Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un ente territoriale per l’edilizia residenziale ha contestato un avviso di accertamento IMU, sostenendo che tutti i suoi immobili dovessero essere considerati esenti. La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito che l’esenzione IMU alloggi sociali non è automatica. L’esenzione spetta solo per quegli immobili che possiedono le specifiche caratteristiche di ‘alloggio sociale’ definite dalla legge, e spetta all’ente contribuente fornire la prova di tali requisiti. La Corte ha cassato la precedente sentenza per non aver verificato in concreto la sussistenza di queste caratteristiche, rinviando il caso per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: La Cassazione stabilisce i criteri

L’esenzione IMU alloggi sociali rappresenta un tema di grande rilevanza per gli enti di edilizia residenziale pubblica e per i Comuni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, distinguendo nettamente tra gli immobili che possono beneficiare dell’esenzione totale e quelli a cui si applica solo una detrazione. Analizziamo insieme i principi stabiliti dalla Suprema Corte e le loro implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: La controversia tra Ente e Comune

Un’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale (ATER) ha impugnato una sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado che aveva respinto il suo appello contro un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune. L’ente sosteneva che tutti i suoi immobili, in quanto destinati a finalità pubbliche, dovessero godere di un’esenzione generalizzata dall’imposta municipale.

Il Comune, al contrario, riteneva che l’imposta fosse dovuta, poiché l’esenzione non poteva essere applicata indiscriminatamente a tutto il patrimonio immobiliare dell’ente, ma solo a quelle specifiche unità che rientravano nella definizione normativa di ‘alloggio sociale’.

La Decisione della Corte: L’importanza dei requisiti specifici

La Corte di Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso dell’ente, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa al giudice di secondo grado per un nuovo esame. Il punto centrale della decisione è che la corte territoriale aveva errato nel non effettuare un’analisi concreta e dettagliata per verificare se gli immobili oggetto di accertamento possedessero o meno le caratteristiche specifiche per essere qualificati come ‘alloggi sociali’ ai sensi del decreto ministeriale del 22 aprile 2008.

La Corte ha stabilito che non è sufficiente essere un ente di edilizia residenziale pubblica per ottenere l’esenzione su tutto il proprio patrimonio. È necessario, invece, dimostrare caso per caso che i singoli immobili rispettano i parametri normativi previsti.

Le Motivazioni della Cassazione

Le motivazioni dell’ordinanza si fondano su una chiara interpretazione del quadro normativo che regola l’IMU per gli immobili pubblici.

La Distinzione Fondamentale: Alloggi Sociali vs. Altri Immobili Pubblici

La Suprema Corte ha ribadito che il sistema normativo differenzia nettamente due ipotesi:

1. Fabbricati destinati ad alloggi sociali: Questi immobili, se rispettano i criteri del D.M. 22 aprile 2008, sono completamente esenti da IMU. La loro disciplina è equiparata a quella dell’abitazione principale.
2. Alloggi regolarmente assegnati da IACP o enti simili: Per questi immobili, che non rientrano necessariamente nella categoria di ‘alloggio sociale’, è prevista una detrazione d’imposta (pari a 200 euro), ma non un’esenzione totale.

La tesi dell’ente, che mirava a un’esenzione generalizzata, è stata quindi respinta in quanto non trova riscontro nella normativa vigente.

L’Onere della Prova e l’esenzione IMU alloggi sociali

Un altro punto fondamentale chiarito dalla Corte riguarda l’onere della prova. Poiché l’esenzione IMU alloggi sociali è un’agevolazione fiscale, spetta al contribuente (in questo caso, l’ente di edilizia) dimostrare di possedere i requisiti per beneficiarne. L’ente deve quindi provare che i propri immobili sono destinati a ridurre il disagio abitativo di soggetti svantaggiati e rispettano i parametri tecnici e normativi previsti per essere considerati ‘alloggi sociali’. La sentenza impugnata è stata cassata proprio perché ha omesso questa fondamentale verifica.

L’Obbligo di Dichiarazione: Non necessario per gli Alloggi Sociali

La Cassazione ha anche affermato un principio importante in merito agli adempimenti formali. Per gli immobili che rientrano nella categoria degli ‘alloggi sociali’ e che beneficiano dell’esenzione totale, non è necessario presentare la dichiarazione IMU attestante il possesso dei requisiti. L’obbligo di dichiarazione, infatti, è previsto solo per la seconda categoria di immobili, ovvero quelli che godono della detrazione e non dell’esenzione. Questa distinzione semplifica gli oneri burocratici per gli enti che gestiscono patrimoni immobiliari destinati a finalità sociali.

Conclusioni: Cosa cambia per gli Enti di Edilizia Residenziale?

Questa ordinanza della Corte di Cassazione stabilisce principi chiari e vincolanti. Per gli enti di edilizia residenziale, la decisione implica la necessità di una gestione attenta e documentata del proprio patrimonio immobiliare. Non è più sufficiente invocare la propria natura pubblica per ottenere un’esenzione generalizzata dall’IMU. Al contrario, è indispensabile poter dimostrare, per ogni singolo immobile, la sussistenza dei requisiti specifici che lo qualificano come ‘alloggio sociale’. Solo in questo modo sarà possibile beneficiare della completa esenzione dall’imposta, evitando contenziosi con gli enti impositori.

Tutti gli immobili di proprietà di un ente di edilizia residenziale pubblica sono esenti da IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’esenzione totale dall’IMU spetta solo agli immobili che possiedono le specifiche caratteristiche di ‘alloggio sociale’ secondo i parametri stabiliti dal D.M. 22 aprile 2008. Per gli altri alloggi regolarmente assegnati, può essere prevista una detrazione ma non l’esenzione totale.

Chi deve provare che un immobile è un ‘alloggio sociale’ per ottenere l’esenzione IMU?
L’onere della prova spetta al contribuente, ovvero all’ente di edilizia residenziale proprietario dell’immobile. È l’ente che deve dimostrare che l’immobile possiede i requisiti previsti dalla legge per essere qualificato come ‘alloggio sociale’ e beneficiare dell’esenzione.

È necessario presentare una dichiarazione IMU per ottenere l’esenzione per gli ‘alloggi sociali’?
No. La Corte ha chiarito che l’esenzione IMU per i fabbricati qualificati come ‘alloggi sociali’ non è subordinata all’onere di presentazione della dichiarazione. Questo adempimento è richiesto solo per altre categorie di immobili pubblici che beneficiano di una riduzione d’imposta, non di un’esenzione totale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3826 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3826 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 14/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10184/2024 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI COGNOME

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO BASILICATA n. 23/2024 depositata il 22/01/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CGT di secondo grado della Basilicata, con la sentenza indicata in epigrafe ha rigettato l’appello proposto dalla contribuente ATER di Matera;

ricorre per cassazione la contribuente con nove motivi di ricorso, integrati anche da successiva memoria;

il Comune è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Risultano fondati il terzo, il quarto ed il quinto motivo di ricorso (omesso esame del motivo di appello relativo all’accertamento della natura di alloggi sociali degli immobili tassati, art. 112 e 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.; violazione del l’art. 360, primo comma n. 5, cod. proc. civ.; violazione dell’art. 112 e 360, primo comma n. 4, cod. proc. civ. sulla necessità della dichiarazione per l’esenzione, omesso esame), il primo motivo è infondato (vizio della motivazione della sentenza, art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.); gli altri motivi risultano logicamente assorbiti. La sentenza, pertanto, deve cassarsi con rinvio per nuovo esame alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, cui si demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
2 . Deve premettersi che non tutti gli alloggi posseduti dagli enti di edilizia residenziale possono fruire dell’esenzione IMU, ma solo quelli che hanno le caratteristiche di «alloggio sociale» secondo i parametri stabiliti dal d. m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati («In tema di IMU, l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a
soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato)», Sez. 5 – , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 -01; vedi anche Cassazione 2024, n. 14516).

La tesi della ricorrente, invece, è di considerare esente da IMU qualsiasi immobile di proprietà dell’ente , a prescindere dalle sue caratteristiche e dalla destinazione permanente ad abitazione principale degli assegnatari.

Del resto, è la stessa norma che prevede espressamente e chiaramente che l’imposta municipale propria non si applica ‘ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008’ (a rt. 13, comma 2, lett. b, del d. l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013); mentre al comma 10 dell’articolo citato si prevede espressamente e chiaramente che la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale ‘si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati’.
Il sistema normativo risulta chiaro nel differenziare le due ipotesi e, quindi, non può trovare applicazione la tesi prospettata nel ricorso introduttivo dell’esenzione per tutti gli immobili di pertinenza dell’ente, a prescindere dalla prova della loro co ndizione oggettiva di ‘alloggi sociali’.

Prova che spetta evidentemente alla contribuente trattandosi di una esenzione (vedi Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 -01).

Fatte queste brevi premesse si deve rilevare che la sentenza non ha compiuto nessuna analisi concreta sulla ricorrenza o no per gli immobili della ricorrente della caratteristica degli alloggi sociali;

caratteristica che deve essere accertata in concreto per ogni singolo immobile: «In tema di IMU, la detrazione per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), prevista dall’art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, non è incompatibile con l’esenzione prevista dall’art.13, comma 2, lett. b, del d.l. medesimo, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, poiché i due regimi agevolativi possono coesistere, dovendo essere accertata, in concreto e con riferimento ad ogni immobile, la sussistenza dei rispettivi presupposti applicativi» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 27529 del 23/10/2024, Rv. 672729 – 01).
Conseguentemente si configura il vizio denunciato di omesso esame.

Anche il quinto motivo risulta fondato (violazione dell’art. 112 e 360, primo comma n. 4, cod. proc. civ. sulla necessità della dichiarazione per l’esenzione, omesso esame).

Questa Corte di legittimità ha ritenuto non necessaria la dichiarazione IMU per la spettanza dell’esenzione: «L’esenzione dell’imposta municipale propria per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, stabilita dall’art.13, comma 2, lett. b, d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non è subordinata all’onere di presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili, prevista dall’ 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 (conv. con modif. dalla l. n. 124 del 2013)» (Sez. 5 – , Sentenza n. 23680 del 28/10/2020, Rv. 659477 – 01).
La distinzione, anche ai fini dell’obbligo della dichiarazione, deve essere fatta tra gli alloggi sociali (art. 2, quarto comma, d. l. n. 102

del 2013, che non pagano l’imposta al pari della prima abitazione equiparati-) e gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica (comunque denominati) che scontano l’IMU, anch e se con la riduzione prevista. L’art. 2, comma 5 -bis, d. l. n. 102 del 2013 prevede la dichiarazione solo per questi ultimi e non per gli alloggi sociali (equiparati alla prima abitazione).

La previsione della dichiarazione solo per la seconda categoria di immobili comporta la conseguenza della spettanza dell’esenzione totale senza necessità di onere di dichiarazione.

In pratica, si discute di esclusione dell’imposta per gli alloggi sociali, impropriamente denominata ‘esenzione’; in definitiva si applica la stessa disciplina per l’abitazione principale (con esclusione totale dell’imposta, ovvero non soggetta ad imposta) , che non necessita di dichiarazione (‘In tema di ICI, in seguito all’informatizzazione del catasto, resa operativa con provvedimento direttoriale del 18 dicembre 2007, il contribuente non è più obbligato, per gli anni 2008 e seguenti, alla dichiarazione prevista dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, soppressa dall’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2006, tranne che nei casi previsti dal secondo e ultimo periodo di tale norma, afferenti agli elementi da cui derivi una riduzione di imposta e a quelli, rilevanti ai fini d’imposta, che dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall’art. 3 bis del d.lgs. n. 463 del 1997 concernente la disciplina del modello uni co informatico’ Sez. 5 – , Ordinanza n. 37505 del 22/12/2022, Rv. 666596 -01; per l’ICI, ma valevole anche per IMU, stessa ratio ).
Il primo motivo è infondato in quanto, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso introduttivo, la sentenza (in una lettura complessiva) si è pronunciata sull’appello in oggetto e non su altro caso, infatti nella parte iniziale della decisione si richiama

esattamente la somma in contestazione e le esatte parti della controversia. I refusi indicati nel ricorso non possono ritenersi invalidanti la decisione.

Inoltre, in tema di motivazione meramente apparente o mancante della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost. art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – , Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 – 01); in tale grave vizio non incorre la sentenza impugnata, laddove i giudici di appello, statuendo sui motivi di appello con chiara ragione decisoria hanno rigettato lo stesso per mancanza dei requisiti previsti dalle norme per l’esenzione.
Non sussiste, quindi, nessun vizio radicale della motivazione della sentenza impugnata.

P.Q.M.

accoglie il terzo, il quarto ed il quinto motivo di ricorso, rigetta il primo motivo di ricorso e, assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti; rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 28/01/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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