Esenzione IMU alloggi sociali: onere della prova

Un ente che gestisce edilizia residenziale pubblica si è visto negare l’esenzione IMU per i propri immobili. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo un principio fondamentale sull’esenzione IMU alloggi sociali: spetta al contribuente che richiede l’agevolazione dimostrare, in modo specifico per ogni singolo immobile, la presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge. Una generica destinazione sociale non è sufficiente a garantire il beneficio fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Alloggi Sociali: La Prova è a Carico del Contribuente

L’esenzione IMU alloggi sociali è un tema di grande rilevanza per gli enti che gestiscono il patrimonio immobiliare pubblico. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale in materia: chi richiede un’agevolazione fiscale ha l’onere di dimostrare in modo inequivocabile la sussistenza di tutti i requisiti di legge. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti del Caso: Dall’Accertamento IMU al Ricorso in Cassazione

Un ente regionale per l’edilizia residenziale pubblica ha impugnato un avviso di accertamento IMU relativo all’annualità 2017. L’ente sosteneva di avere diritto all’esenzione prevista per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, in quanto tali immobili rientravano nella categoria di “alloggi sociali”.

Il ricorso è stato respinto in primo grado. In appello, la decisione è stata parzialmente modificata: i giudici hanno annullato le sanzioni ma hanno confermato l’obbligo di pagamento del tributo. La motivazione dei giudici di secondo grado era chiara: l’ente non aveva fornito la prova completa che gli immobili in questione possedessero tutti i requisiti specifici richiesti dalla disciplina vigente per essere considerati alloggi sociali e beneficiare dell’esenzione.

Contro questa sentenza, l’ente ha proposto ricorso per cassazione, lamentando vizi procedurali e una violazione delle norme che regolano l’esenzione.

I Motivi del Ricorso e l’Analisi della Corte

L’ente ricorrente ha basato il suo ricorso su tre motivi principali:
1. Vizio procedurale: Sosteneva che i giudici d’appello avessero ignorato le sue censure, violando il diritto a una giusta motivazione.
2. Omesso esame di un fatto decisivo: Lamentava che la natura di “alloggi sociali” degli immobili non fosse stata adeguatamente considerata.
3. Violazione di legge: Contestava l’errata applicazione delle norme sull’esenzione IMU.

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi, ritenendoli infondati o inammissibili.

Onere della Prova: Il Cuore della Questione sull’esenzione IMU alloggi sociali

Il punto centrale della decisione della Corte risiede nel principio dell’onere probatorio. La Suprema Corte ha richiamato il suo consolidato orientamento secondo cui, in tema di agevolazioni tributarie, chi intende beneficiare di un’esenzione o di un’agevolazione deve fornire la prova completa e rigorosa dei presupposti che la legittimano.

Nel caso specifico, non era sufficiente affermare la generica destinazione sociale degli immobili. L’ente avrebbe dovuto dimostrare, con riferimento a ogni singolo immobile oggetto dell’accertamento, la presenza di tutti i requisiti stabiliti dalla normativa di riferimento (in particolare dal d.m. 22 aprile 2008). La mancata dimostrazione di tali requisiti impedisce il riconoscimento dell’esenzione, lasciando spazio unicamente alla mera detrazione, se applicabile.

le motivazioni

La Corte ha ritenuto infondati i motivi del ricorso perché la sentenza d’appello aveva chiaramente e correttamente ricostruito il quadro normativo e aveva basato la sua decisione sulla mancata assoluzione dell’onere probatorio da parte del contribuente. La ratio decidendi della sentenza impugnata era solida e in linea con la giurisprudenza di legittimità: senza prova, non c’è esenzione. La Cassazione ha sottolineato che contestare la qualifica giuridica di un bene (come “alloggio sociale”) non equivale a denunciare l’omesso esame di un fatto storico decisivo, rendendo inammissibile il secondo motivo di ricorso. In sostanza, l’ente non ha fornito i fatti (le prove specifiche per ogni immobile), ma ha solo contestato la conclusione giuridica derivante da tale mancanza.

le conclusioni

Questa ordinanza conferma un principio fondamentale del diritto tributario: le norme che prevedono agevolazioni ed esenzioni sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate in via analogica. Per gli enti che gestiscono patrimoni immobiliari destinati all’edilizia sociale, ciò comporta un’implicazione pratica molto chiara: è indispensabile mantenere una documentazione precisa e puntuale per ciascuna unità immobiliare, atta a dimostrare in qualsiasi momento la conformità a tutti i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge per beneficiare dell’esenzione IMU alloggi sociali. Affidarsi a una qualificazione generica o alla mera natura pubblica dell’ente non è sufficiente a superare un contenzioso con l’amministrazione finanziaria.

Per ottenere l’esenzione IMU per gli alloggi sociali, è sufficiente che un ente dimostri la loro generica destinazione pubblica?
No, non è sufficiente. Secondo la Corte, il contribuente deve fornire la prova specifica e puntuale che ogni singolo immobile possiede tutti i requisiti stabiliti dalla disciplina vigente per essere qualificato come “alloggio sociale” e beneficiare dell’esenzione.

Su chi ricade l’onere di provare la sussistenza dei requisiti per un’agevolazione fiscale come l’esenzione IMU?
L’onere della prova ricade interamente sul contribuente che vuole fare valere una forma di esenzione o di agevolazione. Deve essere lui a dimostrare, in caso di contestazione, la presenza di tutti i presupposti che legittimano la sua richiesta.

Cosa succede se un contribuente non fornisce la prova completa dei requisiti per l’esenzione IMU richiesta?
Se la prova non viene fornita in modo completo, il beneficio dell’esenzione viene negato. Come nel caso di specie, la conseguenza è il rigetto della richiesta di esenzione e la conferma dell’obbligo di pagamento del tributo, con la possibile applicazione della sola detrazione ove prevista.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27386 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27386 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4489/2023 R.G. proposto da:

A genzia campana per l’edilizia residenziale (A CER CAMPANIA), rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME –EMAIL

-ricorrente-

contro

COMUNE MARCIANISE, rappresentato e difeso da ll’AVV_NOTAIO ,

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 5332/2022 depositata il 12/07/2022,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE (quale successore del precedente RAGIONE_SOCIALE) ha impugnato l’avviso di accertamento IMU per l’annualità 2017, in relazione ad alloggi di edilizia residenziale pubblica, a

causa del disconoscimento dell’esenzione prevista dall’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

Il ricorso è stato rigettato in primo grado.

L’appello della contribuente è stato accolto limitatamente alle sanzioni, ma rigettato in ordine al tributo, non essendo stata data la prova della presenza di tutti i requisiti, stabiliti dalla disciplina vigente, degli alloggi sociali.

Avverso la sentenza di appello l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione.

Il Comune ha resistito con controricorso ed ha depositato successiva memoria.

La causa è stata decisa all’adunanza camerale dell’11 ottobre 2024.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ., l’RAGIONE_SOCIALE ha dedotto la nullità della sentenza, per violazione degli articoli 111 della Costituzione e 36 del d. Lgs. 546/1992, non avendo i giudici di appello risposto alle censure formulate, che sono state completamente travisate.

Il motivo è infondato, atteso che la sentenza è chiara nell’escludere il riconoscimento dell’esenzione invocata in conseguenza della mancata dimostrazione, da parte della ricorrente, dei requisiti di cui al d.m. 22 aprile 2008, in relazione agli immobili in esame, con conseguente applicazione della sola detrazione in luogo dell’esenzione invocata.

Con il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la ricorrente ha denunciato l’omesso esame di fatto decisivo che è stato oggetto di discussione

tra le parti, e, cioè, la natura di alloggi sociali degli immobili in esame.

La doglianza è inammissibile, atteso che la ricorrente non ha individuato uno specifico fatto storico, di cui è stata omessa la valutazione, ma piuttosto ha fatto riferimento alla stessa qualifica giuridica in contestazione.

3 . Con l’ultima censura, formulata ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., la ricorrente ha lamentato la violazione dell’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011 e del d.m. 22 aprile 2008, che sono stati ritenuti aprioristicamente inapplicabili al caso di specie, senza un concreto accertamento circa la natura degli immobili

Neppure l’ultimo motivo può trovare accoglimento, posto che la sentenza di appello ha ricostruito il quadro normativo in modo corretto ed esaustivo, mentre il ricorso non si confronta con la specifica ratio decidendi , fondata sul mancato assolvimento dell’onere probatorio a carico del la contribuente, in conformità con l’orientamento giurisprudenziale, secondo cui, in tema di agevolazioni tributarie, chi vuole fare valere una forma di esenzione o di agevolazione qualsiasi deve provare, quando sul punto vi è contestazione, i presupposti che legittimano la richiesta della esenzione o della agevolazione (Cass., Sez. 6-5, 4 ottobre 2017, n. 23228). In proposito va evidenziato che, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso, la sentenza impugnata esclude che sia stata fornita la prova della generalità dei requisiti stabiliti dalla disciplina vigente per gli alloggi sociali (e non solo quella della destinazione soggettiva): prova che è imprescindibile, con specifico riferimento ad ogni singolo immobile, ai fini del riconoscimento dell’esenzione in luogo della mera detrazione.
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza, con distrazione al procuratore anticipatario.

P.Q.M.

La Corte di cassazione: rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in euro 10.000,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge, con distrazione al procuratore anticipatario; ai sensi dell’art.13, comma 1quater , del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.
Così deciso a Roma nella camera di consiglio delll’11 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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