Esenzione IMU alloggi sociali: la prova spetta all'ente

Un ente per l’edilizia residenziale ha perso il ricorso per l’esenzione IMU alloggi sociali. La Cassazione ha stabilito che l’esenzione non è automatica per tutti gli immobili di proprietà, ma si applica solo a quelli che soddisfano i requisiti di ‘alloggio sociale’. L’ente non ha fornito prove sufficienti per dimostrare tale natura, quindi la sua richiesta è stata respinta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: non basta essere proprietari, serve la prova

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia di esenzione IMU alloggi sociali: non è sufficiente che un immobile sia di proprietà di un ente di edilizia residenziale per non pagare l’imposta. È necessario, invece, che l’ente dimostri concretamente che l’immobile possiede le caratteristiche oggettive di ‘alloggio sociale’ definite dalla legge. Questa decisione chiarisce l’onere della prova e le responsabilità degli enti che gestiscono patrimonio immobiliare pubblico.

I Fatti del Caso: La controversia tra l’Ente e il Comune

La vicenda nasce da un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2014, notificato da un Comune a un Ente per l’Edilizia Residenziale. L’Ente, proprietario di numerosi immobili nel territorio comunale, sosteneva di avere diritto all’esenzione totale dall’imposta, in quanto la sua missione istituzionale è quella di fornire alloggi a canoni calmierati. Dopo un primo grado di giudizio favorevole all’Ente, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, accogliendo l’appello del Comune. Secondo i giudici regionali, l’avviso di accertamento era legittimo. L’Ente decideva quindi di ricorrere in Cassazione, sostenendo che l’esenzione dovesse applicarsi a tutto il suo patrimonio immobiliare, a prescindere dalla specifica destinazione o occupazione di ogni singolo alloggio.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Ente, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale. I giudici hanno stabilito che il ricorso era infondato e hanno condannato l’Ente al pagamento delle spese legali. La sentenza si basa su un’interpretazione rigorosa della normativa fiscale, sottolineando che le agevolazioni e le esenzioni rappresentano un’eccezione alla regola generale e, come tali, devono essere provate da chi intende beneficiarne.

Le Motivazioni: il Principio dell’Onere della Prova nell’Esenzione IMU alloggi sociali

Il cuore della decisione risiede nella distinzione operata dal legislatore tra diverse tipologie di immobili gestiti dagli enti di edilizia pubblica e nel conseguente onere della prova.

La Distinzione Normativa Cruciale

La Corte ha evidenziato come la legge distingua nettamente due ipotesi:
1. Esenzione totale: prevista per i ‘fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali’, come definiti dal decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008.
2. Detrazione: una riduzione dell’imposta di 200 euro, applicabile agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP) o da enti di edilizia residenziale pubblica, adibiti ad abitazione principale.

La tesi dell’Ente ricorrente, che mirava a un’esenzione generalizzata per tutto il suo patrimonio, è stata respinta perché non tiene conto di questa chiara differenziazione normativa. L’esenzione non deriva dalla natura del soggetto proprietario, ma dalle caratteristiche oggettive dell’immobile.

La Prova Insufficiente

Il punto cruciale è stato l’onere della prova. La Cassazione ha affermato che spetta al contribuente (l’Ente) dimostrare di possedere i requisiti per beneficiare dell’esenzione. Nel caso di specie, l’Ente non è riuscito a fornire prove adeguate. La produzione di soli 5 contratti di locazione per l’anno di imposta e una generica relazione tecnica del responsabile del patrimonio è stata giudicata insufficiente a dimostrare che l’intero patrimonio immobiliare oggetto di accertamento avesse le caratteristiche di ‘alloggio sociale’. La valutazione delle prove, hanno ricordato i giudici, è una questione di merito riservata ai giudici dei gradi precedenti e non può essere riesaminata in sede di legittimità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per gli Enti di Edilizia Residenziale

Questa ordinanza invia un messaggio chiaro a tutti gli enti di edilizia residenziale: l’esenzione IMU alloggi sociali non è un diritto acquisito, ma un beneficio condizionato a requisiti specifici e rigorosi. Per evitare contenziosi con gli enti locali, è indispensabile che tali enti si dotino di una documentazione completa e puntuale, in grado di attestare, per ogni singolo immobile, la conformità ai parametri definiti dal D.M. 22 aprile 2008. La mera proprietà dell’immobile o la finalità sociale generica dell’ente non sono sufficienti a garantire l’esenzione fiscale. È necessaria una prova oggettiva e circostanziata, la cui mancanza ricade interamente sul contribuente.

Tutti gli immobili di un ente di edilizia residenziale pubblica sono automaticamente esenti da IMU?
No. La sentenza chiarisce che l’esenzione dall’IMU si applica esclusivamente agli immobili che possiedono le caratteristiche oggettive di ‘alloggio sociale’, come definite dal D.M. 22 aprile 2008, e non all’intero patrimonio di proprietà dell’ente.

A chi spetta l’onere di dimostrare i requisiti per ottenere l’esenzione IMU per gli alloggi sociali?
L’onere della prova spetta interamente al contribuente che richiede l’esenzione. In questo caso, l’ente proprietario degli immobili doveva fornire la documentazione necessaria a dimostrare che ogni alloggio per cui chiedeva l’esenzione rispettava i requisiti di legge.

La natura pubblica dell’ente proprietario è sufficiente per garantire l’esenzione?
No, la natura del soggetto proprietario non è di per sé sufficiente. La normativa fiscale lega l’esenzione alla destinazione e alle caratteristiche specifiche dell’immobile, ovvero alla sua qualifica di ‘alloggio sociale’, non allo status del proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 430 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 430 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3731/2023 R.G. proposto da :

COGNOME RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOME (CODICE_FISCALE unitamente all’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI COGNOME MONZESE, rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME (GGLNNL58P45L682T)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Lombardia n. 2828/2022 depositata il 04/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

La CTR con la sentenza indicata in epigrafe ha accolto l’appello del Comune e in riforma della decisione di primo grado ha dichiarato legittimo l’avviso di accertamento per IMU 2014 , per gli immobili posseduti dalla RAGIONE_SOCIALE MILANO;

ricorre in cassazione la contribuente con tre motivi di ricorso;

resiste con controricorso il Comune che chiede preliminarmente l’inammissibilità dei motivi di ricorso e comunque il rigetto del ricorso.

Entrambi hanno depositato memoria di discussione.

…

Ragioni della decisione

Il ricorso è infondato e deve respingersi, con la condanna al pagamento delle spese e il raddoppio del contributo unificato.

I tre motivi si trattano congiuntamente essendo gli stessi connessi logicamente, riguardando la sussistenza o no del requisito oggettivo per l’esenzione IMU degli immobili quali alloggi sociali (D.M. 22 aprile 2008).

Deve rigettarsi la preliminare eccezione del Comune di novità delle questioni poste con i primi due motivi di ricorso in quanto si tratta di questioni di puro diritto (interpretazione della normativa) che non comporta la necessità di accertamenti in fatto («Il giudizio di cassazione ha, per sua natura, la funzione di controllare la difformità della decisione del giudice di merito dalle norme e dai principi di diritto, sicché sono precluse non soltanto le domande nuove, ma anche nuove questioni di diritto, qualora queste postulino indagini ed accertamenti di fatto non compiuti dal giudice di merito che, come tali, sono esorbitanti dal giudizio di legittimità. (In applicazione di tale principio, la SRAGIONE_SOCIALE, a fronte di una domanda
originaria di indebito oggettivo – proposta dal debitore principale nei confronti del creditore garantito per aver quest’ultimo illegittimamente escusso la garanzia autonoma prestata in suo favore – ha ritenuto inammissibile, per novità, sia una domanda di risarcimento danni contrattuali che una domanda di ingiustificato arricchimento, ancorché proposte in riferimento alla medesima vicenda contrattuale, atteso che la diversità delle rispettive “causae petendi” e dei relativi “petita” poneva nuove questioni di diritto, tali da implicare differenti indagini ed accertamenti di fatto)», Sez. 3 – , Ordinanza n. 15196 del 12/06/2018, Rv. 649304 – 01).
Infatti, con il primo motivo si prospetta la lettura della norma che prevede l’esenzione, anche in assenza di locazione dell’immobile; con il secondo motivo si prospetta l’interpretazione della norma che prevede l’esenzione solo per l’appartenenza del bene immobile al patrimonio dell’ente (la sua destinazione).

2.1. Deve premettersi che non tutti gli alloggi posseduti dagli enti di edilizia residenziale possono fruire dell’esenzione IMU, ma solo quelli che hanno le caratteristiche di «alloggio sociale» secondo i parametri stabiliti dal d. m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati («In tema di IMU, l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato)», Sez. 5 – , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 – 01).
La tesi della ricorrente, invece, è di considerare esente da IMU qualsiasi immobile di proprietà dell’ente a prescindere dalle sue caratteristiche e dalla destinazione permanente ad abitazione principale degli assegnatari.

Alcuni degli alloggi, peraltro, erano sfitti.

Del resto, è la stessa norma che prevede espressamente e chiaramente che l’imposta municipale propria non si applica ‘ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008’ (a rt. 13, comma 2, lett. b, del d. l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013); mentre al comma 10 dell’articolo citato si prevede espressamente e chiaramente che la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale ‘si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati’.
Il sistema normativo risulta chiaro nel differenziare le due ipotesi e, quindi, non può trovare applicazione la tesi prospettata nel ricorso introduttivo dell’esenzione per tutti gli immobili di pertinenza dell’ente, a prescindere dalla prova della loro co ndizione oggettiva di ‘alloggi sociali’.

Prova che spetta evidentemente alla contribuente trattandosi di una esenzione (vedi Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 -01).

In relazione al secondo e al terzo motivo si deve rilevare che la CTR ha compiuto una valutazione delle prove prodotte in giudizio e, in quanto tale, insindacabile in sede di legittimità. Dalle prove prodotte in giudizio per la sentenza impugnata non era ricavabile la natura degli alloggi ovvero dalla produzione di soli 5 contratti di locazione (per l’anno 2014) e dalla relazione tecnica effettuata dal

responsabile dell’Ufficio del patrimonio della ricorrente, non risulta raggiunta la prova necessaria per le esenzioni.

Del resto, la valutazione delle prove è questione di merito insindacabile in questa sede: « In tema di procedimento civile, sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento» (Sez. 2 – , Ordinanza n. 21187 del 08/08/2019, Rv. 655229 – 01).
5. Manifestamente infondata la questione di costituzionalità dell’art. 13, d.l. n. 201 del 2011, prospettata in relazione agli art. 3 e 53 della Costituzione. E’ discrezionalità del legislatore determinare le esenzioni dell’imposta in relazione alle singol e condizioni degli immobili, e disporre l’esenzione solo per alcuni immobili (quelli ad effettivo contenuto sociale per la locazione diretta a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo dio soggetti e nuclei familiari svantaggiati) e n on per tutti quelli di proprietà dell’ente per l’edilizia residenziale.
…

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.000,00,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 11/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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