabile anche per gli alloggi assegnati dagli IACP.

Deve, quindi, previa riqualificazione del motivo come violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., escludersi l’inammissibilità dello stesso.

3.2. Tanto premesso, occorre ricostruire il quadro normativo di riferimento.

3.3. L’art. 2, comma 2, lett. b) del d.l. n. 102 del 2013, conv. nella l. n. 124 del 2013 ha differenziato, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, prevedendo che solo le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari sarebbero divenute esenti dall’IMU a decorrere dal 1.7.2013, in quanto equiparate ad abitazione principale. Al comma 4 è stato poi previsto che gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli I.A.C.P., istituiti in attuazione dell’art. 93, d.P.R. n. 616 del 1977, sarebbero invece rimasti imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma solo a decorrere dal 1.1.2014.
L’esenzione dall’imposta (prevista dall’art. 4 del d.l. n. 102 del 2013, conv. nella l. 124 del 2013), a decorrere dal 1.1.2014, è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 2015.

L’esame delle disposizioni in materia di IMU rivela come il legislatore ha disciplinato in modo autonomo e differenziato la condizione degli

immobili regolarmente assegnati dagli ex IACP rispetto a quella degli ‘alloggi sociali’. In particolare, all’art. 13, comma 10, del d.l. 201 del 2011 è stata prevista espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di 200,00 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, mentre gli alloggi ‘sociali’ sono esentati dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del citato d.l. 201 del 2011).
3.4. E’ stato affermato, con principi pienamente condivisi dal Collegio, che l’esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell’infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008 ‘ (Sez. 5, Ordinanza n. 6380 del 2024; negli stessi termini cfr. anche Sez. 5 – , Ordinanza n. del 23/05/2024, Rv. 671391 – 01).
Con particolare riferimento ai requisiti che tali immobili devono possedere per poter essere qualificati ‘alloggi sociali’, nell’ordinanza n. 6380 del 2024, è stato affermato che è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie….l’alloggio sociale deve essere dunque «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive
indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative», ed è altresì previsto quanto segue: «Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare – e comunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina»; … allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell’imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione dell’imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell’ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità pubblica .
3.5. Non è dunque conforme ai principi di diritto dianzi illustrati la sentenza impugnata, nella parte in cui ha riconosciuto l’applicabilità dell’esenzione in oggetto, sul rilievo che l’esenzione IMU debba applicarsi a tutti gli immobili posseduti dalle Aziende Territoriali per l’Edilizia Residenziale soggetti alla l.r. n. 44 del 1999, recante ‘norme per il riordino degli enti di edilizia residenziale pubblica’, assegnati dal Comune, essendo stata omessa la verifica in concreto della sussistenza dei requisiti di ‘alloggio sociale’ con riferimento agli immobili per cui è causa.
3.6. Quanto, poi, al principio di vicinanza della prova invocato in controricorso e in memoria, si rinvia alle considerazioni al riguardo spese da Cass., Sez. 5, Ordinanza 23 ottobre 2024, n. 27441.

3.7. Risulta, infine, assorbito il profilo del secondo motivo concernente la statuizione di compensazione delle spese.

Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e

rinvio per nuovo esame alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell’Abruzzo, in diversa composizione, perché applichi i principi di diritto dianzi illustrati ed accerti se, in relazione agli immobili litigiosi, ricorra il requisito di destinazione ad ‘alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008’, secondo quanto richiesto dall’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. nella l. n. 214 del 2011, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, ed a cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell’Abruzzo, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in data 11 ottobre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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