Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un ente di edilizia residenziale pubblica ha contestato un avviso di accertamento IMU. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’esenzione IMU per alloggi sociali non è automatica per tutti gli immobili dell’ente, ma spetta solo a quelli che rispettano specifici requisiti di legge. La Corte ha annullato la sentenza precedente perché il giudice non aveva verificato questa caratteristica fondamentale, ribadendo che l’onere della prova spetta all’ente che richiede il beneficio fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Alloggi Sociali: La Cassazione Chiarisce i Requisiti

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande rilevanza per gli enti di edilizia residenziale pubblica e per i Comuni: l’esenzione IMU alloggi sociali. La decisione chiarisce che il beneficio fiscale non si applica indiscriminatamente a tutto il patrimonio immobiliare di tali enti, ma richiede una verifica puntuale delle caratteristiche di ogni singolo immobile. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Pagamento IMU Contesta

Un’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale (A.T.E.R.) ha impugnato un avviso di accertamento con cui un Comune richiedeva il pagamento dell’IMU per l’anno 2014 su diversi immobili di sua proprietà, per un importo complessivo di quasi 260.000 euro.
L’ente sosteneva di avere diritto a un’esenzione generalizzata per tutti i suoi immobili, in virtù della sua finalità pubblica. Sia il tribunale di primo grado che la corte d’appello avevano respinto le ragioni dell’ente, confermando la legittimità della pretesa del Comune. L’ente ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

Requisiti per l’Esenzione IMU degli Alloggi Sociali

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso, cassando la sentenza d’appello con rinvio ad un nuovo giudice. Il punto focale della decisione risiede nella distinzione operata dalla normativa tra due diverse categorie di immobili gestiti dagli enti di edilizia pubblica.

Non Tutti gli Immobili Pubblici Sono Uguali

La legge prevede due regimi fiscali differenti:
1. Alloggi sociali: Si tratta di fabbricati destinati a soddisfare il bisogno abitativo di nuclei familiari svantaggiati, le cui caratteristiche sono definite dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008. Questi immobili godono di un’esenzione totale dall’IMU, equiparata a quella per l’abitazione principale.
2. Alloggi regolarmente assegnati (non sociali): Sono gli altri immobili degli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) o enti analoghi. Per questi non è prevista un’esenzione, ma una detrazione fissa di 200 euro.

Il sistema normativo è chiaro nel differenziare le due ipotesi, pertanto la tesi dell’ente di un’esenzione totale e generalizzata per tutto il suo patrimonio è stata ritenuta infondata.

L’Onere della Prova a Carico dell’Ente

Poiché l’esenzione è un’agevolazione fiscale, spetta al contribuente che ne chiede l’applicazione (in questo caso, l’A.T.E.R.) dimostrare di possedere i requisiti previsti dalla legge. L’ente deve quindi provare, per ogni singolo immobile, che esso rientri nella definizione di ‘alloggio sociale’ secondo i parametri stabiliti dal decreto del 2008.

La Decisione della Corte e il Vizio di Omesso Esame

La Cassazione ha rilevato che la sentenza d’appello era viziata da ‘omesso esame di un fatto decisivo’. I giudici di secondo grado, infatti, non avevano compiuto alcuna analisi concreta per verificare se gli immobili oggetto di accertamento avessero o meno le caratteristiche di alloggi sociali. Si erano limitati a respingere la richiesta di esenzione generalizzata, senza scendere nel merito della qualificazione dei singoli beni. Questa omissione ha reso la sentenza nulla e ha imposto il rinvio della causa per un nuovo esame.

Dichiarazione IMU: Necessaria o Superflua?

Un altro punto chiarito dalla Corte riguarda l’obbligo di presentazione della dichiarazione IMU. I giudici hanno stabilito che per gli ‘alloggi sociali’, essendo equiparati all’abitazione principale ed esclusi dall’imposta, non sussiste l’obbligo di presentare la dichiarazione per beneficiare dell’esenzione. Questo onere dichiarativo è invece previsto per le altre categorie di immobili degli enti che godono di riduzioni o agevolazioni diverse dall’esenzione totale.

le motivazioni

La motivazione della Suprema Corte si fonda su una precisa interpretazione del quadro normativo relativo all’IMU. I giudici hanno sottolineato come il legislatore abbia volutamente creato un doppio binario per gli immobili di edilizia residenziale pubblica. Da un lato, ha concesso il massimo beneficio fiscale (l’esenzione totale) solo a quella specifica categoria di immobili, gli ‘alloggi sociali’, che perseguono la finalità di alleviare il disagio abitativo delle fasce più deboli della popolazione. Dall’altro, ha previsto un’agevolazione minore (la detrazione) per il restante patrimonio immobiliare, riconoscendone comunque la funzione sociale ma senza equipararlo all’abitazione principale.

La Corte ha ritenuto che ignorare questa distinzione, come fatto dal giudice d’appello, significherebbe violare la chiara volontà del legislatore. La sentenza impugnata è stata cassata proprio perché non ha effettuato l’accertamento in fatto, ovvero la verifica concreta e specifica, immobile per immobile, della sussistenza dei requisiti per la qualifica di ‘alloggio sociale’. Questo accertamento è stato ritenuto un ‘fatto decisivo’ per il giudizio, la cui mancata analisi costituisce un vizio procedurale che invalida la decisione.

le conclusioni

In conclusione, questa ordinanza stabilisce principi chiari con importanti implicazioni pratiche. Gli enti di edilizia residenziale pubblica non possono più invocare un’esenzione IMU generalizzata basata unicamente sulla loro natura e finalità. Per non pagare l’imposta, devono essere in grado di documentare e provare in modo puntuale che i loro immobili rispettano i criteri normativi per essere classificati come ‘alloggi sociali’. I Comuni, d’altro canto, sono legittimati a richiedere il pagamento dell’IMU su quegli immobili per i quali tale prova non venga fornita. La decisione, pertanto, sposta l’attenzione da una valutazione astratta della funzione dell’ente a un’analisi concreta delle caratteristiche oggettive del suo patrimonio immobiliare, demandando al giudice di merito il compito di effettuare tale cruciale verifica.

Tutti gli immobili di proprietà di un ente di edilizia residenziale pubblica sono esenti da IMU?
No. L’esenzione totale dall’IMU è prevista solo per gli immobili che hanno le caratteristiche di ‘alloggio sociale’ secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008. Per gli altri alloggi assegnati, si applica una detrazione ma non l’esenzione.

Chi deve dimostrare che un immobile è un ‘alloggio sociale’ per ottenere l’esenzione IMU?
L’onere della prova spetta al contribuente che richiede l’esenzione, ovvero all’ente di edilizia residenziale pubblica. Deve essere in grado di dimostrare, per ogni singolo immobile, la sussistenza dei requisiti di legge.

È necessario presentare la dichiarazione IMU per ottenere l’esenzione per gli ‘alloggi sociali’?
No. Secondo la Corte di Cassazione, per gli ‘alloggi sociali’ non è necessario presentare la dichiarazione IMU per beneficiare dell’esenzione, in quanto sono equiparati all’abitazione principale e quindi esclusi dal campo di applicazione dell’imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3841 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3841 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 15/02/2025

ORDINANZA

sui ricorsi riuniti iscritti ai nn. 19458/2023 R.G. e 19466/2023 R.G., proposti da :

RAGIONE_SOCIALE DI MRAGIONE_SOCIALEA, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE)

-ricorrente- contro

COMUNE DI POLICORO

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Basilicata n. 68/2023 depositata il 17/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello propost o dalla contribuente, con conferma della decisione di primo grado che aveva respinto il ricorso introduttivo avverso l’avviso di accertamento per IMU 2014 (immobili detenuti dalla contribuente RAGIONE_SOCIALE, per euro 259.763,00 complessivi);

ricorre per cassazione la contribuente con sei motivi di ricorso, integrati anche da successiva memoria di discussione;

il Comune è rimasto intimato;

La Procura Generale della Corte di Cassazione ha depositato conclusioni scritte con richiesta di rinnovo della notifica al Comune o, in subordine, di accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente si deve riunire al presente ricorso (n. 19458/23 rg) quello di cui al n. 19466/2023rg., in quanto i due ricorsi sono proposti avverso la stessa decisione di secondo grado (art. 335 cpc).

Nei ricorsi così riuniti risultano fondati il secondo, il terzo, il quarto ed il sesto motivo (omesso esame del motivo di appello relativo all’accertamento della natura di alloggi sociali degli immobili tassati, art. 112 e 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.; nullità della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo, art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.; violazione dell’art. 112 e 360, primo comma n. 4, cod. proc. civ. sulla necessità della dichiarazione per l’esenzione, omesso esame ; violazione e falsa applicazione dell’art. 13, secondo comma, lettera b, d. l. n. 201 del 2011 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. ); il primo motivo è infondato (vizio della motivazione della sentenza, art. 360,
primo comma, n. 4, cod. proc. civ.); anche il quinto motivo risulta infondato, ( inesistenza della notifica, dell’avviso di accertamento, in quanto eseguita da poste private, senza licenza, art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.).

La sentenza, pertanto, deve cassarsi con rinvio, in relazione ai motivi accolti, per nuovo esame d parte della Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, cui si demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

1. Infondata la questione posta dalla Procura Generale, in quanto dalla lettura del fascicolo dell’appello (con il P .T.T., processo tributario telematico) emerge che il Comune era costituito tramite il funzionario –NOME COGNOME -e, conseguentemente, la notifica diretta al Comune risulta valida.

2 . Deve premettersi che non tutti gli alloggi posseduti dagli RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE possono fruire dell’esenzione IMU, ma solo quelli che hanno le caratteristiche di «alloggio sociale» secondo i parametri stabiliti dal d. m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità RAGIONE_SOCIALE di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati («In tema di IMU, l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE, ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità RAGIONE_SOCIALE di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato)», Sez. 5 – , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 -01; vedi anche Cassazione 2024, n. 14516).
La tesi della ricorrente, invece, è di considerare esente da IMU qualsiasi immobile di proprietà dell’ente a prescindere dalle sue

caratteristiche e dalla destinazione permanente ad abitazione principale degli assegnatari.

Del resto, è la stessa norma che prevede espressamente e chiaramente che l’imposta municipale propria non si applica ‘ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008’ (a rt. 13, comma 2, lett. b, del d. l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013); mentre al comma 10 dell’articolo citato si prevede espressamente e chiaramente che la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale ‘si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE comunque denominati’.
Il sistema normativo risulta chiaro nel differenziare le due ipotesi e, quindi, non può trovare applicazione la tesi prospettata nel ricorso introduttivo dell’esenzione per tutti gli immobili di pertinenza dell’ente, a prescindere dalla prova della loro co ndizione oggettiva di ‘alloggi sociali’.

Prova che spetta alla contribuente trattandosi di una esenzione (vedi Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 -01).

4. Fatte queste brevi premesse si deve rilevare che la sentenza non ha compiuto nessuna analisi concreta sulla ricorrenza o no per gli immobili della ricorrente della caratteristica degli alloggi sociali; caratteristica che deve essere accertata in concreto per ogni singolo immobile: «In tema di IMU, la detrazione per gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE, prevista dall’art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, non è incompatibile con l’esenzione prevista dall’art.13, comma 2, lett. b, del d.l. medesimo, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, per i fabbricati di
civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, poiché i due regimi agevolativi possono coesistere, dovendo essere accertata, in concreto e con riferimento ad ogni immobile, la sussistenza dei rispettivi presupposti applicativi» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 27529 del 23/10/2024, Rv. 672729 – 01).

Conseguentemente si configura il vizio denunciato, di omesso esame, nel secondo e terzo motivo di ricorso.

Anche il quarto motivo risulta fondato (violazione dell’art. 112 e 360, primo comma n. 4, cod. proc. civ. sulla necessità della dichiarazione per l’esenzione, omesso esame).

Questa Corte di legittimità ha ritenuto non necessaria la dichiarazione IMU per la spettanza dell’esenzione: «L’esenzione dell’imposta municipale propria per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, stabilita dall’art.13, comma 2, lett. b, d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non è subordinata all’onere di presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli idRAGIONE_SOCIALEficativi catastali degli immobili, prevista dall’ 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 (conv. con modif. dalla l. n. 124 del 2013)» (Sez. 5 – , Sentenza n. 23680 del 28/10/2020, Rv. 659477 -01; vedi anche Sez. 5, dell’11 ottobre 2024, depositata il 5 dicembre 2024, n. 31214).
La distinzione, anche ai fini dell’obbligo della dichiarazione, deve essere fatta tra gli alloggi sociali (art. 2, quarto comma, d. l. n. 102 del 2013, che non pagano l’imposta al pari della prima abitazione equiparati-) e gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE (comunque denominati) che scontano l’IMU, anche se con la riduzione prevista. L’art. 2, comma 5 -bis, d. l. n. 102 del 2013

prevede la dichiarazione solo per questi ultimi e non per gli alloggi sociali (equiparati alla prima abitazione).

La previsione della dichiarazione solo per la seconda categoria di immobili comporta la conseguenza della spettanza dell’esenzione totale senza necessità di onere di dichiarazione.

In pratica, si discute di esclusione dell’imposta per gli alloggi sociali, impropriamente denominata ‘esenzione’; in definitiva si applica la stessa disciplina per l’abitazione principale (con esclusione totale dell’imposta, ovvero non soggetta ad imposta) , che non necessita di dichiarazione (‘In tema di ICI, in seguito all’informatizzazione del catasto, resa operativa con provvedimento direttoriale del 18 dicembre 2007, il contribuente non è più obbligato, per gli anni 2008 e seguRAGIONE_SOCIALE, alla dichiarazione prevista dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, soppressa dall’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2006, tranne che nei casi previsti dal secondo e ultimo periodo di tale norma, afferRAGIONE_SOCIALE agli elemRAGIONE_SOCIALE da cui derivi una riduzione di imposta e a quelli, rilevanti ai fini d’imposta, che dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall’art. 3 bis del d.lgs. n. 463 del 1997 concernente la disciplina del modello uni co informatico’ Sez. 5 – , Ordinanza n. 37505 del 22/12/2022, Rv. 666596 -01; per l’ICI, ma valevole anche per IMU, stessa ratio ).
Il primo motivo è infondato in quanto, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso introduttivo, la sentenza (in una lettura complessiva) risulta motivata, anche se succintamente e con il richiamo alla motivazione della decisione di primo grado.

Infatti, in tema di motivazione meramente apparente o mancante della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost. art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia

di processo civile ordinario) e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – , Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 – 01); in tale grave forma di vizio non incorre la sentenza impugnata, laddove i giudici di appello, statuendo sui motivi di appello hanno rigettato lo stesso per mancanza dei requisiti previsti dalle norme per l’esenzione.
Non sussiste, quindi, nessun vizio radicale della motivazione della sentenza, impugnata.

Infondato anche il quinto motivo sulla inesistenza della notifica dell’avviso di accertamento in quanto eseguito da poste private prive di autorizzazione. Deve darsi continuità all’indirizzo consolidato di questa Corte che ravvisa una nullità sanabile e non l’inesistenza della notifica: « La notifica di un atto processuale da parte di un operatore postale privato, ancora privo di titolo abilitativo pur dopo l’introduzione della l. n. 124 del 2017, è nulla e non inesistente, per cui è efficace solo quando il vizio di notifica è sanato dalla costituzione del destinatario e la consegna dell’atto giudiziario
è tempestiva per il riconoscimento della data da parte del destinatario stesso o anche per la sottoscrizione del documento descrittivo dell’operazione di consegna del plico, la quale, tuttavia, equivalendo ad una scrittura privata, perché formata da operatore privo di potere certificativo, è assoggettabile a disconoscimento» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 30901 del 03/12/2024, Rv. 673125 – 01).

Conseguentemente la notifica risulta sanata dalla stessa condotta della contribuente, che ha regolarmente impugnato l’avviso.

P.Q.M.

-Decidendo nei ricorsi riuniti;

-accoglie il secondo, il terzo, il quarto ed il sesto motivo, rigetta il primo ed il quinto motivo e cassa la sentenza, in relazione ai motivi accolti; rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 28/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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