Esenzione IMU alloggi sociali: la prova spetta a IACP

Un Istituto per le case popolari ha perso il ricorso per l’esenzione IMU alloggi sociali. La Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che la prova delle caratteristiche specifiche degli immobili, necessarie per ottenere il beneficio, deve essere fornita dal contribuente. Una perizia generica e a campione non è stata ritenuta sufficiente a dimostrare i requisiti per l’esenzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: La Prova è a Carico dell’Ente

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia di agevolazioni fiscali: l’onere della prova spetta a chi intende beneficiarne. Il caso in esame riguarda la richiesta di esenzione IMU alloggi sociali da parte di un Istituto autonomo case popolari (IACP), respinta dai giudici perché non supportata da prove adeguate e dettagliate. La decisione sottolinea come una documentazione generica non sia sufficiente a dimostrare la sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa.

Il Contesto della Controversia

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento emesso da una società di riscossione per conto di un Comune, con cui si richiedeva a un IACP il pagamento dell’IMU per l’anno 2015, per un importo di circa 7.750 euro, comprensivo di sanzioni e interessi. L’Istituto si opponeva, sostenendo di avere diritto all’esenzione prevista per i fabbricati destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008.

La Prova Fornita dall’Istituto

A sostegno della propria tesi, l’IACP aveva presentato una perizia tecnica. Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano giudicato tale documento insufficiente. La perizia, infatti, si limitava a una ricostruzione del quadro normativo e a una descrizione generica e a campione delle caratteristiche strutturali degli alloggi (altezza, dimensioni, salubrità). Mancava, però, una dimostrazione puntuale per ciascuna delle 8 unità immobiliari oggetto di accertamento. In particolare, non venivano forniti elementi cruciali per qualificare gli immobili come ‘sociali’, quali:

* I criteri di assegnazione degli alloggi.
* La loro effettiva destinazione a nuclei familiari disagiati.
* L’ammontare dei canoni di locazione agevolati.
* Il rapporto tra i canoni e la condizione di disagio economico e sociale delle famiglie assegnatarie.

L’Onere della Prova per l’Esenzione IMU Alloggi Sociali

Di fronte al rigetto nei primi due gradi di giudizio, l’Istituto ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando la violazione delle norme che regolano l’esenzione. Secondo l’ente, la documentazione prodotta era sufficiente a dimostrare la destinazione sociale degli immobili.

La Corte di Cassazione, però, ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che il ricorso, pur essendo formalmente presentato come una violazione di legge, mirava in realtà a ottenere una nuova valutazione delle prove, in particolare della perizia. Questo tipo di riesame, tuttavia, è precluso in sede di legittimità. Il compito della Cassazione non è quello di giudicare nuovamente i fatti della causa, ma solo di verificare la corretta applicazione delle norme da parte dei giudici di merito.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha ribadito che la valutazione degli elementi probatori è un’attività riservata esclusivamente al giudice di merito. Quest’ultimo ha il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, valutarne l’attendibilità e scegliere quali prove ritenere più idonee a dimostrare la veridicità dei fatti. La sentenza impugnata aveva logicamente e coerentemente motivato le ragioni per cui la perizia prodotta dall’IACP era stata ritenuta generica e inidonea a fornire la prova richiesta.

Affermare, come ha fatto il ricorrente, che la sentenza fosse errata perché la perizia era in realtà sufficiente, equivale a contestare l’apprezzamento dei fatti compiuto dal giudice, mascherando tale contestazione sotto la veste di un vizio di violazione di legge. Tale operazione non è consentita in Cassazione. Il ricorso è stato quindi giudicato un tentativo di ottenere una rivalutazione del merito della controversia, inammissibile in questa sede.

Le Conclusioni

L’ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per tutti gli enti, pubblici e privati, che gestiscono immobili destinati a edilizia sociale. Per ottenere l’esenzione IMU alloggi sociali, non è sufficiente una generica affermazione sulla natura dell’attività svolta. È indispensabile fornire una prova rigorosa, dettagliata e specifica per ogni singolo immobile per cui si chiede l’agevolazione. Tale prova deve dimostrare non solo le caratteristiche strutturali, ma anche e soprattutto la concreta destinazione funzionale dell’alloggio alla riduzione del disagio abitativo, attraverso l’analisi dei criteri di assegnazione, delle condizioni economiche degli assegnatari e della congruità dei canoni di locazione. In assenza di una prova così dettagliata, il rischio di vedersi negare il beneficio fiscale è molto elevato.

A chi spetta l’onere di provare i requisiti per l’esenzione IMU sugli alloggi sociali?
Spetta al contribuente che richiede il beneficio, in questo caso l’Istituto autonomo case popolari, dimostrare che gli immobili possiedono tutte le caratteristiche previste dalla legge per essere qualificati come ‘alloggi sociali’ e beneficiare dell’esenzione.

Una perizia ‘a campione’ è sufficiente per dimostrare i requisiti per l’esenzione IMU?
No, secondo la Corte una perizia che si limita a fornire una descrizione generica e a titolo esemplificativo (‘a campione’) per un gruppo di immobili, senza un’analisi dettagliata per ciascuna unità, non è sufficiente a provare i requisiti necessari per l’esenzione.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove, come una perizia, per decidere se un immobile ha diritto all’esenzione?
No, la Corte di Cassazione è un giudice di legittimità e non può riesaminare nel merito le prove. Il suo compito è verificare la corretta applicazione della legge da parte dei giudici dei gradi precedenti, non rivalutare i fatti o l’adeguatezza delle prove presentate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28003 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28003 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/10/2024

Oggetto: Imu

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21269/2023 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE -Concessionaria per il Comune di Cardito per l’attività di accertamento dei tributi

-intimata –

Comune di Cardito

-intimato – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Commissione Regionale tributaria RAGIONE_SOCIALE Campania n. 2045/2023 depositata 8 febbraio 2023.

Udita la relazione svolta nella udienza del l’11 ottobre 2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’ oggetto RAGIONE_SOCIALE controversia è l’avviso di accertamento in rettifica n. 373, emesso il 15 dicembre 2020 dalla RAGIONE_SOCIALE con cui il comune di Cardito (d’ora in poi ente intimato) ha chiesto a ll’RAGIONE_SOCIALE liquidazione (d’ora in poi istituto ricorrente) il versamento del complessivo importo di € 7.754,88, comprensivo di sanzioni e interessi a titolo di Imu per l’anno 201 5.

La questione centrale del giudizio ruota intorno al quesito se sia applicabile agli immobili assegnati dallo RAGIONE_SOCIALE l’esenzione dell’IMU di cui all’art. 13 comma 2, lett. b) del D.L. n. 201/2011 prevista per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato in G.U. n. 146 del 24 giugno 2008, ovvero se trovi applicazione il comma 10 RAGIONE_SOCIALE richiamata norma che prevede l’applicazione di una detrazione di 200,00 euro, fino a concorrenza dell’imposta dovuta, agli alloggi assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE.
La CTP ha rigettato il ricorso proposto dall’ odierno ricorrente; La CTR ha confermato la decisione di primo grado sulla base delle seguenti ragioni:

-va applicata l’esenzione dall’IMU per gli immobili degli RAGIONE_SOCIALE che hanno le caratteristiche di immobili sociali ‘come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008’ ;

-nel merito manca la prova che gli immobili oggetto dell’accertamento abbiano le caratteristiche per l’esenzione dal’Imu ;

-l’appellante (ndr odierno ricorrente) a supporto dell’affermata sussistenza di tali caratteristiche ha depositato una perizia che risulta, tuttavia, del tutto generica, in quanto «dopo aver operato una ricostruzione del quadro normativo, si limita a fornire a titolo meramente esemplificativo (con riferimenti ‘a campione’), e non dettagliato per tutte le diverse n. 8 unità immobiliari oggetto di accertamento, una descrizione delle caratteristiche strutturali degli alloggi, in termini di altezza,

dimensioni e salubrità, senza fornire, tuttavia, alcuna indicazione utile sui criteri di assegnazione delle abitazioni, sulla loro effettiva destinazione a nuclei familiari disagiati, sulla composizione numerica di tali nucleo in rapporto alle dimensioni degli immobili, sull’ammontare dei canoni agevolati corrisposti da tali famiglie e sul rapporto tra tali canoni e la loro condizione di disagio sociale ed economico. Risulta dirimente ai fini RAGIONE_SOCIALE qualificazione come ‘alloggio sociale’ di un immobile proprio la sua destinazione funzionale alla riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado per le loro condizioni economiche di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato, per cui tale perizia risulta insufficiente a fornire la prova di tale destinazione, anche in considerazione RAGIONE_SOCIALE eterogeneità degli immobili oggetto di accertamento».
L’odiern o ricorrente ha proposto ricorso fondato su un unico motivo, le altre parti non hanno svolto attività difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in relazione all’art. 13 , comma 2 lett. b) del d.l. n. 201 del 2011 e del d.m. 22 aprile 2008. Deduce di avere documentato la destinazione sociale degli immobili e lamenta che la sentenza si sia limitata ad affermare che la perizia non ha fornito in dettaglio una descrizione delle caratteristiche strutturali degli alloggi, in violazione anche dell’art. 112 c.p.c .

Il motivo è inammissibile. La sentenza impugnata ha ritenuto che la perizia prodotta dall’appellante fosse del tutto generica e inidonea a fornire la prova che gli immobili oggetto di accertamento avessero le caratteristiche degli alloggi sociali come richiesti dalla normativa, in particolare dal d.m. 22 aprile 2008. Si tratta di una conclusione resa sul quadro probatorio agli atti che non può essere censurata in questi termini in sede di legittimità.

Dietro lo schermo RAGIONE_SOCIALE deduzione del vizio di violazione di legge si cela difatti una contestazione RAGIONE_SOCIALE motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata.

Già da tempo in sede di legittimità è stato affermato che la deduzione di un vizio di motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità, non il potere di riesaminare il merito RAGIONE_SOCIALE intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, ma la sola facoltà di controllo, sotto il profilo RAGIONE_SOCIALE correttezza giuridica e RAGIONE_SOCIALE coerenza logico – formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge. Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo RAGIONE_SOCIALE omissione, insufficienza, contraddittorietà RAGIONE_SOCIALE medesima, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame di punti decisivi RAGIONE_SOCIALE controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico – giuridico posto a base RAGIONE_SOCIALE decisione (Sez. 5, n. 19547/2017, Rv. 645292 -01, Sez. 6 – 5, n. 29404/2017, Rv. 646976 – 01).
Si deve, dunque, ribadire che è inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Cass. Sez. U, n. 34476/2019, Rv. 656492 -03, Sez. 1, n. 5987/2021, Rv. 660761 – 02)

La valutazione degli elementi probatori è attività da tempo riconosciuta istituzionalmente riservata al giudice di merito, non sindacabile in cassazione se non sotto il profilo RAGIONE_SOCIALE congruità RAGIONE_SOCIALE motivazione del relativo apprezzamento (Cass. 23286 del 2005, Rv. 585444 -01, Sez. L,

n. 11660/2006, Rv. 589044 – 01, Sez. L, n. 11670/2006, Rv. 589071 -01, Sez. 6 – 5, n. 1414 del 2015, Rv. 634358 – 01).

Da quanto esposto consegue l’inammissibilità del ricorso proposto . Nulla sulle spese, stante la mancanza di attività difensiva.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma l’11 ottobre 2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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